Het gebruik van overbruggingskredieten is aanzienlijk toegenomen, waardoor projectontwikkelaars, beleggers en huiseigenaren snel over liquiditeit kunnen beschikken. Omdat overbruggingskredieten echter een korte looptijd en hoge rentetarieven hebben, gaat er ook vaak sprake van wanbetaling. Wanneer een kredietnemer er niet in slaagt de lening op tijd af te lossen, omzeilen overbruggingskredietverstrekkers doorgaans langdurige gerechtelijke procedures en stellen zij onmiddellijk curatoren op grond van de Fixed Charge-regeling of de Law of Property Act (LPA) aan om het als onderpand dienende onroerend goed in beslag te nemen en te verkopen. <\/p>\n\n\n\n
In het verleden zorgde een operationele paradox ervoor dat deze handhavingsprocedure bij door de eigenaar bewoonde woningen vertraging opliep. Volgens de standaard hypotheekvoorwaarden worden curatoren wettelijk aangewezen als vertegenwoordigers van de kredietnemer om de kredietverstrekker te vrijwaren van aansprakelijkheid. Dit leidde tot een lastige juridische vraag: Hoe kan een makelaar zijn eigen opdrachtgever aanklagen om het bezit van het onroerend goed te verkrijgen?<\/em> <\/p>\n\n\n\n De baanbrekende zaak voor het Hooggerechtshof betreffende Menon tegen Pask <\/em>2019 <\/em>EWHC 2611 (Ch) <\/em><\/a>heeft dit al lang bestaande dilemma opgelost. <\/p>\n\n\n\n Om het belang van de uitspraak in de zaak Menon tegen Pask te begrijpen, is het nuttig om eens te bekijken waarom kredietverstrekkers bij geschillen over overbruggingskredieten de voorkeur geven aan curatoren. <\/p>\n\n\n\n Wanneer een kredietnemer in gebreke blijft bij een overbruggingskrediet, is het belangrijkste doel van de kredietverstrekker om zijn kapitaal zo snel mogelijk terug te krijgen. Het verkopen van een woning waarin nog huurders of de eigenaar wonen, verlaagt de marktwaarde ervan en vertraagt de transactie. <\/p>\n\n\n\n Kredietverstrekkers baseren zich op de Wet op het eigendomsrecht 1925<\/a> en in de hypotheekvoorwaarden de mogelijkheid opnemen om curatoren aan te stellen. Deze aanpak biedt duidelijke voordelen: <\/p>\n\n\n\n Het systeem werkt soepel bij commerci\u00eble panden of panden die verhuurd zijn. Als de kredietnemer of projectontwikkelaar echter weigert het pand te verlaten, krijgen de curatoren onmiddellijk te maken met juridische obstakels. <\/p>\n\n\n\n In Menon tegen Pask<\/em>, De heer en mevrouw Menon hebben hun woonhuis in West-Londen als onderpand gesteld voor een zakelijke lening. Toen de lening niet meer werd afgelost, heeft de kredietverstrekker gezamenlijke curatoren aangesteld om het beheer over het onroerend goed over te nemen. <\/p>\n\n\n\n Omdat de familie Menon in het huis bleef wonen, hebben de curatoren bij de County Court een procedure tot ontruiming aangespannen. Vanwege de gangbare praktijken in de sector op dat moment werd de vordering aanvankelijk ingediend als: <\/p>\n\n\n\n \u201cMenon en Menon, vertegenwoordigd door Pask en Goode als gezamenlijke curatoren voor vaste kosten\u2026 tegen Menon en Menon.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Dit hield in dat de leners, via hun juridische vertegenwoordigers, in feite zichzelf voor de rechter daagden om het bezit terug te vorderen. De Menons verdedigden zich tegen de rechtszaak met twee belangrijke argumenten: <\/p>\n\n\n\n De County Court verwierp deze verweren, waarop de kredietnemers in beroep gingen bij het High Court. <\/p>\n\n\n\n Rechter Mann heeft het beroep van de kredietnemers verworpen en daarbij duidelijke regels vastgesteld voor de handhaving van curatele in de moderne praktijk. Het Hooggerechtshof heeft het geschil beslecht aan de hand van twee belangrijke juridische begrippen: <\/p>\n\n\n\n De rechtbank oordeelde dat het indienen van een vordering waarbij de kredietnemer in feite zichzelf voor de rechter daagt, procedureel onjuist is. In plaats daarvan hebben curatoren het recht om in eigen naam een procedure tot teruggave van het bezit tegen een kredietnemer aan te spannen. Deze scheiding lost het procedurele conflict op, terwijl de wettelijke en contractuele verplichtingen van de curator