{"id":5529,"date":"2024-10-10T15:34:00","date_gmt":"2024-10-10T15:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=5529"},"modified":"2025-11-14T13:36:59","modified_gmt":"2025-11-14T13:36:59","slug":"il-disegno-di-legge-sui-diritti-degli-affittuari-quali-modifiche-ha-apportato-il-lavoro","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/it\/approfondimenti\/il-disegno-di-legge-sui-diritti-degli-affittuari-quali-modifiche-ha-apportato-il-lavoro\/","title":{"rendered":"Legge sui diritti degli affittuari: cosa aspettarsi"},"content":{"rendered":"

L'11 settembre 2024, il governo laburista ha pubblicato il tanto atteso Proposta di legge sui diritti degli inquilini<\/a>. Si prevede che questa proposta di legge diventi legge prima della fine dell'anno. Il governo laburista ha svolto un ruolo fondamentale nel proporre e portare avanti questo disegno di legge, che mira a rafforzare la tutela degli inquilini e a migliorare le condizioni nel settore degli affitti privati. Il disegno di legge ha attraversato numerose fasi, durante le quali sia le associazioni degli inquilini che quelle dei proprietari hanno presentato osservazioni significative sul suo contenuto.<\/p>\n\n\n\n

Il disegno di legge contiene diversi elementi fondamentali che i proprietari dovrebbero conoscere ora<\/em><\/strong> per prepararsi alle sue conseguenze. Tra i cambiamenti pi\u00f9 significativi figura l'introduzione di un nuovo sistema di locazione volto a migliorare la sicurezza e la stabilit\u00e0 degli inquilini.<\/p>\n\n\n\n

Introduzione al disegno di legge<\/h2>\n\n\n\n

Il disegno di legge sui diritti degli inquilini mira a trasformare il settore degli affitti privati in Inghilterra. Una delle disposizioni chiave del disegno di legge \u00e8 l\u2019abolizione degli sfratti \u2019senza giusta causa\u201c ai sensi della Sezione 21 , che da tempo sono fonte di preoccupazione per gli inquilini che possono essere sfrattati senza motivo, cercando al contempo di bilanciare le preoccupazioni dei proprietari che potrebbero richiedere il possesso del proprio immobile per motivi che attualmente non sono previsti dalla legge sull'edilizia abitativa del 1988. Il disegno di legge introduce inoltre un nuovo sistema di locazioni periodiche, in sostituzione dei contratti di locazione a tempo determinato (AST).<\/p>\n\n\n\n

Fine della Sezione 21<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00c8 ormai ufficiale che Sezione 21<\/a> \u2018Gli sfratti \u2019senza colpa\" stanno per essere gradualmente aboliti.<\/p>\n\n\n\n

Il disegno di legge mira a raggiungere questo obiettivo abolendo i contratti di locazione a breve termine garantiti (AST) e sostituendoli con contratti di locazione periodici garantiti, della durata massima di un mese. Questo cambiamento significativo comporta che i proprietari non potranno pi\u00f9 rientrare in possesso dell'immobile avvalendosi della Sezione 21.<\/p>\n\n\n\n

In una data futura, che sar\u00e0 specificata nella normativa, tutti i contratti di locazione (AST) in Inghilterra \u2014 siano essi di diritto, a scadenza periodica o a tempo determinato \u2014 si trasformeranno in contratti di locazione garantiti a scadenza periodica (Periodic Assured Tenancies), a meno che non sia gi\u00e0 in corso un procedimento ai sensi della Sezione 21. Tale data dovrebbe cadere poco dopo l'approvazione del disegno di legge da parte della Regina, in linea con l'impegno elettorale del Partito Laburista.<\/p>\n\n\n\n

Nuovi motivi di espropriazione ai sensi dell'articolo 8<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nei nostri articoli precedenti abbiamo parlato di alcuni dei nuovi motivi che \u00e8 stato proposto di aggiungere a Sezione 8<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Come nella precedente versione di questo disegno di legge (il disegno di legge sulla riforma degli affitti), saranno introdotti nuovi motivi di sfratto che riguardano:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Il proprietario che intende vendere l'immobile; e<\/li>\n\n\n\n
  2. Il proprietario, o un suo familiare, che desidera abitare nell'immobile.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Nessuno di questi motivi pu\u00f2 essere invocato entro il primo anno di locazione, e il periodo trascorso dal locatario nell\u2019ambito del precedente contratto AST sar\u00e0 conteggiato ai fini di tale termine. Inoltre, i locatori saranno tenuti a fornire un preavviso di quattro mesi. Se il locatore richiede il possesso per vendere, vi sar\u00e0 una restrizione di 12 mesi che impedir\u00e0 che l'immobile venga riaffittato o messo sul mercato per la locazione dopo la notifica del preavviso.<\/p>\n\n\n\n

