Uno scenario da incubo che molti proprietari temono \u00e8 quello degli abusivi che si introducono nei loro locali commerciali, si insediano e si rifiutano di andarsene senza un'ordinanza del tribunale. <\/p>\n\n\n\n
Spesso gli abusivi sanno cosa stanno facendo e conoscono i loro diritti. I proprietari possono scoprire che gli abusivi hanno affisso alla porta una sorta di avviso che recita\u2018QUESTO \u00c8 UN EDIFICIO NON RESIDENZIALE - L'articolo 144 della LAPSO NON \u00e8 applicabile.<\/em>\u2019E avrebbero ragione. <\/p>\n\n\n\n La prima cosa da fare per la maggior parte dei proprietari di casa \u00e8, naturalmente, chiamare la polizia. Tuttavia, la maggior parte di essi scopre che la polizia non interverr\u00e0 se non dopo aver ottenuto dal tribunale il cosiddetto \u2018ordine di possesso provvisorio\u2019 (\u201cIPO\u201d). Un IPO comporta un avviso penale che consente alla polizia di allontanare gli abusivi se questi non hanno lasciato l'immobile entro 24 ore dall'emissione dell'ordine e dalla sua notifica agli abusivi. Gli abusivi potrebbero quindi essere arrestati e incorrere in sanzioni penali quali multe o addirittura la reclusione, se non sgomberano l'immobile. <\/p>\n\n\n\n Pertanto, il locatore pu\u00f2 avviare una procedura di possesso contro gli abusivi nel modo \u2018standard\u2019 oppure, se soddisfano i criteri, richiedere un'IPO. Se chiede un'IPO, deve agire in fretta, poich\u00e9 la domanda deve essere presentata entro 28 giorni dalla conoscenza dell'occupazione abusiva. <\/p>\n\n\n\n L'IPO pu\u00f2 essere concessa solo se: <\/p>\n\n\n\n (1) il ricorrente chiede solo il possesso. Un richiedente non pu\u00f2 richiedere un'IPO se esiste una richiesta di un altro rimedio (ad esempio, un risarcimento danni); e<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (2) il richiedente ha un diritto immediato al possesso e ha avuto tale diritto per tutto il periodo di occupazione illegale; e\u00a0\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (3) gli imputati sono entrati nei locali come intrusi.\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n Un'idea sbagliata comune \u00e8 che il test legale per i proprietari di immobili commerciali che ottengono un'IPO sia lo stesso che per ottenere un'ordinanza di possesso standard contro i trasgressori: dopo tutto, un abusivo \u00e8 un trasgressore e per ottenere un'IPO, le persone in questione devono essere entrate nella propriet\u00e0 come trasgressori (come sopra). <\/p>\n\n\n\n Tuttavia, questo non \u00e8 il caso. Per ottenere un'ordinanza di possesso standard contro i trasgressori (che non comporta le stesse sanzioni penali in caso di inadempienza), il locatore deve solo avere un diritto al possesso (non un diritto immediato). Non \u00e8 cos\u00ec per l'ottenimento di un IPO. <\/p>\n\n\n\n Un diritto immediato al possesso significa che si pu\u00f2 rivendicare un diritto pieno al possesso e che non ci sono interessi giuridici prevalenti che lo ostacolano. <\/p>\n\n\n\n Un problema abbastanza prevedibile che un proprietario pu\u00f2 trovarsi ad affrontare \u00e8 l'acquisto di un immobile e l'immediata esecuzione di lavori di ristrutturazione prima di riaffittarlo. Gli immobili commerciali sfitti soggetti a lavori di ristrutturazione, che sembrano cantieri e non sono completamente protetti, sono l'obiettivo principale degli abusivi. <\/p>\n\n\n\n Il problema che un locatore potrebbe trovarsi ad affrontare \u00e8 che possono essere necessari molti, molti mesi perch\u00e9 HMLR completi la domanda di registrazione della propriet\u00e0 del locatore. Durante questo periodo, noto come gap di registrazione, il locatore \u00e8 il proprietario effettivo dell'immobile e non detiene un diritto immediato al possesso, fino a quando la registrazione non viene completata (e il gap di registrazione termina) e a quel punto diventa il proprietario legale registrato. <\/p>\n\n\n\n In questo caso, il tribunale vorr\u00e0 probabilmente vedere la registrazione completata, quindi \u00e8 fondamentale che i ricorrenti accelerino qualsiasi richiesta di registrazione e siano pronti a produrre copie aggiornate dell'ufficio HMLR almeno il giorno dell'udienza. In caso contrario, si rischia che il giudice ritenga che il proprietario registrato sia l'unica parte con il diritto al possesso immediato e la richiesta di risarcimento potrebbe fallire. <\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 che spesso precede il libero possesso \u00e8 la rinuncia al contratto di locazione. Analogamente alle lacune nella registrazione, l'HMLR pu\u00f2 impiegare molti mesi per completare una richiesta di cancellazione del contratto di locazione dal registro. In questo caso, il tribunale pu\u00f2 ritenere che il locatore non abbia il diritto al possesso immediato e che in realt\u00e0 sia il locatario ad avere questo diritto. Anche in questo caso, \u00e8 fondamentale che il locatore acceleri la richiesta di cancellazione del contratto di locazione dal registro o rischia che il giudice si esprima in tal senso. <\/p>\n\n\n\n Le IPO sono strumenti brillanti per rimuovere rapidamente gli abusivi, tuttavia i locatori devono agire rapidamente e assicurarsi di rispettare i requisiti procedurali. L'avviso penale che gli IPO comportano significa che i giudici possono spesso adottare un approccio ancora pi\u00f9 cauto rispetto a quello delle richieste di possesso standard, quindi i locatori devono assicurarsi che tutto sia a posto e che siano soddisfatti del loro diritto immediato al possesso. <\/p>\n\n\n\n Inoltre, l'IPO \u00e8 solo (di nome) un ordine provvisorio e l'ordine di possesso non \u00e8 reso definitivo fino alla data di restituzione. Nell'ambito del modulo di richiesta e della dichiarazione testimoniale prescritta, i locatori assumeranno una serie di impegni - un'altra differenza netta rispetto alla procedura di possesso standard - tra cui l'impegno a non riaffittare o danneggiare l'immobile fino a quando la richiesta di possesso non sar\u00e0 stata decisa. I locatori devono quindi assicurarsi di non violare nessuno degli impegni assunti in questo periodo intermedio ed \u00e8 consigliabile portare a termine il processo fino all'ordinanza finale per evitare dubbi, anche nel caso in cui gli abusivi si liberino dopo l'IPO. <\/p>\n\n\n\n Per ulteriori informazioni o se siete un proprietario che si trova in una situazione in cui gli abusivi si sono insediati nella vostra propriet\u00e0, contattate il team: Harry Medway al numero h.medway@rfblegal.co.uk<\/a>, Rudi Ramdarshan a r.ramdarshan@rfblegal.co.uk<\/a>, Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk<\/a> o a Victoria Huxley all'indirizzo v.huxley@rfblegal.co.uk<\/a>. <\/p>\n\n\n\n Scritto da Harry Medway. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":7354,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[34,28],"class_list":["post-7353","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-exeter-office","tag-solicitors-barristers-conveyencers"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\nQuali sono le opzioni per i locatori?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Il test legale<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Diritto di possesso immediato e potenziali problemi<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Lacune nella registrazione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Locazioni<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Conclusione<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n