Dans le secteur complexe de l'immobilier commercial, les litiges entre propri\u00e9taires et locataires sont presque in\u00e9vitables. Des conflits surgissent souvent lorsqu'un locataire estime avoir des raisons valables de retenir son loyer. Que ce soit en raison d'un manquement pr\u00e9sum\u00e9 du propri\u00e9taire \u00e0 son obligation de r\u00e9paration, d'une atteinte \u00e0 la jouissance paisible du bien ou de difficult\u00e9s \u00e9conomiques, la question que nous abordons dans cet article est la suivante : un locataire commercial peut-il l\u00e9galement retenir son loyer ? <\/p>\n\n\n\n
Au Royaume-Uni, il est essentiel, tant pour les propri\u00e9taires que pour les locataires, de bien comprendre le cadre juridique r\u00e9gissant le paiement des loyers. Cet article examine les subtilit\u00e9s de la retenue du loyer, l'importance de certaines clauses du bail et les rares cas dans lesquels cette pratique peut \u00eatre autoris\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n
Le principe de base est que l'obligation du locataire de payer son loyer est ind\u00e9pendante des obligations du bailleur au titre du bail. Ce principe, souvent appel\u00e9 \u201c r\u00e8gle de l'engagement ind\u00e9pendant \u201d, signifie que m\u00eame si un bailleur manque \u00e0 ses obligations \u2014 par exemple en n\u00e9gligeant l'entretien de la structure du b\u00e2timent \u2014, le locataire reste l\u00e9galement tenu de payer son loyer dans son int\u00e9gralit\u00e9 et dans les d\u00e9lais. <\/p>\n\n\n\n
Cette r\u00e8gle vise \u00e0 garantir aux propri\u00e9taires une source de revenus pr\u00e9visible, ce qui est souvent indispensable pour honorer leurs obligations hypoth\u00e9caires et entretenir leur bien immobilier. D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les locataires qui d\u00e9cident de prendre la loi entre leurs mains en retenant leur loyer s'exposent \u00e0 un risque, car cela peut rapidement entra\u00eener une aggravation du conflit. <\/p>\n\n\n\n
La question de savoir si un locataire peut retenir son loyer d\u00e9pendra des conditions sp\u00e9cifiques du bail. <\/p>\n\n\n\n
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la libert\u00e9 contractuelle permet aux propri\u00e9taires et aux locataires de convenir de leurs propres conditions, et les tribunaux interviennent rarement dans un accord conclu entre deux entit\u00e9s commerciales. <\/p>\n\n\n\n
Point cl\u00e9 :<\/strong> Si le bail stipule que le loyer doit \u00eatre pay\u00e9 \u201c sans d\u00e9duction ni compensation \u201d, le locataire dispose d\u2019une marge de man\u0153uvre tr\u00e8s r\u00e9duite en mati\u00e8re de paiement du loyer, quel que soit le comportement du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n Dans la plupart des baux commerciaux modernes au Royaume-Uni, les bailleurs incluent une clause de \u201c non-d\u00e9duction \/ non-compensation \u201d. Il s'agit d'une disposition importante que tout locataire doit conna\u00eetre avant de signer, notamment en ce qui concerne le risque de perdre son bail. <\/p>\n\n\n\n Une \u201c compensation \u201d est un droit l\u00e9gal qui permet \u00e0 une personne de d\u00e9duire une somme qui lui est due d\u2019une somme qu\u2019elle doit \u00e0 une autre partie. Dans un contexte commercial, un locataire peut estimer qu\u2019on lui doit 5 000 \u00a3 pour des r\u00e9parations que le propri\u00e9taire n\u2019a pas effectu\u00e9es et chercher \u00e0 \u201c compenser \u201d cette somme sur son prochain loyer de 5 000 \u00a3.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Une clause de \u201c non-compensation \u201d supprime explicitement ce droit, ce qui peut s'av\u00e9rer crucial pour les propri\u00e9taires confront\u00e9s \u00e0 des locataires qui ont cess\u00e9 de payer leur loyer. Les clauses types des baux stipulent souvent que le loyer doit \u00eatre pay\u00e9 : <\/p>\n\n\n\n \u201c Sans aucune d\u00e9duction, ni compensation, ni demande reconventionnelle, ni r\u00e9duction d'aucune sorte. \u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n En incluant cette clause, le bailleur s'assure que le loyer doit \u00eatre pay\u00e9, que le locataire ait ou non une r\u00e9clamation distincte \u00e0 son encontre. Si le locataire estime que le bailleur lui doit de l'argent, il doit d'abord payer le loyer, puis intenter une action en justice s\u00e9par\u00e9e contre le bailleur afin de r\u00e9cup\u00e9rer ses pertes. Il ne peut pas utiliser le montant du loyer comme moyen de pression. <\/p>\n\n\n\n Si la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale et les clauses d\u201c\u201d interdiction de compensation \u00bb constituent sans doute la position par d\u00e9faut, il existe quelques exceptions dans lesquelles un locataire pourrait disposer d\u2019un fondement juridique pour retenir ou d\u00e9duire une partie du loyer. <\/p>\n\n\n\n Dans le cas