{"id":6872,"date":"2025-08-26T13:27:15","date_gmt":"2025-08-26T13:27:15","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6872"},"modified":"2025-11-14T13:48:57","modified_gmt":"2025-11-14T13:48:57","slug":"le-recours-judiciaire-contre-la-reforme-du-droit-de-bail-remet-en-question-lavenir-de-dispositions-essentielles","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/le-recours-judiciaire-contre-la-reforme-du-droit-de-bail-remet-en-question-lavenir-de-dispositions-essentielles\/","title":{"rendered":"R\u00e9forme du bail : Un recours judiciaire remet en question l'avenir de dispositions cl\u00e9s\u00a0"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2024\/22\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Loi de 2024 sur la r\u00e9forme des baux et de la pleine propri\u00e9t\u00e9<\/a> La loi (LFRA 2024) a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e avec la promesse de transformer le r\u00e9gime de propri\u00e9t\u00e9 des baux en Angleterre et au Pays de Galles. Depuis des d\u00e9cennies, ce syst\u00e8me \u00e9tait critiqu\u00e9 pour sa complexit\u00e9, son d\u00e9s\u00e9quilibre et son co\u00fbt. En supprimant la \u00ab valeur de mariage \u00bb, en plafonnant le traitement du loyer foncier et en all\u00e9geant les charges financi\u00e8res, le Parlement a cherch\u00e9 \u00e0 rendre les prolongations de bail et l\u2019accession \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9 plus abordables et plus accessibles.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pourtant, \u00e0 peine un an plus tard, les r\u00e9formes les plus importantes de cette loi se heurtent \u00e0 un obstacle de taille devant la Haute Cour. En juillet 2025, six grands propri\u00e9taires fonciers et fondations caritatives ont engag\u00e9 une proc\u00e9dure de contr\u00f4le juridictionnel. L\u2019issue de cette proc\u00e9dure d\u00e9terminera si les piliers fondamentaux de la r\u00e9forme du bail \u00e0 loyer resteront intacts ou s\u2019ils seront remis en cause au moment m\u00eame o\u00f9 ils devaient entrer en vigueur.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi une r\u00e9forme du r\u00e9gime de bail \u00e9tait-elle n\u00e9cessaire ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 bail fait depuis longtemps l'objet de controverses. Les locataires-propri\u00e9taires sont propri\u00e9taires de leur logement pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, mais restent tenus de payer un loyer foncier et des charges de copropri\u00e9t\u00e9, et doivent se conformer \u00e0 des r\u00e8gles complexes s'ils souhaitent prolonger leur bail ou acqu\u00e9rir la pleine propri\u00e9t\u00e9. Les d\u00e9tracteurs de ce syst\u00e8me ont fait valoir qu'il favorisait de mani\u00e8re disproportionn\u00e9e les propri\u00e9taires, en particulier dans les zones urbaines \u00e0 forte valeur immobili\u00e8re o\u00f9 les primes pouvaient atteindre des montants tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'un des \u00e9l\u00e9ments les plus controvers\u00e9s \u00e9tait la \u201c valeur de mariage \u201d : une somme suppl\u00e9mentaire due d\u00e8s lors que la dur\u00e9e du bail passe en dessous de 80 ans, refl\u00e9tant le \u00ab mariage \u00bb entre la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 et celle du bail. Les locataires \u00e0 bail perp\u00e9tuel faisaient valoir qu'il s'agissait l\u00e0 d'un gain inattendu et injuste pour les propri\u00e9taires. Les propri\u00e9taires en pleine propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 l'inverse, y voyaient la reconnaissance d'un int\u00e9r\u00eat financier r\u00e9el.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les appels \u00e0 une r\u00e9forme se sont intensifi\u00e9s apr\u00e8s que la trag\u00e9die de Grenfell a mis en \u00e9vidence les failles dans la protection des locataires et que le grand public a pris conscience de la hausse des charges locatives. Les commissions parlementaires ont r\u00e9it\u00e9r\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises leurs appels en faveur d\u2019une r\u00e9forme en profondeur, qui a abouti \u00e0 la loi de 2024.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Principales dispositions de la loi de 2024 sur la r\u00e9forme des baux et de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette loi visait \u00e0 rem\u00e9dier \u00e0 trois probl\u00e8mes structurels : l'\u00e9valuation, la dur\u00e9e et les co\u00fbts.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. \u00c9valuation&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Suppression de la valeur du mariage ;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le loyer foncier doit \u00eatre pris en compte selon un plafond (0,11 TP3T de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien vacant) lors du calcul des primes ;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>De nouveaux bar\u00e8mes seront fix\u00e9s par voie de r\u00e9glementation, dans le but de rendre les \u00e9valuations plus pr\u00e9visibles et moins co\u00fbteuses pour les locataires.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Dur\u00e9e du bail&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les droits de prolongation pour les appartements et les maisons ont \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9s \u00e0 990 ans.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Co\u00fbts&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, chaque partie supporte ses propres frais extrajudiciaires dans le cadre des demandes d'accession \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9 et de prolongation de bail, \u00e0 quelques exceptions pr\u00e8s ;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Modifications apport\u00e9es au \u2019 droit de gestion \u00bb visant \u00e0 limiter le recouvrement des frais des propri\u00e9taires aupr\u00e8s des locataires.