{"id":6845,"date":"2025-08-21T10:08:38","date_gmt":"2025-08-21T10:08:38","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6845"},"modified":"2025-11-14T13:47:45","modified_gmt":"2025-11-14T13:47:45","slug":"processos-de-posse-e-prazos-qual-e-a-situacao-apos-brent-lbc-v-hajan","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/processos-de-posse-e-prazos-qual-e-a-situacao-apos-brent-lbc-v-hajan\/","title":{"rendered":"Processos de posse e prazos: Qual \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o ap\u00f3s Brent LBC v Hajan?"},"content":{"rendered":"<p>\u00a0No direito do senhorio e do inquilino, poucas palavras tiveram tanto peso pr\u00e1tico como \u201ccome\u00e7ou\u201d. As Leis da Habita\u00e7\u00e3o de <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1985<\/a> e <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1988<\/a> exigem que os processos de posse sejam \u201ciniciados\u201d dentro de prazos legais rigorosos ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o de um aviso. Durante d\u00e9cadas, o entendimento convencional foi claro: o processo \u00e9 \u201ciniciado\u201d quando o tribunal emite o formul\u00e1rio de requerimento, tal como estabelecido nas Regras de Processo Civil e confirmado pelo Court of Appeal em <a href=\"https:\/\/vlex.co.uk\/vid\/salford-city-council-v-793438033#:~:text=This%20is%20an%20appeal%20from,Eccles%2C%20near%20Salford%2C%20Mr%20Mark\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Conselho Municipal de Salford contra Garner<\/em>.<\/a>\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Essa certeza foi abalada em <a href=\"https:\/\/www.bailii.org\/ew\/cases\/EWCA\/Civ\/2024\/1260.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Brent London Borough Council contra Hajan<\/em><\/a>. O Court of Appeal considerou que o processo tamb\u00e9m pode ser considerado como \u201ciniciado\u201d quando um senhorio altera uma a\u00e7\u00e3o existente, desde que a altera\u00e7\u00e3o siga o prazo legal numa notifica\u00e7\u00e3o posterior<s>.&nbsp;<\/s>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Um ano depois, <em>Hajan<\/em> continua a influenciar a pr\u00e1tica da posse, e as suas ramifica\u00e7\u00f5es ainda est\u00e3o a desenrolar-se, salientando a necessidade de um aconselhamento jur\u00eddico s\u00f3lido &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O enquadramento legal: Porque \u00e9 que o momento \u00e9 importante&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>As principais vias legais de acesso \u00e0 posse imp\u00f5em prazos rigorosos:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/21\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sec\u00e7\u00e3o 21 (4D), Lei da Habita\u00e7\u00e3o de 1988<\/a>O processo deve ser iniciado no prazo de seis meses a contar da data da notifica\u00e7\u00e3o (ou no prazo de quatro meses a contar da data especificada na notifica\u00e7\u00e3o, se esta for posterior).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sec\u00e7\u00e3o 8(3), Lei da habita\u00e7\u00e3o de 1988:<\/a> o processo deve ser iniciado no prazo de doze meses a contar da notifica\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83A\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sec\u00e7\u00e3o 83A(2), Lei da habita\u00e7\u00e3o de 1985<\/a>O processo deve ser iniciado ap\u00f3s a data indicada na notifica\u00e7\u00e3o e enquanto esta estiver em vigor (normalmente 12 meses).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>O CPR tamb\u00e9m prev\u00ea:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR 7.2(1):<\/a> O processo \u00e9 iniciado quando o tribunal emite um formul\u00e1rio de requerimento a pedido do requerente.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\/pd_part07a\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR PD 7A para 6.1<\/a>Distingue entre \u201cinstaura\u00e7\u00e3o\u201d e \u201cin\u00edcio\u201d de um processo.