    Se un proprietario affitta nuovamente l'immobile o lo mette sul mercato prima della scadenza di tale termine, potrebbe incorrere in una sanzione pecuniaria fino a 7.000 sterline inflitta dall'amministrazione locale.<\/p>\n\n\n\n

    Il motivo 8A, precedentemente proposto, relativo agli arretrati di affitto, \u00e8 stato eliminato. Rimane invece il motivo 8 (sfratto d'ufficio per arretrati di affitto), con alcune modifiche al periodo minimo di arretrato \u2014 da due a tre mesi \u2014 e un termine di preavviso esteso a quattro settimane, rispetto alle due precedenti.<\/p>\n\n\n\n

    Documenti richiesti<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    I proprietari che hanno acquistato immobili con contratti di locazione di lunga data, nei quali i proprietari originari non hanno ottemperato ai requisiti previsti dalla Sezione 21 \u2014 quali la presentazione dei certificati di sicurezza del gas e degli attestati di prestazione energetica (EPC) \u2014 possono tirare un piccolo sospiro di sollievo. Ai sensi della Sezione 8, non sar\u00e0 necessario presentare tali documenti all'inizio del contratto di locazione per poter richiedere il rilascio dell'immobile.<\/p>\n\n\n\n

    Tuttavia, i proprietari dovrebbero comunque assicurarsi di rispettare gli obblighi di legge relativi alla presentazione di tali documenti, poich\u00e9 il mancato rispetto di tali obblighi potrebbe causare gravi problemi.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c8 importante sottolineare che, ai sensi del presente disegno di legge, non \u00e8 possibile emettere alcun provvedimento di sfratto (salvo nei casi di comportamento antisociale) qualora non siano stati soddisfatti i requisiti relativi alla tutela del deposito cauzionale.<\/p>\n\n\n\n

    Ordinanze di pagamento dell'affitto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Il disegno di legge sui diritti degli inquilini introduce inoltre alcune modifiche agli ordini di rimborso dell'affitto (RRO). Attualmente, la responsabilit\u00e0 per le violazioni dei requisiti relativi alle abitazioni in occupazione multipla (HMO) ricade sul soggetto che gestisce o ha il controllo dell'immobile. Per i proprietari che hanno aderito a programmi di subaffitto, ci\u00f2 ha storicamente comportato la responsabilit\u00e0 del proprietario intermedio.<\/p>\n\n\n\n

    Ai sensi della nuova legge sui diritti degli inquilini, i locatori principali saranno responsabili in caso di ordinanze di restituzione dell'affitto. I locatori dovrebbero quindi prestare attenzione quando stipulano accordi di sublocazione e assicurarsi che venga svolta la dovuta diligenza. Sebbene l'affitto garantito e il minor coinvolgimento amministrativo possano risultare allettanti, tali accordi potrebbero comportare costi pi\u00f9 elevati a causa delle ordinanze di restituzione dell'affitto, che supererebbero di gran lunga qualsiasi potenziale risparmio.<\/p>\n\n\n\n

    Come previsto dalla normativa vigente, gli inquilini possono richiedere un provvedimento di rimborso dell'affitto qualora si sia verificata una violazione della licenza HMO, qualora l'immobile avrebbe dovuto essere in possesso di una licenza HMO (obbligatoria o aggiuntiva) ma non lo fosse, e qualora l'immobile avrebbe dovuto essere in possesso di una licenza selettiva, la cui necessit\u00e0 dipende dall'autorit\u00e0 locale in cui si trova l'immobile. I proprietari dovrebbero tenersi sempre aggiornati su eventuali cambiamenti nella zona in cui si trovano i loro immobili per assicurarsi di disporre delle licenze necessarie.<\/p>\n\n\n\n

    Inoltre, il periodo di validit\u00e0 dei RRO passer\u00e0 da 12 a 24 mesi e gli inquilini avranno due anni di tempo per richiederne l'emissione. Ci\u00f2 significa che un inquilino potrebbe richiedere un RRO a seguito di una violazione e, qualora il locatore fosse ritenuto responsabile, potrebbe essere tenuto a rimborsare all'inquilino l'equivalente di 24 mesi di affitto.<\/p>\n\n\n\n

    Il disegno di legge introduce inoltre nuovi reati che potrebbero comportare un provvedimento di restituzione dell'affitto, tra cui:<\/p>\n\n\n\n