Responsabilit\u00e0, trasparenza e risoluzione delle controversie ai sensi della Legge sui diritti degli inquilini del 2025 <\/p>\n\n\n\n
La Parte 3 della Legge sui diritti degli inquilini del 2025 istituisce due nuove figure rivoluzionarie \u2014 una banca dati nazionale per la registrazione dei proprietari e un sistema vincolante di mediazione \u2014 che ridefiniranno radicalmente i meccanismi di responsabilit\u00e0 e di risoluzione delle controversie nel settore degli affitti privati. <\/p>\n\n\n\n
Sebbene gran parte del dibattito sulla legge sui diritti degli inquilini del 2025 (Renters\u2019 Rights Act 2025) si sia concentrato sull\u2019abolizione della Sezione 21 e sul passaggio ai contratti di locazione a tempo determinato, la Parte 3 della legge \u2014 che comprende le Sezioni da 73 a 94 \u2014 introduce cambiamenti strutturali altrettanto significativi. La creazione di una banca dati nazionale sul settore degli affitti privati (PRS) e l'istituzione obbligatoria di un difensore civico per i locatori professionalizzeranno il settore e porteranno alla luce i casi di non conformit\u00e0 in misura senza precedenti. Questo articolo spiega cosa ci aspetta, quando e cosa dovrebbero fare i locatori per prepararsi. <\/p>\n\n\n\n
La Parte 3 si basa su due meccanismi interdipendenti, concepiti per operare in sinergia. La registrazione nella banca dati costituir\u00e0 un prerequisito per poter invocare determinati motivi di recupero del possesso previsti dalla Sezione 8; ci\u00f2 significa che i locatori che non si registrano potrebbero trovarsi nell\u2019impossibilit\u00e0 giuridica di recuperare il possesso dei propri immobili, anche laddove sussista altrimenti un motivo sostanziale. L'Ombudsman, nel frattempo, fornir\u00e0 un'alternativa gratuita e giuridicamente vincolante ai procedimenti giudiziari per la risoluzione dei reclami degli inquilini. <\/p>\n\n\n\n
Un registro nazionale di tutti i proprietari privati e degli immobili in affitto in Inghilterra. Obbligatorio per tutti i contratti di locazione garantiti e regolamentati; l'introduzione a livello regionale avr\u00e0 inizio alla fine del 2026, mentre la registrazione a livello nazionale sar\u00e0 obbligatoria a partire dal 2027. <\/p>\n\n\n\n
La mancata registrazione comporta sanzioni pecuniarie di natura civile e limita la possibilit\u00e0 per il locatore di invocare determinati motivi di sfratto previsti dalla Sezione 8. <\/p>\n\n\n\n
Un nuovo sistema di ricorso obbligatorio per tutti i proprietari privati, compresi quelli che si avvalgono di agenzie di gestione immobiliare. Offre agli inquilini una procedura gratuita e indipendente per risolvere i reclami senza ricorrere al tribunale. <\/p>\n\n\n\n
Le decisioni del difensore civico sono giuridicamente vincolanti per i proprietari. L'iscrizione obbligatoria \u00e8 prevista a partire dal 2028. <\/p>\n\n\n\n
S.73\u201394 Il database PRS \u00e8 stato descritto dal governo come uno \u201csportello unico\u201d per proprietari, inquilini e amministrazioni comunali. Esso servir\u00e0 a tre scopi distinti: consentire agli inquilini di prendere decisioni informate prima di stipulare un contratto di locazione; assistere i proprietari nel comprendere e dimostrare la loro conformit\u00e0 legale; e fornire alle autorit\u00e0 locali competenti in materia di alloggi gli strumenti per indirizzare le azioni di contrasto contro gli operatori non conformi e disonesti. <\/p>\n\n\n\n
