La compra de una vivienda de nueva construcci\u00f3n tiene muchas ventajas y atractivos. No s\u00f3lo evita el tedioso drama de un vendedor con una transacci\u00f3n relacionada y una larga cadena, sino que, en t\u00e9rminos generales, las propiedades de nueva construcci\u00f3n son m\u00e1s eficientes energ\u00e9ticamente y requieren menos mantenimiento una vez que se muda. Todas las instalaciones y accesorios ser\u00e1n nuevos y los electrodom\u00e9sticos esenciales tambi\u00e9n est\u00e1n incluidos, pero pueden estar sujetos a un cargo adicional. Adem\u00e1s, los promotores pueden ofrecer algunos incentivos atractivos, como contribuciones al impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados, paquetes de muebles y contribuciones a los honorarios legales.<\/p>\n\n\n\n
Comprar una propiedad mucho antes de que est\u00e9 terminada puede parecer extra\u00f1o y arriesgado, pero es posible que el valor de la propiedad aumente significativamente despu\u00e9s de que se haya construido, porque estar\u00e1 comprando la propiedad al precio actual de mercado en el momento del intercambio de contratos y no al valor de mercado una vez que se haya terminado. Por lo tanto, tanto si se trata de una inversi\u00f3n como de una vivienda propia, la compra sobre plano suele ser una opci\u00f3n viable y atractiva.<\/p>\n\n\n\n
Hay muchas diferencias entre la compra de una vivienda de nueva construcci\u00f3n y una operaci\u00f3n de compraventa \u201cnormal\u201d. Tendr\u00e1 que asegurarse de que el abogado al que encargue que act\u00fae en su nombre est\u00e9 bien versado en transacciones de obra nueva y sea capaz de reconocer y guiarle a trav\u00e9s de los riesgos inherentes y los escollos que pueden surgir a menudo.<\/p>\n\n\n\n
Por lo general, antes de retirar una propiedad del mercado, los promotores exigen una comisi\u00f3n de reserva, que suele rondar las 2.000 libras esterlinas, aunque puede variar de un promotor a otro. Esta comisi\u00f3n de reserva se deducir\u00e1 de la fianza pagadera a los abogados del promotor en el momento del intercambio de contratos. Dado que suele haber una gran demanda de viviendas sobre plano, los promotores tambi\u00e9n impondr\u00e1n un plazo para el intercambio, normalmente de 21 \u00f3 28 d\u00edas, a partir del d\u00eda en que su abogado reciba el contrato de los abogados del promotor. Por lo tanto, es imperativo que su abogado sea capaz de actuar con rapidez para asegurarse de que puede cumplir con este plazo y evitar el incumplimiento de la fecha l\u00edmite y el riesgo de p\u00e9rdida de la cuota de reserva.<\/p>\n\n\n\n
El intercambio de contratos es el momento en que la transacci\u00f3n se convierte en jur\u00eddicamente vinculante. En esta fase, los promotores exigir\u00e1n el pago del 10% del precio de compra a sus abogados. Algunos promotores pueden exigir otros dep\u00f3sitos o pagos escalonados para contribuir a la construcci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n, lo que se especificar\u00e1 en el contrato. Adem\u00e1s, la mayor\u00eda de las veces el contrato especificar\u00e1 que estas sumas se mantendr\u00e1n como \u201cagente\u201d. Esto significa que tan pronto como los abogados del promotor reciban el dinero, podr\u00e1n entreg\u00e1rselo al promotor. Dado que se trata de una transacci\u00f3n jur\u00eddicamente vinculante con tanta antelaci\u00f3n, pueden ocurrir muchas cosas en ese periodo de tiempo. Por ejemplo, el promotor puede declararse insolvente y entrar en liquidaci\u00f3n. Por lo tanto, es importante que su abogado entienda los riesgos y tome medidas para proteger su posici\u00f3n, especialmente en relaci\u00f3n con el dep\u00f3sito que ha adelantado a los promotores.<\/p>\n\n\n\n
Por lo general, el proveedor de la garant\u00eda de obra nueva actuar\u00e1 como garant\u00eda de dep\u00f3sito en caso de que los promotores no lleguen a finalizar la obra por estar en liquidaci\u00f3n o por fraude. Sin embargo, el Proveedor de Garant\u00edas para Obra Nueva s\u00f3lo suele garantizar un m\u00e1ximo de 10% del precio de compra o 100.000 libras esterlinas (lo que sea menor). Por lo tanto, a la hora de acordar el pago de otros dep\u00f3sitos o sumas de construcci\u00f3n, que no est\u00e1n protegidos, debe considerar el tama\u00f1o y la reputaci\u00f3n del promotor antes de aceptarlos.<\/p>\n\n\n\n
Es posible que algunos inversores deseen vender el beneficio del contrato a otra persona antes de que la propiedad est\u00e9 terminada. Esta puede ser una opci\u00f3n atractiva, ya que podr\u00e1 llevarse el beneficio obtenido en la transacci\u00f3n y el dep\u00f3sito original (y cualquier suma de construcci\u00f3n pagada) hasta ese momento. Adem\u00e1s, evitar\u00e1 pagar el impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados y las tasas del Registro de la Propiedad. Sin embargo, si \u00e9sta es su intenci\u00f3n, es importante que el contrato se lo permita.<\/p>\n\n\n\n
