Een retentie bij een vastgoedtransactie is een geldbedrag dat na de afronding van de transactie wordt ingehouden op de verkoopopbrengst of de aankoopprijs. Dit bedrag wordt doorgaans voor korte tijd door een vastgoedmakelaar of notaris bewaard omdat er een kwestie is die nog niet volledig is opgelost, maar de transactie toch moet doorgaan. Eenvoudig gezegd fungeert het als een financi\u00eble waarborg.<\/p>\n
Inhoudingen komen vaak voor bij transacties met woningen en kunnen zowel bij de aankoop als bij de verkoop van een woning voorkomen. Ze worden vaak toegepast wanneer er onzekerheid bestaat over een reparatie, servicekosten, de voltooiing van werkzaamheden of een nog openstaand juridisch punt. Bij RFB Legal houden onze advocaten op het gebied van residentieel vastgoed zich regelmatig bezig met retenties als onderdeel van de overdrachtsprocedure voor kopers, verkopers, verhuurders en vastgoedbeleggers in heel Engeland en Wales.<\/p>\n\n
Een retentie helpt het risico te beperken dat een van de partijen na de afronding van de transactie met een verlies zou kunnen worden geconfronteerd. Het biedt beide partijen een praktische manier om de transactie af te ronden zonder de zaken onnodig te vertragen.<\/p>\n
Veelvoorkomende redenen voor een vertraging bij de overdracht zijn onder meer:<\/p>\n
Als een verkoper bijvoorbeeld toezegt om reparaties na de overdracht uit te voeren, maar het werk bij de oplevering nog niet is voltooid, kan de advocaat van de koper een deel van de verkoopprijs inhouden om de koper te beschermen voor het geval de verkoper het werk niet naar behoren uitvoert.<\/p>\n\n
Hoe dit precies in zijn werk gaat, hangt af van de transactie, maar het basisprincipe is hetzelfde. Bij de afronding wordt een bepaald bedrag ingehouden en pas later vrijgegeven zodra aan de afgesproken voorwaarde is voldaan.<\/p>\n
Meestal zijn de stappen als volgt:<\/p>\n
Bij de verkoop van een huurwoning kan bijvoorbeeld een deel van de verkoopopbrengst worden ingehouden totdat de beheerder een definitieve afrekening van de servicekosten verstrekt of bevestigt dat er geen verdere kosten meer verschuldigd zijn. Bij een aankoop kan een bedrag worden ingehouden totdat de verkoper de overeengekomen dakreparaties heeft voltooid en bewijs van voltooiing heeft geleverd.<\/p>\n\n
Meestal wordt het voorschot door de advocaat van de koper of verkoper op een cli\u00ebntenrekening gestort, hoewel er in sommige gevallen ook een kredietverstrekker, projectontwikkelaar of beheerder bij betrokken kan zijn. De regeling moet duidelijk worden vastgelegd, zodat iedereen weet hoe het zit:<\/p>\n
Een duidelijke formulering is belangrijk. Zonder die formulering is de kans groter dat er later onenigheid ontstaat over de vraag of het geld moet worden vrijgegeven.<\/p>\n\n
Dit wordt toegepast wanneer een koper zich zorgen maakt over een bekend probleem met het onroerend goed. Hiervoor kan worden afgesproken wanneer er nog reparaties moeten worden uitgevoerd of wanneer er onzekerheid bestaat over bepaalde kosten. De inhouding biedt de koper bescherming als de verkoper de werkzaamheden niet volgens afspraak uitvoert.<\/p>\n\n
Dit kan worden toegepast wanneer een verkoper ervoor wil zorgen dat aan eventuele toekomstige vorderingen, inhoudingen of verplichtingen kan worden voldaan. Een veelvoorkomend voorbeeld is de verkoop van een erfpachtwoning waarbij de afrekening van de servicekosten of de erfpacht nog niet definitief is vastgesteld.<\/p>\n\n
Bij huurwoningen zijn vaak complexe financi\u00eble regelingen van toepassing. Er kan een inhouding nodig zijn voor de verdeling van kosten, salderingskosten of geschatte servicekosten. Dit komt vooral vaak voor wanneer de beheerder v\u00f3\u00f3r de oplevering nog geen definitieve cijfers heeft verstrekt.<\/p>\n\n
Bij het oversluiten van een hypotheek kan een kredietverstrekker ermee instemmen om geld vrij te geven onder een bepaalde voorwaarde, zoals het overleggen van een verzekeringsbewijs, de voltooiing van bouwwerkzaamheden of het oplossen van een eigendomskwestie. Het ingehouden bedrag wordt vervolgens vrijgegeven zodra aan de voorwaarde is voldaan.<\/p>\n\n
Een inhouding gebeurt niet automatisch. Meestal moet hierover tussen de partijen worden onderhandeld of moet dit door een kredietverstrekker worden opgelegd. De voorwaarden moeten worden vastgelegd in het contract, de akte van overdracht, de afrekening of een afzonderlijke inhoudingsovereenkomst.<\/p>\n
Overdrachtsdeskundigen houden doorgaans rekening met:<\/p>\n