I campi dati specifici saranno definiti con atti normativi di attuazione. Tuttavia, il governo ha indicato che i requisiti minimi comprenderanno quanto segue: <\/p>\n\n\n\n Ricorso ad agenti immobiliari Se ti avvali di un agente immobiliare per la gestione del tuo immobile, l'obbligo di registrazione pu\u00f2 essere adempiuto congiuntamente. Tuttavia, gli agenti che pubblicizzano un immobile per conto di un proprietario non registrato andranno incontro a sanzioni; ci\u00f2 significa che il tuo agente ha un forte incentivo commerciale ad assicurarsi che tu sia regolarmente registrato. <\/p>\n\n\n\n La banca dati non \u00e8 solo una formalit\u00e0 amministrativa. Sar\u00e0 parzialmente accessibile al pubblico, consentendo ai potenziali inquilini di verificare lo stato di registrazione del locatore e di esaminare le informazioni relative alla conformit\u00e0 prima di impegnarsi in un contratto di locazione. Le autorit\u00e0 locali per l'edilizia abitativa avranno una visione pi\u00f9 completa, che consentir\u00e0 loro di incrociare i dati del database con i registri delle licenze e di identificare in modo proattivo i proprietari non conformi senza dover attendere la presentazione di un reclamo. <\/p>\n\n\n\n \u00c8 fondamentale sottolineare che il governo ha confermato che alcuni motivi di recupero del possesso previsti dalla Sezione 8 saranno applicabili solo ai locatori registrati nella banca dati. I proprietari non registrati che tentano di avvalersi di tali motivi rischiano che le loro richieste di restituzione del possesso vengano respinte dal tribunale. Questo collegamento trasforma la registrazione da un mero obbligo burocratico a un passo operativo essenziale per qualsiasi proprietario che possa aver bisogno di recuperare il possesso del proprio immobile. <\/p>\n\n\n\n I proprietari saranno tenuti a versare una quota annuale per ogni immobile al fine di mantenere la propria registrazione. Il governo ha precisato che si tratter\u00e0 di una quota a copertura dei costi, il cui importo esatto sar\u00e0 confermato prima del lancio a livello regionale previsto per il 2026. Per i proprietari di portafogli immobiliari ci\u00f2 rappresenta una nuova spesa ricorrente che dovrebbe essere presa in considerazione nella pianificazione finanziaria. Gli agenti di gestione possono registrarsi e tenere i registri per conto dei propri clienti, e si prevede che molti di essi includeranno la conformit\u00e0 al database nella loro offerta di servizi standard. <\/p>\n\n\n\n Il governo ha riconosciuto che le modalit\u00e0 di registrazione per le societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata e i locatori associati sono ancora in fase di definizione tramite normativa di attuazione. Le indicazioni attuali suggeriscono che il soggetto indicato come locatore nel contratto di locazione sar\u00e0 il soggetto tenuto a effettuare la registrazione. I locatori che detengono immobili nell\u2019ambito di una struttura societaria dovrebbero richiedere una consulenza legale specifica una volta pubblicata la normativa di attuazione. Il team immobiliare di Ronald Fletcher Baker LLP pu\u00f2 fornirvi consulenza sulle implicazioni per la vostra struttura specifica. <\/p>\n\n\n\n Per la prima volta, tutti i proprietari di immobili privati in Inghilterra saranno tenuti ad aderire a un sistema formale di risoluzione delle controversie: il PRS Landlord Ombudsman. Ci\u00f2 allinea il settore degli affitti privati a quello dell'edilizia sociale e a quello delle agenzie immobiliari, entrambi gi\u00e0 soggetti a regimi obbligatori di mediazione. L'obbligo ricade direttamente sul locatore, indipendentemente dal fatto che si avvalga o meno di un agente di gestione. <\/p>\n\n\n\n Il difensore civico accetter\u00e0 reclami da parte di inquilini potenziali, attuali ed ex inquilini su un'ampia gamma di questioni, tra cui il degrado degli immobili e le carenze nella manutenzione, le lacune nella comunicazione o i ritardi inaccettabili nel rispondere alle richieste, le spese o gli oneri illegittimi, le pratiche di gestione inadeguate e il mancato rispetto degli obblighi di legge. Il servizio sar\u00e0 gratuito per gli inquilini e non richieder\u00e0 la rappresentanza legale: una scelta politica deliberata volta a garantire l'accessibilit\u00e0 indipendentemente dal reddito. <\/p>\n\n\n\n Prima di rivolgersi al difensore civico, gli inquilini devono prima sollevare la questione direttamente con il locatore e concedergli un lasso di tempo ragionevole per risolvere la questione. I locatori devono assicurarsi