{"id":9499,"date":"2026-05-11T11:29:32","date_gmt":"2026-05-11T11:29:32","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9499"},"modified":"2026-05-11T13:45:51","modified_gmt":"2026-05-11T13:45:51","slug":"le-garanzie-personali-e-gli-arretrati-degli-affitti-commerciali-sono-a-rischio-per-gli-amministratori","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/le-garanzie-personali-e-gli-arretrati-degli-affitti-commerciali-sono-a-rischio-per-gli-amministratori\/","title":{"rendered":"Garanzie personali e arretrati di affitto commerciale: Gli amministratori sono a rischio?\u00a0"},"content":{"rendered":"<p>Nel settore degli immobili commerciali, il \u201cvelo societario\u201d \u00e8 spesso pi\u00f9 sottile di quanto gli amministratori si rendano conto. Mentre una societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata rappresenta uno scudo per molte attivit\u00e0 commerciali, i locatori spesso richiedono una societ\u00e0 di capitali.&nbsp;<strong>Garanzia personale (PG)&nbsp;<\/strong>da parte di amministratori di societ\u00e0 \/ garanti idonei come condizione per la locazione. Questo documento costituisce uno strumento molto potente per i locatori, in quanto collega direttamente il patrimonio personale dell'amministratore, compresa la sua casa e i suoi risparmi, al rispetto di tutti i termini del contratto di locazione.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In qualit\u00e0 di Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, vedo in prima persona come queste garanzie trasformino una battuta d'arresto aziendale in una crisi personale. Quando gli arretrati dell'affitto aumentano, il direttore non \u00e8 solo un testimone, ma spesso \u00e8 l'obiettivo principale del locatore per il recupero.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La realt\u00e0 giuridica:&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Un'idea sbagliata comune tra gli amministratori \u00e8 che il locatore debba \u201cesaurire\u201d il patrimonio dell'azienda prima di rivolgersi al garante. In realt\u00e0, la maggior parte dei PG commerciali \u00e8 redatta in modo che il garante garantisca al locatore, in qualit\u00e0 di obbligato principale o primario, che l'affittuario pagher\u00e0 tutti i canoni e rispetter\u00e0 le clausole del contratto di locazione.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Responsabilit\u00e0 immediata:<\/strong>&nbsp;Se l'affitto non viene pagato secondo i termini del contratto di locazione commerciale, la maggior parte dei moderni contratti di locazione commerciale include disposizioni che stabiliscono che se l'inquilino non paga uno qualsiasi degli affitti o non osserva o esegue uno qualsiasi dei patti con l'inquilino, il Garante dovr\u00e0 pagare o osservare ed eseguire tali patti.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Responsabilit\u00e0 solidale:<\/strong>&nbsp;Il locatore pu\u00f2 quindi scegliere di citare in giudizio la societ\u00e0, l'amministratore\/fideiussore o entrambi contemporaneamente.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Oltre l'affitto:<\/strong>&nbsp;Il rischio va oltre l'affitto trimestrale. Se il locatore decide di non rinunciare al contratto di locazione, gli arretrati potrebbero continuare a maturare. Oltre all'affitto, altre potenziali responsabilit\u00e0 possono includere le spese di servizio, l'assicurazione e il \u201ckiller silenzioso\u201d delle locazioni commerciali:&nbsp;<strong>Dilapidazioni<\/strong>. Un amministratore potrebbe essere personalmente responsabile di spese di riparazione a sei cifre alla fine del contratto di locazione commerciale.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rischi per gli amministratori di societ\u00e0 che forniscono garanzie<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Di solito, la dottrina della personalit\u00e0 giuridica distinta protegge i singoli amministratori. Tuttavia, un PG fornito da un amministratore della societ\u00e0 \u00e8 un'obbligazione contrattuale secondaria che crea una responsabilit\u00e0 potenzialmente significativa per il garante.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Se, ad esempio, la societ\u00e0 viene posta in liquidazione, il contratto di locazione pu\u00f2 essere disconosciuto, ma la&nbsp;<strong>La responsabilit\u00e0 del garante pu\u00f2 rimanere in vita.<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Infatti, la richiesta di risarcimento del locatore nei confronti dell'amministratore spesso diventa&nbsp;<em>di pi\u00f9<\/em>&nbsp;aggressivo una volta che la societ\u00e0 fallisce, poich\u00e9 l'amministratore diventa l'unico soggetto solvibile in grado di soddisfare il debito.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alternative strategiche alla garanzia personale<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>I locatori richiedono garanzie, ma la garanzia personale non \u00e8 l'unico modo per fornirle. Se state negoziando un contratto di locazione o un rinnovo, ci sono alternative che non mettono in discussione i beni personali:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Depositi per l'affitto rafforzati<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Invece di un PG, \u00e8 possibile offrire un deposito pi\u00f9 consistente. Mentre il deposito standard \u00e8 di 3 mesi, offrire 6 o 12 mesi pu\u00f2 spesso soddisfare la propensione al rischio del locatore.