{"id":5355,"date":"2024-08-06T10:10:10","date_gmt":"2024-08-06T10:10:10","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=5355"},"modified":"2025-11-14T14:38:52","modified_gmt":"2025-11-14T14:38:52","slug":"que-faire-si-votre-locataire-commercial-ne-respecte-pas-le-bail","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/que-faire-si-votre-locataire-commercial-ne-respecte-pas-le-bail\/","title":{"rendered":"Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas son bail ?"},"content":{"rendered":"<p><em>Remarque : cet article examine les recours dont disposent les bailleurs lorsqu'un locataire commercial ne respecte pas son bail. Il ne traite pas des recours en cas de non-paiement du loyer, ce sujet \u00e9tant abord\u00e9 en d\u00e9tail dans l'article<\/em> <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/que-faire-si-votre-locataire-commercial-ne-paie-pas-son-loyer\/\">\u201c Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? \u201d<\/a><em>.<\/em>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu'un locataire enfreint les clauses de son bail commercial, le bailleur dispose de plusieurs recours possibles, en fonction de la nature de l'infraction, des clauses du bail et de ses objectifs finaux, notamment :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Confiscation&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mesures \u00e0 prendre en cas de non-respect des obligations de r\u00e9paration&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>D\u00e9cision judiciaire \/ Ex\u00e9cution forc\u00e9e&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dommages et int\u00e9r\u00eats&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Injonctions&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Confiscation<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>La r\u00e9siliation, ou la reprise du bien, d\u00e9signe le droit du bailleur de mettre fin au bail lorsque le locataire enfreint l'une des obligations pr\u00e9vues dans le contrat de location ou en cas de survenance de certains \u00e9v\u00e9nements sp\u00e9cifi\u00e9s dans le contrat, tels que l'insolvabilit\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le bailleur d'un bien immobilier commercial doit d\u00e9terminer s'il est dans son int\u00e9r\u00eat commercial de reprendre possession du bien. S'il estime qu'un nouveau bail pourrait \u00eatre conclu \u00e0 des conditions similaires ou plus avantageuses, il peut souhaiter reprendre possession du bien. Toutefois, si le bien est susceptible de rester inoccup\u00e9 pendant un certain temps, ou si le march\u00e9 ne permet plus d'obtenir des conditions de location similaires, le bailleur peut pr\u00e9f\u00e9rer maintenir le bail existant et rechercher d'autres recours susceptibles de compenser la violation et de garantir le respect futur des obligations du locataire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le droit de r\u00e9siliation du bail par le propri\u00e9taire est soumis \u00e0 un certain nombre de restrictions ; il est donc important de demander conseil \u00e0 un juriste avant d'entreprendre toute d\u00e9marche visant \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer le bien. Si la proc\u00e9dure de r\u00e9siliation n'est pas respect\u00e9e, celle-ci serait consid\u00e9r\u00e9e comme ill\u00e9gale et vous pourriez faire l'objet d'une demande de dommages-int\u00e9r\u00eats de la part du locataire.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu'il envisage de r\u00e9silier le bail et que le droit de r\u00e9siliation est applicable en vertu des clauses du bail, le bailleur doit veiller \u00e0 ne rien faire qui puisse entra\u00eener la renonciation \u00e0 ce droit.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il y a renonciation au droit de r\u00e9siliation lorsque le bailleur, ayant connaissance du manquement du locataire, accomplit un acte sans \u00e9quivoque par lequel il reconna\u00eet que le bail reste en vigueur et porte cet acte \u00e0 la connaissance du locataire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Afin de pr\u00e9server leur droit de r\u00e9siliation, les propri\u00e9taires cessent souvent toute communication avec le locataire et suspendent le paiement du loyer pour \u00e9viter tout argument selon lequel ils auraient renonc\u00e9 \u00e0 ce droit. Le fait d'exiger ou d'accepter le loyer, par exemple, entra\u00eenerait la perte de ce droit.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La plupart des baux commerciaux modernes imposent aux locataires des obligations concernant l'utilisation des locaux, l'assurance, les r\u00e9parations, les transformations, le loyer, les autres sommes dues, le droit de cession ou de sous-location, l'insolvabilit\u00e9, l'urbanisme, l'utilisation ill\u00e9gale ou immorale, ainsi que le respect de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re de licences.