{"id":3405,"date":"2022-09-06T11:02:27","date_gmt":"2022-09-06T11:02:27","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=3405"},"modified":"2025-11-14T13:26:38","modified_gmt":"2025-11-14T13:26:38","slug":"a-classica-defesa-contra-a-degradacao-falha","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/pt\/percepcoes\/a-classica-defesa-contra-a-degradacao-falha\/","title":{"rendered":"A defesa cl\u00e1ssica da degrada\u00e7\u00e3o falha"},"content":{"rendered":"

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value propriedade<\/a> in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair being raised.<\/p>\n\n\n\n

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Antecedentes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of residencial<\/a> premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O inquilino ocupava o im\u00f3vel desde 1997, inicialmente ao abrigo de um contrato de arrendamento garantido a prazo fixo, que, ap\u00f3s o termo desse prazo, passou a ser um contrato de arrendamento garantido peri\u00f3dico previsto na lei. O inquilino tinha levantado quest\u00f5es relativas ao mau estado de conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o que levou o cliente a decidir realojar o inquilino e renovar totalmente o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Following the renovation, the tenant fell into arrears. In February 2018, the landlord<\/a> served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.<\/p>\n\n\n\n

As t\u00e1ticas do arguido<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Uma t\u00e1tica comum dos r\u00e9us quando enfrentam processos de despejo com base em atrasos no pagamento da renda consiste em apresentar alega\u00e7\u00f5es de mau estado do im\u00f3vel e tentar sugerir que tal montante reduz ou extingue os atrasos no pagamento da renda. Na pr\u00e1tica, apesar de o tribunal ter o poder de ordenar a desocupa\u00e7\u00e3o numa primeira audi\u00eancia, por via sum\u00e1ria, quando confrontado com uma defesa sem fundamento, os tribunais mostram-se relutantes em faz\u00ea-lo sem uma investiga\u00e7\u00e3o factual, o que muitas vezes implica a necessidade de provas periciais e factuais. Esta t\u00e1tica pode atrasar a concess\u00e3o da desocupa\u00e7\u00e3o por meses, se n\u00e3o anos, enquanto, entretanto, \u00e9 prov\u00e1vel que os atrasos continuem a acumular-se. Al\u00e9m disso, os senhorios v\u00eaem-se obrigados a arcar com os custos adicionais de um julgamento completo.<\/p>\n\n\n\n

Em resposta ao pedido de despejo e de pagamento de rendas em atraso, a inquilina apresentou uma contesta\u00e7\u00e3o e uma reconven\u00e7\u00e3o. A inquilina incluiu v\u00e1rios pedidos na sua reconven\u00e7\u00e3o, sendo uma grande parte dedicada ao alegado estado de degrada\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es e aos danos decorrentes da alegada viola\u00e7\u00e3o, por parte do senhorio, das obriga\u00e7\u00f5es previstas na sec\u00e7\u00e3o 11 da Lei dos Senhorios e Inquilinos de 1987.<\/p>\n\n\n\n

Ao longo do processo judicial, o senhorio (atrav\u00e9s da RFB e dos seus agentes) solicitou acesso \u00e0s instala\u00e7\u00f5es com o objetivo de (1) investigar quaisquer alegadas avarias e (2) realizar quaisquer obras de repara\u00e7\u00e3o necess\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Apesar de a inquilina ter permitido o acesso ao seu pr\u00f3prio perito em estado de degrada\u00e7\u00e3o e ao perito do senhorio, recusou-se continuamente a permitir o acesso ao senhorio, alegando que precisaria que os seus bens fossem colocados num armaz\u00e9m, a expensas do senhorio. Os pertences da inquilina armazenados no im\u00f3vel consistiam em volumosos sacos de lixo pretos que, conforme observado pelo perito do senhorio, ocupavam quase 70% do espa\u00e7o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

O senhorio e os seus representantes continuaram a afirmar que estavam, em todos os momentos, prontos, dispostos e aptos a realizar quaisquer repara\u00e7\u00f5es, mas o inquilino recusava sistematicamente o acesso ou cancelava as marca\u00e7\u00f5es feitas com os empreiteiros \u2014 muitas vezes no pr\u00f3prio dia da inspe\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O Julgamento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No julgamento deste processo, o inquilino e os representantes do senhorio foram interrogados sobre as quest\u00f5es relativas \u00e0 comunica\u00e7\u00e3o de casos de degrada\u00e7\u00e3o, aos pedidos de acesso, \u00e0 recusa de acesso e ao estado das instala\u00e7\u00f5es ap\u00f3s a renova\u00e7\u00e3o anterior.<\/p>\n\n\n\n

