{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"opposition-au-renouvellement-dun-bail-commercial-intention-du-proprietaire-de-reamenager-le-sous-sol","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/opposition-au-renouvellement-dun-bail-commercial-intention-du-proprietaire-de-reamenager-le-sous-sol\/","title":{"rendered":"Opposition au renouvellement d'un bail commercial - Intention du bailleur de r\u00e9am\u00e9nager le terrain F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Depuis plus de soixante-dix ans, le Loi de 1954 sur les relations entre propri\u00e9taires et locataires<\/a> (\u2018the Act\u2019) has formed the cornerstone of propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/a> law in England<\/a> and Wales, attempting to balance the interests of business<\/a> tenants and the legitimate propri\u00e9t\u00e9<\/a> rights of landlords. <\/p>\n\n\n\n

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux \u00e0 la fin du bail ? <\/h2>\n\n\n\n

Unless a bail commercial<\/a> is \u2018contracted out\u2019 of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right<\/a> to remain in occupation of the business premises<\/a> after the contractual term ends or the right to a new lease<\/a> on similar terms, also known as \u2018security of tenure\u2019. <\/p>\n\n\n\n

At the expiry of the contractual term, business leases with security<\/a> of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. <\/p>\n\n\n\n

Actuellement, les baux commerciaux d'une dur\u00e9e maximale de six mois ne b\u00e9n\u00e9ficient pas de la protection contre l'expulsion. Toutefois, en juin 2025, la Commission juridique \u2018\u2026provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing<\/a> the threshold to 2 years<\/em>.\u2019 Whether and when Parliament va<\/a> adopt this recommendation remains to be seen. <\/p>\n\n\n\n

Comment savoir si un locataire commercial b\u00e9n\u00e9ficie d'une \u2018 s\u00e9curit\u00e9 d'occupation \u2019 ? <\/h2>\n\n\n\n

Pour d\u00e9terminer si un bail est conclu en dehors du champ d'application des dispositions de la loi relatives \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 d'occupation, il convient tout d'abord d'examiner attentivement le bail existant. <\/p>\n\n\n\n

Le bail lui-m\u00eame doit comporter une clause stipulant express\u00e9ment que les deux parties ont convenu de d\u00e9roger \u00e0 la loi de 1954 et que la proc\u00e9dure requise a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e.  <\/p>\n\n\n\n

The landlord must have provided the tenant with a formal \u2018warning notice\u2019 explaining that they are giving up their right to a lease renewal<\/a> under the Landlord and Tenant Act 1954. <\/p>\n\n\n\n

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Cela pourrait constituer une simple d\u00e9claration si le locataire a re\u00e7u l'avis au moins 14 jours avant la conclusion du bail ; ou <\/p>\n\n\n\n

A statutory<\/a> declaration, sworn before a solicitor, if the tenant received the notice less than 14 days before entering into the lease. <\/p>\n\n\n\n

Un propri\u00e9taire peut-il s'opposer au renouvellement d'un bail s'il souhaite r\u00e9am\u00e9nager le bien immobilier ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

There are various grounds on which a commercial landlord<\/a> can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession<\/a> to do so. <\/p>\n\n\n\n

La loi pr\u00e9voit qu'un bailleur souhaitant s'opposer au renouvellement d'un bail commercial b\u00e9n\u00e9ficiant d'une s\u00e9curit\u00e9 d'occupation doit signifier un pr\u00e9avis en vertu de l'article 25 de la loi (\u2018 pr\u00e9avis au titre de l'article 25 \u2019) avec un d\u00e9lai de pr\u00e9avis compris entre six et douze mois. <\/p>\n\n\n\n

When en service<\/a> a \u2018hostile\u2019 s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: <\/p>\n\n\n\n