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Parmi les exemples de \u201c manquements d\u00e9finitifs \u201d, on peut citer le non-paiement du loyer, le non-respect de l'obligation de r\u00e9parer les lieux, la violation des clauses d'ali\u00e9nation et les cas d'insolvabilit\u00e9. Parmi les exemples de violations continues, on peut citer le non-respect de l'engagement de maintenir le bien en bon \u00e9tat, le non-respect d'un engagement d'utilisation et le non-respect d'un engagement d'assurance. Si le bailleur renonce \u00e0 son droit de r\u00e9siliation pour une violation \u2018 d\u00e9finitive \u2019, il perd le droit de r\u00e9silier le bail pour cette violation. Si le bailleur renonce \u00e0 son droit de r\u00e9siliation pour une \u2018 violation continue \u2019, la violation se renouvelle chaque jour, ce qui lui permet de r\u00e9silier le bail m\u00eame apr\u00e8s avoir pr\u00e9c\u00e9demment renonc\u00e9 \u00e0 ce droit.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Signification de l'avis pr\u00e9vu \u00e0 l'article 146<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Si le locataire enfreint une clause du bail, \u00e0 l'exception du non-paiement du loyer, le bailleur doit d\u00e9terminer si cette violation peut \u00eatre corrig\u00e9e avant de signifier un avis au locataire en vertu de l'article 146 de la <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Geo5\/15-16\/20\/contents\">Loi de 1925 sur le droit immobilier<\/a> (Avis au titre de l'article 146).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si le manquement peut \u00eatre corrig\u00e9, l'avis pr\u00e9vu \u00e0 l'article 146 doit exiger du locataire qu'il y rem\u00e9die dans un d\u00e9lai raisonnable. Si le locataire ne se voit pas accorder un d\u00e9lai raisonnable pour rem\u00e9dier \u00e0 l'infraction et que le bailleur prend des mesures pour r\u00e9silier le bail, cela risque d'invalider l'avis au titre de l'article 146 et pourrait exposer le bailleur \u00e0 une action en justice pour r\u00e9siliation ill\u00e9gale ou abusive.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de manquement li\u00e9 au non-paiement du loyer, il n'est pas n\u00e9cessaire de signifier un avis au titre de l'article 146 avant la d\u00e9ch\u00e9ance. Pour plus de d\u00e9tails sur les recours dont dispose le bailleur commercial lorsque le locataire ne paie pas son loyer, veuillez consulter notre article <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/perspectives\/que-faire-si-votre-locataire-commercial-ne-paie-pas-son-loyer\/\">\u201c Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? \u201d<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conditions suppl\u00e9mentaires en cas de manquement \u00e0 l'obligation de r\u00e9paration<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Article 1 de la <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Geo6\/1-2\/34\/contents\">Loi de 1938 sur les biens en location (r\u00e9parations) (LPRA 1938)<\/a> limite la capacit\u00e9 du bailleur \u00e0 r\u00e9silier le bail lorsque la LPRA 1938 s'applique. La LPRA 1938 s'applique si le bail a \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e d'au moins sept ans et qu'il reste au moins trois ans \u00e0 courir. L'avis du bailleur au titre de l'article 146 doit faire r\u00e9f\u00e9rence aux droits du locataire en vertu de la LPRA 1938. Si le locataire invoque les dispositions de la LPRA 1938, le bailleur ne peut prendre des mesures pour r\u00e9silier le bail ni r\u00e9clamer des dommages-int\u00e9r\u00eats pour manquement \u00e0 l'obligation de r\u00e9paration sans l'accord du tribunal.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque le locataire manque \u00e0 ses obligations en mati\u00e8re d'entretien, le bailleur peut joindre \u00e0 l'avis pr\u00e9vu \u00e0 l'article 146 un \u00e9tat des d\u00e9gradations d\u00e9taillant les manquements constat\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans certains cas, un bailleur peut d\u00e9cider de signifier un avis au titre de l'article 146 \u00e0 un locataire qui a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations contractuelles, m\u00eame s'il n'a pas n\u00e9cessairement l'intention de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9siliation du bail, car cet avis peut inciter le locataire \u00e0 rem\u00e9dier \u00e0 ses manquements.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Apr\u00e8s la confiscation<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsque le bailleur a r\u00e9sili\u00e9 le bail commercial, il doit tenir compte d'autres \u00e9l\u00e9ments :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Exon\u00e9ration de la confiscation<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Le locataire ou d'autres parties (telles qu'un sous-locataire ou un cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire) peuvent demander \u00e0 \u00eatre dispens\u00e9s de la d\u00e9ch\u00e9ance. Si le bailleur souhaite conclure un nouveau bail avec un tiers pour le bien immobilier, il aura int\u00e9r\u00eat \u00e0 savoir d\u00e8s que possible si le locataire (ou toute autre partie) a l'intention de pr\u00e9senter une telle demande. Le bailleur voudra \u00e9viter que le bien reste inoccup\u00e9 pendant qu'il attend la demande de d\u00e9rogation \u00e0 la d\u00e9ch\u00e9ance pr\u00e9sent\u00e9e par le locataire ou une autre partie.