{"id":8498,"date":"2026-01-22T16:44:08","date_gmt":"2026-01-22T16:44:08","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=8498"},"modified":"2026-01-22T16:47:52","modified_gmt":"2026-01-22T16:47:52","slug":"apporter-des-modifications-sans-consentement-les-risques-juridiques-lies-aux-modifications-non-autorisees-du-bail","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/apporter-des-modifications-sans-consentement-les-risques-juridiques-lies-aux-modifications-non-autorisees-du-bail\/","title":{"rendered":"Modifications sans consentement : Les risques juridiques li\u00e9s aux modifications non autoris\u00e9es du bail"},"content":{"rendered":"

R\u00e9sidentiel<\/a> leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing<\/a> an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right<\/a> to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Les modifications non autoris\u00e9es sont l'une des sources les plus courantes de litiges dans les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles lou\u00e9es \u00e0 bail. Les titulaires de baux proc\u00e8dent souvent sans consentement en supposant que les travaux sont mineurs, purement internes ou qu'ils ne risquent pas d'attirer l'attention. En r\u00e9alit\u00e9, selon la nature des modifications, l'ex\u00e9cution de travaux sans le consentement ou la licence du propri\u00e9taire peut exposer les titulaires de baux \u00e0 des risques juridiques et financiers importants. <\/p>\n\n\n\n

This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences<\/a> of proceeding without consent, and how breaches<\/a> may be resolved. <\/p>\n\n\n\n

La propri\u00e9t\u00e9 locative et le r\u00f4le du bail <\/h2>\n\n\n\n

Unlike freehold<\/a> ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations. <\/p>\n\n\n\n

Les conventions de modification existent pour de bonnes raisons. Les immeubles r\u00e9sidentiels impliquent souvent des structures, des services et des accords d'assurance communs. Des travaux non autoris\u00e9s peuvent affecter l'int\u00e9grit\u00e9 structurelle du b\u00e2timent, compromettre la s\u00e9curit\u00e9 incendie, augmenter la transmission du bruit ou invalider la couverture d'assurance. Les propri\u00e9taires et les soci\u00e9t\u00e9s de gestion conservent donc le contr\u00f4le des modifications afin de prot\u00e9ger l'immeuble dans son ensemble et les int\u00e9r\u00eats des autres titulaires de baux. <\/p>\n\n\n\n

Failure to comply with an alteration covenant va<\/a> amount to a breach<\/a> of lease and can expose the leaseholder to enforcement<\/a> action and costs.   <\/p>\n\n\n\n

Types de clauses de modification dans les baux d'habitation <\/h2>\n\n\n\n

Le point de d\u00e9part de tout litige concernant des modifications est la formulation pr\u00e9cise du bail. Toutes les clauses de modification ne sont pas identiques et les cons\u00e9quences juridiques d\u00e9pendent de la mani\u00e8re dont elles sont r\u00e9dig\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord<\/a> is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition. <\/p>\n\n\n\n

Les baux contiennent souvent des clauses restrictives qui n'autorisent les modifications qu'avec l'accord pr\u00e9alable du propri\u00e9taire. Dans ce cas, le consentement doit \u00eatre obtenu avant le d\u00e9but des travaux. Lorsque la convention est assortie d'une clause restrictive mais ne mentionne pas le caract\u00e8re raisonnable, le propri\u00e9taire peut refuser son consentement, sous r\u00e9serve de certains contr\u00f4les l\u00e9gaux. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal<\/a>. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted. <\/p>\n\n\n\n

Les litiges surviennent souvent parce que les titulaires de baux se concentrent sur la nature des travaux plut\u00f4t que sur le libell\u00e9 du bail. Dans la pratique, m\u00eame des travaux mineurs peuvent n\u00e9cessiter une autorisation s'ils entrent dans le champ d'application de la convention. <\/p>\n\n\n\n

Qu'est-ce qu'une \u201cmodification\u201d ? <\/h2>\n\n\n\n

La question de savoir si certains travaux constituent une modification est un point de d\u00e9saccord fr\u00e9quent. Les baux d\u00e9finissent rarement le terme de mani\u00e8re exhaustive et les litiges portent souvent sur l'interpr\u00e9tation. <\/p>\n\n\n\n

