In de veeleisende wereld van commercieel vastgoed zijn geschillen tussen verhuurders en huurders bijna onvermijdelijk. Er ontstaan vaak conflicten wanneer een huurder meent dat hij gerechtigd is de huur in te houden. Of het nu gaat om vermeende nalatigheid van de verhuurder bij het uitvoeren van reparaties, een inbreuk op het ongestoord genot van het pand of economische tegenspoed: de vraag die we in dit artikel behandelen is: mag een commerci\u00eble huurder de huur wettelijk inhouden? <\/p>\n\n\n\n
Zowel voor verhuurders als huurders in het Verenigd Koninkrijk is het van cruciaal belang om het wettelijke kader rond huurbetalingen te begrijpen. In dit artikel wordt ingegaan op de complexiteit van het inhouden van huur, het belang van specifieke huurvoorwaarden en de beperkte omstandigheden waarin dit toegestaan kan zijn. <\/p>\n\n\n\n
Het uitgangspunt is dat de verplichting van de huurder om huur te betalen losstaat van de verplichtingen van de verhuurder op grond van de huurovereenkomst. Dit principe, dat vaak de \u201cregel van de onafhankelijke verbintenis\u201d wordt genoemd, houdt in dat zelfs als een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt \u2013 bijvoorbeeld door het gebouw niet te onderhouden \u2013 de huurder wettelijk nog steeds verplicht is de huur volledig en op tijd te betalen. <\/p>\n\n\n\n
De reden voor deze regel is dat verhuurders zo kunnen rekenen op een voorspelbare inkomstenstroom, wat vaak van essentieel belang is om aan hun hypotheekverplichtingen te voldoen en het pand te onderhouden. In het algemeen lopen huurders die besluiten het recht in eigen handen te nemen door de huur in te houden, een risico, aangezien dit al snel kan leiden tot een escalatie van het geschil. <\/p>\n\n\n\n
Of een huurder de huur mag inhouden, hangt af van de specifieke voorwaarden van de huurovereenkomst. <\/p>\n\n\n\n
Over het algemeen biedt de contractvrijheid verhuurders en huurders de mogelijkheid om hun eigen voorwaarden overeen te komen, en de rechter zal zich zelden mengen in een overeenkomst tussen twee commerci\u00eble partijen. <\/p>\n\n\n\n
Belangrijk punt:<\/strong> Als in de huurovereenkomst staat dat de huur \u201czonder aftrek of verrekening\u201d moet worden betaald, heeft de huurder zeer weinig speelruimte wat betreft de betaling van de huur, ongeacht hoe de verhuurder zijn verplichtingen nakomt. <\/p>\n\n\n\n In de meeste moderne commerci\u00eble huurovereenkomsten in het Verenigd Koninkrijk nemen verhuurders een \u201cgeen aftrek \/ geen verrekening\u201d-clausule op. Dit is een belangrijke bepaling waarvan elke huurder zich bewust moet zijn voordat hij de overeenkomst ondertekent, met name wat betreft het risico dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. <\/p>\n\n\n\n Een \u201cverrekening\u201d is een wettelijk recht dat iemand in staat stelt een bedrag dat hem toekomt, in mindering te brengen op een bedrag dat hij aan een andere partij verschuldigd is. In een commerci\u00eble context kan een huurder vinden dat hij recht heeft op \u00a3 5.000 voor reparaties die de verhuurder niet heeft uitgevoerd, en trachten dit te \u201cverrekenen\u201d met zijn volgende huurbetaling van \u00a3 5.000.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Een \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d ontneemt dit recht uitdrukkelijk, wat van cruciaal belang kan zijn voor verhuurders die te maken hebben met huurders die zijn gestopt met het betalen van de huur. In standaardhuurovereenkomsten staat vaak vermeld dat de huur moet worden betaald: <\/p>\n\n\n\n \u201cVrij van alle inhoudingen en zonder enige vorm van verrekening, tegenvordering of korting.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Door deze bepaling op te nemen, zorgt de verhuurder ervoor dat de huur moet worden betaald, ongeacht of de huurder een afzonderlijke vordering op de verhuurder heeft. Als de huurder van mening is dat de verhuurder hem geld verschuldigd is, moet hij eerst de huur betalen en vervolgens de verhuurder apart voor de rechter dagen om zijn schade vergoed te krijgen. Hij kan het huurgeld niet als pressiemiddel gebruiken. <\/p>\n\n\n\n Hoewel de algemene regel en de \u201cgeen-verrekening\u201d-clausules waarschijnlijk het uitgangspunt vormen, zijn er enkele uitzonderingen waarbij een huurder een rechtsgrond zou kunnen hebben om de huur in te houden of in mindering te brengen. <\/p>\n\n\n\n Indien een huurovereenkomst niet<\/em> een \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d bevat, kan een huurder zich beroepen op \u201cbillijke verrekening\u201d. Dit stelt een partij in staat een tegenvordering in mindering te brengen