{"id":9044,"date":"2026-03-25T11:16:18","date_gmt":"2026-03-25T11:16:18","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9044"},"modified":"2026-03-25T11:16:20","modified_gmt":"2026-03-25T11:16:20","slug":"lere-du-paiement-au-fur-et-a-mesure-naviguer-dans-les-arrieres-de-loyers-commerciaux-en-cas-dinsolvabilite-du-locataire","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/lere-du-paiement-au-fur-et-a-mesure-naviguer-dans-les-arrieres-de-loyers-commerciaux-en-cas-dinsolvabilite-du-locataire\/","title":{"rendered":"L'\u00e8re du \u2018Pay-As-You-Go\u2019 : La gestion des arri\u00e9r\u00e9s de loyers commerciaux en cas d'insolvabilit\u00e9 du locataire"},"content":{"rendered":"<p>Dans le paysage traditionnel du droit commercial des propri\u00e9taires et des locataires, un locataire entrant dans l'administration d\u00e9clenchait autrefois un sc\u00e9nario de \u201cgagnant prend tout\u201d bas\u00e9 purement sur le calendrier. Pendant des d\u00e9cennies, la date d'une nomination d'insolvabilit\u00e9 par rapport au \u201cquart de jour\u201d d\u00e9terminait si un propri\u00e9taire recevait un paiement int\u00e9gral ou rien du tout. Cependant, la jurisprudence moderne et la loi de 1986 sur l'insolvabilit\u00e9 ont modifi\u00e9 le paysage en faveur d'un mod\u00e8le plus \u00e9quitable de \u201cpaiement au fur et \u00e0 mesure\u201d qui prot\u00e8ge le droit du propri\u00e9taire \u00e0 \u00eatre pay\u00e9 pour l'utilisation de son bien.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. Le \u201cchangement de donne\u201d de 2014 : Jervis c. Pillar Denton Ltd<\/h2>\n\n\n\n<p>Le changement le plus important dans le droit moderne de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale est venu de l'arr\u00eat de la Cour d'appel de 2014 dans l'affaire Jervis contre Pillar Denton Ltd, plus connue sous le nom d'affaire Game Station. Avant cette d\u00e9cision historique, le secteur fonctionnait selon les pr\u00e9c\u00e9dents \u201ctout ou rien\u201d de Goldacre et Luminar.<\/p>\n\n\n\n<p>En vertu de ces anciennes r\u00e8gles, si un locataire \u00e9tait plac\u00e9 sous administration judiciaire juste un jour apr\u00e8s un quart de journ\u00e9e (lorsque le loyer \u00e9tait d\u00fb \u00e0 l'avance), la totalit\u00e9 des trois mois de loyer \u00e9tait class\u00e9e comme une dette \u201cpr\u00e9-administration\u201d. Cela signifiait que l'administrateur pouvait l\u00e9galement quitter les lieux pour le reste du trimestre sans payer un seul centime de loyer, puisque la dette \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e comme une cr\u00e9ance non garantie de faible priorit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L'arr\u00eat Game Station de 2014 a d\u00e9mantel\u00e9 ce \u201cpi\u00e8ge \u00e0 loyer\u201d. La Cour d'appel a \u00e9tabli trois piliers r\u00e9volutionnaires pour les relations entre propri\u00e9taires et locataires commerciaux :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>- R\u00e9gularisation journali\u00e8re : Les loyers sont d\u00e9sormais consid\u00e9r\u00e9s comme acquis au jour le jour pour la p\u00e9riode sp\u00e9cifique au cours de laquelle l'administrateur utilise effectivement le bien.<\/li>\n\n\n\n<li>Statut des d\u00e9penses : Tout loyer encouru pendant cette p\u00e9riode d'utilisation est \u00e9lev\u00e9 au rang de \u201cfrais d'administration\u201d. Il s'agit d'un statut prioritaire, ce qui signifie que le propri\u00e9taire doit \u00eatre pay\u00e9 avant les honoraires de l'administrateur et avant les paiements aux d\u00e9tenteurs de charges flottantes.<\/li>\n\n\n\n<li>La fin du timing tactique : Les administrateurs ne peuvent plus prendre rendez-vous pour \u201cvoler\u201d un trimestre gratuit. S'ils utilisent le magasin, le bureau ou l'entrep\u00f4t pour vendre des actions ou faire du commerce, ils doivent payer pour ce privil\u00e8ge au prorata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. D\u00e9finir l\u201c\u201dutilisation\u2018 : Quand l'administrateur \u2019utilise-t-il\" le bien ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans les cas d'insolvabilit\u00e9 de propri\u00e9taires et de locataires commerciaux, la d\u00e9finition exacte de ce qui constitue une \u201cutilisation\u201d par un administrateur peut parfois constituer un point de discorde important. Cela permet de d\u00e9terminer si le loyer est une d\u00e9pense prioritaire ou une dette non garantie potentiellement sans valeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme le principe du Lundy Granite veut que le loyer ne soit une d\u00e9pense que si le bien est utilis\u00e9 au profit de l'administration, les tribunaux ont d\u00fb tracer des limites \u00e9troites qui sont r\u00e9sum\u00e9es ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Commerce actif : Si l'administrateur garde les portes ouvertes, emploie du personnel et vend des produits, cela peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une \u201cutilisation\u201d incontestable. Le loyer doit \u00eatre pay\u00e9 int\u00e9gralement pour chaque jour o\u00f9 la caisse sonne.