{"id":9934,"date":"2026-07-03T14:16:43","date_gmt":"2026-07-03T14:16:43","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9934"},"modified":"2026-07-07T10:22:37","modified_gmt":"2026-07-07T10:22:37","slug":"cambiare-le-regole-della-proprieta-immobiliare-una-guida-alle-riforme-in-materia-di-locazione-e-proprieta-assoluta","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/cambiare-le-regole-della-proprieta-immobiliare-una-guida-alle-riforme-in-materia-di-locazione-e-proprieta-assoluta\/","title":{"rendered":"Cambiare le regole della propriet\u00e0 immobiliare: una guida alle riforme in materia di locazione e propriet\u00e0 libera\u00a0"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Le norme che regolano la propriet\u00e0 e il controllo degli immobili residenziali in Inghilterra e Galles stanno subendo la pi\u00f9 grande rivoluzione degli ultimi trent'anni. Per decenni, acquistare un appartamento significava entrare nel complesso mondo del \"leasehold\", un sistema che spesso costringeva gli acquirenti a fare i conti con canoni fondiari in aumento, costose proroghe dei contratti di locazione e controversie con i proprietari fondiari.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una riforma giuridica su due fronti mira a sottrarre definitivamente il potere ai proprietari tradizionali per restituirlo ai proprietari di casa. Questa transizione \u00e8 guidata da due importanti provvedimenti legislativi,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2024\/22\/contents\">Legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di propriet\u00e0 immobiliare <\/a>e <a href=\"https:\/\/www.gov.uk\/government\/publications\/draft-commonhold-and-leasehold-reform-bill\">il progetto di legge del 2026 sulla riforma della propriet\u00e0 comune e della locazione.\u00a0<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La legge del 2024 sulla riforma dei contratti di locazione e della propriet\u00e0 immobiliare: situazione attuale e contenzioso dinanzi alla Corte d\u2019appello&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di propriet\u00e0 (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) \u00e8 entrata in vigore nel maggio 2024, ma la sua attuazione ha incontrato notevoli difficolt\u00e0. I proprietari di immobili hanno immediatamente opposto una forte resistenza legale, sostenendo che i radicali cambiamenti strutturali previsti dalla normativa costituissero una privazione illegittima dei diritti di propriet\u00e0 ai sensi dell\u2019articolo 1 del Primo Protocollo (A1P1) alla Convenzione europea dei diritti dell\u2019uomo (CEDU).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Il ricorso giurisdizionale e l'imminente appello<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nell\u2019ottobre 2025, l\u2019Alta Corte ha emesso una sentenza esaustiva di 167 pagine con cui ha respinto i ricorsi in revisione giudiziaria presentati dai proprietari. La Corte ha stabilito che il governo ha agito nell\u2019ambito dei propri poteri discrezionali per correggere uno squilibrio sistemico e anticoncorrenziale nel mercato immobiliare.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tuttavia, la battaglia legale \u00e8 ben lungi dall\u2019essere conclusa. Il 1\u00b0 aprile 2026, la Corte d\u2019Appello ha formalmente concesso l\u2019autorizzazione a presentare ricorso a cinque importanti gruppi istituzionali di proprietari fondiari. Questa seconda fase del contenzioso, dalla posta in gioco molto alta, dovrebbe essere discussa tra la fine del 2026 e l\u2019inizio del 2027.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il ricorso dei proprietari si concentra direttamente su tre pilastri fondamentali della legge del 2024:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L'abolizione del valore del matrimonio:<\/strong>\u00a0La legge del 2024 elimina il \u201cvalore di matrimonio\u201d, ovvero l\u2019ipotetico profitto generato quando viene prorogato un contratto di locazione con una durata residua inferiore a 80 anni. In base al vecchio sistema, tale valore veniva ripartito in parti uguali tra il locatario e il proprietario. I proprietari sostengono che l\u2019eliminazione di questa quota costituisca una confisca senza indennizzo del valore patrimoniale.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il limite massimo di valutazione del canone fondiario:<\/strong>\u00a0La legge stabilisce che, nel calcolo del premio che il locatario deve versare per prorogare il proprio contratto di locazione o acquistare la propriet\u00e0, l'affitto fondiario preso in considerazione sia soggetto a un limite massimo, riducendo cos\u00ec il pagamento finale a favore del proprietario.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il trasferimento delle spese legali:<\/strong>\u00a0In passato, i locatari erano contrattualmente tenuti a pagare le spese professionali, di valutazione e legali del proprietario durante una richiesta di affrancamento o di proroga. La legge del 2024 ribalta questa situazione, stabilendo che ciascuna parte debba sostenere le proprie spese.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Disposizioni in vigore: quali sono attualmente applicabili?<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A meno che la Corte d\u2019Appello non emetta un\u2019ingiunzione formale per sospendere l\u2019applicazione della legge \u2014 cosa altamente improbabile \u2014 le disposizioni della Legge del 2024, gi\u00e0 entrate in vigore in seguito ai decreti di entrata in vigore, rimangono pienamente in vigore:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il diritto di voto fin dal primo giorno:<\/strong>\u00a0La storica \u201cregola dei due anni\u201d \u00e8 stata abrogata. I titolari di un diritto di locazione non sono pi\u00f9 tenuti a possedere un immobile residenziale in locazione per 24 mesi prima di presentare una richiesta legale di proroga del contratto di locazione o di acquisto collettivo della propriet\u00e0. Essi godono di tale diritto legale sin dal primo giorno di propriet\u00e0.