L'acquisto di una casa di nuova costruzione presenta numerosi vantaggi e attrattive. Non solo si evita il noioso dramma di un venditore con una transazione correlata e una lunga catena, ma in generale le propriet\u00e0 di nuova costruzione sono pi\u00f9 efficienti dal punto di vista energetico e richiedono meno manutenzione una volta trasferite. Tutti gli infissi e gli arredi saranno nuovi di zecca e anche gli elettrodomestici essenziali sono inclusi, ma possono essere soggetti a un costo aggiuntivo. Inoltre, i costruttori possono offrire incentivi interessanti come contributi per l'imposta di registro, pacchetti di mobili e contributi per le spese legali.<\/p>\n\n\n\n
L'acquisto di un immobile con largo anticipo rispetto al suo completamento pu\u00f2 sembrare estraneo e rischioso, ma \u00e8 possibile che l'immobile aumenti significativamente di valore dopo la sua costruzione, perch\u00e9 si acquister\u00e0 l'immobile al prezzo di mercato corrente al momento dello scambio dei contratti e non al valore di mercato una volta completato. Pertanto, sia che si tratti di un investimento o di un'occupazione personale, l'acquisto off-plan \u00e8 spesso un'opzione valida e interessante.<\/p>\n\n\n\n
L'acquisto di un immobile di nuova costruzione presenta molte differenze rispetto alla \u201csolita\u201d transazione immobiliare. Dovrete assicurarvi che l'avvocato che incaricherete di agire per vostro conto abbia una buona conoscenza delle transazioni di nuova costruzione e sia in grado di riconoscere e guidare il cliente attraverso i rischi e le insidie intrinseche che spesso si presentano.<\/p>\n\n\n\n
Di solito, prima di togliere una propriet\u00e0 dal mercato, i costruttori richiedono una tassa di prenotazione, che in genere si aggira intorno alle 2.000 sterline, ma che pu\u00f2 variare da un costruttore all'altro. Questa tassa di prenotazione sar\u00e0 dedotta dal deposito da versare agli avvocati del costruttore al momento dello scambio di contratti. Poich\u00e9 in genere vi \u00e8 un'elevata domanda di immobili fuori piano, i costruttori impongono anche una scadenza per lo scambio, in genere di 21 o 28 giorni, a partire dal giorno in cui il vostro legale riceve il pacchetto di contratti dai legali del costruttore. \u00c8 quindi indispensabile che il vostro legale sia in grado di agire rapidamente per assicurarsi che possiate rispettare questa scadenza, evitando di non rispettarla e di rischiare di perdere la quota di prenotazione.<\/p>\n\n\n\n
Lo scambio di contratti \u00e8 il momento in cui la transazione diventa legalmente vincolante. In questa fase gli sviluppatori richiederanno il pagamento del 10% del prezzo di acquisto ai loro avvocati. Alcuni promotori possono richiedere ulteriori depositi o pagamenti scaglionati per contribuire alla costruzione del complesso, che saranno specificati nel contratto. Inoltre, il pi\u00f9 delle volte il contratto specificher\u00e0 che queste somme saranno trattenute come \u201cagente\u201d. Ci\u00f2 significa che non appena gli avvocati dello sviluppatore ricevono le somme, sono in grado di rilasciarle allo sviluppatore. Poich\u00e9 si tratta di una transazione giuridicamente vincolante con cos\u00ec tanto anticipo rispetto al completamento, in questo lasso di tempo possono accadere molte cose. Ad esempio, i costruttori possono diventare insolventi e andare in liquidazione. Pertanto, \u00e8 importante che il vostro legale comprenda i rischi e prenda provvedimenti per proteggere la vostra posizione, soprattutto in relazione al deposito che avete sostanzialmente anticipato agli sviluppatori.<\/p>\n\n\n\n
Di solito il fornitore della garanzia di nuova costruzione agisce come garanzia di deposito nel caso in cui i costruttori non riescano a completare l'immobile perch\u00e9 in liquidazione o a causa di una frode. Tuttavia, il fornitore della garanzia di nuova costruzione garantir\u00e0 solo un massimo di 10% del prezzo di acquisto o di 100.000 sterline (il minore dei due). Pertanto, quando accettate di versare ulteriori depositi o somme per la costruzione, che non sono protetti, dovreste considerare le dimensioni e la reputazione del costruttore prima di accettarli.<\/p>\n\n\n\n
Alcuni investitori potrebbero voler vendere il beneficio del contratto a qualcun altro prima che l'immobile sia stato completato. Questa pu\u00f2 essere un'opzione interessante, in quanto potrete sottrarre il profitto ottenuto dalla transazione e il deposito originale (e le eventuali somme versate per la costruzione) fino a quel momento. Inoltre, si evita di pagare l'imposta di registro e le tasse catastali. Tuttavia, se questa \u00e8 la vostra intenzione, \u00e8 importante che il contratto vi consenta di farlo.<\/p>\n\n\n\n
