{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"opposition-au-renouvellement-dun-bail-commercial-intention-du-proprietaire-de-reamenager-le-sous-sol","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/opposition-au-renouvellement-dun-bail-commercial-intention-du-proprietaire-de-reamenager-le-sous-sol\/","title":{"rendered":"Opposition au renouvellement d'un bail commercial - Intention du bailleur de r\u00e9am\u00e9nager le terrain F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Depuis plus de soixante-dix ans, le Loi de 1954 sur les relations entre propri\u00e9taires et locataires<\/a> (\u2018 la loi \u2019) constitue la pierre angulaire du droit immobilier commercial en Angleterre et au Pays de Galles, s'effor\u00e7ant de concilier les int\u00e9r\u00eats des locataires commerciaux et les droits de propri\u00e9t\u00e9 l\u00e9gitimes des bailleurs. <\/p>\n\n\n\n

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux \u00e0 la fin du bail ? <\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 moins qu'un bail commercial ne soit \u2018 exclu \u2019 du champ d'application de la loi, et sous r\u00e9serve que certaines conditions soient remplies, un locataire commercial a g\u00e9n\u00e9ralement le droit de continuer \u00e0 occuper les locaux commerciaux \u00e0 l'expiration du contrat ou de b\u00e9n\u00e9ficier d'un nouveau bail \u00e0 des conditions similaires, ce que l'on appelle \u00e9galement la \u2018 s\u00e9curit\u00e9 d'occupation \u2019. <\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l'expiration de la dur\u00e9e du contrat, les baux commerciaux assortis d'une garantie de maintien dans les lieux ne prennent pas fin automatiquement. Le bail se poursuit aux m\u00eames conditions jusqu'\u00e0 ce que le bailleur ou le locataire y mette fin, conform\u00e9ment \u00e0 la loi. <\/p>\n\n\n\n

Actuellement, les baux commerciaux d'une dur\u00e9e maximale de six mois ne b\u00e9n\u00e9ficient pas de la protection contre l'expulsion. Toutefois, en juin 2025, la Commission juridique \u2018 \u2026a provisoirement conclu que le seuil de six mois devrait \u00eatre relev\u00e9 et, dans son deuxi\u00e8me document de consultation, pr\u00e9voit de mener une consultation sur le rel\u00e8vement de ce seuil \u00e0 deux ans<\/em>.\u2019 . \u00bb Reste \u00e0 voir si et quand le Parlement adoptera cette recommandation. <\/p>\n\n\n\n

Comment savoir si un locataire commercial b\u00e9n\u00e9ficie d'une \u2018 s\u00e9curit\u00e9 d'occupation \u2019 ? <\/h2>\n\n\n\n

Pour d\u00e9terminer si un bail est conclu en dehors du champ d'application des dispositions de la loi relatives \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 d'occupation, il convient tout d'abord d'examiner attentivement le bail existant. <\/p>\n\n\n\n

Le bail lui-m\u00eame doit comporter une clause stipulant express\u00e9ment que les deux parties ont convenu de d\u00e9roger \u00e0 la loi de 1954 et que la proc\u00e9dure requise a \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e.  <\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit avoir remis au locataire un \u2018 avis de mise en demeure \u2019 officiel lui expliquant qu'il renonce \u00e0 son droit au renouvellement du bail en vertu de la loi de 1954 sur les relations entre propri\u00e9taires et locataires. <\/p>\n\n\n\n

Le locataire aurait d\u00fb signer une d\u00e9claration attestant qu'il a bien re\u00e7u l'avis d'avertissement et qu'il en a compris les cons\u00e9quences. <\/p>\n\n\n\n

Cela pourrait constituer une simple d\u00e9claration si le locataire a re\u00e7u l'avis au moins 14 jours avant la conclusion du bail ; ou <\/p>\n\n\n\n

Une d\u00e9claration solennelle, faite sous serment devant un avocat, si le locataire a re\u00e7u l'avis moins de 14 jours avant la conclusion du bail. <\/p>\n\n\n\n

Un propri\u00e9taire peut-il s'opposer au renouvellement d'un bail s'il souhaite r\u00e9am\u00e9nager le bien immobilier ?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Un bailleur commercial peut s'opposer \u00e0 la conclusion d'un nouveau bail pour divers motifs, notamment ceux vis\u00e9s \u00e0 l'article 30, paragraphe 1, point f), de la loi. Cette disposition autorise le bailleur \u00e0 s'opposer \u00e0 l'octroi d'un nouveau bail s'il a l'intention r\u00e9elle, ferme et d\u00e9finitive de r\u00e9am\u00e9nager les locaux ou d'y effectuer des travaux de construction importants et s'il a besoin de la possession libre des lieux pour ce faire. <\/p>\n\n\n\n