No seu ac\u00f3rd\u00e3o, o juiz Luba QC considerou que dava mais cr\u00e9dito \u00e0s provas apresentadas pelos representantes do senhorio. O juiz Luba QC comentou especificamente a forma como o inquilino tratava o im\u00f3vel, salientando, em particular, que o armazenamento excessivo de sacos de lixo pretos agravaria quaisquer alegados problemas nas instala\u00e7\u00f5es. O juiz HHJ Luba QC considerou ainda que, na sequ\u00eancia da renova\u00e7\u00e3o anterior, o im\u00f3vel tinha ficado em bom estado de conserva\u00e7\u00e3o. O juiz HHJ Luba QC considerou que a deteriora\u00e7\u00e3o do estado do im\u00f3vel ap\u00f3s a renova\u00e7\u00e3o era, com base na pondera\u00e7\u00e3o das probabilidades, mais prov\u00e1vel de resultar da utiliza\u00e7\u00e3o indevida por parte do inquilino do que de qualquer alegada viola\u00e7\u00e3o de deveres por parte do senhorio.<\/p>\n\n\n\n

A ju\u00edza Luba QC ordenou que a totalidade da reconven\u00e7\u00e3o do inquilino fosse indeferida, o que inclu\u00eda a totalidade do pedido relativo ao mau estado do im\u00f3vel e aos danos.<\/p>\n\n\n\n

Um resultado positivo, sem d\u00favida, mas o cliente teve de suportar um atraso de 4 anos desde a notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Validade dos aumentos de renda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Outro elemento central da defesa e da reconven\u00e7\u00e3o do inquilino consistia no facto de os aumentos de renda aplicados pelo senhorio n\u00e3o terem respeitado a forma prevista no contrato de arrendamento e, como tal, serem inv\u00e1lidos. O inquilino incluiu na sua reconven\u00e7\u00e3o um pedido de devolu\u00e7\u00e3o da renda alegadamente paga em excesso.<\/p>\n\n\n\n

As cl\u00e1usulas do contrato de arrendamento relativas aos aumentos de renda eram as seguintes: -<\/p>\n\n\n\n

\u201cA renda a pagar nos termos do presente contrato ser\u00e1 a seguinte:\u00bb<\/p>\n\n\n\n

a. At\u00e9 \u00e0 primeira Data de Revis\u00e3o, a Renda Inicial, e<\/p>\n\n\n\n

b. Durante cada Per\u00edodo de Revis\u00e3o sucessivo, um valor de renda (\u2018a Nova Renda\u2019) igual ao maior dos seguintes valores:<\/p>\n\n\n\n

I. A renda a pagar imediatamente antes da Data de Revis\u00e3o, acrescida de 5% do seu valor;<\/p>\n\n\n\n

II. A renda que vier a ser determinada em conformidade com a subcl\u00e1usula 3 abaixo;<\/p>\n\n\n\n

O O senhorio deve, antes de cada revis\u00e3o,<\/em> Data em que se deve notificar por escrito o inquilino do novo valor da renda para o per\u00edodo de revis\u00e3o.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Ao longo dos anos, o inquilino e o senhorio tinham vindo a acordar o valor da renda antes do per\u00edodo de revis\u00e3o. O senhorio costumava escrever ao inquilino a informar que o valor da renda iria sofrer um aumento, ap\u00f3s o que o inquilino e o senhorio iniciavam negocia\u00e7\u00f5es para chegar a acordo sobre um novo valor de renda. Este valor era inferior ao que poderia ter sido exigido ao abrigo das disposi\u00e7\u00f5es do contrato de arrendamento.<\/p>\n\n\n\n

Na reconven\u00e7\u00e3o, o inquilino alegou que (1) os aumentos de renda eram inv\u00e1lidos, uma vez que n\u00e3o seguiam a f\u00f3rmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) as notifica\u00e7\u00f5es de aumento de renda deviam ser enviadas ao inquilino antes da data de revis\u00e3o, informando-o do novo valor da renda.<\/p>\n\n\n\n