indien die vordering zo nauw verband houdt met de schuld dat het onrechtvaardig zou zijn de betaling van de ene te eisen zonder de andere. Aangezien moderne huurovereenkomsten echter zo robuust zijn opgesteld, is dit vaak niet beschikbaar voor de gemiddelde commerci\u00eble huurder. <\/p>\n\n\n\n Veel moderne commerci\u00eble huurovereenkomsten bevatten clausules inzake \u201chuurvermindering\u201d of \u201chuuropschorting\u201d. Hierin wordt vastgelegd onder welke omstandigheden de huur automatisch komt te vervallen. Het meest voorkomende voorbeeld is wanneer het pand onbruikbaar wordt als gevolg van een \u201cverzekerd risico\u201d, zoals brand of overstroming. In deze gevallen \u201choudt\u201d de huurder de huur niet op uit verzet; hij maakt gebruik van een contractueel recht dat in werking treedt door het optreden van een specifieke situatie. <\/p>\n\n\n\n Een huurder mag de huur wettelijk achterhouden als hij of zij een formele overeenkomst met de verhuurder heeft gesloten. Tijdens de COVID-19-pandemie hebben veel partijen onderhandeld over uitstel van betaling of huurvrijstellingen. Een dergelijke overeenkomst moet worden vastgelegd in een formele \u201cbijlage\u201d of \u201cwijzigingsakte\u201d om ervoor te zorgen dat deze juridisch bindend is en te voorkomen dat de verhuurder later achterstallige huur kan vorderen. <\/p>\n\n\n\n Voor een huurder is het achterhouden van de huur zonder duidelijke wettelijke grond (of in strijd met een \u201cgeen-verrekening\u201d-clausule) een zeer risicovolle strategie. <\/p>\n\n\n\n Overweeg om de huur te betalen in plaats van deze in te houden en het risico te lopen dat deze vervalt \u201conder voorbehoud of met behoud van uw rechten.\u201d<\/strong> Dit houdt in dat u het volledige bedrag betaalt, maar de verhuurder schriftelijk formeel meedeelt dat u zich het recht voorbehoudt om dat bedrag via een gerechtelijke procedure terug te vorderen vanwege zijn afzonderlijke contractbreuk. Zo blijft uw commerci\u00eble huurovereenkomst van kracht en operationeel terwijl u uw vordering indient. <\/p>\n\n\n\n Zorg er altijd voor dat uw huurovereenkomsten een degelijke \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d bevatten, opgesteld door een advocaat. Dit is uw belangrijkste bescherming tegen \u201ceigenhandige\u201d huurinhoudingen door huurders. Mocht een huurder de huur toch inhouden, handel dan snel om uw positie te behouden. <\/p>\n\n\n\n In de huurvoorwaarden worden waarschijnlijk de betalingsverplichtingen van de huurder vastgelegd. In het Verenigd Koninkrijk maakt de opname van \u201cgeen-verrekening\u201d-clausules in moderne huurovereenkomsten het voor een huurder erg moeilijk om de huur op rechtmatige wijze in te houden als reactie op tekortkomingen van de verhuurder. Hoewel het oneerlijk kan aanvoelen om te betalen voor een gebouw met een lekkend dak of defecte liften, zijn de juridische gevolgen van niet-betaling mogelijk veel schadelijker dan de kosten van een afzonderlijke rechtszaak om schadevergoeding te eisen. <\/p>\n\n\n\n David Burns, senior partner procesrecht bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft ruime ervaring met geschillen over commerci\u00eble huurovereenkomsten en het niet betalen van huur. Of u nu de bepalingen van een huurovereenkomst wilt afdwingen of advies zoekt over het naleven van de voorwaarden van een huurovereenkomst, wij beschikken over de nodige ervaring om u bij te staan. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk<\/a> of telefonisch op 0207 467 5751. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9482,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9475","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tDe opkomst van de \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Wat is een \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Wanneer mag de huur worden ingehouden?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Billijke verrekening (indien niet uitgesloten)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Bepalingen inzake uitdrukkelijke huurvermindering<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Voorafgaande overeenkomst met de verhuurder<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
De risico\u2019s van het achterhouden van de huur<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
\n
\n
Strategische overwegingen voor huurders en verhuurders<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Voor huurders:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Voor verhuurders:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Conclusie<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n