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Autres r\u00e9formes&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Simplification des conditions d'\u00e9ligibilit\u00e9 au \u00ab droit de gestion \u00bb ;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dispositions relatives \u00e0 la transparence des frais de gestion successorale ;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Suppression de l'obligation de d\u00e9tenir le bien depuis deux ans pour pouvoir exercer ses droits l\u00e9gaux.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Certaines mesures, telles que la suppression de la r\u00e8gle des deux ans de d\u00e9tention (en vigueur depuis janvier 2025), sont d\u00e9j\u00e0 entr\u00e9es en vigueur. D\u2019autres, notamment la dur\u00e9e de 990 ans et les nouveaux taux d\u2019\u00e9valuation, sont en attente d\u2019une r\u00e9glementation d\u2019application.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Le contr\u00f4le juridictionnel&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En juillet 2025, la Cour divisionnaire (Holgate LJ et Foxton J) a examin\u00e9, au cours d\u2019une proc\u00e9dure de contr\u00f4le juridictionnel de quatre jours, une action intent\u00e9e par six requ\u00e9rants : The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon\u2019s Charity et The Portal Trust. \u00c0 eux tous, ils contr\u00f4lent ou g\u00e8rent environ 390 000 droits de bail. Leur recours vise directement les r\u00e9formes en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Les arguments des propri\u00e9taires fonciers&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les requ\u00e9rants font valoir que :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La valeur du mariage est un droit de propri\u00e9t\u00e9 prot\u00e9g\u00e9 par l'article 1er du Protocole n\u00b0 1 de la Convention europ\u00e9enne des droits de l'homme. Sa suppression constitue une privation ill\u00e9gale de propri\u00e9t\u00e9.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le plafonnement du loyer foncier les prive injustement de la v\u00e9ritable valeur \u00e9conomique de leurs actifs.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le nouveau r\u00e9gime de prise en charge des frais les emp\u00eache de se faire rembourser des d\u00e9penses l\u00e9gitimes, ce qui porte une nouvelle fois atteinte aux droits de propri\u00e9t\u00e9.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dans l'ensemble, ces r\u00e9formes sont disproportionn\u00e9es : elles entra\u00eenent des pertes se chiffrant en centaines de millions de livres, sans pour autant parvenir \u00e0 trouver un juste \u00e9quilibre entre l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et les droits individuels.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La d\u00e9fense du gouvernement&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le ministre d\u00e9fend ces r\u00e9formes en les pr\u00e9sentant comme une mesure l\u00e9gitime de politique sociale visant \u00e0 corriger des d\u00e9cennies de d\u00e9s\u00e9quilibre. Il fait valoir que le Parlement est habilit\u00e9 \u00e0 l\u00e9gif\u00e9rer pour garantir l'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re et l'\u00e9quit\u00e9 sur le march\u00e9 du logement. Le gouvernement soutient \u00e9galement que la \u201c valeur du mariage \u201d ne constitue pas en soi un \u00ab bien \u00bb au sens de la CEDH, mais plut\u00f4t une construction juridique susceptible d'\u00eatre r\u00e9form\u00e9e.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Que s'est-il pass\u00e9 lors de l'audience ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon des informations provenant du tribunal, les juges se sont montr\u00e9s sceptiques quant \u00e0 l'id\u00e9e que la \u00ab valeur du mariage \u00bb puisse \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un droit de propri\u00e9t\u00e9. Ils se sont \u00e9galement demand\u00e9 si les pertes financi\u00e8res invoqu\u00e9es par les propri\u00e9taires fonciers, bien que significatives, l'emportaient sur l'int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral que pr\u00e9sente cette r\u00e9forme. Le jugement a \u00e9t\u00e9 mis en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 et la d\u00e9cision est attendue dans le courant de l'ann\u00e9e 2025.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il convient notamment de noter que les demandes d'intervention d\u00e9pos\u00e9es par des associations de locataires ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es plus t\u00f4t dans l'ann\u00e9e. Les d\u00e9tracteurs font valoir que cette d\u00e9cision a priv\u00e9 les locataires, c'est-\u00e0-dire pr\u00e9cis\u00e9ment ceux qui \u00e9taient cens\u00e9s en b\u00e9n\u00e9ficier, de la possibilit\u00e9 de s'exprimer directement dans le cadre de la proc\u00e9dure.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Report de la r\u00e9forme&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Certains \u00e9l\u00e9ments de la loi LAFRA sont d\u00e9j\u00e0 entr\u00e9s en vigueur. Les locataires ne sont plus tenus d\u2019attendre deux ans avant de demander une prolongation de leur bail, et les conditions d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 au \u00ab droit de gestion \u00bb ont \u00e9t\u00e9 \u00e9largies.