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tradicionalmente, isto significava que, se o tribunal n\u00e3o tivesse emitido um pedido dentro do prazo legal, o processo estava fora de prazo e vulner\u00e1vel a ser indeferido. Esta interpreta\u00e7\u00e3o causou problemas espec\u00edficos ao abrigo da sec\u00e7\u00e3o 21, onde, na pr\u00e1tica, os senhorios tinham apenas quatro meses ap\u00f3s a expira\u00e7\u00e3o da notifica\u00e7\u00e3o para garantir a emiss\u00e3o, o que poderia levar \u00e0 necessidade de um mandado de despejo &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Os factos no processo Brent LBC contra Hajan&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Em 30 de novembro de 2022, a Brent notificou um pedido de posse ao abrigo de <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">sec\u00e7\u00e3o 83 da Lei da habita\u00e7\u00e3o de 1985<\/a>, invocando motivos de comportamento antissocial (motivos 1 e 2, Anexo 2).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Em 21 de dezembro de 2022, o Conselho instaurou um processo de posse com base nesse aviso.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Em 4 de maio de 2023, na sequ\u00eancia da condena\u00e7\u00e3o do inquilino por uma infra\u00e7\u00e3o grave, Brent emitiu um novo aviso ao abrigo de <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83ZA\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sec\u00e7\u00e3o 83ZA<\/a> (o motivo \u201cabsoluto\u201d obrigat\u00f3rio introduzido pelo <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2014\/12\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lei sobre comportamento antissocial, crime e policiamento de 2014<\/a>).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Em 6 de junho de 2023, o Conselho requereu a altera\u00e7\u00e3o dos seus pedidos no processo existente para invocar o fundamento obrigat\u00f3rio. A altera\u00e7\u00e3o foi concedida por um Deputy District Judge em 5 de julho de 2023.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>O inquilino recorreu, argumentando que o processo n\u00e3o tinha sido \u201ciniciado\u201d ap\u00f3s a data da notifica\u00e7\u00e3o da sec\u00e7\u00e3o 83ZA e que, por isso, estava viciado.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">&nbsp;<br>O racioc\u00ednio do Tribunal de Recurso&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>O Tribunal de Recurso negou provimento ao recurso do inquilino. O seu racioc\u00ednio pode ser resumido da seguinte forma:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>A regra literal n\u00e3o \u00e9 suficiente: Enquanto <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/uksi\/1998\/3132\/rule\/7.2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR 7.2<\/a> prev\u00ea que o processo \u00e9 iniciado quando o tribunal emite um formul\u00e1rio de requerimento, tal n\u00e3o pode ser diretamente aplicado aos processos alterados. Tal implicaria uma duplica\u00e7\u00e3o in\u00fatil.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Interpreta\u00e7\u00e3o objetiva: As protec\u00e7\u00f5es substantivas do regime legal, que exigem um intervalo de tempo entre a notifica\u00e7\u00e3o e o processo de posse e d\u00e3o aos inquilinos a oportunidade de revis\u00e3o, foram observadas. O objetivo do regime seria prejudicado se os senhorios fossem obrigados a abandonar os processos em curso e a voltar a emiti-los.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Processo \u201ciniciado\u201d por altera\u00e7\u00e3o: Quando o tribunal permite uma altera\u00e7\u00e3o e especifica uma data efectiva, o processo pode ser considerado como tendo sido \u201ciniciado\u201d nessa data para efeitos dos prazos legais.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>O Tribunal advertiu, de forma memor\u00e1vel, que \u201cn\u00e3o se deve permitir que a cauda processual abane o c\u00e3o substantivo\u201d.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que \u00e9 que isto tem a ver com o Garner?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Em <em>Salford CC contra Garner<\/em>, Na sua decis\u00e3o sobre o pedido de indemniza\u00e7\u00e3o, o Tribunal de Recurso pareceu estabelecer o significado de \u201ciniciado\u201d em conformidade com o CPR 7.2, ou seja, a emiss\u00e3o do formul\u00e1rio de pedido. \u00c9 interessante, <em>Hajan<\/em> n\u00e3o considerou expressamente <em>Garner<\/em>. Em vez disso, o Tribunal esquivou-se, afirmando que a CPR 7.2 \u201cn\u00e3o pode ser aplicada\u201d em casos de altera\u00e7\u00e3o.