Nel panorama tradizionale del diritto locativo commerciale, il fatto che un locatario fosse sottoposto ad amministrazione controllata determinava un tempo un scenario del tipo \u201cil vincitore si prende tutto\u201d, basato esclusivamente sul calendario. Per decenni, la tempistica della nomina del curatore fallimentare rispetto al \u201cQuarter Day\u201d ha determinato se un locatore ricevesse il pagamento completo o nulla. Tuttavia, la giurisprudenza moderna e l\u2019Insolvency Act del 1986 hanno modificato il panorama verso un modello pi\u00f9 equo, di tipo \u201cpay-as-you-go\u201d, che tutela il diritto del locatore di essere pagato per l\u2019uso del proprio bene.<\/p>\n\n\n\n
Il cambiamento pi\u00f9 significativo nel diritto immobiliare commerciale moderno \u00e8 derivato dalla sentenza della Corte d'Appello del 2014 nella causa Jervis contro Pillar Denton Ltd, comunemente nota come il caso Game Station. Prima di questa sentenza storica, il settore operava in base ai precedenti \u201ctutto o niente\u201d stabiliti nelle cause Goldacre e Luminar.<\/p>\n\n\n\n
In base a quelle vecchie norme, se un inquilino veniva posto in amministrazione controllata anche solo un giorno dopo la scadenza trimestrale (quando l\u2019affitto doveva essere pagato in anticipo), l\u2019intero canone di affitto relativo ai tre mesi veniva classificato come debito \u201cpre-amministrazione\u201d. Ci\u00f2 significava che l'amministratore poteva legalmente continuare a svolgere l'attivit\u00e0 nei locali per il resto del trimestre senza pagare un solo centesimo di affitto, poich\u00e9 il debito era considerato un credito non garantito a bassa priorit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
La sentenza Game Station del 2014 ha smantellato questa \u201ctrappola degli affitti\u201d. La Corte d'Appello ha stabilito tre principi fondamentali per i rapporti tra locatori e locatari nel settore commerciale:<\/p>\n\n\n\n
Un punto critico di controversia nei casi di insolvenza tra locatori e locatari commerciali pu\u00f2 talvolta sorgere in merito alla questione di definire esattamente cosa si intenda per \u201cuso\u201d da parte di un curatore fallimentare. Ci\u00f2 determina se l'affitto sia una spesa prioritaria o un debito non garantito potenzialmente privo di valore.<\/p>\n\n\n\n
Poich\u00e9 il principio Lundy Granite stabilisce che l'affitto costituisce una spesa solo se l'immobile \u00e8 utilizzato a beneficio dell'amministrazione, i tribunali hanno dovuto tracciare una linea di demarcazione molto sottile, che viene sintetizzata di seguito:<\/p>\n\n\n\n
Quando un locatario commerciale viene posto in amministrazione controllata, scatta automaticamente una \u201cmoratoria legale\u201d. Si tratta di un \u201cbarriera legale\u201d che impedisce ai locatori di intraprendere le consuete azioni esecutive, quali la confisca (cambio delle serrature) o il recupero dei canoni di locazione commerciali arretrati (CRAR).<\/p>\n\n\n\n
Per superare questa situazione, il proprietario deve rivolgersi al tribunale per ottenere l'autorizzazione a revocare la moratoria. Si tratta di una manovra legale di grande rilevanza, in cui il tribunale deve trovare un \u201cequilibrio\u201d tra le esigenze dell'azienda in difficolt\u00e0 e i diritti del proprietario dell'immobile. Il tribunale valuta solitamente:<\/p>\n\n\n\n
Affrontare questi aspetti specifici dell'insolvenza richiede un intervento immediato. Un locatore non pu\u00f2 permettersi di aspettare la prossima scadenza trimestrale. Deve esigere immediatamente una \u201cdichiarazione di utilizzo\u201d dal curatore fallimentare e, se il pagamento non viene effettuato, agire rapidamente per revocare la moratoria. Comprendendo l'interazione tra l'Insolvency Act e il precedente Game Station, i locatori possono trasformare un \u201ccredito inesigibile\u201d in un pagamento prioritario.<\/p>\n\n\n\n
David Burns, socio senior del dipartimento contenzioso presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP, vanta una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a locatari commerciali che hanno violato i termini del proprio contratto di locazione. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9045,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[81],"class_list":["post-9044","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t