Como vendedor en una cesi\u00f3n, es importante tener en cuenta que el hecho de que la transacci\u00f3n se haya completado no significa que usted quede fuera de juego. En caso de que su comprador no complete la operaci\u00f3n, el promotor puede recurrir a usted para completarla y usted ser\u00e1 responsable de los intereses de demora y de los gastos de notificaci\u00f3n. En la pr\u00e1ctica, esto puede ser poco probable, ya que el promotor se quedar\u00e1 con el dep\u00f3sito pagado y volver\u00e1 a comercializar la propiedad. Como comprador, es dif\u00edcil obtener financiaci\u00f3n hipotecaria en una cesi\u00f3n y muy pocos prestamistas ofrecen este tipo de transacciones. Por lo tanto, lo m\u00e1s habitual es que el comprador financie la compra en efectivo, lo que, por supuesto, tambi\u00e9n restringe el mercado potencial al que el vendedor puede vender.<\/p>\n\n\n\n
Es bastante com\u00fan que el comprador proceda al intercambio sin beneficiarse de una oferta de hipoteca. Esto se debe a que la fecha de finalizaci\u00f3n es muy lejana y las ofertas hipotecarias suelen caducar antes de esa fecha. La mayor\u00eda de los prestamistas tienen ofertas que siguen siendo v\u00e1lidas hasta 6 meses, por lo que ser\u00eda prudente empezar a solicitarlas entonces. Lo mejor es que hable con su asesor financiero, que podr\u00e1 aconsejarle mejor.<\/p>\n\n\n\n
Existe un elemento de riesgo en la medida en que usted se ha comprometido a una transacci\u00f3n legalmente vinculante sin ninguna garant\u00eda de que dispondr\u00e1 de la financiaci\u00f3n en el momento de la finalizaci\u00f3n. Por supuesto, las circunstancias personales pueden cambiar y ser\u00e1 importante hablar con un asesor financiero independiente que pueda darle una idea de la mejor manera de financiar la compra.<\/p>\n\n\n\n
Una vez que el promotor notifique la finalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n, deber\u00e1 completar la compra y asegurarse de que dispone de una oferta de hipoteca v\u00e1lida en el momento de la finalizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Esta es la notificaci\u00f3n que el abogado del promotor entregar\u00e1 a sus abogados confirmando que la propiedad est\u00e1 lista. Por lo general, el contrato estipular\u00e1 que dispondr\u00e1 de unos 10 d\u00edas h\u00e1biles para organizar sus asuntos financieros y para que su abogado lleve a cabo las b\u00fasquedas necesarias antes de la finalizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Una vez finalizado el contrato, deber\u00e1 abonar el saldo del precio de compra menos los gastos de reserva, la fianza y otros dep\u00f3sitos que haya pagado hasta la fecha. En estos importes se suelen incluir los honorarios de engrossment (honorarios de los abogados promotores que elaboran el contrato de arrendamiento o traspaso definitivo), una primera contribuci\u00f3n a los gastos de servicio y una parte del alquiler del terreno atribuible a su periodo de propiedad.<\/p>\n\n\n\n
Se trata de una fecha prevista en el contrato para proteger tanto al comprador como al promotor. Por un lado, el promotor no puede garantizar con exactitud cu\u00e1ndo estar\u00e1 terminada la propiedad y, por otro, s\u00f3lo puede dar una escala de tiempo estimada (fecha de finalizaci\u00f3n legal prevista) sobre cu\u00e1ndo cree que estar\u00e1 lista la propiedad. Depender\u00e1n de contratistas que pueden no cumplir sus plazos y el clima de este pa\u00eds tambi\u00e9n puede causar retrasos en la construcci\u00f3n. Por lo tanto, los promotores querr\u00e1n incluir esta fecha en el contrato para protegerse de cualquier retraso imprevisto. Por otro lado, un comprador no querr\u00e1 que se le deje en el limbo, atado a un contrato sin fecha l\u00edmite en la que el promotor deba terminar la construcci\u00f3n. Si los promotores se atienen al C\u00f3digo del Consumidor para Constructores de Viviendas, la fecha l\u00edmite del contrato ser\u00e1 normalmente de 12 meses a partir de la fecha legal de finalizaci\u00f3n prevista. Habr\u00e1 poco o ning\u00fan margen para negociar la fecha l\u00edmite en el contrato por las razones mencionadas anteriormente, pero si los promotores no entregan la notificaci\u00f3n de finalizaci\u00f3n en esta fecha, usted tendr\u00e1 la opci\u00f3n de cancelar el contrato y se le devolver\u00e1n las fianzas y dep\u00f3sitos pagados.<\/p>\n\n\n\n