{"id":7353,"date":"2025-10-17T08:13:01","date_gmt":"2025-10-17T08:13:01","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7353"},"modified":"2025-10-17T08:13:05","modified_gmt":"2025-10-17T08:13:05","slug":"abusivi-in-immobili-commerciali","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/abusivi-in-immobili-commerciali\/","title":{"rendered":"Cosa devo fare? - Abusivi in immobili commerciali\u00a0"},"content":{"rendered":"

A nightmare scenario many landlords fear is squatters breaking into their commercial premises<\/a>, settling, and refusing to vacate without a court order.   <\/p>\n\n\n\n

 Spesso gli abusivi sanno cosa stanno facendo e conoscono i loro diritti. I proprietari possono scoprire che gli abusivi hanno affisso alla porta una sorta di avviso che recita\u2018QUESTO \u00c8 UN EDIFICIO NON RESIDENZIALE - L'articolo 144 della LAPSO NON \u00e8 applicabile.<\/em>\u2019E avrebbero ragione.  <\/p>\n\n\n\n

Quali sono le opzioni per i locatori?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

The first port of call for most landlords is, naturally, to call the police. However, most find that the police volont\u00e0<\/a> not get involved unless what\u2019s known as an \u2018interim possession order\u2019 (\u201cIPO\u201d) has been obtained from the court. An IPO carries a penal notice that allows the police to remove the squatters if they have not vacated the property within 24 hours of the order having been made and served on the squatters. The Squatters could therefore be arrested<\/a> and face criminal punishment such as fines, or even imprisonment, if they do not vacate.   <\/p>\n\n\n\n

So, a landlord<\/a> can either initiate possession proceedings against trespassers in the \u2018standard\u2019 fashion, or, if they meet the criteria, seek an IPO. If they seek an IPO, they must act fast as the application must be made within 28 days of knowledge of the squatting. <\/p>\n\n\n\n

Il test legale<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

 L'IPO pu\u00f2 essere concessa solo se: <\/p>\n\n\n\n

(1) il ricorrente chiede solo il possesso. Un richiedente non pu\u00f2 richiedere un'IPO se esiste una richiesta di un altro rimedio (ad esempio, un risarcimento danni); e<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(2) il richiedente ha un diritto immediato al possesso e ha avuto tale diritto per tutto il periodo di occupazione illegale; e\u00a0\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

(3) gli imputati sono entrati nei locali come intrusi.\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A common misconception is that the legal test for immobili commerciali<\/a> owners obtaining an IPO is the same as obtaining a standard possession order against trespassers – after all, a squatter is a trespasser, and to obtain an IPO, the individuals in question have to have entered the property as trespassers (as above). <\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, questo non \u00e8 il caso. Per ottenere un'ordinanza di possesso standard contro i trasgressori (che non comporta le stesse sanzioni penali in caso di inadempienza), il locatore deve solo avere un diritto al possesso (non un diritto immediato). Non \u00e8 cos\u00ec per l'ottenimento di un IPO.   <\/p>\n\n\n\n

Diritto di possesso immediato e potenziali problemi<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Un diritto immediato al possesso significa che si pu\u00f2 rivendicare un diritto pieno al possesso e che non ci sono interessi giuridici prevalenti che lo ostacolano. <\/p>\n\n\n\n

Lacune nella registrazione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

A quite foreseeable issue that a landlord might face is, they purchase a property, and immediately undertake strip out and refit works before re-letting. Vacant commerciale<\/a> properties subject to strip out works, that look like building sites and are not fully secured, are prime targets for squatters.  <\/p>\n\n\n\n

Il problema che un locatore potrebbe trovarsi ad affrontare \u00e8 che possono essere necessari molti, molti mesi perch\u00e9 HMLR completi la domanda di registrazione della propriet\u00e0 del locatore. Durante questo periodo, noto come gap di registrazione, il locatore \u00e8 il proprietario effettivo dell'immobile e non detiene un diritto immediato al possesso, fino a quando la registrazione non viene completata (e il gap di registrazione termina) e a quel punto diventa il proprietario legale registrato.  <\/p>\n\n\n\n

In questo caso, il tribunale vorr\u00e0 probabilmente vedere la registrazione completata, quindi \u00e8 fondamentale che i ricorrenti accelerino qualsiasi richiesta di registrazione e siano pronti a produrre copie aggiornate dell'ufficio HMLR almeno il giorno dell'udienza. In caso contrario, si rischia che il giudice ritenga che il proprietario registrato sia l'unica parte con il diritto al possesso immediato e la richiesta di risarcimento potrebbe fallire.  <\/p>\n\n\n\n

Locazioni<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

What often precedes vacant possession is the surrender of a Lease<\/a>. Similarly with registration gaps, it can take HMLR many months to complete an application to remove the Lease from the register. In this instance, the court may consider the Landlord does not have the right to immediate possession and in fact it is the Lessee with this right. Again, it is vital the Landlord expedites any application to remove the Lease from the title or risk the judge taking this view. <\/p>\n\n\n\n

Conclusione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

Le IPO sono strumenti brillanti per rimuovere rapidamente gli abusivi, tuttavia i locatori devono agire rapidamente e assicurarsi di rispettare i requisiti procedurali. L'avviso penale che gli IPO comportano significa che i giudici possono spesso adottare un approccio ancora pi\u00f9 cauto rispetto a quello delle richieste di possesso standard, quindi i locatori devono assicurarsi che tutto sia a posto e che siano soddisfatti del loro diritto immediato al possesso. <\/p>\n\n\n\n

Inoltre, l'IPO \u00e8 solo (di nome) un ordine provvisorio e l'ordine di possesso non \u00e8 reso definitivo fino alla data di restituzione. Nell'ambito del modulo di richiesta e della dichiarazione testimoniale prescritta, i locatori assumeranno una serie di impegni - un'altra differenza netta rispetto alla procedura di possesso standard - tra cui l'impegno a non riaffittare o danneggiare l'immobile fino a quando la richiesta di possesso non sar\u00e0 stata decisa. I locatori devono quindi assicurarsi di non violare nessuno degli impegni assunti in questo periodo intermedio ed \u00e8 consigliabile portare a termine il processo fino all'ordinanza finale per evitare dubbi, anche nel caso in cui gli abusivi si liberino dopo l'IPO. <\/p>\n\n\n\n

Per ulteriori informazioni o se siete un proprietario che si trova in una situazione in cui gli abusivi si sono insediati nella vostra propriet\u00e0, contattate il team: Harry Medway al numero h.medway@rfblegal.co.uk<\/a>, Rudi Ramdarshan a r.ramdarshan@rfblegal.co.uk<\/a>, Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk<\/a> o a Victoria Huxley all'indirizzo v.huxley@rfblegal.co.uk<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Scritto da Harry Medway. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":7354,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[34,28],"class_list":["post-7353","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-exeter-office","tag-solicitors-barristers-conveyencers"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t