Nel complesso panorama degli immobili commerciali, le controversie tra proprietari e locatari sono quasi inevitabili. Spesso sorgono controversie quando un locatario ritiene di avere motivo di trattenere il canone di locazione. Che sia a causa di una presunta mancata esecuzione di lavori di riparazione da parte del proprietario, di una violazione del diritto al tranquillo godimento dell\u2019immobile o di difficolt\u00e0 economiche, la domanda che ci poniamo in questo articolo \u00e8: un locatario commerciale pu\u00f2 legalmente trattenere il canone di locazione? <\/p>\n\n\n\n
Sia per i proprietari che per gli inquilini nel Regno Unito, \u00e8 fondamentale comprendere il quadro giuridico che disciplina il pagamento dell'affitto. Questo articolo approfondisce le complessit\u00e0 relative alla trattenuta dell'affitto, l'importanza di specifiche clausole contrattuali e le limitate circostanze in cui tale pratica potrebbe essere consentita. <\/p>\n\n\n\n
Il punto di partenza \u00e8 che l'obbligo del locatario di pagare l'affitto \u00e8 indipendente dagli obblighi del locatore previsti dal contratto di locazione. Questo principio, spesso definito \u201cregola dell'indipendenza delle obbligazioni\u201d, significa che anche se il locatore viola i propri doveri \u2014 ad esempio, non provvedendo alla manutenzione della struttura dell'edificio \u2014 il locatario \u00e8 comunque tenuto per legge a pagare l'affitto per intero e puntualmente. <\/p>\n\n\n\n
La logica alla base di questa norma \u00e8 quella di garantire ai proprietari un flusso di reddito prevedibile, spesso indispensabile per far fronte agli obblighi ipotecari e per la manutenzione dell'immobile. In linea generale, chi decide di farsi giustizia da solo trattenendo l'affitto corre il rischio di inasprire rapidamente la controversia. <\/p>\n\n\n\n
La possibilit\u00e0 per un inquilino di trattenere il canone di locazione dipende dalle condizioni specifiche del contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n
In linea di massima, la libert\u00e0 contrattuale consente ai locatori e ai locatari di concordare le proprie condizioni, e il tribunale interviene raramente su un accordo stipulato tra due soggetti commerciali. <\/p>\n\n\n\n
Punto chiave:<\/strong> Se il contratto di locazione prevede che l'affitto debba essere pagato \u201csenza detrazioni n\u00e9 compensazioni\u201d, l'inquilino ha pochissimo margine di manovra per quanto riguarda il pagamento dell'affitto, indipendentemente dall'adempimento da parte del locatore. <\/p>\n\n\n\n Nella maggior parte dei contratti di locazione commerciale moderni nel Regno Unito, i locatori inseriscono una clausola di \u201cnessuna detrazione \/ nessuna compensazione\u201d. Si tratta di una disposizione importante di cui ogni locatario dovrebbe essere a conoscenza prima della firma, in particolare per quanto riguarda il rischio di decadenza dal contratto. <\/p>\n\n\n\n La \u201ccompensazione\u201d \u00e8 un diritto legale che consente a una persona di dedurre una somma di denaro che le \u00e8 dovuta da una somma che deve a un'altra parte. In un contesto commerciale, un inquilino potrebbe ritenere di avere un credito di 5.000 sterline per le riparazioni che il locatore non ha effettuato e cercare di \u201ccompensare\u201d tale importo con il prossimo canone di locazione di 5.000 sterline.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d esclude espressamente tale diritto, il che pu\u00f2 rivelarsi fondamentale per i locatori che hanno a che fare con inquilini che hanno smesso di pagare l\u2019affitto. La formulazione standard dei contratti di locazione spesso prevede che l\u2019affitto debba essere pagato: <\/p>\n\n\n\n \u201cAl lordo di ogni detrazione e senza alcuna compensazione, domanda riconvenzionale o riduzione di sorta.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Inserendo questa clausola, il locatore garantisce che l'affitto debba essere pagato indipendentemente dal fatto che l'inquilino abbia o meno un credito nei suoi confronti. Se l'inquilino ritiene che il locatore gli debba del denaro, deve prima pagare l'affitto e poi citare in giudizio il locatore separatamente per recuperare il proprio credito. Non pu\u00f2 utilizzare il denaro dell'affitto come mezzo di pressione. <\/p>\n\n\n\n Sebbene la regola generale e le clausole di \u201cdivieto di compensazione\u201d rappresentino probabilmente la posizione predefinita, esistono alcune eccezioni in cui un inquilino potrebbe avere un fondamento giuridico per trattenere o detrarre una somma