worden gerespecteerd. <\/p>\n\n\n\n De rechtbank keek verder dan de strikte regels inzake vertegenwoordiging en onderzocht het commerci\u00eble doel van de onderliggende hypotheekakte. Rechter Mann legde uit dat het recht van een curator om bezit te nemen voortvloeit uit het feit dat: <\/p>\n\n\n\n In het vonnis werd bevestigd dat een curator geen formele boedel nodig heeft om bezit op te eisen. Hij hoeft alleen een contractueel onderbouwd, sterker recht op bezit te hebben dan de kredietnemer, dat van kracht wordt op het moment dat de onderliggende zekerheid afdwingbaar wordt. <\/p>\n\n\n\n Terwijl Menon tegen Pask<\/em> Naast betere mogelijkheden voor kredietverstrekkers werd er ook een essenti\u00eble bescherming voor particuliere hypotheeknemers ingevoerd. <\/p>\n\n\n\n De rechtbank heeft onderzocht of een kredietnemer zich kon beroepen op Sectie 36 van de Wet op de rechtsbedeling van 1970<\/a> om een door een curator aangespannen onteigeningsprocedure uit te stellen of op te schorten. In het verleden gold deze bescherming alleen voor vorderingen die rechtstreeks waren ingesteld door een hypotheekhouder<\/em> (de kredietverstrekker). <\/p>\n\n\n\n Rechter Mann oordeelde dat artikel 36 wel degelijk van toepassing is op vorderingen tot teruggave die door curatoren worden ingesteld. De rechtbank oordeelde dat een curator fungeert als instrument voor de handhaving van de eigendomsrechten van de kredietverstrekker. <\/p>\n\n\n\n Bijgevolg kan een particuliere hypotheeknemer de rechtbank verzoeken om een ontruimingsbevel uit te stellen, op te schorten of te bevriezen, indien hij kan aantonen dat hij een realistisch plan heeft om de lening binnen een redelijke termijn af te lossen of de achterstallige betalingen te vereffenen. <\/p>\n\n\n\n De uitspraak in Menon tegen Pask<\/em> zorgt voor een evenwicht tussen commerci\u00eble belangen en consumentenbescherming in de sector van de overbruggingsfinanciering. Door de \u2018agency-paradox\u2019 op te lossen, wordt bevestigd dat curatoren bezittende kredietnemers rechtstreeks kunnen aanklagen om het bezit terug te vorderen en zo de onderliggende zekerheid te gelde te maken. <\/p>\n\n\n\n Tegelijkertijd zorgt de uitbreiding van de bescherming op grond van artikel 36 naar deze procedures ervoor dat individuele kredietnemers een juridisch middel behouden om hun onroerend goed te redden, mits zij een haalbaar financieel alternatief kunnen voorleggen. Om deze geschillen in goede banen te leiden, zijn duidelijke documentatie, correcte procedurele indieningen en inzicht in hypotheekgeschillen vereist. <\/p>\n\n\n\n Ben Lewis is advocaat-medewerker op de afdeling Procesvoering van RFB. Voor vragen over dit onderwerp kunt u per e-mail contact opnemen met Ben Lewis via\u00a0B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a>\u00a0of telefonisch op 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9932,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9931","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tDe werking van curatele bij overbruggingsfinanciering <\/h3>\n\n\n\n
\n
\n
\n
De feiten en de \u201cagency-paradox\u201d in Menon tegen Pask<\/em> <\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
De uitspraak van het Hooggerechtshof: zakelijke doeltreffendheid en procesbevoegdheid <\/h2>\n\n\n\n
Aangeklaagd in eigen naam<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
De test voor de doeltreffendheid van de kernactiviteiten<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
\n
\n
\n
Het lichtpuntje voor kredietnemers: de beoordelingsbevoegdheid op grond van artikel 36 <\/h2>\n\n\n\n
Praktische strategie\u00ebn voor het oplossen van geschillen over overbruggingskredieten <\/h2>\n\n\n\n
Strategie\u00ebn voor kredietverstrekkers en kredietnemers<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
\n
\n
\n
Strategie\u00ebn voor kredietnemers en borgstellers<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
\n
\n
\n
Samenvatting <\/h2>\n\n\n\n
Advocaat gespecialiseerd in geschillen over overbruggingskredieten, Ben Lewis \u2013 Neem contact met ons op <\/h2>\n\n\n\n