{"id":6845,"date":"2025-08-21T10:08:38","date_gmt":"2025-08-21T10:08:38","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6845"},"modified":"2025-11-14T13:47:45","modified_gmt":"2025-11-14T13:47:45","slug":"procedure-di-possesso-e-limiti-di-tempo-a-che-punto-siamo-dopo-la-sentenza-brent-lbc-contro-hajan","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/procedure-di-possesso-e-limiti-di-tempo-a-che-punto-siamo-dopo-la-sentenza-brent-lbc-contro-hajan\/","title":{"rendered":"Procedimenti di possesso e termini: A che punto siamo dopo la causa Brent LBC contro Hajan?"},"content":{"rendered":"<p>\u00a0Nel diritto dei proprietari e degli inquilini, poche parole hanno avuto un peso pratico pari a \u201ciniziato\u201d. Le leggi sull'edilizia abitativa del <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1985<\/a> e <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1988<\/a> richiedono che le procedure di possesso siano \u201ciniziate\u201d entro termini rigorosi previsti dalla legge dopo la notifica di un avviso. Per decenni, l'interpretazione convenzionale \u00e8 stata chiara: il procedimento \u00e8 \u201ciniziato\u201d quando il tribunale emette il modulo di richiesta, come stabilito dalle Regole di Procedura Civile e confermato dalla Corte d'Appello in <a href=\"https:\/\/vlex.co.uk\/vid\/salford-city-council-v-793438033#:~:text=This%20is%20an%20appeal%20from,Eccles%2C%20near%20Salford%2C%20Mr%20Mark\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Consiglio comunale di Salford contro Garner<\/em>.<\/a>\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Questa certezza \u00e8 stata scossa in <a href=\"https:\/\/www.bailii.org\/ew\/cases\/EWCA\/Civ\/2024\/1260.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Consiglio del distretto di Londra di Brent contro Hajan<\/em><\/a>. La Corte d'Appello ha ritenuto che il procedimento possa essere considerato \u201ciniziato\u201d anche quando il locatore modifica un reclamo esistente, a condizione che la modifica segua i tempi previsti dalla legge in un avviso successivo.<s>.&nbsp;<\/s>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un anno dopo, <em>Hajan<\/em> continua a influenzare la pratica del possesso e le sue ramificazioni sono ancora in corso, evidenziando la necessit\u00e0 di una solida consulenza legale. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il quadro normativo: Perch\u00e9 la tempistica \u00e8 importante&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Le principali vie legali al possesso impongono scadenze rigorose:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/21\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sezione 21 (4D), Legge sugli alloggi 1988<\/a>Il procedimento deve essere avviato entro sei mesi dalla notifica dell'avviso (o entro quattro mesi dalla data indicata nell'avviso, se successiva).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sezione 8(3), Housing Act 1988:<\/a> Il procedimento deve essere avviato entro dodici mesi dalla notifica dell'avviso.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83A\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sezione 83A(2), Legge sugli alloggi 1985<\/a>Il procedimento deve essere avviato dopo la data indicata nell'avviso e mentre l'avviso \u00e8 ancora in vigore (di norma 12 mesi).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il CPR prevede anche:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR 7.2(1):<\/a> Il procedimento viene avviato quando il tribunale emette un modulo di richiesta di risarcimento su richiesta dell'attore.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\/pd_part07a\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR PD 7A par. 6.1<\/a>: distingue tra procedimento \u201cintentato\u201d e \u201ciniziato\u201d.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tradizionalmente, ci\u00f2 significava che se il tribunale non aveva emesso un'istanza entro il termine previsto dalla legge, il procedimento era fuori tempo e rischiava di essere archiviato. Questa interpretazione ha causato particolari problemi nell'ambito dell'articolo 21, dove in pratica i locatori avevano solo quattro mesi di tempo dopo la scadenza dell'avviso per garantire il rilascio, con la conseguente potenziale necessit\u00e0 di un mandato di sfratto. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">I fatti nella causa Brent LBC contro Hajan&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il 30 novembre 2022, Brent ha notificato un avviso di ricerca di possesso ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">sezione 83 della legge sugli alloggi del 1985<\/a>, adducendo motivi di comportamento antisociale (motivi 1 e 2, Allegato 2).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il 21 dicembre 2022, il Consiglio ha avviato una procedura di possesso in base a tale avviso.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il 4 maggio 2023, a seguito della condanna dell'inquilino per un reato grave, Brent ha notificato un ulteriore avviso ai sensi del <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83ZA\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Sezione 83ZA<\/a> (il motivo obbligatorio \u201cassoluto\u201d introdotto dal <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2014\/12\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Legge sui comportamenti antisociali, il crimine e la polizia del 2014<\/a>).