Durante mais de tr\u00eas d\u00e9cadas, a Sec\u00e7\u00e3o 21 da Lei da Habita\u00e7\u00e3o de 1988 permitiu que os senhorios de contratos de arrendamento com dura\u00e7\u00e3o limitada (ASTs) recuperassem a posse sem provar a culpa do inquilino. O panorama est\u00e1 prestes a mudar. O projeto de lei do Governo sobre os direitos dos inquilinos (Renters\u2019 Rights Bill) (\u201co projeto de lei\u201d) encontra-se na sua fase parlamentar final e, uma vez iniciado, abolir\u00e1 a Sec\u00e7\u00e3o 21 e transferir\u00e1 o sector para um sistema \u00fanico de arrendamentos peri\u00f3dicos com fundamentos de posse refor\u00e7ados ao abrigo da Sec\u00e7\u00e3o 8.<\/p>\n\n\n\n
Antes de olharmos para o futuro, \u00e9 vital que sejamos claros sobre a lei atual. Em 22 de agosto de 2025, a Sec\u00e7\u00e3o 21 continua em vigor. O projeto de lei concluiu a sua terceira leitura na C\u00e2mara dos Lordes em 21 de julho de 2025 e voltar\u00e1 \u00e0 C\u00e2mara dos Comuns para aprecia\u00e7\u00e3o das altera\u00e7\u00f5es dos Lordes ap\u00f3s as f\u00e9rias de ver\u00e3o, no in\u00edcio de setembro. A aprova\u00e7\u00e3o real \u00e9 esperada para este outono, sendo o in\u00edcio prov\u00e1vel no in\u00edcio de 2026, mas a data exacta de in\u00edcio ainda n\u00e3o foi definida.<\/p>\n\n\n\n
Um aviso v\u00e1lido da Sec\u00e7\u00e3o 21 (Formul\u00e1rio 6A) continua a dar ao senhorio uma via burocr\u00e1tica para a posse, muitas vezes atrav\u00e9s do procedimento acelerado (sem audi\u00eancia, a n\u00e3o ser que seja dirigida). Para ser v\u00e1lida, os senhorios devem cumprir uma lista de pr\u00e9-condi\u00e7\u00f5es e prazos legais, incluindo<\/p>\n\n\n\n
Na via acelerada, s\u00f3 se realiza uma audi\u00eancia se o juiz a ordenar; caso contr\u00e1rio, o pedido \u00e9 decidido com base nos documentos. Se o senhorio tamb\u00e9m pedir o pagamento de rendas em atraso, deve utilizar a via normal.<\/p>\n\n\n\n
O motor da pol\u00edtica \u00e9 a seguran\u00e7a da posse: eliminar a amea\u00e7a de despejo arbitr\u00e1rio \u201csem culpa\u201d, dar aos inquilinos a possibilidade de contestarem as m\u00e1s pr\u00e1ticas e modernizar as normas de arrendamento. O guia do Governo confirma que o projeto de lei abole a Sec\u00e7\u00e3o 21 e substitui os termos fixos por um sistema peri\u00f3dico \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n
Note-se que estas medidas ainda n\u00e3o est\u00e3o em vigor e que os pormenores finais podem ainda mudar antes do consentimento real e da entrada em vigor.<\/p>\n\n\n\n
21 de julho de 2025: Projeto de lei conclu\u00eddo na terceira leitura dos Lordes<\/p>\n\n\n\n
In\u00edcio de setembro de 2025: Regressa aos Comuns para aprecia\u00e7\u00e3o das altera\u00e7\u00f5es dos Lordes<\/p>\n\n\n\n
Aprova\u00e7\u00e3o real: Previsto para o outono de 2025 (n\u00e3o confirmado)<\/p>\n\n\n\n
In\u00edcio: In\u00edcio \u00fanico previsto para o in\u00edcio de 2026 (o Governo indica uma fase de implementa\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o fixou a data)<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 \u00e0 entrada em vigor, os senhorios podem ainda recorrer \u00e0 Sec\u00e7\u00e3o 21, desde que todos os requisitos sejam cumpridos.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o, continua em vigor atualmente. A aboli\u00e7\u00e3o ocorre na data de entrada em vigor do projeto de lei, que ainda n\u00e3o foi fixada.<\/p>\n\n\n\n
A via acelerada \u00e9 espec\u00edfica da Sec\u00e7\u00e3o 21. Ap\u00f3s a aboli\u00e7\u00e3o, espera-se a via normal de posse ao abrigo da Sec\u00e7\u00e3o 8 (baseada em provas, geralmente com uma audi\u00eancia).<\/p>\n\n\n\n
Sim, atrav\u00e9s de um novo terreno com guarda-corpos: n\u00e3o pode ser utilizado nos primeiros 12 meses e \u00e9 necess\u00e1rio um pr\u00e9-aviso de quatro meses.<\/p>\n\n\n\n
O motivo obrigat\u00f3rio 8 passa para tr\u00eas meses de atraso. O pr\u00e9-aviso \u00e9 de quatro semanas e existe um novo motivo de atraso repetido (obrigat\u00f3rio) em determinadas circunst\u00e2ncias. A reda\u00e7\u00e3o final ser\u00e1 confirmada no in\u00edcio do processo.<\/p>\n\n\n\n
A aboli\u00e7\u00e3o da Sec\u00e7\u00e3o 21 \u00e9 um rein\u00edcio estrutural. Para os senhorios, o \u00eaxito depender\u00e1 do cumprimento e da apresenta\u00e7\u00e3o de provas ao abrigo da Sec\u00e7\u00e3o 8, especialmente no que se refere aos atrasos e aos motivos de venda\/mudan\u00e7a. Para os inquilinos, as reformas oferecem uma maior estabilidade, mas n\u00e3o eliminam a perspetiva de despejo quando os motivos s\u00e3o justificados.<\/p>\n\n\n\n
Na Ronald Fletcher Baker, a nossa equipa de contencioso imobili\u00e1rio aconselha propriet\u00e1rios e inquilinos sobre a estrat\u00e9gia de posse, agora (ao abrigo da Sec\u00e7\u00e3o 21\/Sec\u00e7\u00e3o 8) e ap\u00f3s o in\u00edcio do processo. Se precisa de planear uma venda, defender uma reclama\u00e7\u00e3o ou reformular os seus processos de atrasos antes da mudan\u00e7a, podemos ajud\u00e1-lo a fazer as coisas bem.<\/p>\n\n\n\n