\u2018 \u2026\u00e0 l'expiration du bail actuel, le propri\u00e9taire a l'intention de\u2026 \u00bb \u2019 d\u00e9molir ou reconstruire les locaux compris dans l\u2019exploitation ou une partie substantielle de ces locaux, ou r\u00e9aliser des travaux de construction importants sur l\u2019exploitation ou une partie de celle-ci, ce qu\u2019il ne pourrait raisonnablement faire sans prendre possession de l\u2019exploitation \u00bb<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With d\u00e9veloppement immobilier<\/a> pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims<\/a> have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about<\/a> the evidential burden required to successfully oppose renewal. <\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit-il simplement d\u00e9montrer que la possession physique du bien immobilier est n\u00e9cessaire pour qu'une demande au titre de l'article 25 aboutisse ? <\/h2>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit prouver qu'il a besoin de la possession l\u00e9gale, et non pas seulement de la possession physique, des lieux. Par exemple, dans Heath contre Drown<\/em><\/a> the tenant\u2019s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via<\/a> the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. <\/p>\n\n\n\n

As a Commercial<\/a> Landlord looking to Redevelop Their Property, What Works are Relevant in Deciding Whether a Lease Renewal can be Successfully Opposed? <\/p>\n\n\n\n

Le point f) ne s'applique qu'aux travaux devant \u00eatre effectu\u00e9s sur la \u201c partie occup\u00e9e \u201d (la partie des locaux que le locataire occupe pour les besoins de son activit\u00e9), telle que d\u00e9finie dans Joel contre Swaddle<\/em>.<\/a> Si des travaux sont effectu\u00e9s dans les locaux, mais qu'ils ne concernent pas les parties des locaux faisant l'objet du bail et que le locataire n'occupe pas \u00e0 des fins professionnelles, le point f) ne s'applique pas. <\/p>\n\n\n\n

Plus r\u00e9cemment, Sainsbury\u2019s Supermarkets Ltd c. Medley Assets<\/em> S.A.<\/em><\/a> a confirm\u00e9 que, aux fins d'une demande fond\u00e9e sur le motif f), le terme \u201c propri\u00e9t\u00e9 \u201d d\u00e9signe les locaux en fait<\/em> occupied by the tenant at the date of the hearing. In this instance, the landlord had planned to excavate beneath the existing floor level of the basement<\/a> and create a new underpinning. As the lease was inclusive of the basement floor but not beneath it, the court held that these works were ci-dessous<\/em> la d\u00e9tention et pas \u00e0 l'int\u00e9rieur<\/em> la propri\u00e9t\u00e9, et, en fin de compte, sans incidence sur l'opposition du propri\u00e9taire \u00e0 la conclusion d'un nouveau bail. <\/p>\n\n\n\n

Un locataire peut \u00e9galement r\u00e9duire la surface occup\u00e9e au cours de la proc\u00e9dure afin de faire \u00e9chouer la demande du bailleur si les travaux vis\u00e9s ne concernent que des parties situ\u00e9es en dehors du bien lou\u00e9.   <\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> consideration<\/a> for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant\u2019s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. <\/p>\n\n\n\n

Sur quel type de travaux un propri\u00e9taire peut-il s'appuyer en vertu de l'alin\u00e9a (f) ? <\/h2>\n\n\n\n

Le motif (f) concerne la d\u00e9molition, la reconstruction ou des travaux de construction importants portant sur la totalit\u00e9 ou une partie substantielle des locaux compris dans l'exploitation. Les travaux que le bailleur est d\u00e9j\u00e0 autoris\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser en vertu du bail (ou en vertu d'un droit d'acc\u00e8s implicite) ne sont pas concern\u00e9s (Romulus Trading Company Ltd contre les administrateurs de l'association caritative Henry Smith<\/em><\/a>).<\/em> Cela inclut les r\u00e9parations que l'une ou l'autre des parties s'est engag\u00e9e \u00e0 effectuer. Lorsque le propri\u00e9taire doit effectuer des r\u00e9parations sans disposer d'un droit d'acc\u00e8s explicite, ce droit est pr\u00e9sum\u00e9 et les travaux ne sont pas pris en compte. <\/p>\n\n\n\n

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible\u2014for instance, if the proposed works involve permanently removing<\/a> walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 d\u00e9molition \u2019 au sens de l'alin\u00e9a (f) ? <\/h2>\n\n\n\n

En Ivorygrove Ltd contre Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>La Cour a estim\u00e9 que le terme \u00ab d\u00e9molition \u00bb devait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 selon son sens ordinaire et qu'il impliquait l'acte physique de destruction des locaux. <\/p>\n\n\n\n