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toutefois, d'autres r\u00e9formes majeures restent en suspens. Les prolongations pr\u00e9vues des baux de 990 ans et le renforcement des contr\u00f4les sur les frais de gestion immobili\u00e8re d\u00e9pendent de la l\u00e9gislation d'application. Ces mesures sont d\u00e9sormais report\u00e9es tant que la proc\u00e9dure de contr\u00f4le juridictionnel est en cours.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour de nombreux locataires, l'incertitude est grande. Un r\u00e9cent sondage Opinium, rapport\u00e9 par le Times en juillet 2025, a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que pr\u00e8s de 60% des locataires \u00e0 bail avaient des difficult\u00e9s \u00e0 vendre leur logement, tandis qu'environ les trois quarts avaient vu leurs charges augmenter au cours de l'ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e. Le manque de clart\u00e9 concernant la r\u00e9forme a plong\u00e9 les m\u00e9nages dans des difficult\u00e9s financi\u00e8res et pratiques.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Et maintenant ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le jugement qui sera rendu d\u00e9terminera si les dispositions les plus importantes de la LFRA 2024 resteront en vigueur telles quelles. Trois sc\u00e9narios g\u00e9n\u00e9raux sont envisageables :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. R\u00e9formes confirm\u00e9es dans leur int\u00e9gralit\u00e9&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les locataires b\u00e9n\u00e9ficient de prolongations de bail moins ch\u00e8res et plus longues, avec des co\u00fbts r\u00e9duits.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les propri\u00e9taires fonciers perdent la \u00ab valeur de mariage \u00bb et se voient appliquer un taux de redevance fonci\u00e8re r\u00e9duit.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Succ\u00e8s partiel pour les propri\u00e9taires fonciers&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le tribunal pourrait faire droit \u00e0 certaines contestations (par exemple, concernant le recouvrement des frais) tout en laissant d'autres valables.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Le d\u00e9fi est pleinement relev\u00e9&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le Parlement pourrait \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 r\u00e9examiner la l\u00e9gislation, ce qui retarderait encore davantage la r\u00e9forme et maintiendrait les locataires dans l'incertitude.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cons\u00e9quences pratiques en 2025&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour les propri\u00e9taires fonciers : l'incertitude concernant l'\u00e9valuation des actifs persiste. La valeur des portefeuilles de rachat de droits de propri\u00e9t\u00e9 pourrait \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9e en fonction des r\u00e9sultats.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour les locataires : les n\u00e9gociations et les ventes restent difficiles, les acheteurs faisant preuve de prudence tant que la situation n'est pas clarifi\u00e9e.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c0 l'attention des pr\u00eateurs : les organismes de cr\u00e9dit immobilier suivent la situation de pr\u00e8s, car l'acc\u00e8s au financement pour les baux de courte dur\u00e9e d\u00e9pend d'une \u00e9valuation pr\u00e9visible.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En ce qui concerne le march\u00e9 immobilier : le retard pris dans la mise en \u0153uvre de la r\u00e9forme sape la confiance, ce qui a des r\u00e9percussions sur la mobilit\u00e9 et l'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L'examen judiciaire de la loi de 2024 sur la r\u00e9forme des baux emphyt\u00e9otiques et de la pleine propri\u00e9t\u00e9 marque un tournant d\u00e9cisif pour le droit immobilier. Pour le gouvernement, il s'agit de v\u00e9rifier si le Parlement est en mesure de mener \u00e0 bien la refonte du r\u00e9gime des baux emphyt\u00e9otiques, promise de longue date au nom de l'\u00e9quit\u00e9. Pour les propri\u00e9taires fonciers, il s\u2019agit d\u2019un combat visant \u00e0 prot\u00e9ger des milliards de livres sterling de valeur patrimoniale. Pour les locataires, c\u2019est la diff\u00e9rence entre pouvoir prolonger leur bail ou acqu\u00e9rir la pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des conditions \u00e9quitables, et rester prisonniers d\u2019un syst\u00e8me depuis longtemps critiqu\u00e9 pour son caract\u00e8re obsol\u00e8te et d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alors que le secteur attend le verdict pr\u00e9vu dans le courant de l'ann\u00e9e, les propri\u00e9taires comme les locataires doivent se pr\u00e9parer \u00e0 vivre quelques mois d'incertitude. La seule certitude est que cette d\u00e9cision red\u00e9finira l'avenir du bail locatif pour les d\u00e9cennies \u00e0 venir.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prolongation de bail et rachat de bail : Contactez-nous&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du d\u00e9partement Contentieux et Droit de propri\u00e9t\u00e9 de RFB. Pour toute question concernant ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par e-mail \u00e0 l'adresse suivante : <a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> ou par t\u00e9l\u00e9phone au 0203 947 8892.&nbsp;&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6873,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-6872","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 5.0.1.1 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. 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