di disporre di una procedura di reclamo chiara e documentata, in modo che tutte le questioni vengano gestite e registrate in modo da dimostrare un sincero tentativo di risoluzione. <\/p>\n\n\n\n Qualora la questione non venga risolta, l'inquilino pu\u00f2 presentare gratuitamente il proprio reclamo al difensore civico. Il difensore civico condurr\u00e0 un'indagine in modo indipendente, richiedendo prove a entrambe le parti. I proprietari saranno tenuti a collaborare e a fornire la documentazione entro i termini stabiliti; il mancato rispetto di tali termini costituisce di per s\u00e9 una violazione. <\/p>\n\n\n\n Il difensore civico pu\u00f2 imporre al locatore di intraprendere o cessare una determinata azione, di presentare scuse o spiegazioni formali per iscritto e di concedere un risarcimento economico al locatario. Tutte le decisioni sono giuridicamente vincolanti per il locatore. <\/p>\n\n\n\n Il mancato rispetto di una decisione del difensore civico pu\u00f2 comportare l'esclusione dal programma, il che a sua volta comporta l'adozione di provvedimenti coercitivi da parte delle autorit\u00e0 locali. Il difensore civico ha inoltre la facolt\u00e0 di avviare una mediazione in fase iniziale su richiesta del locatore, offrendo cos\u00ec una via meno conflittuale per giungere a una soluzione prima che venga emessa una decisione formale. <\/p>\n\n\n\n Il governo ha indicato che l'attuale Servizio del difensore civico per l'edilizia abitativa \u2014 che attualmente si occupa dei reclami relativi all'edilizia sociale \u2014 \u00e8 il candidato pi\u00f9 probabile a ricoprire il ruolo di amministratore del nuovo sistema PRS, creando cos\u00ec un unico servizio di ricorso trasversale che copra sia l'edilizia sociale che quella privata. Laddove la responsabilit\u00e0 ricada sia sul locatore che sull'agente immobiliare, il difensore civico del PRS potr\u00e0 condurre indagini congiunte con gli attuali sistemi di ricorso degli agenti e emettere decisioni congiunte. L'amministratore sar\u00e0 nominato formalmente nel corso del 2026, in vista dell'adesione obbligatoria prevista per il 2028. <\/p>\n\n\n\n Il difensore civico non \u00e8 solo uno strumento di responsabilit\u00e0: rappresenta un vantaggio anche per i proprietari responsabili. Offre un'alternativa pi\u00f9 rapida e meno costosa rispetto ai procedimenti giudiziari, consente di risolvere tempestivamente le controversie prima che si aggravino e crea un meccanismo strutturato per dimostrare che un reclamo \u00e8 stato gestito in modo corretto e in buona fede. Per i locatori che gi\u00e0 mantengono elevati standard di gestione, l'Ombudsman \u00e8 una risorsa operativa, non una minaccia. <\/p>\n\n\n\n Alle autorit\u00e0 locali preposte all'edilizia abitativa sono stati conferiti poteri esecutivi notevolmente rafforzati ai sensi della Parte 3 e dell'intera legge. \u00c8 possibile applicare sanzioni pecuniarie civili per una serie di violazioni, con una chiara scala progressiva in caso di inadempienze gravi o recidive. <\/p>\n\n\n\n Violazione iniziale o di lieve entit\u00e0<\/strong> <\/p>\n\n\n\n Mancata registrazione nella banca dati; mancata adesione al programma del difensore civico <\/p>\n\n\n\n Fino a 7.000 sterline <\/p>\n\n\n\n Violazione grave, persistente o ripetuta<\/strong> <\/p>\n\n\n\n Mancata registrazione protratta nel tempo; mancato rispetto delle decisioni del difensore civico <\/p>\n\n\n\n Fino a 40.000 sterline <\/p>\n\n\n\n Procedimento penale<\/strong> <\/p>\n\n\n\n Alternativa alla sanzione civile di 40.000 sterline per le violazioni pi\u00f9 gravi ancora in corso <\/p>\n\n\n\n Multa illimitata <\/p>\n\n\n\n Oltre alle sanzioni civili, gli inquilini e i comuni che agiscono per loro conto possono richiedere, dinanzi al Tribunale di primo grado, l\u2019emissione di ordinanze di restituzione dell\u2019affitto. Tali ordinanze impongono ai proprietari di restituire l\u2019affitto percepito durante il periodo di inadempienza \u2014 in genere fino a 12 