Pour que le motif f) s'applique, les locaux doivent pouvoir \u00eatre d\u00e9molis, et le fait que les murs porteurs ou structurels ne soient pas inclus dans la cession n'emp\u00eache pas les locaux d'\u00eatre d\u00e9molis. Dans Pumperninks of Piccadilly Ltd c. Land Securities Plc et autres<\/em><\/a>, <\/em>the Court of Appel<\/a> held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. <\/p>\n\n\n\n

Dans chaque cas, il convient de d\u00e9terminer si les \u2018 travaux \u2019 constituent une d\u00e9molition et s'ils auront une incidence sur une partie substantielle des locaux (Atkinson c. Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, est une question de fait.   <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 reconstruction \u2019 au sens de l'alin\u00e9a f) ? <\/h2>\n\n\n\n

La reconstruction implique une modification de la structure du b\u00e2timent, g\u00e9n\u00e9ralement en d\u00e9molissant des \u00e9l\u00e9ments existants pour les remplacer par d'autres de forme diff\u00e9rente (P<\/em><\/a>Mercy E Cadle and Company Ltd contre Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Lorsqu'il \u00e9value l'intention d'un bailleur de proc\u00e9der \u00e0 une reconstruction, le tribunal doit prendre en consid\u00e9ration l'ensemble des travaux envisag\u00e9s, y compris les travaux pr\u00e9paratoires et de finition (Romulus Trading<\/em>). Par exemple, les travaux de pl\u00e2trage d'un mur nouvellement construit. <\/p>\n\n\n\n

It is important to mention the different decisions<\/a> reached in I<\/em>vorygrove<\/em> et Global Grange Ltd c. Marazzi et un autre<\/em><\/a>, o\u00f9 le m\u00eame bailleur, qui avait propos\u00e9 de r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation similaires dans chaque local, s'est oppos\u00e9 au renouvellement des baux en invoquant le motif (f), mais a obtenu gain de cause dans le premier cas et a \u00e9chou\u00e9 dans le second. <\/p>\n\n\n\n

En Ivorygrove<\/em>, la Cour a estim\u00e9 que les travaux constituaient une d\u00e9molition et une reconstruction d'une partie substantielle des locaux, mais dans Marazzi<\/em> Le tribunal a estim\u00e9 que les travaux ne constituaient pas une reconstruction d'une partie substantielle des locaux ; la requ\u00eate a donc \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e et le bailleur n'a pas pu s'opposer au droit du locataire \u00e0 la reconduction du bail. <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 travaux importants \u2019 au sens de l'alin\u00e9a f) ? <\/h2>\n\n\n\n

Often a common question asked by most landlords, in this context<\/a>, \u2018substantial\u2019 is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions<\/a>, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry<\/a> and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (B(Otterill c. Conseil du comt\u00e9 du Bedfordshire)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, les tribunaux examinent \u00e9galement si la reconstruction est r\u00e9elle ou s'il s'agit simplement d'un pr\u00e9texte. Si un propri\u00e9taire propose de d\u00e9molir et de reconstruire un b\u00e2timent pratiquement identique, on peut se demander si le v\u00e9ritable objectif est un r\u00e9am\u00e9nagement ou simplement l'expulsion des locataires. Bien que les tribunaux n'exigent pas des propri\u00e9taires qu'ils prouvent la justification \u00e9conomique de leurs projets, l'absence de tout avantage apparent d\u00e9coulant des travaux propos\u00e9s peut jeter le doute sur la sinc\u00e9rit\u00e9 de l'intention d\u00e9clar\u00e9e du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n

Il convient \u00e9galement de noter que, bien que la Cour consid\u00e8re les travaux de construction \u00e0 caract\u00e8re structurel comme un \u00e9l\u00e9ment essentiel, ceux-ci ne constituent pas une condition pr\u00e9alable aux fins du motif (f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Voici quelques exemples de d\u00e9cisions rendues par la Cour concernant des travaux de construction, mais cette liste ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme exhaustive : <\/p>\n\n\n\n