dall\u2019affitto. <\/p>\n\n\n\n Nel caso in cui un contratto di locazione non<\/em> Se il contratto non contiene una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d, il locatario potrebbe avvalersi della \u201ccompensazione equitativa\u201d. Ci\u00f2 consente a una parte di dedurre una domanda riconvenzionale se tale domanda \u00e8 cos\u00ec strettamente connessa al debito che sarebbe ingiusto esigere il pagamento dell\u2019una senza l\u2019altra. Tuttavia, poich\u00e9 i contratti di locazione moderni sono redatti in modo molto rigoroso, questa possibilit\u00e0 \u00e8 spesso preclusa al locatario commerciale medio. <\/p>\n\n\n\n Molti contratti di locazione commerciali moderni prevedono clausole di \u201criduzione dell\u2019affitto\u201d o \u201csospensione dell\u2019affitto\u201d. Queste specificano le circostanze in cui il pagamento dell\u2019affitto cessa automaticamente. L\u2019esempio pi\u00f9 comune \u00e8 quando l\u2019immobile diventa inagibile a causa di un \u201crischio assicurato\u201d, come un incendio o un\u2019alluvione. In questi casi, il locatario non sta \u201ctrattenendo\u201d il canone in modo provocatorio; sta esercitando un diritto contrattuale attivato dal verificarsi di una situazione specifica. <\/p>\n\n\n\n Un inquilino pu\u00f2 legalmente trattenere il canone di locazione se ha stipulato un accordo formale con il locatore. Durante la pandemia di COVID-19, molte parti hanno negoziato differimenti o sospensioni del pagamento del canone. Qualsiasi accordo di questo tipo dovrebbe essere documentato in una \u201clettera di accompagnamento\u201d o in un \u201catto di modifica\u201d formale, al fine di garantirne la validit\u00e0 giuridica ed evitare che il locatore possa successivamente rivendicare gli arretrati. <\/p>\n\n\n\n Per un inquilino, trattenere l'affitto senza un chiaro fondamento giuridico (o in violazione di una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d) \u00e8 una strategia estremamente rischiosa. <\/p>\n\n\n\n Invece di trattenere l'affitto e rischiare di perderlo, valuta la possibilit\u00e0 di pagare \u201ccon riserva o senza pregiudizio dei propri diritti\u201d<\/strong> Ci\u00f2 significa che paghi l'intero importo, ma comunichi formalmente per iscritto al locatore che ti riservi il diritto di richiedere il rimborso di tali somme tramite un'azione legale a causa della sua violazione del contratto. In questo modo il tuo contratto di locazione commerciale rimane in vigore e operativo mentre porti avanti la tua richiesta di risarcimento. <\/p>\n\n\n\n Assicurati sempre che i tuoi contratti di locazione contengano una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d ben definita, redatta da un avvocato. Questa costituisce la tua principale difesa contro le detrazioni \u201cautonomiche\u201d dell\u2019affitto da parte degli inquilini. Se un inquilino dovesse trattenere l\u2019affitto, agisci rapidamente per tutelare i tuoi interessi. <\/p>\n\n\n\n I termini del contratto di locazione stabiliranno probabilmente gli obblighi di pagamento dell'affitto a carico del locatario. Nel Regno Unito, l'inserimento di clausole di \u201cdivieto di compensazione\u201d nei contratti di locazione moderni rende molto difficile per un locatario trattenere legalmente l'affitto in risposta a inadempienze del locatore. Sebbene possa sembrare ingiusto pagare per un edificio con il tetto che perde o gli ascensori rotti, le conseguenze legali del mancato pagamento sono potenzialmente molto pi\u00f9 dannose del costo di una causa separata per il risarcimento dei danni. <\/p>\n\n\n\nL'affermarsi della clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Che cos'\u00e8 una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
In quali casi \u00e8 possibile trattenere l'affitto?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Compensazione equitativa (se non esclusa)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Clausole di riduzione dell'affitto<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Accordo preventivo con il locatore<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
I rischi legati al mancato pagamento dell'affitto<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
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Considerazioni strategiche per inquilini e proprietari<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Per gli inquilini:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Per i proprietari:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Conclusione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n