A posi\u00e7\u00e3o do senhorio era a seguinte: (1) as partes podiam acordar separadamente um valor de renda diferente da f\u00f3rmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) o requisito de uma notifica\u00e7\u00e3o de aumento de renda n\u00e3o assumia a forma de uma notifica\u00e7\u00e3o desencadeadora (ou seja, o aumento de renda s\u00f3 se tornava v\u00e1lido ap\u00f3s a rece\u00e7\u00e3o de uma notifica\u00e7\u00e3o v\u00e1lida de aumento de renda). Em vez disso, a notifica\u00e7\u00e3o prevista no contrato de arrendamento era simplesmente uma nota informativa \u2014 para informar o inquilino sobre qual seria o valor da sua renda. A notifica\u00e7\u00e3o nem sequer exigiria que o senhorio indicasse o valor exato da renda \u2014 bastaria indicar o mecanismo a aplicar (seja por refer\u00eancia ao RPI ou a um aumento 5%, uma vez que o inquilino poderia calcular o valor por si pr\u00f3prio). Numa interpreta\u00e7\u00e3o estrita do contrato de arrendamento, a notifica\u00e7\u00e3o poderia ser entregue at\u00e9 \u00e0s 23h59 da noite anterior ao pr\u00f3ximo per\u00edodo de revis\u00e3o.   <\/p>\n\n\n\n

Durante o contra-interrogat\u00f3rio da inquilina no julgamento, esta admitiu que era pr\u00e1tica habitual entre ela e o senhorio acordarem em privado o valor da renda a pagar, que era inferior ao que ela reconheceu poder ser devido nos termos do contrato de arrendamento. A inquilina admitiu tamb\u00e9m que o montante do aluguer de que dispunha provinha do subs\u00eddio de habita\u00e7\u00e3o e de pagamentos discricion\u00e1rios de habita\u00e7\u00e3o. A inquilina continuou, no entanto, a afirmar que teria direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o de qualquer aluguer em d\u00edvida e que, posteriormente, entraria em contacto a t\u00edtulo particular com o servi\u00e7o respons\u00e1vel pelo subs\u00eddio de habita\u00e7\u00e3o para determinar quem ficaria com o montante pago em excesso.<\/p>\n\n\n\n

A ju\u00edza Luba QC deu prefer\u00eancia \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do senhorio relativamente \u00e0s cl\u00e1usulas de revis\u00e3o da renda do contrato de arrendamento e, como tal, determinou que a renda at\u00e9 ao per\u00edodo de revis\u00e3o em mar\u00e7o de 2018 tinha sido acordada entre o senhorio e o inquilino e fixada nos valores referidos.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, na aus\u00eancia de acordo expresso, a renda aumentaria com base no \u00cdndice de Pre\u00e7os no Retalho ou no 5%, consoante o valor mais elevado. Tal resultou num aumento significativo da renda a partir de 2018. A ju\u00edza HHJ Luba QC considerou que a notifica\u00e7\u00e3o de revis\u00e3o da renda n\u00e3o era uma notifica\u00e7\u00e3o desencadeadora, mas sim, tal como afirmado pelo senhorio, uma nota informativa que estabelecia o m\u00e9todo pelo qual a renda seria aumentada, uma vez que o inquilino tinha confirma\u00e7\u00e3o expressa no contrato de arrendamento do valor da renda em cada per\u00edodo de revis\u00e3o, mediante a realiza\u00e7\u00e3o dos c\u00e1lculos.<\/p>\n\n\n\n

Outro aspeto relevante \u00e9 que, durante o contra-interrogat\u00f3rio do inquilino, foi discutida a situa\u00e7\u00e3o em que o inquilino ficaria caso a renda aumentasse para al\u00e9m do valor a pagar imediatamente antes de mar\u00e7o de 2018. O inquilino afirmou que, se a renda aumentasse para al\u00e9m desse valor, n\u00e3o teria meios para a pagar e teria de explorar a possibilidade de arranjar um emprego a tempo parcial.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00f5es<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In summary, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators vontade<\/a> know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court\u2019s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.<\/p>\n\n\n\n

A senten\u00e7a da ju\u00edza Luba QC neste processo foi pr\u00e1tica e cuidadosamente ponderada, tendo concedido ao senhorio requerente a vit\u00f3ria h\u00e1 muito esperada. O caso demonstra que, embora os inquilinos possam recorrer a alega\u00e7\u00f5es infundadas de mau estado do im\u00f3vel para atrasar a entrega do im\u00f3vel, em \u00faltima an\u00e1lise, os tribunais ir\u00e3o ignorar essas alega\u00e7\u00f5es e ordenar a entrega do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

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Informa\u00e7\u00f5es adicionais<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Autores da not\u00edcia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3406,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[81],"class_list":["post-3405","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t