Un sc\u00e9nario cauchemardesque que redoutent de nombreux propri\u00e9taires : que des squatteurs s'introduisent dans leurs locaux commerciaux, s'y installent et refusent de les quitter sans d\u00e9cision de justice. <\/p>\n\n\n\n
De nombreux squatteurs savent souvent tr\u00e8s bien ce qu\u2019ils font et connaissent leurs droits. Les propri\u00e9taires peuvent constater que les squatteurs ont appos\u00e9 sur la porte une sorte d\u2019avis indiquant \u2018IL S'AGIT D'UN IMMEUBLE NON R\u00c9SIDENTIEL \u2013 L'article 144 de la loi LAPSO ne s'applique PAS<\/em>\u2019 \u2013 et ils auraient raison. <\/p>\n\n\n\n La premi\u00e8re d\u00e9marche de la plupart des propri\u00e9taires consiste naturellement \u00e0 appeler la police. Cependant, la plupart constatent que la police n\u2019interviendra pas \u00e0 moins qu\u2019une \u2018 ordonnance provisoire de reprise de possession \u2019 (\u201c IPO \u201d) n\u2019ait \u00e9t\u00e9 obtenue aupr\u00e8s du tribunal. Une IPO est assortie d\u2019un avis p\u00e9nal qui autorise la police \u00e0 expulser les squatteurs s\u2019ils n\u2019ont pas quitt\u00e9 les lieux dans les 24 heures suivant la d\u00e9livrance et la signification de l\u2019ordonnance. Les squatteurs pourraient donc \u00eatre arr\u00eat\u00e9s et encourir des sanctions p\u00e9nales, telles que des amendes, voire une peine d\u2019emprisonnement, s\u2019ils ne quittent pas les lieux. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, un propri\u00e9taire peut soit engager une proc\u00e9dure d'expulsion \u00e0 l'encontre des squatteurs selon la proc\u00e9dure \u2018 classique \u2019, soit, s'il remplit les conditions requises, demander une ordonnance d'expulsion imm\u00e9diate (IPO). S'il opte pour cette derni\u00e8re solution, il doit agir rapidement, car la demande doit \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e dans les 28 jours suivant la prise de connaissance du squat. <\/p>\n\n\n\n Une introduction en bourse ne peut \u00eatre autoris\u00e9e que si : <\/p>\n\n\n\n (1) le demandeur ne sollicite que la restitution du bien. Un demandeur ne peut solliciter une ordonnance de restitution si une autre mesure de r\u00e9paration (par exemple, des dommages-int\u00e9r\u00eats) est demand\u00e9e ; et<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (2) le demandeur dispose d'un droit imm\u00e9diat \u00e0 la jouissance du bien et a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de ce droit pendant toute la dur\u00e9e de l'occupation illicite ; et\u00a0\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n (3) les pr\u00e9venus sont entr\u00e9s dans les lieux sans y \u00eatre autoris\u00e9s.\u00a0<\/em>\u00a0<\/p>\n\n\n\n On croit souvent \u00e0 tort que les crit\u00e8res juridiques \u00e0 remplir par les propri\u00e9taires de biens immobiliers commerciaux pour obtenir une ordonnance de possession initiale (IPO) sont les m\u00eames que ceux requis pour obtenir une ordonnance de possession standard \u00e0 l'encontre d'intrus \u2013 apr\u00e8s tout, un squatteur est un intrus, et pour obtenir une IPO, les personnes en question doivent avoir p\u00e9n\u00e9tr\u00e9 dans le bien en tant qu'intrus (comme indiqu\u00e9 ci-dessus). <\/p>\n\n\n\n Or, ce n'est pas le cas. Pour obtenir une ordonnance de reprise de possession standard \u00e0 l'encontre d'occupants ill\u00e9gaux (qui n'entra\u00eene pas les m\u00eames sanctions p\u00e9nales en cas de non-respect), il suffit que le propri\u00e9taire dispose d'un droit de reprise de possession (et non d'un droit imm\u00e9diat). Ce n'est pas le cas pour l'obtention d'une ordonnance de reprise de possession imm\u00e9diate (IPO). <\/p>\n\n\n\n Un droit de jouissance imm\u00e9diat signifie qu'une personne peut revendiquer un droit de jouissance int\u00e9gral et qu'aucun int\u00e9r\u00eat juridique pr\u00e9pond\u00e9rant ne s'y oppose. <\/p>\n\n\n\n Un probl\u00e8me tout \u00e0 fait pr\u00e9visible auquel un propri\u00e9taire peut \u00eatre confront\u00e9 est le suivant : il ach\u00e8te un bien immobilier et entreprend imm\u00e9diatement des travaux de d\u00e9mant\u00e8lement et de r\u00e9am\u00e9nagement avant de le relouer. Les locaux commerciaux vacants faisant l'objet de travaux de d\u00e9mant\u00e8lement, qui ressemblent \u00e0 des chantiers et ne sont pas enti\u00e8rement s\u00e9curis\u00e9s, constituent des cibles de choix pour les squatteurs. <\/p>\n\n\n\n Le probl\u00e8me auquel un propri\u00e9taire peut \u00eatre confront\u00e9 est que le HMLR peut mettre de tr\u00e8s nombreux mois \u00e0 traiter la demande d'enregistrement de sa propri\u00e9t\u00e9. Pendant cette p\u00e9riode, appel\u00e9e \u00ab d\u00e9lai