{"id":9475,"date":"2026-05-11T09:46:44","date_gmt":"2026-05-11T09:46:44","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=9475"},"modified":"2026-05-12T16:18:58","modified_gmt":"2026-05-12T16:18:58","slug":"mag-een-commerciele-huurder-de-huur-achterhouden","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/nl\/inzichten\/mag-een-commerciele-huurder-de-huur-achterhouden\/","title":{"rendered":"Kan een commerci\u00eble huurder huur inhouden?\u00a0"},"content":{"rendered":"

In the challenging landscape of commercieel vastgoed<\/a>, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord\u2019s alleged failure to repair, a breach<\/a> of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a commercieel<\/a> tenant legally withhold<\/a> rent? <\/p>\n\n\n\n

For both landlords and tenants in the UK, understanding<\/a> the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance<\/a> of specific lease<\/a> terms, and the limited circumstances where it might be permissible. <\/p>\n\n\n\n

De algemene regel: de huur moet worden betaald<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

The starting point is that a tenant\u2019s obligation to pay rent is independent of the landlord\u2019s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord<\/a> is in breach of their duties\u2014such as failing to maintain the structure of the building\u2014the tenant is still legally required to pay rent in full and on time. <\/p>\n\n\n\n

The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the eigendom<\/a>. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute. <\/p>\n\n\n\n

De kracht van de huurovereenkomst<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

With regards to the question of whether a tenant can withhold rent zal<\/a> depend on the specific terms of the lease. <\/p>\n\n\n\n

Over het algemeen biedt de contractvrijheid verhuurders en huurders de mogelijkheid om hun eigen voorwaarden overeen te komen, en de rechter zal zich zelden mengen in een overeenkomst tussen twee commerci\u00eble partijen. <\/p>\n\n\n\n

Belangrijk punt:<\/strong> If the lease says rent must be paid<\/a> “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance. <\/p>\n\n\n\n

De opkomst van de \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction \/ no set-off” clause. This is an important provision that every<\/a> tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease. <\/p>\n\n\n\n

Wat is een \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

A “set-off” is a legal right<\/a> that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another<\/a> party. In a commercial context<\/a>, a tenant might feel they are owed \u00a35,000 for repairs the landlord\u00a0failed to\u00a0carry out and seek to “set this off” against their next \u00a35,000 rent payment.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard<\/a> lease wording often states that rent must be paid: <\/p>\n\n\n\n

\u201cVrij van alle inhoudingen en zonder enige vorm van verrekening, tegenvordering of korting.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n

Door deze bepaling op te nemen, zorgt de verhuurder ervoor dat de huur moet worden betaald, ongeacht of de huurder een afzonderlijke vordering op de verhuurder heeft. Als de huurder van mening is dat de verhuurder hem geld verschuldigd is, moet hij eerst de huur betalen en vervolgens de verhuurder apart voor de rechter dagen om zijn schade vergoed te krijgen. Hij kan het huurgeld niet als pressiemiddel gebruiken. <\/p>\n\n\n\n

Wanneer mag de huur worden ingehouden?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Hoewel de algemene regel en de \u201cgeen-verrekening\u201d-clausules waarschijnlijk het uitgangspunt vormen, zijn er enkele uitzonderingen waarbij een huurder een rechtsgrond zou kunnen hebben om de huur in te houden of in mindering te brengen. <\/p>\n\n\n\n

1. Billijke verrekening (indien niet uitgesloten)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Indien een huurovereenkomst niet<\/em> een \u201cgeen-verrekeningsclausule\u201d bevat, kan een huurder zich beroepen op \u201cbillijke verrekening\u201d. Dit stelt een partij in staat een tegenvordering in mindering te brengen indien die vordering zo nauw verband houdt met de schuld dat het onrechtvaardig zou zijn de betaling van de ene te eisen zonder de andere. Aangezien moderne huurovereenkomsten echter zo robuust zijn opgesteld, is dit vaak niet beschikbaar voor de gemiddelde commerci\u00eble huurder. <\/p>\n\n\n\n

2. Bepalingen inzake uitdrukkelijke huurvermindering<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Veel moderne commerci\u00eble huurovereenkomsten bevatten clausules inzake \u201chuurvermindering\u201d of \u201chuuropschorting\u201d. Hierin wordt vastgelegd onder welke omstandigheden de huur automatisch komt te vervallen. Het meest voorkomende voorbeeld is wanneer het pand onbruikbaar wordt als gevolg van een \u201cverzekerd risico\u201d, zoals brand of overstroming. In deze gevallen \u201choudt\u201d de huurder de huur niet op uit verzet; hij maakt gebruik van een contractueel recht dat in werking treedt door het optreden van een specifieke situatie. <\/p>\n\n\n\n

3. Voorafgaande overeenkomst met de verhuurder<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement<\/a> with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding<\/a> and prevents the landlord from later claiming arrears<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

De risico\u2019s van het achterhouden van de huur<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Voor een huurder is het achterhouden van de huur zonder duidelijke wettelijke grond (of in strijd met een \u201cgeen-verrekening\u201d-clausule) een zeer risicovolle strategie. <\/p>\n\n\n\n