{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"verzet-tegen-verlenging-commerciele-huurovereenkomst-verhuurders-voornemen-tot-herontwikkeling-onder-grond-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/nl\/inzichten\/verzet-tegen-verlenging-commerciele-huurovereenkomst-verhuurders-voornemen-tot-herontwikkeling-onder-grond-f\/","title":{"rendered":"Verzet tegen commerci\u00eble huurvernieuwing - Voornemen van verhuurder om te herontwikkelen onder grond F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Al meer dan zeventig jaar is de Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder)<\/a> (\u2018the Act\u2019) has formed the cornerstone of commercieel vastgoed<\/a> law in England<\/a> and Wales, attempting to balance the interests of business<\/a> tenants and the legitimate eigendom<\/a> rights of landlords. <\/p>\n\n\n\n

Moet een commerci\u00eble huurder vertrekken aan het einde van de huurperiode? <\/h2>\n\n\n\n

Unless a commerci\u00eble lease<\/a> is \u2018contracted out\u2019 of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right<\/a> to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease<\/a> on similar terms, also known as \u2018security of tenure\u2019. <\/p>\n\n\n\n

At the expiry of the contractual term, business leases with security<\/a> of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. <\/p>\n\n\n\n

Momenteel zijn bedrijfshuren van maximaal zes maanden uitgesloten van het voordeel van huurzekerheid. In juni 2025 heeft de juridische commissie echter \u2018\u2026provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing<\/a> the threshold to 2 years<\/em>.\u2019 Whether and when Parliament zal<\/a> adopt this recommendation remains to be seen. <\/p>\n\n\n\n

Hoe weet ik of een zakelijke huurder \u2018huurzekerheid\u2019 heeft? <\/h2>\n\n\n\n

Om te bepalen of een huurovereenkomst is uitgesloten van de bepalingen van de Wet op de huurzekerheid, moet eerst de bestaande huurovereenkomst zorgvuldig worden bekeken. <\/p>\n\n\n\n

De huurovereenkomst zelf moet een clausule bevatten waarin expliciet staat dat beide partijen zijn overeengekomen om de 1954 Act niet toe te passen en dat de juiste procedure is gevolgd.  <\/p>\n\n\n\n

De verhuurder moet de huurder een formele \u2018waarschuwing\u2019 hebben gegeven waarin hij uitlegt dat hij afziet van zijn recht op verlenging van de huurovereenkomst onder de Landlord and Tenant Act 1954. <\/p>\n\n\n\n

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Dit kan een eenvoudige verklaring zijn als de huurder de kennisgeving ten minste 14 dagen voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen; of <\/p>\n\n\n\n

Een wettelijke verklaring, be\u00ebdigd door een advocaat, als de huurder de kennisgeving minder dan 14 dagen voor het aangaan van de huurovereenkomst heeft ontvangen. <\/p>\n\n\n\n

Kan een verhuurder zich verzetten tegen een huurverlenging als hij het pand wil herontwikkelen?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

There are various grounds on which a commercial landlord<\/a> can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. <\/p>\n\n\n\n

De wet bepaalt dat een verhuurder die zich wil verzetten tegen de verlenging van een zakelijke huurovereenkomst met huurzekerheid, een kennisgeving krachtens artikel 25 van de wet (\u2018s25-kennisgeving\u2019) moet indienen met een opzegtermijn van minimaal zes maanden en maximaal twaalf maanden. <\/p>\n\n\n\n

When tbv<\/a> a \u2018hostile\u2019 s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: <\/p>\n\n\n\n

\u2018...bij be\u00ebindiging van de huidige huurovereenkomst is de verhuurder van plan... de gebouwen van het bedrijf of een belangrijk deel ervan af te breken, te verbouwen of substanti\u00eble bouwwerken op het bedrijf of een deel ervan uit te voeren, wat hij redelijkerwijs niet kon doen zonder het bedrijf in bezit te krijgen\u2019.\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With vastgoedontwikkeling<\/a> pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims<\/a> have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about<\/a> the evidential burden required to successfully oppose renewal. <\/p>\n\n\n\n

Moet de verhuurder enkel aantonen dat fysieke bezittingen vereist zijn om een s25-aanvraag te laten slagen? <\/h2>\n\n\n\n

De verhuurder moet aantonen dat hij niet alleen fysiek, maar ook juridisch bezit van het pand nodig heeft. Bijvoorbeeld in Heath tegen Drown<\/em><\/a> the tenant\u2019s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via<\/a> the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. <\/p>\n\n\n\n

Welke factoren zijn relevant voor een commerci\u00eble verhuurder die zijn eigendom wil herontwikkelen om te bepalen of een huurverlenging met succes kan worden aangevochten? <\/p>\n\n\n\n

Grond (f) is alleen van toepassing op werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd op het \u201cbedrijf\u201d (het gedeelte van de bedrijfsruimte dat de huurder in gebruik heeft voor zijn bedrijf), zoals vastgesteld in Joel tegen Swaddle<\/em>.<\/a> Als er werk wordt uitgevoerd in het gebouw, maar niet in delen van het gebouw die door de huurovereenkomst zijn verhuurd en die de huurder niet voor bedrijfsdoeleinden bewoont, is grond (f) niet van toepassing. <\/p>\n\n\n\n