La loi pr\u00e9voit qu'un bailleur souhaitant s'opposer au renouvellement d'un bail commercial b\u00e9n\u00e9ficiant d'une s\u00e9curit\u00e9 d'occupation doit signifier un pr\u00e9avis en vertu de l'article 25 de la loi (\u2018 pr\u00e9avis au titre de l'article 25 \u2019) avec un d\u00e9lai de pr\u00e9avis compris entre six et douze mois. <\/p>\n\n\n\n

Lorsqu'il notifie un avis \u2018hostile\u2019 au titre de l'article 25 pour s'opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit invoquer l'un des sept motifs \u00e9nonc\u00e9s \u00e0 l'article 30, paragraphe 1, de la loi, m\u00eame s'il suffit d'en \u00e9tablir un seul. Le motif f) fait partie de ces motifs et permet au bailleur de s'opposer au renouvellement lorsque : <\/p>\n\n\n\n

\u2018 \u2026\u00e0 l'expiration du bail actuel, le propri\u00e9taire a l'intention de\u2026 \u00bb \u2019 d\u00e9molir ou reconstruire les locaux compris dans l\u2019exploitation ou une partie substantielle de ces locaux, ou r\u00e9aliser des travaux de construction importants sur l\u2019exploitation ou une partie de celle-ci, ce qu\u2019il ne pourrait raisonnablement faire sans prendre possession de l\u2019exploitation \u00bb<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

L'application du motif (f) implique un d\u00e9licat \u00e9quilibre entre des int\u00e9r\u00eats contradictoires : le droit du bailleur de d\u00e9velopper et d'am\u00e9liorer son bien immobilier, et la s\u00e9curit\u00e9 d'occupation du locataire. Alors que les pressions en mati\u00e8re de promotion immobili\u00e8re s'intensifient \u00e0 travers le Royaume-Uni, en particulier dans les centres urbains en cours de revitalisation, les recours fond\u00e9s sur le motif (f) sont de plus en plus fr\u00e9quents. Il arrive parfois que les propri\u00e9taires ne soient pas certains de la charge de la preuve requise pour s'opposer avec succ\u00e8s au renouvellement. <\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit-il simplement d\u00e9montrer que la possession physique du bien immobilier est n\u00e9cessaire pour qu'une demande au titre de l'article 25 aboutisse ? <\/h2>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire doit prouver qu'il a besoin de la possession l\u00e9gale, et non pas seulement de la possession physique, des lieux. Par exemple, dans Heath contre Drown<\/em><\/a> Le bail du locataire comprenait une clause autorisant le bailleur \u00e0 p\u00e9n\u00e9trer dans les lieux et \u00e0 y effectuer des travaux. Le tribunal a estim\u00e9 que si le bailleur disposait d\u00e9j\u00e0 (en vertu du bail) du droit d'acc\u00e9der aux lieux et d'y effectuer les travaux en question, il n'avait pas besoin d'en prendre la pleine possession l\u00e9gale et que, par cons\u00e9quent, la demande fond\u00e9e sur le motif (f) serait rejet\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

En tant que bailleur commercial souhaitant r\u00e9am\u00e9nager son bien immobilier, quels sont les \u00e9l\u00e9ments pertinents pour d\u00e9terminer s'il est possible de s'opposer avec succ\u00e8s au renouvellement d'un bail ? <\/p>\n\n\n\n

Le point f) ne s'applique qu'aux travaux devant \u00eatre effectu\u00e9s sur la \u201c partie occup\u00e9e \u201d (la partie des locaux que le locataire occupe pour les besoins de son activit\u00e9), telle que d\u00e9finie dans Joel contre Swaddle<\/em>.<\/a> Si des travaux sont effectu\u00e9s dans les locaux, mais qu'ils ne concernent pas les parties des locaux faisant l'objet du bail et que le locataire n'occupe pas \u00e0 des fins professionnelles, le point f) ne s'applique pas. <\/p>\n\n\n\n