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il 6 giugno 2023, il Consiglio ha chiesto di modificare le sue richieste di risarcimento nel procedimento in corso per fare riferimento al motivo obbligatorio. La modifica \u00e8 stata accolta da un giudice distrettuale aggiunto il 5 luglio 2023.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L'inquilino ha presentato ricorso, sostenendo che il procedimento non era stato \u201cavviato\u201d dopo la data indicata nell'avviso di cui all'articolo 83ZA e quindi era difettoso.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">&nbsp;<br>Il ragionamento della Corte d'Appello&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>La Corte d'appello ha respinto il ricorso del conduttore. Il suo ragionamento pu\u00f2 essere riassunto come segue:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Regola letterale insufficiente: Mentre <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/uksi\/1998\/3132\/rule\/7.2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR 7.2<\/a> prevede che il procedimento sia avviato quando il tribunale emette un modulo di domanda, ma ci\u00f2 non pu\u00f2 essere applicato direttamente ai procedimenti modificati. Ci\u00f2 comporterebbe una duplicazione dispendiosa.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Interpretazione mirata: Le tutele sostanziali dello schema legale, che richiedono un intervallo di tempo tra l'avviso e la procedura di possesso e che offrono ai locatari l'opportunit\u00e0 di un riesame, sono state rispettate. Se i locatori fossero costretti ad abbandonare i procedimenti in corso e a riemetterli, lo scopo del sistema sarebbe compromesso.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Procedimento \u201ciniziato\u201d con una modifica: Se il tribunale autorizza una modifica e indica una data di decorrenza, il procedimento pu\u00f2 considerarsi \u201ciniziato\u201d a quella data ai fini dei termini di legge.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>La Corte ha memorabilmente ammonito che \u201cnon si dovrebbe permettere alla coda procedurale di scodinzolare il cane sostanziale\u201d.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa ne pensa Garner?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>In <em>Salford CC contro Garner<\/em>, La Corte d'appello sembrava aver definito il significato di \u201ciniziato\u201d in linea con la CPR 7.2, ossia l'emissione del modulo di richiesta di risarcimento. \u00c8 interessante notare che, <em>Hajan<\/em> non ha considerato espressamente <em>Garner<\/em>. Invece, ha aggirato la questione affermando che la CPR 7.2 \u201cnon pu\u00f2 essere applicata\u201d nei casi di modifica.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il risultato \u00e8 una tensione inquietante: da un lato, <em>Garner <\/em>rimane una buona legge, ma solo per le richieste di risarcimento di nuova emissione. <em>Hajan <\/em>Il testo della direttiva, in effetti, prevede una categoria separata in cui gli emendamenti possono segnare essi stessi il momento in cui il procedimento \u00e8 \u201ciniziato\u201d.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Implicazioni pratiche (un anno dopo)&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Per i locatori&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Hajan <\/em>offre una potenziale ancora di salvezza nei casi in cui le notifiche siano successive all'inizio del procedimento. Invece di dover ricominciare da capo, i locatori possono essere in grado di modificare e mantenere in vita la richiesta di risarcimento.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Particolarmente utile nei casi in cui i ritardi nell'emissione erano dovuti agli arretrati dei tribunali piuttosto che alle azioni del locatore.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tuttavia, l'autorizzazione a modificare \u00e8 discrezionale. I locatori non possono dare per scontato che le modifiche vengano sempre concesse, soprattutto se le condizioni previste dalla legge (ad esempio, le clausole limitate nel tempo ai sensi della s.83ZA) sono gi\u00e0 scadute.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Per gli inquilini&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La sentenza pu\u00f2 essere vista come un indebolimento della protezione rigorosa dei termini di legge.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un inquilino pu\u00f2 ora trovarsi ad affrontare un procedimento modificato anche se la richiesta originaria era presumibilmente \u201cfuori termine\u201d.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D'altra parte, le tutele sostanziali, come il periodo di preavviso e i diritti di revisione, rimangono intatte.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Per i professionisti&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ci si aspetta un maggior numero di domande di modifica delle richieste nei procedimenti di possesso, in particolare quando i locatori hanno notificato avvisi successivi.