o\u00f9 un bail pas<\/em> comporte une clause de \u201c non-compensation \u201d, un locataire peut invoquer la \u201c compensation \u00e9quitable \u201d. Cela permet \u00e0 une partie de d\u00e9duire une demande reconventionnelle si celle-ci est si \u00e9troitement li\u00e9e \u00e0 la dette qu\u2019il serait injuste d\u2019exiger le paiement de l\u2019une sans l\u2019autre. Cependant, les baux modernes \u00e9tant r\u00e9dig\u00e9s de mani\u00e8re tr\u00e8s rigoureuse, cette possibilit\u00e9 est souvent inaccessible au locataire commercial moyen. <\/p>\n\n\n\n De nombreux baux commerciaux modernes comportent des clauses de \u201c r\u00e9duction de loyer \u201d ou de \u201c suspension de loyer \u201d. Celles-ci pr\u00e9cisent les circonstances dans lesquelles le loyer cesse automatiquement d\u2019\u00eatre d\u00fb. L\u2019exemple le plus courant est celui o\u00f9 le bien immobilier devient inutilisable en raison d\u2019un \u201c risque assur\u00e9 \u201d, tel qu\u2019un incendie ou une inondation. Dans ces cas, le locataire ne \u201c retient \u201d pas le loyer par d\u00e9fi ; il exerce un droit contractuel d\u00e9clench\u00e9 par la survenance d'une situation sp\u00e9cifique. <\/p>\n\n\n\n Un locataire peut l\u00e9galement retenir le loyer s'il a conclu un accord formel avec le propri\u00e9taire. Pendant la pand\u00e9mie de COVID-19, de nombreuses parties ont n\u00e9goci\u00e9 des reports ou des suspensions de loyer. Tout accord de ce type doit \u00eatre consign\u00e9 par \u00e9crit dans une \u201c lettre d'avenant \u201d ou un \u201c acte modificatif \u201d officiel afin de garantir son caract\u00e8re juridiquement contraignant et d'emp\u00eacher le propri\u00e9taire de r\u00e9clamer ult\u00e9rieurement des arri\u00e9r\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n Pour un locataire, retenir le loyer sans disposer d'un droit l\u00e9gal clair (ou en violation d'une clause de \u201c non-compensation \u201d) constitue une strat\u00e9gie extr\u00eamement risqu\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n Au lieu de retenir le loyer et de risquer de le perdre, envisagez de payer \u201c sous r\u00e9serve ou en se r\u00e9servant le droit de faire valoir ses droits \u201d<\/strong> Cela signifie que vous payez la totalit\u00e9 du montant, mais que vous informez officiellement le propri\u00e9taire par \u00e9crit que vous vous r\u00e9servez le droit de r\u00e9clamer le remboursement de ces sommes par voie judiciaire en raison de sa violation distincte du contrat. Cela permet de maintenir votre bail commercial en vigueur et op\u00e9rationnel pendant que vous faites valoir vos droits. <\/p>\n\n\n\n Veillez toujours \u00e0 ce que vos baux comportent une clause de \u201c non-compensation \u201d solide, r\u00e9dig\u00e9e par un avocat. C'est votre principale protection contre les retenues de loyer unilat\u00e9rales effectu\u00e9es par les locataires. Si un locataire retient le loyer, agissez rapidement pour pr\u00e9server vos droits. <\/p>\n\n\n\n Les clauses du bail d\u00e9finiront probablement les obligations du locataire en mati\u00e8re de paiement du loyer. Au Royaume-Uni, l\u2019inclusion de clauses de \u201c non-compensation \u201d dans les baux modernes rend tr\u00e8s difficile pour un locataire de retenir l\u00e9galement le loyer en r\u00e9ponse aux manquements du propri\u00e9taire. M\u00eame s\u2019il peut sembler injuste de payer pour un immeuble dont le toit fuit ou dont les ascenseurs sont en panne, les cons\u00e9quences juridiques d\u2019un d\u00e9faut de paiement sont potentiellement bien plus graves que le co\u00fbt d\u2019une action en justice distincte visant \u00e0 obtenir des dommages-int\u00e9r\u00eats. <\/p>\n\n\n\nL'essor de la clause de \u201c non-compensation \u201d<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Qu'est-ce qu'une clause de \u201c non-compensation \u201d ?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Dans quels cas peut-on retenir le loyer ?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Compensation \u00e9quitable (si elle n'est pas exclue)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Clauses relatives \u00e0 la r\u00e9duction expresse du loyer<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Accord pr\u00e9alable avec le propri\u00e9taire<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Les risques li\u00e9s au non-paiement du loyer<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
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Consid\u00e9rations strat\u00e9giques pour les locataires et les propri\u00e9taires<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
\u00c0 l'attention des locataires :<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
\u00c0 l'attention des propri\u00e9taires :<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Conclusion<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n