In qualit\u00e0 di venditore in un incarico, \u00e8 importante notare che, solo perch\u00e9 la transazione \u00e8 stata completata, non si esce dal quadro. Se il vostro acquirente non riesce a completare la transazione, gli sviluppatori possono rivolgersi a voi per completare la transazione e sarete responsabili di eventuali interessi di mora e spese di notifica. In pratica, questo potrebbe essere improbabile, poich\u00e9 lo sviluppatore si limiter\u00e0 a trattenere il deposito versato e a rimettere sul mercato l'immobile. In qualit\u00e0 di acquirente, \u00e8 difficile ottenere un finanziamento ipotecario su una cessione e sono pochissimi gli istituti di credito che offrono tali transazioni. Pertanto, il pi\u00f9 delle volte l'acquirente finanzier\u00e0 l'acquisto in contanti, il che ovviamente limita anche il mercato potenziale a cui il venditore pu\u00f2 vendere.<\/p>\n\n\n\n
\u00c8 abbastanza comune che l'acquirente proceda alla permuta senza il beneficio di un'offerta di mutuo. Questo perch\u00e9 la data di completamento \u00e8 molto lontana e le offerte di mutuo di solito scadono prima di allora. La maggior parte degli istituti di credito ha offerte che rimangono valide per un massimo di 6 mesi, quindi sarebbe prudente iniziare a fare domanda in quel momento. Sarebbe meglio parlare con il proprio consulente finanziario, che sar\u00e0 in grado di fornire ulteriori consigli.<\/p>\n\n\n\n
C'\u00e8 un elemento di rischio in quanto vi siete impegnati in una transazione legalmente vincolante senza alcuna garanzia di avere il finanziamento al momento del completamento. Naturalmente le circostanze personali possono cambiare e sar\u00e0 importante parlare con un consulente finanziario indipendente che sar\u00e0 in grado di darvi un'idea del modo migliore per finanziare l'acquisto.<\/p>\n\n\n\n
Una volta che il promotore ha notificato l'avviso di completamento, dovrete completare l'acquisto e assicurarvi di avere un'offerta ipotecaria valida al momento del completamento.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta dell'avviso che l'avvocato del costruttore invier\u00e0 ai vostri avvocati per confermare che l'immobile \u00e8 pronto. Di solito il contratto prevede che abbiate circa 10 giorni lavorativi per organizzare i vostri affari finanziari e per consentire al vostro legale di effettuare le necessarie ricerche preliminari in vista del completamento.<\/p>\n\n\n\n
Al momento del completamento, dovrete versare il saldo del prezzo d'acquisto al netto di qualsiasi tassa di prenotazione, deposito e ulteriori depositi versati fino a quel momento. In questi importi sono di solito incluse le spese di trascrizione (una commissione per gli avvocati dello sviluppatore che producono il contratto di locazione o il trasferimento finale), un primo contributo per le spese di servizio e una parte dell'affitto del terreno attribuibile al periodo di propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta di una data prevista dal contratto per proteggere sia l'acquirente che lo sviluppatore. Da un lato, lo sviluppatore non pu\u00f2 garantire con esattezza quando la propriet\u00e0 sar\u00e0 completata e, al limite, pu\u00f2 solo fornire una stima dei tempi (data di completamento legale anticipata) su quando pensa che la propriet\u00e0 sar\u00e0 pronta. Si affider\u00e0 ad appaltatori che potrebbero non consegnare i lavori e le condizioni meteorologiche del Paese potrebbero causare ritardi nella costruzione. Pertanto, gli sviluppatori vorranno includere questa data nel contratto per tutelarsi da eventuali ritardi imprevisti. D'altra parte, un acquirente non vuole essere lasciato nel limbo, vincolato a un contratto senza una scadenza entro la quale il costruttore deve completare la costruzione. Se i costruttori aderiscono al Codice del consumo per i costruttori di case, la data di scadenza del contratto sar\u00e0 solitamente di 12 mesi dalla data di completamento prevista dalla legge. Per i motivi sopra elencati, la data di scadenza del contratto sar\u00e0 poco o nulla negoziabile, ma se i costruttori non dovessero notificare l'avviso di completamento entro questa data, avrete la possibilit\u00e0 di annullare il contratto e vi saranno restituiti i depositi e gli ulteriori acconti versati.<\/p>\n\n\n\n