{"id":6897,"date":"2025-08-29T09:21:08","date_gmt":"2025-08-29T09:21:08","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6897"},"modified":"2025-11-14T13:49:45","modified_gmt":"2025-11-14T13:49:45","slug":"la-fine-della-sezione-21-cosa-devono-aspettarsi-proprietari-e-inquilini","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/la-fine-della-sezione-21-cosa-devono-aspettarsi-proprietari-e-inquilini\/","title":{"rendered":"La fine della Sezione 21: cosa devono aspettarsi proprietari e inquilini"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Da oltre tre decenni, la Sezione 21 dell\u2019Housing Act del 1988 consente ai locatori di contratti di locazione a breve termine garantiti (AST) di riottenere il possesso dell\u2019immobile senza dover dimostrare la colpa dell\u2019inquilino. Il panorama sta per cambiare. Il disegno di legge sui diritti degli inquilini (Renters\u2019 Rights Bill, \u201cil disegno di legge\u201d) \u00e8 nelle fasi finali dell\u2019iter parlamentare e, una volta entrato in vigore, abolir\u00e0 la Sezione 21 e porter\u00e0 il settore verso un sistema unico di contratti di locazione periodici con motivi di recupero del possesso rafforzati ai sensi della Sezione 8.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di guardare al futuro, \u00e8 fondamentale fare chiarezza sulla normativa vigente. Al 22 agosto 2025, la Sezione 21 rimane in vigore. Il disegno di legge ha completato la terza lettura alla Camera dei Lord il 21 luglio 2025 e torner\u00e0 alla Camera dei Comuni per l\u2019esame degli emendamenti dei Lord dopo la pausa estiva, all\u2019inizio di settembre. L\u2019approvazione reale \u00e8 prevista per questo autunno, con entrata in vigore probabile all\u2019inizio del 2026, ma la data esatta non \u00e8 ancora stata fissata.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La situazione attuale: come funziona la Sezione 21 (normativa vigente)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un avviso valido ai sensi della Sezione 21 (Modulo 6A) offre comunque al locatore un percorso burocratico per ottenere il possesso dell\u2019immobile, spesso tramite la procedura accelerata (senza udienza, salvo diversa indicazione). Affinch\u00e9 sia valido, il locatore deve soddisfare una serie di prerequisiti e termini previsti dalla legge, tra cui:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Preavviso minimo: almeno due mesi.<\/li>\n\n\n\n<li>Prima data di inizio del servizio: non entro i primi 4 mesi di locazione.<\/li>\n\n\n\n<li>In genere \u00e8 necessario avviare il procedimento entro 6 mesi dalla notifica (oppure entro 4 mesi dalla scadenza del termine di preavviso, qualora sia richiesto un termine di preavviso pi\u00f9 lungo).<\/li>\n\n\n\n<li>Cauzione: custodire la cauzione e fornire le informazioni previste.<\/li>\n\n\n\n<li>Documenti: presentare un certificato di sicurezza del gas in corso di validit\u00e0, l\u2019EPC e l\u2019attuale guida \u201cHow to Rent\u201d (all\u2019inizio del contratto o al momento del rinnovo, ai sensi del Regolamento del 2015). I tribunali possono comunque accettare un certificato di sicurezza del gas presentato in ritardo, a condizione che venga consegnato prima della notifica ai sensi della Sezione 21 (vedi <em>Trecarrel House<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li>Licenze: essere in possesso di tutte le licenze necessarie.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel procedimento accelerato, l\u2019udienza ha luogo solo se il giudice la disponga; in caso contrario, la controversia viene risolta sulla base degli atti. Se i locatori chiedono anche il pagamento degli arretrati di affitto, devono seguire il procedimento ordinario.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Perch\u00e9 la Sezione 21 sta per essere abolita<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;Il motore di questa politica \u00e8 la sicurezza del diritto di locazione: eliminare la minaccia di sfratti arbitrari \u201csenza giusta causa\u201d, consentire agli inquilini di opporsi alle pratiche scorrette e modernizzare gli standard di locazione. La guida del Governo conferma che il disegno di legge abroga la Sezione 21 e sostituisce i contratti a durata determinata con un unico sistema a scadenza periodica.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cosa sostituisce l'articolo 21 ai sensi del disegno di legge sui diritti degli inquilini<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un unico sistema di contratti di locazione a tempo determinato: tutti i contratti di locazione garantiti saranno a tempo determinato. Gli inquilini potranno rescindere il contratto dando un preavviso di due mesi e i locatori dovranno avvalersi dei motivi previsti dalla Sezione 8 per riottenere il possesso dell\u2019immobile. Il Governo intende attuare questa misura in un\u2019unica fase, anzich\u00e9 in modo graduale.