En g\u00e9n\u00e9ral, une modification implique un changement du caract\u00e8re physique de la propri\u00e9t\u00e9. Les travaux structurels, tels que la suppression de murs ou la modification d'\u00e9l\u00e9ments porteurs, entrent presque toujours en ligne de compte. Toutefois, les travaux non structurels peuvent \u00e9galement constituer des modifications s'ils affectent le tissu, l'agencement ou les services de l'appartement. <\/p>\n\n\n\n

Parmi les exemples courants de travaux qui n\u00e9cessitent souvent une autorisation, on peut citer l'enl\u00e8vement ou le d\u00e9placement de murs int\u00e9rieurs, l'installation de rev\u00eatements de sol durs, les modifications de la plomberie ou des syst\u00e8mes \u00e9lectriques, et les changements d'agencement des cuisines et des salles de bains. M\u00eame les travaux d'apparence cosm\u00e9tique peuvent \u00eatre soumis \u00e0 autorisation, en fonction de leur permanence et de leur impact. <\/p>\n\n\n\n

En revanche, les travaux purement d\u00e9coratifs, tels que la peinture ou le remplacement des tapis, sont moins susceptibles d'\u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des modifications, bien que cela d\u00e9pende \u00e0 nouveau du libell\u00e9 du bail. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be cautious about<\/a> assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant. <\/p>\n\n\n\n

Permis de modification et n\u00e9cessit\u00e9 d'un consentement formel <\/h2>\n\n\n\n

Lorsque le consentement est requis, il est g\u00e9n\u00e9ralement accord\u00e9 sous la forme d'une licence officielle de modification. Le permis est un document juridique qui consigne le consentement du propri\u00e9taire et fixe les conditions dans lesquelles les travaux peuvent \u00eatre effectu\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

Les licences comprennent g\u00e9n\u00e9ralement des sp\u00e9cifications d\u00e9taill\u00e9es des travaux, des exigences en mati\u00e8re de supervision professionnelle, des obligations de se conformer aux r\u00e9glementations en mati\u00e8re de planification et de construction, ainsi que des engagements \u00e0 remettre le bien en \u00e9tat \u00e0 la fin du bail, si n\u00e9cessaire. En outre, le titulaire du bail est g\u00e9n\u00e9ralement tenu de payer les frais de justice et d'expertise du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n

Il est risqu\u00e9 de proc\u00e9der sur la base de discussions informelles, de courriels ou d'assurances verbales. Le consentement doit toujours \u00eatre correctement document\u00e9. En l'absence d'une licence officielle, le titulaire d'un bail peut avoir du mal \u00e0 prouver que le consentement a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9, en particulier si la propri\u00e9t\u00e9 libre change de mains ou si les modalit\u00e9s de gestion sont modifi\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Ex\u00e9cution de travaux sans autorisation <\/h2>\n\n\n\n

Les modifications non autoris\u00e9es surviennent le plus souvent lorsque les titulaires d'un bail agissent sans autorisation en raison de contraintes de temps, de co\u00fbts ou d'une mauvaise compr\u00e9hension de leurs obligations. Dans certains cas, les travaux peuvent avoir \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9s par un propri\u00e9taire pr\u00e9c\u00e9dent, et le locataire actuel h\u00e9rite du probl\u00e8me. <\/p>\n\n\n\n

Quelle que soit la mani\u00e8re dont la situation se pr\u00e9sente, l'ex\u00e9cution de travaux sans le consentement requis place le titulaire du bail en situation de rupture de bail. Cette violation existe m\u00eame si les travaux sont bien ex\u00e9cut\u00e9s, conformes \u00e0 la r\u00e9glementation ou bien accueillis par les voisins. <\/p>\n\n\n\n

Cons\u00e9quences juridiques des modifications non autoris\u00e9es <\/h2>\n\n\n\n

Les cons\u00e9quences juridiques des modifications non autoris\u00e9es peuvent \u00eatre graves. Un propri\u00e9taire peut \u00eatre en droit d'exiger que le bien soit remis dans son \u00e9tat d'origine, m\u00eame si les travaux ont am\u00e9lior\u00e9 l'appartement. Cela peut entra\u00eener des d\u00e9penses importantes, en particulier en cas de modifications structurelles. <\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9taires peuvent \u00e9galement demander des dommages-int\u00e9r\u00eats pour rupture de bail, y compris une compensation pour toute perte subie et le recouvrement des frais professionnels li\u00e9s \u00e0 l'enqu\u00eate sur les travaux. De nombreux baux permettent aux propri\u00e9taires de r\u00e9cup\u00e9rer leurs frais de justice et d'expertise en tant que frais administratifs, m\u00eame si aucune proc\u00e9dure n'est engag\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