mesi di affitto. Per i proprietari di portafogli immobiliari, tale esposizione pu\u00f2 superare in modo sostanziale gli importi delle sanzioni civili sopra indicati. <\/p>\n\n\n\n I locatori non registrati potrebbero non essere in grado di invocare determinati motivi di restituzione previsti dalla Sezione 8. La conseguenza pratica \u00e8 che la mancata registrazione nel database PRS potrebbe impedire a un locatore di riottenere legalmente il possesso del proprio immobile, anche qualora sussista altrimenti un valido motivo sostanziale. Questo \u00e8 probabilmente il rischio operativo pi\u00f9 significativo associato alla non conformit\u00e0 alla Parte 3, che supera le sanzioni pecuniarie in termini di impatto quotidiano sui proprietari. <\/p>\n\n\n\n 27 dicembre 2025 \u2014 Ora in vigore\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n Poteri investigativi rafforzati delle autorit\u00e0 locali\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n Gli enti locali preposti all'edilizia residenziale hanno ottenuto nuovi poteri per ispezionare gli immobili, richiedere documenti e accedere a dati di terzi. Tali poteri esecutivi sono alla base dell'intero regime previsto dalla Parte 3 e sono gi\u00e0 attivamente utilizzati. <\/p>\n\n\n\n Fine del 2026 \u2014 Inizio della fase 2\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n Al via l'implementazione regionale del database PRS\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n Il database verr\u00e0 lanciato gradualmente a livello regionale. I proprietari delle regioni pilota saranno i primi a dover effettuare la registrazione e a versare la quota annuale per ogni immobile. L'importo della quota annuale verr\u00e0 comunicato prima del lancio. <\/p>\n\n\n\n 2027 \u2014 Lancio su scala nazionale\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n Obbligo di registrazione per tutti i proprietari di immobili PRS\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n La registrazione diventa obbligatoria in tutta l'Inghilterra. A partire da questo momento, la mancata registrazione limita direttamente l'accesso a determinati motivi di possesso ai sensi della Sezione 8. <\/p>\n\n\n\n 2028 \u2014 Ombudsman Live\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n L'iscrizione al servizio di mediazione per i proprietari di immobili PRS diventa obbligatoria\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n Tutti i proprietari privati saranno tenuti ad aderire al sistema di mediazione. L'amministratore (probabilmente il Servizio di mediazione per l'edilizia abitativa) sar\u00e0 nominato nel 2026 e avr\u00e0 il tempo necessario per potenziare le proprie attivit\u00e0 prima che l'adesione obbligatoria diventi effettiva. <\/p>\n\n\n\n 2035 \u2014 Standard per alloggi dignitosi\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n Lo standard \"Decent Homes\" esteso al settore degli alloggi privati\u00a0<\/em><\/p>\n\n\n\n La fase finale del programma normativo previsto dalla legge. Il governo ha proposto come data di attuazione il 2035. Si invitano i proprietari a iniziare ad affrontare con largo anticipo eventuali carenze, in particolare umidit\u00e0, muffa e rischi di categoria 1 secondo l'HHSRS. <\/p>\n\n\n\n Le scadenze previste per la Parte 3 concedono ai locatori un periodo di preparazione pi\u00f9 lungo rispetto alle riforme in materia di locazioni della Fase 1, ma tale lasso di tempo dovrebbe essere sfruttato in modo attivo, non passivo. Si consiglia di adottare fin da ora le seguenti misure. <\/p>\n\n\n\n Verifica e organizza la tua documentazione relativa alla conformit\u00e0.<\/strong> Il database richieder\u00e0 certificati di sicurezza del gas, EICR, EPC e altri certificati correlati aggiornati per ogni immobile che affittate. Eventuali certificati mancanti, scaduti o non conformi agli standard richiesti dovranno essere provveduti tempestivamente, evitando di farlo sotto pressione quando si apriranno i periodi di registrazione. <\/p>\n\n\n\n Stabilire una procedura documentata per la gestione dei reclami.