<\/li>\n\n\n\n<li>Ampliamento e chiarimento dei motivi previsti dalla Sezione 8: il disegno di legge mantiene un approccio basato sui motivi (obbligatori e discrezionali), ma lo aggiorna e lo amplia. Tra le proposte principali figurano:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Vendita o trasloco del locatore: motivi espressi per riottenere il possesso dell\u2019immobile al fine di venderlo o per consentire al locatore (o a un familiare stretto) di trasferirvisi. All\u2019inizio del contratto di locazione \u00e8 previsto un periodo di tutela di 12 mesi durante il quale tali motivi non possono essere invocati, e i locatori devono dare un preavviso di quattro mesi qualora intendano avvalersene.<\/li>\n\n\n\n<li>Gravi morosit\u00e0 nell\u2019affitto (motivo n. 8): la soglia \u00e8 stata aumentata a tre mesi di morosit\u00e0 e il termine di preavviso per i motivi legati alla morosit\u00e0 \u00e8 stato esteso a quattro settimane.<\/li>\n\n\n\n<li>Ritardi ripetuti nel pagamento dell\u2019affitto: un nuovo motivo di sfratto obbligatorio per gli inquilini che abbiano accumulato due mesi di morosit\u00e0 in tre occasioni distinte nell\u2019arco di tre anni, anche se il debito \u00e8 stato estinto in sede di udienza.<\/li>\n\n\n\n<li>Sfratti \u201cdi nascosto\u201d: misure di tutela contro l\u2019utilizzo di aumenti degli affitti superiori a quelli di mercato per costringere gli inquilini ad andarsene, con la supervisione del Tribunale<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Riforme pi\u00f9 ampie a corredo delle norme sul possesso: il disegno di legge introduce inoltre un difensore civico per il settore degli affitti privati (PRS), una banca dati dedicata a tale settore, restrizioni alle aste per l\u2019assegnazione degli alloggi in affitto, un rafforzamento degli obblighi previsti dalla normativa \u201cDecent Homes\u201d e la possibilit\u00e0 di richiedere di tenere animali domestici, richiesta che non potr\u00e0 essere rifiutata senza motivo valido (con la possibilit\u00e0 di stipulare un\u2019assicurazione contro i danni causati dagli animali).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si prega di notare che queste misure non sono ancora in vigore e che i dettagli definitivi potrebbero ancora subire modifiche prima dell'approvazione reale e dell'entrata in vigore.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Calendario: quando terminer\u00e0 effettivamente la Sezione 21?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">21 luglio 2025: il disegno di legge ha superato la terza lettura alla Camera dei Lord<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inizio settembre 2025: ritorno alla Camera dei Comuni per l\u2019esame degli emendamenti della Camera dei Lord<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Approvazione reale: prevista per l'autunno 2025 (non confermata)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avvio: si prevede un avvio unico all\u2019inizio del 2026 (il governo indica un\u2019attuazione in un\u2019unica fase, ma non ha ancora fissato la data)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fino all'entrata in vigore della nuova normativa, i proprietari possono ancora avvalersi della Sezione 21, purch\u00e9 siano soddisfatti tutti i requisiti.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cosa significa questo in pratica<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Per i locatori<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Niente pi\u00f9 Sezione 21: si proceder\u00e0 ai sensi della Sezione 8. La procedura accelerata prevista dalla Sezione 21 verr\u00e0 meno e la maggior parte delle richieste seguir\u00e0 l\u2019iter standard, con la presentazione di prove e (di norma) un\u2019udienza.<\/li>\n\n\n\n<li>Nuova procedura per la vendita o il trasloco: se avete intenzione di vendere o di trasferirvi, la legge prevede le condizioni per farlo, ma solo dopo 12 mesi e con un preavviso di quattro mesi. Organizzate le tempistiche tenendo conto di tali vincoli.<\/li>\n\n\n\n<li>Strategia in materia di morosit\u00e0: garantire che i registri contabili siano accurati. La soglia pi\u00f9 elevata prevista dal Motivo 8 (3 mesi) e il motivo relativo alla morosit\u00e0 ripetuta influenzeranno la selezione dei casi e la tempistica.<\/li>\n\n\n\n<li>Conformit\u00e0: una volta che il sistema sar\u00e0 operativo, \u00e8 previsto un controllo pi\u00f9 rigoroso delle licenze e dei documenti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Per gli inquilini<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Maggiore sicurezza: un contratto di locazione periodico di default e la fine dello sfratto \u201csenza giusta causa\u201d.<\/li>\n\n\n\n<li>Avviso e tutele: pi\u00f9 tempo a disposizione dei proprietari che chiedono il riconsegna dell\u2019immobile per venderlo o trasferirvisi. Possibilit\u00e0 di contestare aumenti eccessivi dell\u2019affitto volti a costringere l\u2019inquilino ad andarsene.