d'enregistrement \u00bb, le propri\u00e9taire est le b\u00e9n\u00e9ficiaire effectif du bien immobilier et ne dispose pas d'un droit imm\u00e9diat de jouissance, jusqu'\u00e0 ce que l'enregistrement soit finalis\u00e9 (et que le d\u00e9lai d'enregistrement prenne fin), moment auquel il devient le propri\u00e9taire l\u00e9gal enregistr\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Dans ce cas pr\u00e9cis, le tribunal exigera probablement que l'enregistrement soit effectif ; il est donc essentiel que les demandeurs acc\u00e9l\u00e8rent toute proc\u00e9dure d'enregistrement et soient pr\u00eats \u00e0 produire des copies \u00e0 jour issues du registre foncier (HMLR) au plus tard le jour de l'audience. \u00c0 d\u00e9faut, ils risquent que le juge consid\u00e8re que le propri\u00e9taire inscrit est la seule partie ayant droit \u00e0 la possession imm\u00e9diate, ce qui pourrait entra\u00eener le rejet de la demande. <\/p>\n\n\n\n La remise du bail pr\u00e9c\u00e8de souvent la remise des cl\u00e9s. De m\u00eame, en cas de lacunes dans l'enregistrement, le HMLR peut mettre plusieurs mois \u00e0 traiter une demande de radiation du bail du registre. Dans ce cas, le tribunal peut consid\u00e9rer que le bailleur n'a pas le droit \u00e0 la possession imm\u00e9diate et que c'est en r\u00e9alit\u00e9 le locataire qui d\u00e9tient ce droit. L\u00e0 encore, il est essentiel que le bailleur acc\u00e9l\u00e8re toute demande visant \u00e0 radier le bail du titre de propri\u00e9t\u00e9, sous peine de voir le juge adopter ce point de vue. <\/p>\n\n\n\n Les IPO constituent des outils tr\u00e8s efficaces pour expulser rapidement les squatteurs ; toutefois, les propri\u00e9taires doivent agir sans tarder et veiller \u00e0 respecter toutes les exigences proc\u00e9durales. En raison des sanctions p\u00e9nales que les IPO entra\u00eenent, les juges adoptent souvent une approche encore plus prudente que dans le cadre des demandes de reprise de possession classiques ; les propri\u00e9taires doivent donc s\u2019assurer que tout est en ordre et qu\u2019ils sont convaincus de leur droit imm\u00e9diat \u00e0 la reprise de possession. <\/p>\n\n\n\n De plus, l\u2019IPO n\u2019est (de par sa d\u00e9nomination) qu\u2019une ordonnance provisoire, et l\u2019ordonnance de restitution ne devient d\u00e9finitive qu\u2019\u00e0 la date d\u2019audience. Dans le cadre du formulaire de demande et de la d\u00e9claration sous serment prescrits, les propri\u00e9taires prendront un certain nombre d\u2019engagements \u2013 ce qui constitue une autre diff\u00e9rence notable par rapport \u00e0 la proc\u00e9dure standard de reprise de possession \u2013 parmi lesquels l\u2019engagement de ne pas relouer ni endommager le bien jusqu\u2019\u00e0 ce qu\u2019une d\u00e9cision ait \u00e9t\u00e9 rendue concernant la demande de reprise de possession. Les propri\u00e9taires doivent donc veiller \u00e0 ne pas manquer \u00e0 l\u2019un des engagements qu\u2019ils ont pris pendant cette p\u00e9riode provisoire, et il leur est conseill\u00e9 de mener la proc\u00e9dure jusqu\u2019\u00e0 l\u2019ordonnance d\u00e9finitive afin d\u2019\u00e9viter toute ambigu\u00eft\u00e9, m\u00eame dans le cas o\u00f9 les squatteurs quitteraient les lieux \u00e0 la suite de l\u2019IPO. <\/p>\n\n\n\n Pour toute information compl\u00e9mentaire, ou si vous \u00eates propri\u00e9taire et que des squatteurs se sont install\u00e9s dans votre logement, n'h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter notre \u00e9quipe : Harry Medway \u00e0 l'adresse h.medway@rfblegal.co.uk<\/a>, Rudi Ramdarshan \u00e0 l'adresse r.ramdarshan@rfblegal.co.uk<\/a>, Ben Frost \u00e0 b.frost@rfblegal.co.uk<\/a> ou Victoria Huxley \u00e0 l'adresse v.huxley@rfblegal.co.uk<\/a>. <\/p>\n\n\n\n \u00c9crit par Harry Medway. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":7354,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[34,28],"class_list":["post-7353","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-exeter-office","tag-solicitors-barristers-conveyencers"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tQuelles sont les options qui s'offrent aux propri\u00e9taires ?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Le crit\u00e8re juridique<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Droit imm\u00e9diat \u00e0 la prise de possession et probl\u00e8mes potentiels<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Lacunes dans l'enregistrement<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Contrats de location<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Conclusion<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n