Plus r\u00e9cemment, Sainsbury\u2019s Supermarkets Ltd c. Medley Assets<\/em> S.A.<\/em><\/a> a confirm\u00e9 que, aux fins d'une demande fond\u00e9e sur le motif f), le terme \u201c propri\u00e9t\u00e9 \u201d d\u00e9signe les locaux en fait<\/em> occup\u00e9 par le locataire \u00e0 la date de l'audience. En l'esp\u00e8ce, le bailleur avait pr\u00e9vu de creuser sous le niveau actuel du sol du sous-sol et de mettre en place de nouvelles fondations. Le bail couvrant le sol du sous-sol mais pas la partie situ\u00e9e en dessous, le tribunal a estim\u00e9 que ces travaux \u00e9taient ci-dessous<\/em> la d\u00e9tention et pas \u00e0 l'int\u00e9rieur<\/em> la propri\u00e9t\u00e9, et, en fin de compte, sans incidence sur l'opposition du propri\u00e9taire \u00e0 la conclusion d'un nouveau bail. <\/p>\n\n\n\n

Un locataire peut \u00e9galement r\u00e9duire la surface occup\u00e9e au cours de la proc\u00e9dure afin de faire \u00e9chouer la demande du bailleur si les travaux vis\u00e9s ne concernent que des parties situ\u00e9es en dehors du bien lou\u00e9.   <\/p>\n\n\n\n

Un autre \u00e9l\u00e9ment pris en compte par le tribunal est l'ampleur des perturbations que les travaux risquent de causer \u00e0 l'activit\u00e9 du locataire pendant leur dur\u00e9e. Bien que chaque affaire soit examin\u00e9e au cas par cas, on s'attend g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 ce que le bailleur obtienne gain de cause au titre du motif (f) si le locataire doit \u00eatre exclu du bien pendant 12 semaines ou plus, car un tel niveau de perturbation obligera le bailleur \u00e0 prendre possession l\u00e9gale des lieux. <\/p>\n\n\n\n

Sur quel type de travaux un propri\u00e9taire peut-il s'appuyer en vertu de l'alin\u00e9a (f) ? <\/h2>\n\n\n\n

Le motif (f) concerne la d\u00e9molition, la reconstruction ou des travaux de construction importants portant sur la totalit\u00e9 ou une partie substantielle des locaux compris dans l'exploitation. Les travaux que le bailleur est d\u00e9j\u00e0 autoris\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser en vertu du bail (ou en vertu d'un droit d'acc\u00e8s implicite) ne sont pas concern\u00e9s (Romulus Trading Company Ltd contre les administrateurs de l'association caritative Henry Smith<\/em><\/a>).<\/em> Cela inclut les r\u00e9parations que l'une ou l'autre des parties s'est engag\u00e9e \u00e0 effectuer. Lorsque le propri\u00e9taire doit effectuer des r\u00e9parations sans disposer d'un droit d'acc\u00e8s explicite, ce droit est pr\u00e9sum\u00e9 et les travaux ne sont pas pris en compte. <\/p>\n\n\n\n

Une clause du bail autorisant le propri\u00e9taire \u00e0 p\u00e9n\u00e9trer dans le logement pour y effectuer des travaux d'am\u00e9lioration peut suffire \u00e0 justifier des travaux importants. Toutefois, ce droit est limit\u00e9 si le bail impose \u00e9galement au bailleur de r\u00e9parer tous les dommages caus\u00e9s par les travaux. Dans de tels cas, le bailleur peut se trouver dans l\u2019impossibilit\u00e9 de poursuivre les travaux si la remise en \u00e9tat est impossible \u2014 par exemple, si les travaux propos\u00e9s impliquent la suppression d\u00e9finitive de cloisons plut\u00f4t que leur remplacement, le bailleur ne peut pas remplir son obligation de \u2018 r\u00e9parer \u2019 les dommages.  <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 d\u00e9molition \u2019 au sens de l'alin\u00e9a (f) ? <\/h2>\n\n\n\n

En Ivorygrove Ltd contre Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>La Cour a estim\u00e9 que le terme \u00ab d\u00e9molition \u00bb devait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 selon son sens ordinaire et qu'il impliquait l'acte physique de destruction des locaux. <\/p>\n\n\n\n

Pour que le motif f) s'applique, les locaux doivent pouvoir \u00eatre d\u00e9molis, et le fait que les murs porteurs ou structurels ne soient pas inclus dans la cession n'emp\u00eache pas les locaux d'\u00eatre d\u00e9molis. Dans Pumperninks of Piccadilly Ltd c. Land Securities Plc et autres<\/em><\/a>, <\/em>La Cour d'appel a estim\u00e9 que le motif (f) s'applique en cas de d\u00e9molition de la structure soutenant la partie lou\u00e9e ou de la partie lou\u00e9e elle-m\u00eame. <\/p>\n\n\n\n

Dans chaque cas, il convient de d\u00e9terminer si les \u2018 travaux \u2019 constituent une d\u00e9molition et s'ils auront une incidence sur une partie substantielle des locaux (Atkinson c. Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, est une question de fait.   <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 reconstruction \u2019 au sens de l'alin\u00e9a f) ? <\/h2>\n\n\n\n