Bij RFB Legal streeft ons team van vastgoedjuristen ernaar deze kwesties op een praktische manier op te lossen, zodat transacties soepel verlopen en de belangen van onze cli\u00ebnten worden gewaarborgd.<\/p>\n\n
Retenties kunnen nuttig zijn, maar ze kunnen ook problemen veroorzaken als er niet zorgvuldig mee wordt omgegaan.<\/p>\n
Veelvoorkomende problemen zijn onder meer:<\/p>\n
Het is ook belangrijk om te onthouden dat een retentie geen vervanging is voor gedegen juridisch advies of een grondig onderzoek naar het onroerend goed. Het is slechts een van de instrumenten die worden gebruikt om risico\u2019s te beheersen tijdens een overdrachtstransactie.<\/p>\n\n
Dit hangt af van de reden voor de inhouding. Sommige worden binnen enkele dagen of weken na voltooiing vrijgegeven, terwijl andere maandenlang van kracht kunnen blijven. Zo kan een inhouding voor kleine reparaties worden vrijgegeven zodra de verkoper bewijs van de uitgevoerde werkzaamheden heeft geleverd. Een inhouding in verband met een huurovereenkomst moet mogelijk van kracht blijven totdat de beheerder de eindafrekening heeft opgesteld, wat langer kan duren.<\/p>\n
Als het probleem niet binnen een redelijke termijn is opgelost, kan het zijn dat de advocaat die het voorschot in bewaring houdt, de bepalingen van de overeenkomst moet volgen, verdere instructies moet vragen of in sommige gevallen de instemming van alle betrokken partijen moet verkrijgen alvorens het voorschot vrij te geven.<\/p>\n\n
Een vastgoedadvocaat of een advocaat gespecialiseerd in residentieel vastgoed kan beoordelen of een retentieclausule gepast is, over de voorwaarden onderhandelen en ervoor zorgen dat de documenten duidelijk en afdwingbaar zijn. Dit is met name van belang bij complexere transacties, zoals de aankoop van panden met erfpacht, investeringen in vastgoed voor verhuur en objecten waarbij problemen met de eigendomstitel of het beheer spelen.<\/p>\n
Een advocaat kan u helpen door:<\/p>\n
Voor kopers kan dit de geruststelling bieden dat er geld beschikbaar is als de werkzaamheden niet worden voltooid. Voor verkopers kan het helpen om onnodige vertragingen te voorkomen en de transactie op gang te houden. Voor verhuurders en investeerders kan het een praktische oplossing bieden wanneer er na de oplevering problemen met servicekosten of reparaties moeten worden opgelost.<\/p>\n\n
Als er tijdens de overdracht van uw woning een voorbehoud wordt voorgesteld, ga er dan niet vanuit dat dit een probleem is of een teken dat de transactie niet doorgaat. In veel gevallen is het gewoon een praktische manier om verder te gaan.<\/p>\n
Je moet:<\/p>\n
Als u een hypotheek afsluit bij een hypotheekverstrekker, moet uw notaris ook nagaan of de inhouding voor de hypotheekverstrekker aanvaardbaar is en of er aanvullende voorwaarden van toepassing zijn.<\/p>\n\n
Nee. Een aanbetaling wordt doorgaans bij de ondertekening van de koopovereenkomst gedaan als onderdeel van de koopprijs. Een inhouding is een bedrag dat na de oplevering wordt ingehouden om een specifieke kwestie te dekken.<\/p>\n\n
Ja. Een partij kan een voorbehoud afwijzen als zij het er niet mee eens is dat dit noodzakelijk of redelijk is. In dat geval moeten de advocaten wellicht verder onderhandelen of op zoek gaan naar een andere oplossing.<\/p>\n\n
Dat hangt af van de overeengekomen voorwaarden. In de escrow-overeenkomst moet worden vermeld of het geld wordt teruggegeven, aan de koper wordt uitbetaald, aan de verkoper wordt uitbetaald of wordt gebruikt om de kosten van de nog openstaande transactie te dekken.<\/p>\n\n
Nee. Veel transacties met woningen worden afgerond zonder dat er sprake is van een voorbehoud. Deze worden alleen toegepast wanneer er een specifiek probleem is dat moet worden opgelost.<\/p>\n\n
Als u een woning koopt, verkoopt, uw hypotheek oversluit of overdraagt en er is een retentierecht ingesteld, is het verstandig om in een vroeg stadium duidelijk advies in te winnen. Het team van RFB Legal dat gespecialiseerd is in eigendomsoverdrachten kan de situatie in begrijpelijke taal uitleggen en u helpen de praktische gevolgen voor uw transactie te begrijpen. Elke situatie is anders, dus advies moet altijd op uw eigen omstandigheden worden afgestemd.<\/p>\n
Of het nu gaat om een huurwoning, een gezinswoning, een woning voor verhuur of een complexere transactie op het gebied van onroerend goed, RFB Legal staat voor u klaar om u gedurende het hele proces snel en deskundig bij te staan.<\/p>
<\/p>","protected":false},"author":11,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-9840","knowledge-base","type-knowledge-base","status-publish","format-standard","hentry"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t