<\/li>\n\n\n\n<li>Lo sfratto rimane possibile: gravi o persistenti morosit\u00e0 nell'affitto, comportamenti antisociali e altri motivi possono ancora giustificare lo sfratto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Misure concrete da adottare subito<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Proprietari di casa<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Documentazione di verifica relativa a ogni contratto di locazione a tempo determinato (AST): conformit\u00e0 del deposito cauzionale, sicurezza degli impianti a gas, certificato di prestazione energetica (EPC), guida \u201cHow to Rent\u201d, licenze. La presenza di difetti compromette l\u2019applicabilit\u00e0 della Sezione 21 ai sensi della normativa vigente e indebolisce la credibilit\u00e0 ai sensi della Sezione 8.<\/li>\n\n\n\n<li>Pianifica le cessioni: in caso di vendita, tieni conto nella tua tempistica del probabile periodo di tutela di 12 mesi e del preavviso di quattro mesi.<\/li>\n\n\n\n<li>Protocolli sui ritardi di pagamento: intervenire tempestivamente in caso di ritardi, documentare accuratamente la situazione e adeguare i reclami alla soglia dei 3 mesi \/ al nuovo motivo di ritardi ripetuti.<\/li>\n\n\n\n<li>Ci si aspetta un lavoro pi\u00f9 impegnativo in materia di possesso: organizzare le prove, i verbali di ispezione e i registri delle riparazioni.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inquilini<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Conserva la documentazione: segnala per iscritto i problemi relativi alle riparazioni e conserva tutta la documentazione cartacea.<\/li>\n\n\n\n<li>Informati sui tempi: se ricevi una notifica ai sensi della Sezione 21 prima dell\u2019inizio del procedimento, continuano ad applicarsi le norme vigenti in materia di preavviso, tempistiche e mezzi di difesa. Chiedi subito consulenza.<\/li>\n\n\n\n<li>Bilancio: gli arretrati continueranno a rappresentare un problema rilevante anche dopo la riforma. Se avete difficolt\u00e0, chiedete aiuto tempestivamente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Domande frequenti<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La Sezione 21 \u00e8 gi\u00e0 stata abolita?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No, \u00e8 ancora in vigore oggi. L'abolizione avr\u00e0 luogo alla data di entrata in vigore del disegno di legge, che non \u00e8 stata ancora fissata.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ci sar\u00e0 una via rapida per ottenere il possesso?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il percorso accelerato \u00e8 specifico della Sezione 21. Dopo l\u2019abolizione, si prevede che venga applicato il percorso standard per l\u2019espropriazione ai sensi della Sezione 8 (basato sulle prove, solitamente con un\u2019udienza).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">I proprietari possono ancora rientrare in possesso dell'immobile per venderlo o trasferirvisi?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec, tramite un nuovo contratto con clausole restrittive: non \u00e8 possibile recedere nei primi 12 mesi ed \u00e8 richiesto un preavviso di quattro mesi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cosa cambia in caso di morosit\u00e0?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il motivo obbligatorio n. 8 viene esteso a tre mesi di morosit\u00e0. Il preavviso \u00e8 di quattro settimane ed \u00e8 stato introdotto un nuovo motivo (obbligatorio) relativo alla morosit\u00e0 ripetuta in circostanze ben definite. La formulazione definitiva sar\u00e0 confermata al momento dell\u2019entrata in vigore.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il nostro punto di vista<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'abolizione della Sezione 21 rappresenta un riassetto strutturale. Per i proprietari, il successo dipender\u00e0 dal rispetto delle disposizioni e dalla presentazione di prove ai sensi della Sezione 8, in particolare per quanto riguarda gli arretrati e i motivi legati alla vendita o al trasloco. Per gli inquilini, le riforme offrono maggiore stabilit\u00e0, ma non eliminano la possibilit\u00e0 di sfratto qualora sussistano motivi validi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker, il nostro team specializzato in contenzioso immobiliare fornisce consulenza sia ai locatori che ai locatari in merito alle strategie di recupero del possesso, sia nella fase iniziale (ai sensi della Sezione 21\/Sezione 8) che in quella successiva all\u2019avvio della procedura. Se avete bisogno di pianificare una vendita, difendervi da un\u2019azione legale o riorganizzare le vostre procedure relative agli arretrati in vista del cambiamento, possiamo aiutarvi a gestire al meglio la situazione.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Questioni di locatori e inquilini: Contattateci<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis \u00e8 un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> o telefonicamente al numero 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6898,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[81],"class_list":["post-6897","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-residential-property","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 4.9.9 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. 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