La reconstruction implique une modification de la structure du b\u00e2timent, g\u00e9n\u00e9ralement en d\u00e9molissant des \u00e9l\u00e9ments existants pour les remplacer par d'autres de forme diff\u00e9rente (P<\/em><\/a>Mercy E Cadle and Company Ltd contre Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Lorsqu'il \u00e9value l'intention d'un bailleur de proc\u00e9der \u00e0 une reconstruction, le tribunal doit prendre en consid\u00e9ration l'ensemble des travaux envisag\u00e9s, y compris les travaux pr\u00e9paratoires et de finition (Romulus Trading<\/em>). Par exemple, les travaux de pl\u00e2trage d'un mur nouvellement construit. <\/p>\n\n\n\n

Il convient de mentionner les diff\u00e9rentes d\u00e9cisions prises dans I<\/em>vorygrove<\/em> et Global Grange Ltd c. Marazzi et un autre<\/em><\/a>, o\u00f9 le m\u00eame bailleur, qui avait propos\u00e9 de r\u00e9aliser des travaux de r\u00e9novation similaires dans chaque local, s'est oppos\u00e9 au renouvellement des baux en invoquant le motif (f), mais a obtenu gain de cause dans le premier cas et a \u00e9chou\u00e9 dans le second. <\/p>\n\n\n\n

En Ivorygrove<\/em>, la Cour a estim\u00e9 que les travaux constituaient une d\u00e9molition et une reconstruction d'une partie substantielle des locaux, mais dans Marazzi<\/em> Le tribunal a estim\u00e9 que les travaux ne constituaient pas une reconstruction d'une partie substantielle des locaux ; la requ\u00eate a donc \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e et le bailleur n'a pas pu s'opposer au droit du locataire \u00e0 la reconduction du bail. <\/p>\n\n\n\n

Qu'entend-on par \u2018 travaux importants \u2019 au sens de l'alin\u00e9a f) ? <\/h2>\n\n\n\n

Une question fr\u00e9quemment pos\u00e9e par la plupart des propri\u00e9taires est la suivante : dans ce contexte, le terme \u2018 substantiel \u2019 ne se mesure pas n\u00e9cessairement en termes financiers, bien que le co\u00fbt soit un \u00e9l\u00e9ment pertinent, mais plut\u00f4t en fonction de la nature, de l'ampleur et de l'impact sur la structure physique ou le caract\u00e8re des locaux. Par exemple, les agrandissements importants, le d\u00e9placement de murs porteurs ou les modifications structurelles \u00e0 grande \u00e9chelle r\u00e9pondent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 ces crit\u00e8res. En revanche, les r\u00e9parations courantes et les am\u00e9liorations esth\u00e9tiques n\u2019y r\u00e9pondent g\u00e9n\u00e9ralement pas. La distinction essentielle r\u00e9side dans le fait de savoir si les travaux impliquent v\u00e9ritablement la construction, la d\u00e9molition ou la reconstruction, tels que ces termes sont couramment compris dans le secteur du b\u00e2timent, et s\u2019il s\u2019agit de cr\u00e9er quelque chose de nouveau plut\u00f4t que de modifier ce qui existe d\u00e9j\u00e0 (B(Otterill c. Conseil du comt\u00e9 du Bedfordshire)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, les tribunaux examinent \u00e9galement si la reconstruction est r\u00e9elle ou s'il s'agit simplement d'un pr\u00e9texte. Si un propri\u00e9taire propose de d\u00e9molir et de reconstruire un b\u00e2timent pratiquement identique, on peut se demander si le v\u00e9ritable objectif est un r\u00e9am\u00e9nagement ou simplement l'expulsion des locataires. Bien que les tribunaux n'exigent pas des propri\u00e9taires qu'ils prouvent la justification \u00e9conomique de leurs projets, l'absence de tout avantage apparent d\u00e9coulant des travaux propos\u00e9s peut jeter le doute sur la sinc\u00e9rit\u00e9 de l'intention d\u00e9clar\u00e9e du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n

Il convient \u00e9galement de noter que, bien que la Cour consid\u00e8re les travaux de construction \u00e0 caract\u00e8re structurel comme un \u00e9l\u00e9ment essentiel, ceux-ci ne constituent pas une condition pr\u00e9alable aux fins du motif (f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Voici quelques exemples de d\u00e9cisions rendues par la Cour concernant des travaux de construction, mais cette liste ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme exhaustive : <\/p>\n\n\n\n