{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"opposizione-al-rinnovo-del-contratto-di-locazione-commerciale-intenzione-dei-proprietari-di-riqualificare-il-sottosuolo-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/opposizione-al-rinnovo-del-contratto-di-locazione-commerciale-intenzione-dei-proprietari-di-riqualificare-il-sottosuolo-f\/","title":{"rendered":"Opposizione al rinnovo del contratto di locazione commerciale - Intenzione del locatore di riqualificare il terreno F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Per oltre settant'anni, il Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954<\/a> (\u2018la Legge\u2019) ha costituito la pietra miliare del diritto immobiliare commerciale in Inghilterra e Galles, cercando di bilanciare gli interessi dei locatari commerciali e i legittimi diritti di propriet\u00e0 dei proprietari. <\/p>\n\n\n\n

Un inquilino commerciale deve andarsene alla fine del contratto di locazione? <\/h2>\n\n\n\n

A meno che un contratto di locazione commerciale non sia \u2018escluso\u2019 dalla legge, e a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni, un affittuario commerciale ha generalmente il diritto di rimanere in occupazione dei locali commerciali dopo la scadenza del contratto o il diritto a un nuovo contratto di locazione a condizioni simili, noto anche come \u2018sicurezza della locazione\u2019. <\/p>\n\n\n\n

Allo scadere della durata contrattuale, i contratti di affitto d'azienda con garanzia di locazione non terminano automaticamente. La locazione continuer\u00e0 alle stesse condizioni fino a quando il locatore o l'affittuario non vi porranno fine, in conformit\u00e0 con la legge. <\/p>\n\n\n\n

Attualmente le locazioni commerciali fino a sei mesi sono escluse dal beneficio della sicurezza della locazione. Tuttavia, nel giugno del 2025, la Commissione per la Legge \u2018... ha concluso in via provvisoria che la soglia dei sei mesi dovrebbe essere aumentata e, nel suo secondo documento di consultazione, prevede di consultarsi sull'aumento della soglia a 2 anni.<\/em>.\u2019 Resta da vedere se e quando il Parlamento adotter\u00e0 questa raccomandazione. <\/p>\n\n\n\n

Come faccio a sapere se un affittuario commerciale ha la \u2018sicurezza della propriet\u00e0\u2019? <\/h2>\n\n\n\n

Per determinare se un contratto di locazione \u00e8 escluso dalle disposizioni della Legge sulla sicurezza della propriet\u00e0, il punto di partenza \u00e8 un attento esame del contratto di locazione esistente. <\/p>\n\n\n\n

Il contratto di locazione stesso dovrebbe contenere una clausola che dichiari esplicitamente che entrambe le parti hanno concordato di non applicare la legge del 1954 e che \u00e8 stata seguita la procedura corretta.  <\/p>\n\n\n\n

Il locatore deve aver fornito all'inquilino un \u2018avviso formale\u2019 in cui spiega che sta rinunciando al suo diritto al rinnovo del contratto di locazione ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954. <\/p>\n\n\n\n

L'inquilino avrebbe dovuto firmare una dichiarazione in cui riconosceva di aver ricevuto l'avviso e di averne compreso le conseguenze. <\/p>\n\n\n\n

Pu\u00f2 trattarsi di una semplice dichiarazione se l'inquilino ha ricevuto l'avviso almeno 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione; oppure <\/p>\n\n\n\n

Una dichiarazione legale, giurata davanti a un avvocato, se l'inquilino ha ricevuto l'avviso meno di 14 giorni prima della stipula del contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Il locatore pu\u00f2 opporsi al rinnovo del contratto di locazione se vuole riqualificare l'immobile?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Esistono vari motivi per i quali un locatore commerciale pu\u00f2 opporsi alla concessione di un nuovo contratto di locazione, tra cui i motivi contenuti nell'articolo 30(1)(f) della legge. Questa disposizione autorizza il locatore a opporsi alla concessione di un nuovo contratto di locazione se ha una reale intenzione ferma e consolidata di riqualificare i locali o di eseguire lavori di costruzione sostanziali e per farlo ha bisogno del possesso vacante. <\/p>\n\n\n\n

La legge prevede che un locatore che voglia opporsi al rinnovo di un contratto di affitto d'azienda con garanzia di locazione debba notificare un avviso ai sensi dell'articolo 25 della legge (\u2018avviso s25\u2019) con un periodo di preavviso minimo di sei mesi e massimo di dodici mesi. <\/p>\n\n\n\n

Quando notifica un avviso \u2018ostile\u2019 ai sensi dell'articolo 25 per opporsi al rinnovo del contratto di locazione, il locatore deve invocare uno dei sette motivi indicati nell'articolo 30(1) della legge, anche se \u00e8 sufficiente che ne sia stabilito solo uno. Il motivo (f) \u00e8 uno di questi motivi e consente al locatore di opporsi al rinnovo se: <\/p>\n\n\n\n