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>O resultado \u00e9 uma tens\u00e3o inc\u00f3moda: por um lado, <em>Garner <\/em>continua a ser uma boa lei, mas apenas para os novos cr\u00e9ditos. <em>Hajan <\/em>cria efetivamente uma categoria separada em que as altera\u00e7\u00f5es podem elas pr\u00f3prias marcar o momento em que o processo \u00e9 \u201ciniciado\u201d.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Implica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas (um ano depois)&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para senhorios&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Hajan <\/em>oferece uma potencial salva\u00e7\u00e3o quando as notifica\u00e7\u00f5es s\u00e3o posteriores ao in\u00edcio do processo. Em vez de terem de come\u00e7ar de novo, os senhorios podem alterar e manter a a\u00e7\u00e3o viva.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Particularmente \u00fatil nos casos em que os atrasos na emiss\u00e3o se devem a atrasos nos tribunais e n\u00e3o a ac\u00e7\u00f5es do pr\u00f3prio senhorio.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>No entanto, a autoriza\u00e7\u00e3o de altera\u00e7\u00e3o \u00e9 discricion\u00e1ria. Os senhorios n\u00e3o podem partir do princ\u00edpio de que as altera\u00e7\u00f5es ser\u00e3o sempre concedidas, especialmente se as condi\u00e7\u00f5es legais (por exemplo, os factores de desencadeamento limitados no tempo ao abrigo da s.83ZA) j\u00e1 tiverem expirado.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para os inquilinos&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>O ac\u00f3rd\u00e3o pode ser visto como uma dilui\u00e7\u00e3o da prote\u00e7\u00e3o rigorosa dos prazos legais.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Um inquilino pode agora ser objeto de um processo alterado, mesmo que o pedido inicial tenha sido considerado \u201cfora de prazo\u201d.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Por outro lado, as protec\u00e7\u00f5es substantivas, como o per\u00edodo de pr\u00e9-aviso e os direitos de revis\u00e3o, permanecem intactas.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para profissionais&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Espera-se um maior n\u00famero de pedidos de altera\u00e7\u00e3o de reivindica\u00e7\u00f5es em processos de posse, em especial quando os senhorios tiverem efectuado notifica\u00e7\u00f5es subsequentes.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Os tribunais podem mostrar-se mais dispostos a autorizar altera\u00e7\u00f5es quando tal evite a duplica\u00e7\u00e3o de custos e de esfor\u00e7os.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>No entanto, os profissionais devem continuar a aconselhar os senhorios a emitirem atempadamente a sua licen\u00e7a para evitarem depender da discri\u00e7\u00e3o do tribunal.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Poder\u00e3o as reivindica\u00e7\u00f5es \u201cmortas\u201d ser reavivadas?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Um dos aspectos mais debatidos da <em>Hajan<\/em> \u00e9 a quest\u00e3o de saber se os processos que estavam \u201cmortos\u201d desde o in\u00edcio, porque o pedido inicial foi emitido fora do prazo legal, podem ser \u201creavivados\u201d por altera\u00e7\u00e3o, afectando potencialmente a emiss\u00e3o de uma ordem de posse suspensa&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Embora o Tribunal n\u00e3o tenha decidido expressamente este ponto, o seu racioc\u00ednio sugere que, nalguns casos, a altera\u00e7\u00e3o pode dar vida a pedidos que, de outra forma, seriam defeituosos. Isto \u00e9 particularmente significativo para os pedidos da sec\u00e7\u00e3o 21 e da sec\u00e7\u00e3o 8, onde os prazos t\u00eam sido historicamente apertados, especialmente nos casos que envolvem rendas em atraso&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A posi\u00e7\u00e3o em 2025&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Um ano depois, <em>Hajan <\/em>come\u00e7ou a ser aplicado na pr\u00e1tica, afectando particularmente os propriet\u00e1rios privados:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Os tribunais de comarca deparam-se cada vez mais com pedidos de altera\u00e7\u00e3o que invocam <em>Hajan<\/em>.