<\/strong> Il difensore civico richieder\u00e0 prove che dimostrino che gli inquilini abbiano sollevato le questioni con voi prima di rivolgersi al sistema di tutela. Una procedura di reclamo chiara e scritta \u2014 unita alla prassi costante di confermare la ricezione e rispondere per iscritto alle comunicazioni \u2014 costituir\u00e0 la vostra prima linea di difesa probatoria in qualsiasi indagine. <\/p>\n\n\n\n Rivedi la tua pianificazione finanziaria per far fronte ai nuovi costi.<\/strong> Le quote annuali di registrazione nel database per ogni immobile e le quote associative all'Ombudsman costituiscono nuovi oneri ricorrenti. Entrambe dovranno essere prese in considerazione nel calcolo del rendimento locativo. <\/p>\n\n\n\n Chiarisci le responsabilit\u00e0 con il tuo amministratore.<\/strong> Gli obblighi relativi alla registrazione e all'iscrizione all'Ombudsman ricadono direttamente sul locatore, ma gli agenti possono adempiervi per vostro conto. Assicuratevi che il vostro contratto di agenzia specifichi chiaramente chi \u00e8 responsabile del mantenimento della registrazione e dell'iscrizione e che il vostro agente si stia attivamente preparando per soddisfare tali requisiti. <\/p>\n\n\n\n Chiedi una consulenza legale in merito alla struttura specifica del tuo portafoglio.<\/strong> I proprietari con strutture proprietarie complesse \u2014 societ\u00e0 di comodo, compropriet\u00e0, trust \u2014 non dovrebbero dare per scontato che il regime standard si applichi loro senza riserve. La normativa di attuazione chiarir\u00e0 i dettagli pratici e il nostro team specializzato in diritto immobiliare sar\u00e0 in grado di fornire consulenza una volta che sar\u00e0 stata pubblicata. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":8879,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[65],"tags":[87],"class_list":["post-8878","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-corporate","tag-richmond-office"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\nCategoria<\/strong> <\/td> Informazioni richieste<\/strong> <\/td><\/tr> Dati del locatore<\/strong> <\/td> Nome completo, un indirizzo nel Regno Unito per la notifica degli avvisi, recapiti di tutti i comproprietari <\/td><\/tr> Dettagli dell'immobile<\/strong> <\/td> Indirizzo completo, tipologia dell'immobile (casa\/appartamento\/HMO), numero di camere da letto, numero di nuclei familiari e di residenti, grado di occupazione e se l'immobile \u00e8 ammobiliato <\/td><\/tr> Sicurezza e conformit\u00e0<\/strong> <\/td> Certificato di sicurezza del gas in corso di validit\u00e0, rapporto sullo stato degli impianti elettrici (EICR), classe energetica e certificato EPC, dettagli della licenza HMO, se del caso <\/td><\/tr> Informazioni sul contratto di locazione<\/strong> <\/td> Conferma che l'immobile \u00e8 affittato con un contratto di locazione a tempo determinato garantito; dettagli relativi all'eventuale agenzia immobiliare incaricata <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Nota per i proprietari <\/h2>\n\n\n\n
Come verr\u00e0 utilizzato il database? <\/h2>\n\n\n\n
Prima della Parte 3 <\/h3>\n\n\n\n
\n
Dopo la Parte 3 <\/h3>\n\n\n\n
\n
Costi di registrazione e amministrazione <\/h2>\n\n\n\n
Societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata e compropriet\u00e0 <\/h3>\n\n\n\n
Il difensore civico dei proprietari immobiliari PRS <\/h2>\n\n\n\n
Di cosa possono lamentarsi gli inquilini? <\/h3>\n\n\n\n
La procedura di ricorso al difensore civico <\/h2>\n\n\n\n
\n
\n
\n
\n
Il servizio di mediazione per le questioni abitative <\/h3>\n\n\n\n
Una nota sui portafogli ben gestiti <\/h3>\n\n\n\n
Applicazione delle norme e sanzioni pecuniarie <\/h2>\n\n\n\n
Tabella delle sanzioni amministrative \u2014 Parte 3: Violazioni <\/h3>\n\n\n\n
Diritti di possesso a rischio <\/h3>\n\n\n\n
Calendario di attuazione della Parte 3 <\/h2>\n\n\n\n
Consigli pratici per i proprietari <\/h2>\n\n\n\n