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il vantaggio:<\/strong>&nbsp;Si tratta di \u201cdenaro inutilizzabile\u201d nel bilancio della societ\u00e0, ma evita il rischio per il patrimonio personale dell'amministratore associato a una garanzia personale.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il meccanismo:<\/strong>&nbsp;Assicurarsi che il&nbsp;<strong>Atto di deposito per l'affitto<\/strong>&nbsp;Il regolamento definisce chiaramente il momento in cui il denaro viene restituito e impedisce al locatore di prelevare per inadempienze minori e contestate.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Garanzie aziendali<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Se l'azienda affittuaria fa parte di un gruppo pi\u00f9 ampio, un&nbsp;<strong>Garanzia della societ\u00e0 madre (PCG)<\/strong>&nbsp;\u00e8 una forte alternativa.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Il vantaggio:<\/strong>&nbsp;La responsabilit\u00e0 rimane all'interno del mondo aziendale. Il proprietario ottiene la sicurezza di un'entit\u00e0 pi\u00f9 grande con un bilancio comprovato, ma i singoli amministratori rimangono protetti.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Garanzie o obbligazioni bancarie<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>La garanzia bancaria \u00e8 l'impegno di un istituto finanziario a pagare il locatore in caso di inadempienza dell'inquilino.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La realt\u00e0:<\/strong>&nbsp;Di solito la banca richiede alla societ\u00e0 di \u201cincassare\u201d la garanzia o di fornire una garanzia aziendale. Si tratta di una procedura pi\u00f9 complessa, ma che offre al locatore una sicurezza di prim'ordine senza firma personale.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Pagamenti anticipati dell'affitto<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Nelle trattative ad alto rischio, il pagamento anticipato dei primi 6-12 mesi di affitto pu\u00f2 occasionalmente convincere il locatore a rinunciare alla richiesta di un PG. In questo modo si dimostra liquidit\u00e0 e si elimina il rischio immediato di arretrati durante le prime fasi critiche del contratto di locazione.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Il vantaggio del locatore nell'applicazione della legge<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Per i proprietari, il PG \u00e8 l'ultima leva. A differenza di un'azione legale nei confronti di una societ\u00e0, che potrebbe semplicemente essere messa in amministrazione controllata, l'azione legale nei confronti di un amministratore personale apre vie di applicazione aggressive:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Accesso diretto ai beni personali&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Se la societ\u00e0 affittuaria diventa insolvente o non paga l'affitto, il locatore pu\u00f2 rivalersi direttamente sul patrimonio personale del garante. A differenza di una societ\u00e0 che pu\u00f2 essere messa in liquidazione senza beni, il garante - spesso un amministratore della societ\u00e0 - \u00e8 personalmente responsabile, il che significa che i suoi risparmi personali, i suoi investimenti e la sua casa potrebbero essere esposti.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Esigenze di legge:<\/strong>&nbsp;Il locatore pu\u00f2 potenzialmente notificare una richiesta di pagamento degli arretrati. In caso di mancato pagamento entro 21 giorni, il locatore pu\u00f2 presentare un'istanza per il pagamento degli arretrati.&nbsp;<strong>fallimento personale del direttore<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Responsabilit\u00e0 primaria (spesso)<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Molti contratti di locazione commerciale sono redatti in modo da rendere la responsabilit\u00e0 del garante \u201cprimaria\u201d anzich\u00e9 \u201csecondaria\u201d. Ci\u00f2 significa che il locatore non deve esaurire prima tutti i rimedi legali contro l'azienda locataria inadempiente, ma pu\u00f2 richiedere immediatamente il pagamento al garante.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Sicurezza estesa oltre i depositi&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Mentre il deposito cauzionale \u00e8 limitato all'importo riscosso (in genere 3-6 mesi di affitto), la garanzia personale di solito non ha limiti e copre tutti gli obblighi dell'inquilino per l'intera durata del contratto di locazione. Questo include:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Affitto e spese di servizio non pagate.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dilapidazione (riparazioni e danni) alla fine del contratto.