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le bailleur peut d\u00e9cider d'informer les personnes habilit\u00e9es \u00e0 demander une aide, en leur indiquant qu'un nouveau bail sera accord\u00e9 et en leur demandant de pr\u00e9senter leur demande d'aide sans d\u00e9lai si elles ont l'intention de le faire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00c9quipements et am\u00e9nagements laiss\u00e9s par les locataires dans le logement<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les am\u00e9nagements r\u00e9alis\u00e9s par le locataire, la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale veut que, en l'absence de dispositions particuli\u00e8res dans le bail, lorsque celui-ci prend fin par une reprise de possession pacifique, le locataire perde son droit de retirer ces am\u00e9nagements.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les biens mobiliers, le propri\u00e9taire devra probablement se retrouver dans la situation d'un d\u00e9positaire involontaire et devra donner au tiers la possibilit\u00e9 de les r\u00e9cup\u00e9rer en lui adressant une notification conform\u00e9ment \u00e0 la loi de 1977 sur la responsabilit\u00e9 civile (atteinte aux biens).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Radiation d'inscriptions au registre foncier<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Si le bail est inscrit au cadastre, le propri\u00e9taire devra peut-\u00eatre prendre des mesures pour cl\u00f4turer le titre de bail et faire supprimer toute mention relative au bail figurant dans les titres sup\u00e9rieurs.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Responsabilit\u00e9 relative \u00e0 la taxe fonci\u00e8re apr\u00e8s d\u00e9ch\u00e9ance<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsqu'un bailleur r\u00e9silie le bail, il redevient redevable des taxes fonci\u00e8res (sous r\u00e9serve des \u00e9ventuelles exon\u00e9rations applicables), en tant que titulaire du droit de jouissance.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Mesures \u00e0 prendre en cas de non-respect des clauses de remise en \u00e9tat<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Le montant des dommages-int\u00e9r\u00eats qu'un bailleur peut obtenir en cas de manquement aux obligations de r\u00e9paration du locataire pendant la dur\u00e9e d'un bail commercial est soumis \u00e0 des limites l\u00e9gales. Dans certains cas, les bailleurs peuvent p\u00e9n\u00e9trer dans les locaux et effectuer eux-m\u00eames les travaux si le bail le pr\u00e9voit (clause dite \u201c Jervis v Harris \u201d).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cela peut constituer un outil utile pour les propri\u00e9taires, car ceux-ci sont en droit de se faire rembourser le co\u00fbt des travaux par le locataire \u00e0 titre de cr\u00e9ance, et non \u00e0 titre de dommages-int\u00e9r\u00eats. Toutefois, le propri\u00e9taire doit \u00e9valuer avec soin la gravit\u00e9 de la d\u00e9faillance et les travaux qu\u2019il entreprend. Si les travaux effectu\u00e9s par le propri\u00e9taire vont au-del\u00e0 de la d\u00e9t\u00e9rioration sp\u00e9cifique li\u00e9e \u00e0 la violation, le propri\u00e9taire pourrait \u00eatre tenu responsable d'intrusion, n'ayant pas eu le droit de p\u00e9n\u00e9trer dans le logement pour ces travaux.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Jugement \/ Ex\u00e9cution forc\u00e9e<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>En cas de litige concernant la question de savoir si le locataire a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations contractuelles, quelles mesures s'imposent ou quelles mesures le bailleur peut prendre de son propre chef, ce dernier pourrait envisager de demander au tribunal de rendre une d\u00e9cision d\u00e9claratoire. Cette d\u00e9marche pourrait \u00e9galement \u00eatre combin\u00e9e avec une demande en justice visant \u00e0 obtenir l'ex\u00e9cution forc\u00e9e, afin d'exiger du locataire qu'il respecte ses obligations, ou avec une demande de dommages-int\u00e9r\u00eats visant \u00e0 indemniser le bailleur pour les manquements du locataire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>L'ex\u00e9cution forc\u00e9e est une mesure \u00e9quitable que le tribunal peut ordonner lorsque les dommages-int\u00e9r\u00eats ne constituent pas une r\u00e9paration suffisante. Elle n'est envisageable que si l'obligation \u00e0 faire respecter est suffisamment pr\u00e9cise pour permettre une ex\u00e9cution forc\u00e9e. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, l'ex\u00e9cution forc\u00e9e n'est pas ordonn\u00e9e lorsque le contrat implique une ex\u00e9cution ou une surveillance constante sur une certaine p\u00e9riode et que les obligations contractuelles ne sont pas clairement d\u00e9finies.