Recenter, Sainsbury's Supermarkets Ltd tegen Medley Assets<\/em> Ltd<\/em><\/a> bevestigd dat \u201chet bedrijf\u201d, met het oog op een vordering op grond (f), de gebouwen betekent eigenlijk<\/em> bewoond door de huurder op de datum van de hoorzitting. In dit geval was de verhuurder van plan om onder het bestaande vloerniveau van de kelder uit te graven en een nieuwe fundering te maken. Aangezien de huurovereenkomst inclusief de keldervloer was, maar niet eronder, oordeelde de rechtbank dat deze werkzaamheden onder<\/em> het bedrijf en niet binnen<\/em> en uiteindelijk irrelevant voor het verzet van de verhuurder tegen een nieuwe huurovereenkomst. <\/p>\n\n\n\n

Een huurder kan tijdens de procedure ook de bewoonde oppervlakte verkleinen om de aanvraag van de verhuurder te verwerpen als de beoogde werkzaamheden alleen betrekking hebben op delen buiten het bedrijf.   <\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> consideration<\/a> for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant\u2019s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. <\/p>\n\n\n\n

Op wat voor soort werken kan een verhuurder vertrouwen onder grond (f)? <\/h2>\n\n\n\n

Grond (f) heeft betrekking op de sloop, wederopbouw of substanti\u00eble bouwwerken aan het geheel of een substantieel deel van de gebouwen die deel uitmaken van het bedrijf. Werken die de eigenaar al mag uitvoeren krachtens de huurovereenkomst (of krachtens een stilzwijgend recht van toegang) komen niet in aanmerking (Romulus Trading Company Ltd tegen Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Dit geldt ook voor reparaties die beide partijen in een overeenkomst hebben vastgelegd. Als de verhuurder reparaties moet uitvoeren zonder een uitdrukkelijk recht van binnentreden, zijn de rechten van binnentreden impliciet en zijn de werkzaamheden uitgesloten van overweging. <\/p>\n\n\n\n

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible\u2014for instance, if the proposed works involve permanently removing<\/a> walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  <\/p>\n\n\n\n

Wat is \u2018sloop\u2019 onder grond (f)? <\/h2>\n\n\n\n

In Ivorygrove Ltd tegen Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>oordeelde de rechtbank dat sloop moet worden ge\u00efnterpreteerd volgens de gewone betekenis en de fysieke handeling van vernietiging van het pand vereist. <\/p>\n\n\n\n

Opdat grond (f) van toepassing zou zijn, moet het pand kunnen worden gesloopt en de uitsluiting van structurele of dragende muren van de sloop staat er niet aan in de weg dat het pand kan worden gesloopt. In Pumperninks of Piccadilly Ltd tegen Land Securities Plc e.a.<\/em><\/a>, <\/em>the Court of Beroep<\/a> held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. <\/p>\n\n\n\n

In elk geval, of \u2018werken\u2019 een sloop vormen en een substantieel deel van het pand zullen aantasten (Atkinson tegen Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, is een feitenkwestie.   <\/p>\n\n\n\n

Wat is \u2018reconstructie\u2019 onder grond (f)? <\/h2>\n\n\n\n

Wederopbouw vereist het veranderen van de structuur van het gebouw, meestal door het slopen van bestaande elementen en ze te vervangen in een andere vorm (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd tegen Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Bij het beoordelen van de intentie van een verhuurder om te herbouwen, moet de rechtbank rekening houden met het geheel van de voorgestelde werken, met inbegrip van voorbereidende en afwerkingswerken (Romulus Handel<\/em>). Bijvoorbeeld het pleisteren van een nieuw gebouwde muur. <\/p>\n\n\n\n

It is important to mention the different decisions<\/a> reached in I<\/em>vorygrove<\/em> en Global Grange Ltd tegen Marazzi e.a.<\/em><\/a>, waar dezelfde verhuurder die voorstelde om vergelijkbare verbouwingswerken uit te voeren aan elk pand zich verzette tegen huurvernieuwingen op grond van grond (f), maar in de eerste wel slaagde en in de tweede niet. <\/p>\n\n\n\n

In Ivoorgaard<\/em>, oordeelde het Hof dat de werkzaamheden neerkwamen op sloop en wederopbouw van een substantieel deel van het pand, maar in Marazzi<\/em> besloot de rechtbank dat de werkzaamheden niet neerkwamen op een verbouwing van een substantieel deel van het pand, waardoor het verzoek aan de rechtbank werd afgewezen en de verhuurder zich niet kon verzetten tegen het recht van de huurder op verlenging van de huurovereenkomst. <\/p>\n\n\n\n

Wat zijn \u2018substanti\u00eble werken\u2019 onder grond (f)? <\/h2>\n\n\n\n

Often a common question asked by most landlords, in this context<\/a>, \u2018substantial\u2019 is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions<\/a>, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry<\/a> and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill tegen Bedfordshire County Council)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Daarnaast onderzoeken rechtbanken ook of de wederopbouw echt is of slechts een voorwendsel. Als een verhuurder voorstelt om af te breken en weer op te bouwen in vrijwel identieke vorm, rijst de vraag of het echte doel herontwikkeling is of gewoon het verwijderen van huurders. Hoewel rechtbanken niet van verhuurders eisen dat ze economische rechtvaardiging voor hun plannen aantonen, kan het ontbreken van enig zichtbaar voordeel van de voorgestelde werkzaamheden twijfel doen rijzen over de oprechtheid van de verklaarde intentie van de verhuurder. <\/p>\n\n\n\n

Het is ook belangrijk op te merken dat het Hof constructiewerken van structurele aard weliswaar als een belangrijke overweging zal beschouwen, maar dat dit geen voorwaarde is voor de toepassing van grond (f) (Ivoorgaard<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Hieronder volgen enkele voorbeelden van uitspraken van het Hof over constructiewerken, hoewel dit niet gezien moet worden als een definitieve lijst: <\/p>\n\n\n\n