{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"opposizione-al-rinnovo-del-contratto-di-locazione-commerciale-intenzione-dei-proprietari-di-riqualificare-il-sottosuolo-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/opposizione-al-rinnovo-del-contratto-di-locazione-commerciale-intenzione-dei-proprietari-di-riqualificare-il-sottosuolo-f\/","title":{"rendered":"Opposizione al rinnovo del contratto di locazione commerciale - Intenzione del locatore di riqualificare il terreno F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Per oltre settant'anni, il Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954<\/a> (\u2018the Act\u2019) has formed the cornerstone of immobili commerciali<\/a> law in England<\/a> and Wales, attempting to balance the interests of business<\/a> tenants and the legitimate propriet\u00e0<\/a> rights of landlords. <\/p>\n\n\n\n

Un inquilino commerciale deve andarsene alla fine del contratto di locazione? <\/h2>\n\n\n\n

Unless a locazione commerciale<\/a> is \u2018contracted out\u2019 of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right<\/a> to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease<\/a> on similar terms, also known as \u2018security of tenure\u2019. <\/p>\n\n\n\n

At the expiry of the contractual term, business leases with security<\/a> of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. <\/p>\n\n\n\n

Attualmente le locazioni commerciali fino a sei mesi sono escluse dal beneficio della sicurezza della locazione. Tuttavia, nel giugno del 2025, la Commissione per la Legge \u2018\u2026provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing<\/a> the threshold to 2 years<\/em>.\u2019 Whether and when Parliament volont\u00e0<\/a> adopt this recommendation remains to be seen. <\/p>\n\n\n\n

Come faccio a sapere se un affittuario commerciale ha la \u2018sicurezza della propriet\u00e0\u2019? <\/h2>\n\n\n\n

Per determinare se un contratto di locazione \u00e8 escluso dalle disposizioni della Legge sulla sicurezza della propriet\u00e0, il punto di partenza \u00e8 un attento esame del contratto di locazione esistente. <\/p>\n\n\n\n

Il contratto di locazione stesso dovrebbe contenere una clausola che dichiari esplicitamente che entrambe le parti hanno concordato di non applicare la legge del 1954 e che \u00e8 stata seguita la procedura corretta.  <\/p>\n\n\n\n

Il locatore deve aver fornito all'inquilino un \u2018avviso formale\u2019 in cui spiega che sta rinunciando al suo diritto al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954. <\/p>\n\n\n\n

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 trattarsi di una semplice dichiarazione se l'inquilino ha ricevuto l'avviso almeno 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione; oppure <\/p>\n\n\n\n

Una dichiarazione legale, giurata davanti a un avvocato, se l'inquilino ha ricevuto l'avviso meno di 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Il locatore pu\u00f2 opporsi al rinnovo del contratto di locazione se vuole riqualificare l'immobile?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

There are various grounds on which a commercial landlord<\/a> can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. <\/p>\n\n\n\n

La legge prevede che un locatore che voglia opporsi al rinnovo di un contratto di affitto d'azienda con garanzia di locazione debba notificare un avviso ai sensi dell'articolo 25 della legge (\u2018avviso s25\u2019) con un periodo di preavviso minimo di sei mesi e massimo di dodici mesi. <\/p>\n\n\n\n

When servire<\/a> a \u2018hostile\u2019 s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: <\/p>\n\n\n\n

\u2018...al termine del contratto di locazione in corso il locatore intende... demolire o ricostruire i locali dell'azienda o una parte sostanziale di essi o eseguire lavori di costruzione sostanziali nell'azienda o in una parte di essa, senza poterlo ragionevolmente fare senza ottenere il possesso dell'azienda\u2019.\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With sviluppo immobiliare<\/a> pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims<\/a> have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about<\/a> the evidential burden required to successfully oppose renewal. <\/p>\n\n\n\n

Il locatore ha solo bisogno di dimostrare che il possesso fisico dell'immobile \u00e8 necessario per far s\u00ec che la richiesta di s25 sia accolta? <\/h2>\n\n\n\n

Il locatore deve dimostrare di richiedere il possesso legale, e non solo fisico, dei locali. Ad esempio, in Heath contro Drown<\/em><\/a> the tenant\u2019s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via<\/a> the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. <\/p>\n\n\n\n

In qualit\u00e0 di locatore commerciale che intende riqualificare la propria propriet\u00e0, quali sono i fattori rilevanti per decidere se il rinnovo del contratto di locazione pu\u00f2 essere opposto con successo? <\/p>\n\n\n\n

Il motivo (f) si applica solo ai lavori da eseguire nell\u201c\u201dazienda\" (la parte dei locali che l'affittuario occupa ai fini della sua attivit\u00e0), come stabilito in Joel contro Swaddle<\/em>.<\/a> Se i lavori vengono eseguiti nei locali ma non in parti dei locali concessi in locazione e che l'affittuario non occupa per scopi commerciali, il motivo (f) non sar\u00e0 applicabile. <\/p>\n\n\n\n