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La soglia per gli immobili commerciali a uso misto 50%:<\/strong>\u00a0Gli edifici con configurazioni ad uso misto (come gli appartamenti costruiti sopra locali commerciali o uffici) possono ora avvalersi dell\u2019affrancamento collettivo e del diritto di gestione (RTM) se lo spazio non residenziale rappresenta fino al 50% della superficie interna totale dell\u2019edificio. Si tratta di un aumento significativo rispetto al precedente limite legale, pi\u00f9 restrittivo, pari al 25%.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Esclusione dallo status di locatario garantito:<\/strong>\u00a0A partire da dicembre 2025, grazie a una modifica mirata, i contratti di locazione residenziale di lunga durata (con una durata superiore a 21 anni) saranno completamente esclusi dalla classificazione come \u201clocazioni garantite\u201d ai sensi dell\u2019Housing Act 1988. Ci\u00f2 elimina un rischio storico, ovvero che un proprietario potesse ricorrere a procedimenti giudiziari sommari accelerati per lo sgombero al fine di sfrattare un locatario il cui canone fondiario superasse le 250 sterline all\u2019anno (o 1.000 sterline a Londra).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Lo standard di proroga di 990 anni:<\/strong>\u00a0Una volta che i meccanismi di rivalutazione saranno pienamente operativi, i locatari otterranno il diritto legale di prorogare la durata dei propri contratti di locazione per un periodo standard di 990 anni, con un canone fondiario simbolico (pari a zero sterline), in sostituzione dell\u2019obsoleto quadro normativo che prevedeva una proroga obbligatoria di 90 anni.\u00a0Si noti che, fino a quando i meccanismi di valutazione non saranno attivi, l\u2019attuale periodo di proroga rimane di 90 anni.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Progetto di legge del 2026 sulla riforma della propriet\u00e0 comune e della locazione&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sebbene la legge del 2024 modifichi l\u2019attuale sistema di locazione, la fase successiva del governo mira a eliminarlo completamente. Il 27 gennaio 2026, il Ministero dell\u2019edilizia abitativa, delle comunit\u00e0 e del governo locale (MHCLG) ha pubblicato l\u2019attesissimo progetto di legge sulla riforma della propriet\u00e0 comune e della locazione.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il progetto di legge \u00e8 passato rapidamente alla fase di esame prelegislativo formale, culminata in una relazione di analisi approfondita pubblicata dalla Commissione speciale per l\u2019edilizia abitativa, le comunit\u00e0 e il governo locale il 27 maggio 2026<strong>.<\/strong>&nbsp;Il percorso chiaro della politica esecutiva \u00e8 stato ulteriormente consolidato dalla sua esplicita inclusione nel discorso del Re<strong>.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I pilastri fondamentali del progetto di legge del 2026 comprendono:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Il mandato relativo alla propriet\u00e0 comune e il divieto di costruire nuovi appartamenti<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La misura principale del disegno di legge \u00e8 il divieto assoluto di creare o cedere nuovi appartamenti in locazione. La normativa stabilisce invece che la \u201ccommonhold\u201d sia la forma giuridica di propriet\u00e0 predefinita per tutti i nuovi complessi residenziali composti da pi\u00f9 unit\u00e0 abitative.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In una struttura di tipo \u201ccommonhold\u201d, che rispecchia i modelli internazionali di condominio, i singoli acquirenti di appartamenti detengono la piena propriet\u00e0 del proprio alloggio specifico. Le parti comuni del complesso sono di propriet\u00e0 e gestite da un\u2019Associazione di Commonhold, un\u2019entit\u00e0 giuridica posseduta collettivamente dai proprietari degli alloggi. Non vi \u00e8 alcun proprietario esterno a cui il bene possa tornare, n\u00e9 una durata determinata del contratto di locazione, n\u00e9 un canone fondiario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In un importante aggiornamento politico presentato nel corso di un discorso programmatico tenuto presso l\u2019Institute for Government, il ministro per l\u2019edilizia abitativa Matthew Pennycook ha confermato che, sebbene l\u2019obiettivo del governo sia quello di approvare tutti gli aspetti fondamentali del disegno di legge entro la fine dell\u2019attuale legislatura, il divieto assoluto di costruire nuovi appartamenti in locazione a tempo determinato non sar\u00e0 probabilmente introdotto prima del 2029. Questo lasso di tempo consentir\u00e0 ai costruttori e agli istituti di credito di adeguare i propri progetti edilizi e i modelli finanziari.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Limiti massimi del canone fondiario per i contratti di locazione esistenti<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per affrontare i problemi che affliggono milioni di persone vincolate da contratti di locazione a lungo termine gi\u00e0 in essere, il disegno di legge introduce un limite massimo generalizzato al canone fondiario pari a 250 sterline all\u2019anno.