{"id":9475,"date":"2026-05-11T09:46:44","date_gmt":"2026-05-11T09:46:44","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=9475"},"modified":"2026-05-12T16:18:58","modified_gmt":"2026-05-12T16:18:58","slug":"un-locatario-commerciale-puo-trattenere-il-canone-di-locazione","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/un-locatario-commerciale-puo-trattenere-il-canone-di-locazione\/","title":{"rendered":"Un inquilino commerciale pu\u00f2 trattenere l'affitto?\u00a0"},"content":{"rendered":"

In the challenging landscape of immobili commerciali<\/a>, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord\u2019s alleged failure to repair, a breach<\/a> of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a commerciale<\/a> tenant legally withhold<\/a> rent? <\/p>\n\n\n\n

For both landlords and tenants in the UK, understanding<\/a> the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance<\/a> of specific lease<\/a> terms, and the limited circumstances where it might be permissible. <\/p>\n\n\n\n

Regola generale: l'affitto deve essere pagato<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

The starting point is that a tenant\u2019s obligation to pay rent is independent of the landlord\u2019s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord<\/a> is in breach of their duties\u2014such as failing to maintain the structure of the building\u2014the tenant is still legally required to pay rent in full and on time. <\/p>\n\n\n\n

The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the propriet\u00e0<\/a>. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute. <\/p>\n\n\n\n

Il potere del contratto di locazione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

With regards to the question of whether a tenant can withhold rent volont\u00e0<\/a> depend on the specific terms of the lease. <\/p>\n\n\n\n

In linea di massima, la libert\u00e0 contrattuale consente ai locatori e ai locatari di concordare le proprie condizioni, e il tribunale interviene raramente su un accordo stipulato tra due soggetti commerciali. <\/p>\n\n\n\n

Punto chiave:<\/strong> If the lease says rent must be paid<\/a> “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance. <\/p>\n\n\n\n

L'affermarsi della clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction \/ no set-off” clause. This is an important provision that every<\/a> tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease. <\/p>\n\n\n\n

Che cos'\u00e8 una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

A “set-off” is a legal right<\/a> that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another<\/a> party. In a commercial context<\/a>, a tenant might feel they are owed \u00a35,000 for repairs the landlord\u00a0failed to\u00a0carry out and seek to “set this off” against their next \u00a35,000 rent payment.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard<\/a> lease wording often states that rent must be paid: <\/p>\n\n\n\n

\u201cAl lordo di ogni detrazione e senza alcuna compensazione, domanda riconvenzionale o riduzione di sorta.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n

Inserendo questa clausola, il locatore garantisce che l'affitto debba essere pagato indipendentemente dal fatto che l'inquilino abbia o meno un credito nei suoi confronti. Se l'inquilino ritiene che il locatore gli debba del denaro, deve prima pagare l'affitto e poi citare in giudizio il locatore separatamente per recuperare il proprio credito. Non pu\u00f2 utilizzare il denaro dell'affitto come mezzo di pressione. <\/p>\n\n\n\n

In quali casi \u00e8 possibile trattenere l'affitto?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Sebbene la regola generale e le clausole di \u201cdivieto di compensazione\u201d rappresentino probabilmente la posizione predefinita, esistono alcune eccezioni in cui un inquilino potrebbe avere un fondamento giuridico per trattenere o detrarre una somma dall\u2019affitto. <\/p>\n\n\n\n

1. Compensazione equitativa (se non esclusa)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Nel caso in cui un contratto di locazione non<\/em> Se il contratto non contiene una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d, il locatario potrebbe avvalersi della \u201ccompensazione equitativa\u201d. Ci\u00f2 consente a una parte di dedurre una domanda riconvenzionale se tale domanda \u00e8 cos\u00ec strettamente connessa al debito che sarebbe ingiusto esigere il pagamento dell\u2019una senza l\u2019altra. Tuttavia, poich\u00e9 i contratti di locazione moderni sono redatti in modo molto rigoroso, questa possibilit\u00e0 \u00e8 spesso preclusa al locatario commerciale medio. <\/p>\n\n\n\n

2. Clausole di riduzione dell'affitto<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Molti contratti di locazione commerciali moderni prevedono clausole di \u201criduzione dell\u2019affitto\u201d o \u201csospensione dell\u2019affitto\u201d. Queste specificano le circostanze in cui il pagamento dell\u2019affitto cessa automaticamente. L\u2019esempio pi\u00f9 comune \u00e8 quando l\u2019immobile diventa inagibile a causa di un \u201crischio assicurato\u201d, come un incendio o un\u2019alluvione. In questi casi, il locatario non sta \u201ctrattenendo\u201d il canone in modo provocatorio; sta esercitando un diritto contrattuale attivato dal verificarsi di una situazione specifica. <\/p>\n\n\n\n

3. Accordo preventivo con il locatore<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement<\/a> with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding<\/a> and prevents the landlord from later claiming arrears<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

I rischi legati al mancato pagamento dell'affitto<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Per un inquilino, trattenere l'affitto senza un chiaro fondamento giuridico (o in violazione di una clausola di \u201cdivieto di compensazione\u201d) \u00e8 una strategia estremamente rischiosa. <\/p>\n\n\n\n