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Dommages et int\u00e9r\u00eats<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Une autre voie de recours dont dispose un bailleur en cas de manquement du locataire \u00e0 son contrat de bail consiste \u00e0 intenter une action en dommages-int\u00e9r\u00eats. Le principe de base est que le bailleur a le droit d\u2019\u00eatre replac\u00e9 dans la situation qui aurait \u00e9t\u00e9 la sienne si le locataire avait respect\u00e9 ses obligations. Pour obtenir une indemnisation pour le pr\u00e9judice subi du fait de la violation du bail par le locataire, le bailleur doit prouver ce pr\u00e9judice et \u00e9tablir qu\u2019il a \u00e9t\u00e9 caus\u00e9 par la violation du bail par le locataire. Si le lien entre la violation et le pr\u00e9judice est trop t\u00e9nu, la demande d\u2019indemnisation sera probablement rejet\u00e9e.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Une action en dommages-int\u00e9r\u00eats peut s'av\u00e9rer co\u00fbteuse et longue, et selon la nature du manquement du locataire et d'autres circonstances, les dommages-int\u00e9r\u00eats seuls peuvent ne pas constituer une r\u00e9paration suffisante.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le bailleur peut toujours \u00eatre en mesure d'obtenir des dommages-int\u00e9r\u00eats de la part d'un locataire pour manquement \u00e0 une clause du contrat, m\u00eame s'il a d\u00e9j\u00e0 renonc\u00e9 \u00e0 son droit de r\u00e9siliation pour ce manquement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Injonctions<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Une injonction est une d\u00e9cision de justice qui oblige une partie \u00e0 accomplir (injonction positive) ou \u00e0 s'abstenir d'accomplir (injonction n\u00e9gative) certains actes. En cas de violation d'une clause contractuelle, l'ordonnance peut exiger du locataire qu'il s'abstienne d'une action sp\u00e9cifique (telle que la cessation de la sous-location) ou qu'il prenne des mesures concr\u00e8tes pour se conformer aux termes du bail ou du contrat de cession (telles que la r\u00e9alisation de r\u00e9parations). Tout comme l'ex\u00e9cution forc\u00e9e, la mesure injonctive repose sur l'\u00e9quit\u00e9 et sera accord\u00e9e ou refus\u00e9e en fonction du principe d'\u00e9quit\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans certains cas, lorsqu'une mesure urgente s'impose, par exemple pour faire cesser des travaux non autoris\u00e9s, le propri\u00e9taire peut demander en premier lieu une injonction provisoire, qui sera suivie ult\u00e9rieurement d'une injonction d\u00e9finitive.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re \u00e9tape consiste en une injonction \u2018provisoire\u2019, une mesure temporaire destin\u00e9e \u00e0 s'appliquer pendant une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement jusqu'\u00e0 l'audience finale. La d\u00e9cision est rendue apr\u00e8s un examen sommaire des pi\u00e8ces et des preuves, compte tenu du caract\u00e8re urgent de la demande, et le seuil requis pour prononcer cette injonction est moins \u00e9lev\u00e9. Le tribunal doit examiner s\u2019il existe un litige s\u00e9rieux \u00e0 trancher, si des dommages-int\u00e9r\u00eats constitueraient une r\u00e9paration ad\u00e9quate, et o\u00f9 se situe l\u2019\u00e9quilibre des int\u00e9r\u00eats (par exemple, le pr\u00e9judice caus\u00e9 si l\u2019injonction est accord\u00e9e par rapport \u00e0 celui caus\u00e9 si elle ne l\u2019est pas).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la partie qui demande une injonction prend un engagement r\u00e9ciproque en mati\u00e8re de dommages-int\u00e9r\u00eats, par lequel elle s'engage \u00e0 verser des dommages-int\u00e9r\u00eats \u00e0 l'autre partie si celle-ci subit un pr\u00e9judice du fait de l'octroi de l'injonction provisoire, au cas o\u00f9 il s'av\u00e9rerait, lors de l'audience finale, que cette injonction n'aurait pas d\u00fb \u00eatre prononc\u00e9e. Les injonctions d\u00e9finitives sont ensuite prononc\u00e9es \u00e0 l'issue de l'audience finale et sont g\u00e9n\u00e9ralement con\u00e7ues pour durer ind\u00e9finiment.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Commercial Landlord Solicitors - Nous contacter<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/fr\/les-personnes\/david-burns\/\">David Burns<\/a>, associ\u00e9 principal sp\u00e9cialis\u00e9 en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, poss\u00e8de une vaste exp\u00e9rience dans le traitement des litiges li\u00e9s aux locataires commerciaux ayant enfreint les clauses de leur bail. Pour toute question \u00e0 ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail \u00e0 l'adresse <a href=\"mailto:D.Burns@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">D.Burns@rfblegal.co.uk<\/a> ou par t\u00e9l\u00e9phone au <a href=\"tel:07762318409\">07762318409<\/a>.&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":5356,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62,63],"tags":[81],"class_list":["post-5355","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","category-commercial-property","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>What to Do if Your Commercial Tenant Is in Breach of the Lease - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Landlord options for commercial tenant lease breaches: forfeiture, repairs, court actions, damages, injunctions. 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