Pi\u00f9 recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd contro Medley Assets<\/em> Ltd<\/em><\/a> ha confermato che per \u201cazienda\u201d, ai fini di una richiesta di risarcimento per il motivo (f), si intendono i locali in realt\u00e0<\/em> occupato dall'inquilino alla data dell'udienza. In questo caso, il locatore aveva previsto di scavare sotto il livello del pavimento esistente del seminterrato e di creare un nuovo sottofondo. Poich\u00e9 il contratto di locazione comprendeva il pavimento del seminterrato, ma non la parte sottostante, la corte ha ritenuto che tali lavori fossero sotto<\/em> l'azienda e non all'interno<\/em> e, in ultima analisi, irrilevante per l'opposizione del locatore a un nuovo contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Un inquilino pu\u00f2 anche ridurre la superficie occupata durante il procedimento per respingere la domanda del locatore se i lavori previsti riguardano solo parti esterne all'azienda.   <\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> consideration<\/a> for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant\u2019s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. <\/p>\n\n\n\n

Su quali tipi di opere pu\u00f2 contare il locatore ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

Il motivo (f) si riferisce alla demolizione, alla ricostruzione o a sostanziali lavori di costruzione di tutti o di una parte sostanziale dei locali compresi nell'azienda. I lavori che il locatore \u00e8 gi\u00e0 autorizzato a eseguire in base al contratto di locazione (o a un diritto di accesso implicito) non sono ammissibili (Romulus Trading Company Ltd contro Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Ci\u00f2 include le riparazioni che una delle parti si \u00e8 impegnata a eseguire. Se il locatore deve eseguire le riparazioni senza un esplicito diritto d'ingresso, il diritto d'ingresso \u00e8 implicito e i lavori sono esclusi dalla considerazione. <\/p>\n\n\n\n

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible\u2014for instance, if the proposed works involve permanently removing<\/a> walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018demolizione\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

In Ivorygrove Ltd contro Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>il tribunale ha affermato che la demolizione deve essere interpretata secondo il suo significato ordinario e richiede l'atto fisico di distruzione dei locali. <\/p>\n\n\n\n

Affinch\u00e9 si applichi il motivo (f), i locali devono poter essere demoliti e l'esclusione dei muri strutturali o portanti dalla demolizione non impedisce che i locali possano essere demoliti. In Pumperninks of Piccadilly Ltd contro Land Securities Plc e altri<\/em><\/a>, <\/em>the Court of Appello<\/a> held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. <\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, se i \u2018lavori\u2019 costituiscono una demolizione e interesseranno una parte sostanziale dei locali (Atkinson contro Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, \u00e8 una questione di fatto.   <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018ricostruzione\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

La ricostruzione richiede la modifica della struttura dei locali, in genere demolendo gli elementi esistenti e sostituendoli in una forma diversa (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd contro Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Nel valutare l'intenzione del locatore di ricostruire, il giudice deve prendere in considerazione l'insieme dei lavori proposti, compresi quelli preparatori e di rifinitura (Romulus Trading<\/em>). Ad esempio, i lavori di intonacatura di una parete appena costruita. <\/p>\n\n\n\n

It is important to mention the different decisions<\/a> reached in I<\/em>vorygrove<\/em> e Global Grange Ltd contro Marazzi e altri<\/em><\/a>, in cui lo stesso locatore che proponeva di effettuare lavori di ricostruzione simili in ciascun locale si opponeva ai rinnovi dei contratti di locazione ai sensi della lettera f), riuscendo tuttavia nel primo caso e fallendo nel secondo. <\/p>\n\n\n\n

In Ivorygrove<\/em>, La Corte ha ritenuto che le opere fossero la demolizione e la ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, ma in Marazzi<\/em> il tribunale ha deciso che i lavori non costituivano una ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, per cui la domanda al tribunale \u00e8 fallita e il locatore non ha potuto opporsi al diritto del conduttore al rinnovo del contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018lavori sostanziali\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

Often a common question asked by most landlords, in this context<\/a>, \u2018substantial\u2019 is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions<\/a>, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry<\/a> and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill contro il Consiglio della Contea di Bedfordshire)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Inoltre, i tribunali esaminano anche se la ricostruzione sia autentica o solo un pretesto. Se un locatore propone di demolire e ricostruire in forma praticamente identica, ci si chiede se il vero scopo sia la riqualificazione o il semplice allontanamento degli inquilini. Sebbene i tribunali non richiedano ai locatori di dimostrare la giustificazione economica dei loro piani, l'assenza di qualsiasi beneficio apparente derivante dai lavori proposti pu\u00f2 mettere in dubbio la genuinit\u00e0 dell'intenzione dichiarata dal locatore. <\/p>\n\n\n\n

\u00c8 inoltre importante notare che, sebbene la Corte consideri le opere di costruzione di natura strutturale come una considerazione fondamentale, non si tratta di un prerequisito ai fini del motivo (f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Di seguito sono riportati alcuni esempi di decisioni della Corte in materia di opere di costruzione, anche se questo non deve essere considerato un elenco definitivo: <\/p>\n\n\n\n