\u2018...al termine del contratto di locazione in corso il locatore intende... demolire o ricostruire i locali dell'azienda o una parte sostanziale di essi o eseguire lavori di costruzione sostanziali nell'azienda o in una parte di essa, senza poterlo ragionevolmente fare senza ottenere il possesso dell'azienda\u2019.\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

L'applicazione della clausola Ground (f) rappresenta un delicato gioco di equilibri tra interessi contrastanti: il diritto del locatore di sviluppare e migliorare il proprio patrimonio immobiliare e la sicurezza del conduttore. Con l'intensificarsi delle pressioni per lo sviluppo immobiliare in tutto il Regno Unito, in particolare nei centri urbani in fase di riqualificazione, le richieste di Ground (f) sono diventate sempre pi\u00f9 comuni. A volte i locatori non sono sicuri dell'onere probatorio necessario per opporsi con successo al rinnovo. <\/p>\n\n\n\n

Il locatore ha solo bisogno di dimostrare che il possesso fisico dell'immobile \u00e8 necessario per far s\u00ec che la richiesta di s25 sia accolta? <\/h2>\n\n\n\n

Il locatore deve dimostrare di richiedere il possesso legale, e non solo fisico, dei locali. Ad esempio, in Heath contro Drown<\/em><\/a> il contratto di locazione del conduttore includeva una riserva che consentiva al locatore di entrare ed eseguire lavori. Il tribunale ha ritenuto che, se il locatore aveva gi\u00e0 il diritto (tramite il contratto di locazione) di entrare ed eseguire i lavori in questione, non aveva bisogno del pieno possesso legale e quindi la domanda relativa al motivo (f) sarebbe fallita. <\/p>\n\n\n\n

In qualit\u00e0 di locatore commerciale che intende riqualificare la propria propriet\u00e0, quali sono i fattori rilevanti per decidere se il rinnovo del contratto di locazione pu\u00f2 essere opposto con successo? <\/p>\n\n\n\n

Il motivo (f) si applica solo ai lavori da eseguire nell\u201c\u201dazienda\" (la parte dei locali che l'affittuario occupa ai fini della sua attivit\u00e0), come stabilito in Joel contro Swaddle<\/em>.<\/a> Se i lavori vengono eseguiti nei locali ma non in parti dei locali concessi in locazione e che l'affittuario non occupa per scopi commerciali, il motivo (f) non sar\u00e0 applicabile. <\/p>\n\n\n\n

Pi\u00f9 recentemente, Sainsbury's Supermarkets Ltd contro Medley Assets<\/em> Ltd<\/em><\/a> ha confermato che per \u201cazienda\u201d, ai fini di una richiesta di risarcimento per il motivo (f), si intendono i locali in realt\u00e0<\/em> occupato dall'inquilino alla data dell'udienza. In questo caso, il locatore aveva previsto di scavare sotto il livello del pavimento esistente del seminterrato e di creare un nuovo sottofondo. Poich\u00e9 il contratto di locazione comprendeva il pavimento del seminterrato, ma non la parte sottostante, la corte ha ritenuto che tali lavori fossero sotto<\/em> l'azienda e non all'interno<\/em> e, in ultima analisi, irrilevante per l'opposizione del locatore a un nuovo contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Un inquilino pu\u00f2 anche ridurre la superficie occupata durante il procedimento per respingere la domanda del locatore se i lavori previsti riguardano solo parti esterne all'azienda.   <\/p>\n\n\n\n

Un'altra considerazione per il tribunale \u00e8 l'entit\u00e0 del disturbo che verr\u00e0 arrecato all'attivit\u00e0 dell'inquilino durante lo svolgimento dei lavori. Sebbene ogni caso venga valutato in base ai fatti, in genere si prevede che il locatore possa ottenere il risarcimento in base al motivo (f) se l'inquilino deve essere escluso dall'immobile per 12 o pi\u00f9 settimane, in quanto questo livello di disturbo richieder\u00e0 al locatore di prendere possesso legale dei locali. <\/p>\n\n\n\n

Su quali tipi di opere pu\u00f2 contare il locatore ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

Il motivo (f) si riferisce alla demolizione, alla ricostruzione o a sostanziali lavori di costruzione di tutti o di una parte sostanziale dei locali compresi nell'azienda. I lavori che il locatore \u00e8 gi\u00e0 autorizzato a eseguire in base al contratto di locazione (o a un diritto di accesso implicito) non sono ammissibili (Romulus Trading Company Ltd contro Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Ci\u00f2 include le riparazioni che una delle parti si \u00e8 impegnata a eseguire. Se il locatore deve eseguire le riparazioni senza un esplicito diritto d'ingresso, il diritto d'ingresso \u00e8 implicito e i lavori sono esclusi dalla considerazione. <\/p>\n\n\n\n