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>H\u00e1 provas aned\u00f3ticas de que h\u00e1 menos indeferimentos diretos por \u201cfalta de tempo\u201d e mais decis\u00f5es de gest\u00e3o de casos que se centram na quest\u00e3o de saber se a altera\u00e7\u00e3o \u00e9 adequada.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>O caso ainda n\u00e3o foi testado no Supremo Tribunal, e a sua intera\u00e7\u00e3o com <em>Garner <\/em>continua por resolver.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Olhando para o futuro&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Expans\u00e3o potencial: enquanto <em>Hajan <\/em>surgiu ao abrigo da sec\u00e7\u00e3o 83ZA, o seu racioc\u00ednio pode estender-se \u00e0s ac\u00e7\u00f5es da sec\u00e7\u00e3o 8 e da sec\u00e7\u00e3o 21. Isto poderia representar um abrandamento mais alargado dos prazos legais.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A incerteza mant\u00e9m-se: at\u00e9 que um tribunal superior reveja a quest\u00e3o, os profissionais devem navegar na tens\u00e3o entre <em>Garner <\/em>e <em>Hajan<\/em>.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Implica\u00e7\u00f5es pol\u00edticas: o ac\u00f3rd\u00e3o reflecte uma vontade judicial de dar prioridade \u00e0 efici\u00eancia em detrimento de regras processuais rigorosas. A quest\u00e3o de saber se isto estabelece o equil\u00edbrio certo entre a flexibilidade do senhorio e a prote\u00e7\u00e3o do inquilino continuar\u00e1 provavelmente a ser contestada.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclus\u00e3o&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p><em>Brent LBC contra Hajan <\/em>redesenhou o mapa dos processos de posse. Ao considerar que os pedidos alterados podem ser tratados como \u201ciniciados\u201d, o Court of Appeal introduziu flexibilidade e incerteza numa \u00e1rea que se pensava estar resolvida e que pode afetar a interpreta\u00e7\u00e3o dos contratos de arrendamento&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Para os senhorios, a decis\u00e3o constitui um instrumento valioso para evitar o desperd\u00edcio de custos. Para os inquilinos, representa uma flexibiliza\u00e7\u00e3o das garantias legais rigorosas. Para os tribunais, reflecte uma abordagem pragm\u00e1tica numa era de recursos limitados.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Um ano depois, <em>Hajan <\/em>continua a ser um caso a observar. Todas as suas implica\u00e7\u00f5es s\u00f3 se tornar\u00e3o claras \u00e0 medida que os tribunais o aplicarem a todo o espetro de pedidos de indemniza\u00e7\u00e3o por posse.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Assuntos de senhorio e inquilino: Contacte-nos&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Ben Lewis \u00e9 advogado associado no departamento de contencioso da RFB. Para mais informa\u00e7\u00f5es sobre este tema, contactar Ben Lewis atrav\u00e9s do e-mail <a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> ou pelo telefone 0203 947 8892.&nbsp;&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6875,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-6845","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Possession Proceedings and Time Limits<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Exploring Brent LBC v Hajan: how the Court of Appeal reshaped possession time limits, landlord strategies, and tenant protections.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/processos-de-posse-e-prazos-qual-e-a-situacao-apos-brent-lbc-v-hajan\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_PT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Possession Proceedings and Time Limits\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Exploring Brent LBC v Hajan: how the Court of Appeal reshaped possession time limits, landlord strategies, and tenant protections.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/processos-de-posse-e-prazos-qual-e-a-situacao-apos-brent-lbc-v-hajan\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"RFB Legal\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" 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