In urgent cases, a landlord may apply for an injunction<\/a> to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers. <\/p>\n\n\n\n

Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage<\/a> the property. Buyers\u2019 solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse financer<\/a> if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming. <\/p>\n\n\n\n

D\u00e9ch\u00e9ance et protection des baux d'habitation <\/h2>\n\n\n\n

Confiscation<\/a> is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy<\/a> for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection. <\/p>\n\n\n\n

Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England<\/a>, a leasehold valuation<\/a> tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred. <\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit signifier au locataire une mise en demeure en vertu de l'article 146, lui demandant de rem\u00e9dier aux modifications non autoris\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Les titulaires de baux ont \u00e9galement le droit de demander \u00e0 \u00eatre d\u00e9charg\u00e9s de leurs biens, et les tribunaux sont r\u00e9ticents \u00e0 priver les occupants de leur logement lorsqu'il est possible de rem\u00e9dier aux infractions. <\/p>\n\n\n\n

In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease<\/a> in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order.  The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat. <\/p>\n\n\n\n

Consentement r\u00e9troactif et r\u00e9gularisation des infractions <\/h2>\n\n\n\n

Dans certains cas, les modifications non autoris\u00e9es peuvent \u00eatre r\u00e9solues en obtenant un consentement r\u00e9trospectif. Il s'agit de demander une licence apr\u00e8s l'ach\u00e8vement des travaux. <\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9taires ne sont pas oblig\u00e9s d'accorder un consentement r\u00e9trospectif, m\u00eame s'ils auraient pu approuver les travaux \u00e0 l'avance si le consentement avait \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 en temps utile avant le d\u00e9but de toute modification. Lorsque le consentement est accord\u00e9, il est souvent soumis \u00e0 des conditions, notamment le paiement de frais plus \u00e9lev\u00e9s, la fourniture d'\u00e9tudes ou de certifications et, dans certains cas, la r\u00e9alisation de travaux correctifs. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic<\/a> advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action. <\/p>\n\n\n\n

L'importance d'un conseil juridique pr\u00e9coce <\/h2>\n\n\n\n

Les situations impliquant des modifications non autoris\u00e9es sont rarement simples et les risques sont souvent sous-estim\u00e9s. Un conseil juridique pr\u00e9coce peut aider les titulaires de baux \u00e0 comprendre leurs obligations, \u00e0 \u00e9valuer la gravit\u00e9 d'une infraction et \u00e0 identifier la mani\u00e8re la plus efficace de r\u00e9soudre le probl\u00e8me. <\/p>\n\n\n\n

For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing<\/a> covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation. <\/p>\n\n\n\n

Conclusion <\/h2>\n\n\n\n

Apporter des modifications \u00e0 un bien lou\u00e9 sans le consentement requis peut avoir de lourdes cons\u00e9quences. Ce qui peut sembler \u00eatre une am\u00e9lioration mineure peut entra\u00eener une violation du bail, des mesures d'ex\u00e9cution et des d\u00e9penses importantes. <\/p>\n\n\n\n

Les titulaires de baux doivent toujours v\u00e9rifier les termes de leur bail et obtenir le consentement appropri\u00e9 avant d'effectuer des travaux. Lorsque des modifications ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es sans consentement, l'avis rapide d'un professionnel peut souvent \u00e9viter que la situation ne s'aggrave et aider \u00e0 r\u00e9gulariser la situation dans des conditions acceptables. <\/p>\n\n\n\n

Specialist contentieux immobilier<\/a> advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes. <\/p>\n\n\n\n

Litiges en mati\u00e8re de propri\u00e9t\u00e9 : Contactez-nous <\/h2>\n\n\n\n

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB\u2019s litigation<\/a> department. <\/p>\n\n\n\n

For enquiries on this topic, please contact<\/a> Ben Lewis via<\/a> email at B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> ou par t\u00e9l\u00e9phone au 0203 947 8892. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":8499,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-8498","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t