Una clausola del contratto di locazione che consenta al locatore di entrare nell'immobile per apportare migliorie pu\u00f2 essere sufficiente per autorizzare lavori significativi. Tuttavia, questo diritto \u00e8 limitato se il contratto di locazione prevede anche che il locatore ripristini tutti i danni causati dai lavori. In questi casi, il locatore potrebbe non essere in grado di procedere se il ripristino \u00e8 impossibile: ad esempio, se i lavori proposti comportano la rimozione permanente delle pareti anzich\u00e9 la loro sostituzione, il locatore non pu\u00f2 adempiere all'obbligo di \u2018riparare\u2019 il danno.  <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018demolizione\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

In Ivorygrove Ltd contro Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>il tribunale ha affermato che la demolizione deve essere interpretata secondo il suo significato ordinario e richiede l'atto fisico di distruzione dei locali. <\/p>\n\n\n\n

Affinch\u00e9 si applichi il motivo (f), i locali devono poter essere demoliti e l'esclusione dei muri strutturali o portanti dalla demolizione non impedisce che i locali possano essere demoliti. In Pumperninks of Piccadilly Ltd contro Land Securities Plc e altri<\/em><\/a>, <\/em>la Corte d'Appello ha ritenuto che il motivo (f) sia applicabile in caso di demolizione della struttura che sostiene l'unit\u00e0 abitativa interna o dell'unit\u00e0 abitativa stessa. <\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, se i \u2018lavori\u2019 costituiscono una demolizione e interesseranno una parte sostanziale dei locali (Atkinson contro Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, \u00e8 una questione di fatto.   <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018ricostruzione\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

La ricostruzione richiede la modifica della struttura dei locali, in genere demolendo gli elementi esistenti e sostituendoli in una forma diversa (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd contro Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Nel valutare l'intenzione del locatore di ricostruire, il giudice deve prendere in considerazione l'insieme dei lavori proposti, compresi quelli preparatori e di rifinitura (Romulus Trading<\/em>). Ad esempio, i lavori di intonacatura di una parete appena costruita. <\/p>\n\n\n\n

\u00c8 importante menzionare le diverse decisioni raggiunte in I<\/em>vorygrove<\/em> e Global Grange Ltd contro Marazzi e altri<\/em><\/a>, in cui lo stesso locatore che proponeva di effettuare lavori di ricostruzione simili in ciascun locale si opponeva ai rinnovi dei contratti di locazione ai sensi della lettera f), riuscendo tuttavia nel primo caso e fallendo nel secondo. <\/p>\n\n\n\n

In Ivorygrove<\/em>, La Corte ha ritenuto che le opere fossero la demolizione e la ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, ma in Marazzi<\/em> il tribunale ha deciso che i lavori non costituivano una ricostruzione di una parte sostanziale dei locali, per cui la domanda al tribunale \u00e8 fallita e il locatore non ha potuto opporsi al diritto del conduttore al rinnovo del contratto di locazione. <\/p>\n\n\n\n

Cosa si intende per \u2018lavori sostanziali\u2019 ai sensi della lettera f)? <\/h2>\n\n\n\n

In questo contesto, il termine \u2018sostanziale\u2019 non \u00e8 necessariamente misurato in termini finanziari, sebbene il costo sia una considerazione rilevante, ma piuttosto in base alla natura, alla portata e all'impatto sulla struttura fisica o sul carattere dei locali. Ad esempio, i grandi ampliamenti, il trasferimento di muri portanti o le modifiche strutturali su larga scala sono di norma qualificati. Al contrario, le riparazioni di routine e i miglioramenti estetici non rientrano generalmente nei requisiti. La distinzione fondamentale sta nel fatto che i lavori comportino effettivamente la costruzione, la demolizione o la ricostruzione, come questi termini sono comunemente intesi nel settore edilizio, e che si tratti di creare qualcosa di nuovo, piuttosto che di modificare ci\u00f2 che gi\u00e0 esiste (Botterill contro il Consiglio della Contea di Bedfordshire)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Inoltre, i tribunali esaminano anche se la ricostruzione sia autentica o solo un pretesto. Se un locatore propone di demolire e ricostruire in forma praticamente identica, ci si chiede se il vero scopo sia la riqualificazione o il semplice allontanamento degli inquilini. Sebbene i tribunali non richiedano ai locatori di dimostrare la giustificazione economica dei loro piani, l'assenza di qualsiasi beneficio apparente derivante dai lavori proposti pu\u00f2 mettere in dubbio la genuinit\u00e0 dell'intenzione dichiarata dal locatore. <\/p>\n\n\n\n

\u00c8 inoltre importante notare che, sebbene la Corte consideri le opere di costruzione di natura strutturale come una considerazione fondamentale, non si tratta di un prerequisito ai fini del motivo (f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Di seguito sono riportati alcuni esempi di decisioni della Corte in materia di opere di costruzione, anche se questo non deve essere considerato un elenco definitivo: <\/p>\n\n\n\n