<\/li>\n\n\n\n<li>Stockage des actifs : M\u00eame si l'entreprise est \u201cferm\u00e9e\u201d au public, l'utilisation des locaux pour stocker les installations, les machines ou les stocks invendus constitue un avantage pour les cr\u00e9anciers. En ne transf\u00e9rant pas le stock dans un entrep\u00f4t commercial, l'administrateur fait \u00e9conomiser de l'argent \u00e0 la succession aux frais du propri\u00e9taire. Il est donc probable qu'il s'agisse d'une \u201cutilisation\u201d.\u201d<\/li>\n\n\n\n<li>Le \u201csch\u00e9ma d'attente\u201d : Il s'agit d'une zone potentiellement grise. Si un administrateur conserve simplement les cl\u00e9s pendant qu'il d\u00e9cide de r\u00e9silier le bail ou de le vendre \u00e0 un tiers - mais que l'immeuble est physiquement vide - il peut faire valoir qu'il ne l\u201c\u201dutilise\u201c pas. Cependant, s'il commercialise activement le bail en tant qu'actif de valeur de l'entreprise, le propri\u00e9taire peut faire valoir que cette \u201dr\u00e9tention pour la vente\" est une forme d'utilisation b\u00e9n\u00e9fique.<\/li>\n\n\n\n<li>N\u00e9cessit\u00e9 environnementale ou r\u00e9glementaire : Si l'administrateur doit rester en possession du bien pour se conformer aux exigences de l'assurance ou aux permis environnementaux (ce qui est courant dans les locations industrielles), il peut s'agir d'une \u201cutilisation\u201d.\u201d<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Lever le moratoire : Reprendre le contr\u00f4le<\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsqu'un locataire commercial est plac\u00e9 sous administration judiciaire, un \u201cmoratoire statutaire\u201d s'applique automatiquement. Il s'agit d'un \u201cchamp de force\u201d juridique qui emp\u00eache les propri\u00e9taires de prendre les mesures d'ex\u00e9cution habituelles, telles que la confiscation (changement des serrures) ou le recouvrement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers commerciaux (CRAR).<\/p>\n\n\n\n<p>Pour franchir cette \u00e9tape, le propri\u00e9taire doit demander au tribunal l'autorisation de lever le moratoire. Il s'agit d'une man\u0153uvre juridique \u00e0 fort enjeu dans laquelle le tribunal doit trouver un \u00e9quilibre entre les besoins de l'entreprise en difficult\u00e9 et les droits du propri\u00e9taire. Le tribunal examine g\u00e9n\u00e9ralement les \u00e9l\u00e9ments suivants<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L'objectif de l'administration : Si l'administrateur peut prouver que le maintien du propri\u00e9taire est essentiel pour sauver des emplois ou vendre l'entreprise, le tribunal peut maintenir le moratoire.<\/li>\n\n\n\n<li>Perte pour le propri\u00e9taire : Si le propri\u00e9taire peut d\u00e9montrer que le moratoire entra\u00eene une \u201cperte disproportionn\u00e9e\u201d - par exemple, s'il a un nouveau locataire pr\u00eat \u00e0 signer un bail \u00e0 un loyer plus \u00e9lev\u00e9 - le tribunal est plus susceptible d'accorder l'autorisation de confisquer le bien.<\/li>\n\n\n\n<li>Non-paiement des d\u00e9penses : Si un administrateur utilise les locaux conform\u00e9ment aux r\u00e8gles de la Game Station mais ne paie pas le loyer \u201cau fur et \u00e0 mesure\u201d, le tribunal sera plus enclin \u00e0 lever le moratoire. La loi ne permet pas \u00e0 un administrateur d'utiliser gratuitement les biens d'un propri\u00e9taire tout en constituant une r\u00e9serve de liquidit\u00e9s pour d'autres cr\u00e9anciers.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. R\u00e9alit\u00e9 strat\u00e9gique pour les propri\u00e9taires<\/h2>\n\n\n\n<p>La gestion de ces aspects de l'insolvabilit\u00e9 exige une action imm\u00e9diate. Un propri\u00e9taire ne peut pas se permettre d'attendre le prochain quart de jour. Il doit exiger de l'administrateur une \u201cadmission d'utilisation\u201d imm\u00e9diate et, en l'absence de paiement, agir rapidement pour lever le moratoire. En comprenant l'interaction entre la loi sur l'insolvabilit\u00e9 et le pr\u00e9c\u00e9dent de la Game Station, les propri\u00e9taires peuvent transformer une \u201ccr\u00e9ance irr\u00e9couvrable\u201d en un paiement prioritaire.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Commercial Landlord Solicitors - Nous contacter<\/h2>\n\n\n\n<p>David Burns, associ\u00e9 principal en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, a une grande exp\u00e9rience des questions li\u00e9es aux locataires commerciaux qui n'ont pas respect\u00e9 les conditions de leur bail. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courriel \u00e0 l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par t\u00e9l\u00e9phone au 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9045,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[81],"class_list":["post-9044","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>The &#039;Pay-As-You-Go&#039; Era: Navigating Commercial Rent Arrears in Tenant Insolvency - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"In the traditional landscape of commercial landlord and tenant law, a tenant entering administration once triggered a &quot;winner takes all&quot; scenario based\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/lere-du-paiement-au-fur-et-a-mesure-naviguer-dans-les-arrieres-de-loyers-commerciaux-en-cas-dinsolvabilite-du-locataire\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"The &#039;Pay-As-You-Go&#039; Era: Navigating Commercial Rent Arrears in Tenant Insolvency - 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