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Spese legali sostenute dal locatore per far rispettare il contratto di locazione.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Continuazione della responsabilit\u00e0 dopo l'insolvenza<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Se una societ\u00e0 affittuaria viene messa in liquidazione, il contratto di locazione viene spesso disdetto. Una garanzia personale include spesso una clausola che consente al locatore di obbligare il garante a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione per il periodo rimanente, evitando cos\u00ec la perdita di reddito da locazione sull'immobile sfitto.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Maggiore leva e applicazione efficiente delle norme<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Contenzioso pi\u00f9 facile:<\/strong>&nbsp;La richiesta di risarcimento nei confronti di una persona fisica \u00e8 spesso pi\u00f9 semplice che trattare con i liquidatori di una societ\u00e0 insolvente.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Una posizione legale pi\u00f9 forte:<\/strong>&nbsp;Il garante rimane responsabile anche se il credito del locatore nei confronti dell'inquilino \u00e8 ritenuto inopponibile, a condizione che la garanzia sia correttamente eseguita come atto notarile.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Responsabilit\u00e0 solidale<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Se pi\u00f9 amministratori o persone fisiche fungono da garanti, una clausola \u201csolidale\u201d consente al locatore di perseguire uno, alcuni o tutti per l'intero importo dovuto.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ex inquilini<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sezione 17 Avvisi:<\/strong>&nbsp;Ai sensi del&nbsp;<em>Legge sui proprietari e gli inquilini (patti) del 1995<\/em>, I proprietari devono notificare un \u201cAvviso di Sezione 17\u201d entro&nbsp;<strong>sei mesi<\/strong>&nbsp;di scadenza degli arretrati per reclamarli da un ex inquilino o dal suo garante. Gli amministratori dovrebbero sempre controllare le date; se il locatore \u00e8 lento ad agire, l'amministratore pu\u00f2 avere una difesa completa per gli arretrati pi\u00f9 vecchi.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Considerazioni importanti<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Limitazione di responsabilit\u00e0:<\/strong>&nbsp;I garanti possono negoziare di limitare la loro responsabilit\u00e0 a una certa somma o per un periodo limitato, piuttosto che una garanzia \u201connicomprensiva\u201d.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Disposizioni di rilascio:<\/strong>&nbsp;Le garanzie possono includere clausole di \u201cliberazione anticipata\u201d, in base alle quali il garante viene liberato dopo un determinato periodo di tempo o se l'inquilino raggiunge determinati traguardi finanziari.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Rischi di variazione:<\/strong>&nbsp;Se il locatore modifica il contratto di locazione (ad esempio, cambia l'affitto o i locali) senza consultare il garante, quest'ultimo pu\u00f2 sostenere che la sua responsabilit\u00e0 \u00e8 assolta.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Riflessioni finali per proprietari e inquilini<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Per&nbsp;<strong>Proprietari di casa<\/strong>, Una garanzia personale \u00e8 valida solo quanto la persona che la sostiene. Si consiglia di effettuare una \u201cverifica patrimoniale\u201d sul garante proposto per assicurarsi che abbia effettivamente i mezzi per coprire l'affitto in caso di fallimento dell'attivit\u00e0.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per&nbsp;<strong>Inquilini e amministratori<\/strong>, Un PG dovrebbe essere l'ultima risorsa. Se non \u00e8 possibile evitarlo, assicuratevi che sia limitato all'affittuario attuale e non si estenda a futuri \u201cAccordi di garanzia autorizzati\u201d (AGA) quando venderete l'azienda.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>David Burns, Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, ha una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a controversie su locazioni commerciali e all'escussione di garanzie. Sia che stiate cercando di far valere una garanzia o di proteggere i vostri beni personali, un intervento legale tempestivo \u00e8 l'unico modo per gestire il rischio. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattare David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9501,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9499","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Find out how personal guarantees affect commercial rent arrears and whether company directors can be held personally liable today too online\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/le-garanzie-personali-e-gli-arretrati-degli-affitti-commerciali-sono-a-rischio-per-gli-amministratori\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - 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