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In base all\u2019attuale bozza di testo, tale limite massimo si applicher\u00e0 immediatamente ai contratti di locazione residenziali esistenti. \u00c8 fondamentale sottolineare che la bozza contiene una clausola di scadenza automatica, il che significa che, dopo un periodo di 40 anni, il limite massimo scender\u00e0 definitivamente a un canone simbolico (0 sterline). Il calendario legislativo attuale del governo prevede l\u2019entrata in vigore del limite iniziale di 250 sterline verso la fine del 2027.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Abbassamento della soglia per la conversione in propriet\u00e0 comune<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Storicamente, la conversione di un condominio in regime di locazione in una struttura di propriet\u00e0 comune richiedeva il consenso unanime di ogni singolo locatario e titolare di diritto di pegno nell'edificio, una soglia che rendeva la conversione praticamente impossibile nella maggior parte dei casi.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il progetto di legge del 2026 abbassa notevolmente questa soglia introducendo un semplice requisito di maggioranza 50%. Se pi\u00f9 della met\u00e0 dei locatari aventi diritto di un condominio vota a favore della conversione, questi possono obbligare legalmente i restanti residenti e il proprietario del fondo a trasformare l\u2019edificio in una struttura di propriet\u00e0 comune.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>L'abolizione totale della decadenza dal contratto di locazione<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ai sensi dell'attuale normativa immobiliare, un proprietario pu\u00f2 avviare un procedimento di revoca del contratto di locazione nei confronti di un locatario residenziale per debiti a partire da sole 350 sterline, arrivando potenzialmente a sequestrare un bene del valore di centinaia di migliaia di sterline a causa di una controversia di minore entit\u00e0 relativa alle spese condominiali.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il disegno di legge del 2026 abolisce completamente il diritto di confisca nei contratti di locazione residenziale di lunga durata. Sostituisce tale potere con un regime proporzionato, avallato dal tribunale, di recupero crediti e di esecuzione dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili dal rischio di perdere il proprio patrimonio netto a causa di canoni contestati.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Abrogazione dei poteri relativi ai \u201cfleecehold\u201d nelle propriet\u00e0 private<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il progetto di legge mira a contrastare le pratiche di sfruttamento nei complessi residenziali di propriet\u00e0 privata, spesso definiti \u201cfleecehold\u201d. La normativa prevede l\u2019abrogazione totale degli articoli 121 e 122 del Law of Property Act del 1925. Questa modifica priva le societ\u00e0 di gestione immobiliare private dei diritti previsti dalla legge di accedere all\u2019abitazione di un proprietario o di concedere un contratto di locazione esecutivo su un\u2019abitazione a causa di canoni di locazione immobiliari non pagati o contestati.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusione: un orizzonte caratterizzato da promesse, ritardi e profonda incertezza&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il doppio percorso di riforma avviato dal Leasehold and Freehold Reform Act 2024 e dal Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 rappresenta un tentativo storico di ridefinire completamente il concetto di propriet\u00e0 immobiliare in Inghilterra e Galles. Sulla carta, queste riforme di ampia portata promettono un sistema molto pi\u00f9 equo, garantendo ai locatari il diritto di proroga fin dal primo giorno, riducendo l\u2019importo da versare per la proroga dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili da pignoramenti aggressivi e tracciando una chiara tabella di marcia verso un mercato immobiliare basato in via prioritaria sulla propriet\u00e0 comune.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eppure, nonostante tutto l\u2019ottimismo e le speranze che circondano queste pietre miliari legislative, la realt\u00e0 immediata \u00e8 caratterizzata da ritardi persistenti, tempistiche politiche estenuanti e una profonda incertezza giuridica.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In definitiva, l\u2019Inghilterra e il Galles potrebbero essere sulla strada verso un futuro senza contratti di locazione a tempo determinato, ma la transizione si sta rivelando una maratona piuttosto che uno sprint. Mentre gli ingranaggi di Westminster e dei tribunali girano lentamente, regna l\u2019incertezza per i privati e le imprese da entrambe le parti del settore immobiliare.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Avvocato specializzato in contenziosi immobiliari e diritti di affitto, Ben Lewis \u2013 Contattaci&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis \u00e8 avvocato associato presso il dipartimento contenzioso di RFB. Per qualsiasi domanda su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo&nbsp;<a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a>&nbsp;o telefonicamente al numero 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9935,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9934","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 4.9.9 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"The rules governing who owns and controls residential property in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. 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