{"id":7353,"date":"2025-10-17T08:13:01","date_gmt":"2025-10-17T08:13:01","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7353"},"modified":"2025-10-17T08:13:05","modified_gmt":"2025-10-17T08:13:05","slug":"kraken-doe-ik-krakers-in-commercieel-vastgoed","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/nl\/inzichten\/kraken-doe-ik-krakers-in-commercieel-vastgoed\/","title":{"rendered":"Wat moet ik doen? - Krakers in commercieel vastgoed\u00a0"},"content":{"rendered":"

A nightmare scenario many landlords fear is squatters breaking into their commercial premises<\/a>, settling, and refusing to vacate without a court order.   <\/p>\n\n\n\n

 Veel krakers weten vaak wat ze doen en kennen hun rechten. Huisbazen kunnen erachter komen dat de krakers een soort kennisgeving op de deur hebben geplakt waarop staat \u2018DIT IS EEN NIET-RESIDENTIEEL GEBOUW - Sectie 144 LAPSO is NIET van toepassing.<\/em>\u2019 - en ze zouden gelijk hebben.  <\/p>\n\n\n\n

Wat zijn de opties voor verhuurders?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

The first port of call for most landlords is, naturally, to call the police. However, most find that the police zal<\/a> not get involved unless what\u2019s known as an \u2018interim possession order\u2019 (\u201cIPO\u201d) has been obtained from the court. An IPO carries a penal notice that allows the police to remove the squatters if they have not vacated the property within 24 hours of the order having been made and served on the squatters. The Squatters could therefore be arrested<\/a> and face criminal punishment such as fines, or even imprisonment, if they do not vacate.   <\/p>\n\n\n\n

So, a landlord<\/a> can either initiate possession proceedings against trespassers in the \u2018standard\u2019 fashion, or, if they meet the criteria, seek an IPO. If they seek an IPO, they must act fast as the application must be made within 28 days of knowledge of the squatting. <\/p>\n\n\n\n

De wettelijke test<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

 Een IPO kan alleen worden toegekend als: <\/p>\n\n\n\n

(1) de eiser wil alleen bezit. Een eiser kan geen IPO vorderen als er een vordering is voor een ander rechtsmiddel (bv. schadevergoeding); en<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(2) de eiser een onmiddellijk recht op bezit heeft en dit recht gedurende de gehele periode van onrechtmatige bewoning heeft gehad; en\u00a0\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(3) de verweerders het pand als indringers zijn binnengedrongen.\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A common misconception is that the legal test for commercieel vastgoed<\/a> owners obtaining an IPO is the same as obtaining a standard possession order against trespassers – after all, a squatter is a trespasser, and to obtain an IPO, the individuals in question have to have entered the property as trespassers (as above). <\/p>\n\n\n\n

Dit is echter niet het geval. Voor het verkrijgen van een standaardbezitsbevel tegen overtreders (dat niet dezelfde strafrechtelijke sancties voor niet-naleving met zich meebrengt) hoeft een verhuurder alleen een recht op bezit te hebben (geen onmiddellijk recht). Dit is niet het geval voor het verkrijgen van een IPO.   <\/p>\n\n\n\n

Onmiddellijk recht op bezit en mogelijke problemen<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Een onmiddellijk recht op bezit betekent dat iemand een volledig recht op bezit kan opeisen en dat er geen wettelijke belangen in de weg staan. <\/p>\n\n\n\n

Hiaten in de registratie<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

A quite foreseeable issue that a landlord might face is, they purchase a property, and immediately undertake strip out and refit works before re-letting. Vacant commercieel<\/a> properties subject to strip out works, that look like building sites and are not fully secured, are prime targets for squatters.  <\/p>\n\n\n\n

Het probleem waar een verhuurder mee te maken kan krijgen, is dat het vele, vele maanden kan duren voordat HMLR de aanvraag heeft afgerond om het eigendomsrecht van de verhuurder te registreren. Tijdens deze periode, die bekend staat als een registratiekloof, is de verhuurder de economische eigenaar van het onroerend goed en heeft hij geen onmiddellijk recht op bezit, totdat de registratie is voltooid (en de registratiekloof eindigt) en hij de wettelijke geregistreerde eigenaar wordt.  <\/p>\n\n\n\n

In dit geval zal de rechtbank waarschijnlijk willen zien dat de registratie is voltooid, dus het is belangrijk voor eisers om snel een aanvraag voor registratie in te dienen en op zijn minst op de dag van de hoorzitting klaar te zijn om bijgewerkte kopie\u00ebn van het HMLR-kantoor te overleggen. Als dit niet gebeurt, lopen ze het risico dat de rechter van mening is dat de geregistreerde eigenaar de enige partij is met het recht op onmiddellijk bezit en kan de vordering mislukken.  <\/p>\n\n\n\n

Leases<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

What often precedes vacant possession is the surrender of a Lease<\/a>. Similarly with registration gaps, it can take HMLR many months to complete an application to remove the Lease from the register. In this instance, the court may consider the Landlord does not have the right to immediate possession and in fact it is the Lessee with this right. Again, it is vital the Landlord expedites any application to remove the Lease from the title or risk the judge taking this view. <\/p>\n\n\n\n

Conclusie<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

IPO's zijn briljante middelen om krakers snel te verwijderen, maar verhuurders moeten snel handelen en ervoor zorgen dat ze voldoen aan de procedurele vereisten. De strafbepaling die IPO's met zich meebrengen betekent dat rechters vaak nog voorzichtiger zijn dan bij standaard bezitsvorderingen, dus verhuurders moeten ervoor zorgen dat alles in orde is en dat ze zeker zijn van hun onmiddellijke recht op bezit. <\/p>\n\n\n\n

Verder is het IPO (bij naam) slechts een voorlopig bevel en wordt het bezitsbevel pas definitief op de teruggavedatum. Als onderdeel van het voorgeschreven formulier voor het verzoekschrift en de getuigenverklaring, zullen verhuurders een aantal toezeggingen doen - nog een duidelijk verschil met de standaard bezitsroute - waaronder toezeggingen om de woning niet opnieuw te verhuren of te beschadigen totdat er een beslissing is genomen over de bezitsvordering. Verhuurders moeten er daarom voor zorgen dat ze geen van de toezeggingen schenden die ze in deze tussenperiode hebben gedaan, en het is raadzaam dat ze het proces doorlopen tot een definitieve uitspraak om twijfel te voorkomen, zelfs in het geval dat de krakers na het IPO vertrekken. <\/p>\n\n\n\n

Voor meer informatie, of als u een verhuurder bent die zich in een situatie bevindt waarin krakers zich in uw eigendom hebben gevestigd, kunt u contact opnemen met het team: Harry Medway op h.medway@rfblegal.co.uk<\/a>, Rudi Ramdarshan op r.ramdarshan@rfblegal.co.uk<\/a>, Ben Frost op b.frost@rfblegal.co.uk<\/a> of Victoria Huxley op v.huxley@rfblegal.co.uk<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Geschreven door Harry Medway. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":7354,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[34,28],"class_list":["post-7353","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-exeter-office","tag-solicitors-barristers-conveyencers"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t