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>I tribunali potrebbero mostrare una maggiore disponibilit\u00e0 ad ammettere le modifiche quando ci\u00f2 evita la duplicazione dei costi e degli sforzi.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ciononostante, gli operatori del settore dovrebbero continuare a consigliare ai locatori di emettere la sentenza in tempo utile per evitare di affidarsi alla discrezionalit\u00e0 del tribunale.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le richieste di risarcimento \u201cmorte\u201d potrebbero essere riattivate?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Uno degli aspetti pi\u00f9 discussi di <em>Hajan<\/em> \u00e8 se i procedimenti che erano \u201cmorti\u201d fin dall'inizio, perch\u00e9 la richiesta originaria era stata emessa al di fuori dei tempi previsti dalla legge, possano essere \u201crianimati\u201d da un emendamento, con potenziali ripercussioni sull'emissione di un'ordinanza di sospensione del possesso&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sebbene la Corte non si sia pronunciata espressamente su questo punto, il suo ragionamento suggerisce che in alcuni casi l'emendamento potrebbe ridare vita a richieste altrimenti difettose. Ci\u00f2 \u00e8 particolarmente significativo per le richieste di cui all'articolo 21 e all'articolo 8, per le quali i tempi sono storicamente stretti, soprattutto nei casi di arretrati di affitto.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La posizione nel 2025&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Un anno dopo, <em>Hajan <\/em>ha iniziato a filtrare nella pratica, interessando in particolare i locatori privati:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>I tribunali di contea si imbattono sempre pi\u00f9 spesso in domande di modifica che citano <em>Hajan<\/em>.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c8 stato rilevato un numero minore di rigetti per \u201cfuori tempo massimo\u201d e un numero maggiore di decisioni di gestione dei casi che si concentrano sull'opportunit\u00e0 di apportare modifiche.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il caso non \u00e8 ancora stato esaminato dalla Corte Suprema, e la sua interazione con <em>Garner <\/em>rimane irrisolto.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Guardare avanti&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Potenziale di espansione: mentre <em>Hajan <\/em>\u00e8 sorta ai sensi dell'articolo 83ZA, il suo ragionamento pu\u00f2 estendersi alle richieste di risarcimento dell'articolo 8 e dell'articolo 21. Ci\u00f2 potrebbe rappresentare un pi\u00f9 ampio ammorbidimento dei termini di legge. Ci\u00f2 potrebbe rappresentare un pi\u00f9 ampio ammorbidimento dei termini di legge.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L'incertezza permane: fino a quando una corte superiore non rivedr\u00e0 la questione, gli operatori del settore devono navigare nella tensione fra <em>Garner <\/em>e <em>Hajan<\/em>.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Implicazioni politiche: la sentenza riflette la volont\u00e0 del giudice di dare priorit\u00e0 all'efficienza rispetto a regole procedurali rigide. Il giusto equilibrio tra la flessibilit\u00e0 del proprietario e la protezione dell'inquilino rester\u00e0 probabilmente controverso.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusione&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p><em>Brent LBC contro Hajan <\/em>ha ridisegnato la mappa delle procedure di possesso. Ritenendo che le richieste modificate possano essere trattate come \u201ciniziate\u201d, la Corte d'appello ha introdotto sia flessibilit\u00e0 che incertezza in un'area che si pensava fosse gi\u00e0 consolidata e che pu\u00f2 influire sull'interpretazione dei contratti di locazione.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Per i proprietari, la decisione fornisce un valido strumento per evitare sprechi di costi. Per gli inquilini, rappresenta un allentamento delle rigide tutele previste dalla legge. Per i tribunali, riflette un approccio pragmatico in un'epoca di risorse limitate.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un anno dopo, <em>Hajan <\/em>rimane un caso da tenere d'occhio. Le sue implicazioni saranno chiare solo quando i tribunali la applicheranno in tutto lo spettro delle richieste di possesso.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Questioni di locatori e inquilini: Contattateci&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Ben Lewis \u00e8 un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo <a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> o telefonicamente al numero 0203 947 8892.&nbsp;&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6875,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-6845","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Possession Proceedings and Time Limits<\/title>\n<meta name=\"description\" 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