{"id":9934,"date":"2026-07-03T14:16:43","date_gmt":"2026-07-03T14:16:43","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9934"},"modified":"2026-07-07T10:22:37","modified_gmt":"2026-07-07T10:22:37","slug":"un-cambio-en-las-normas-sobre-la-propiedad-de-la-vivienda-guia-sobre-las-reformas-relativas-al-arrendamiento-y-a-la-propiedad-plena","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/un-cambio-en-las-normas-sobre-la-propiedad-de-la-vivienda-guia-sobre-las-reformas-relativas-al-arrendamiento-y-a-la-propiedad-plena\/","title":{"rendered":"Un nuevo enfoque de la propiedad de la vivienda: gu\u00eda sobre las reformas relativas al arrendamiento y a la propiedad plena\u00a0"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Las normas que regulan la propiedad y el control de los inmuebles residenciales en Inglaterra y Gales est\u00e1n experimentando la mayor reforma de los \u00faltimos treinta a\u00f1os. Durante d\u00e9cadas, comprar un piso significaba adentrarse en el complejo mundo del arrendamiento, un sistema que a menudo obligaba a los compradores a hacer frente a rentas de terreno cada vez m\u00e1s elevadas, costosas pr\u00f3rrogas de contrato y disputas con los propietarios del terreno.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una reforma jur\u00eddica con un doble enfoque tiene como objetivo restar poder de forma permanente a los arrendadores tradicionales y devolv\u00e9rselo a los propietarios de viviendas. Esta transici\u00f3n viene impulsada por dos importantes medidas legislativas,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2024\/22\/contents\">la Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 <\/a>y <a href=\"https:\/\/www.gov.uk\/government\/publications\/draft-commonhold-and-leasehold-reform-bill\">el proyecto de ley de reforma de la propiedad horizontal y el arrendamiento de 2026.\u00a0<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024: situaci\u00f3n actual y el litigio ante el Tribunal de Apelaci\u00f3n&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 entr\u00f3 en vigor en mayo de 2024, pero su aplicaci\u00f3n se ha enfrentado a una puesta en marcha compleja. Los propietarios de bienes inmuebles plantearon de inmediato una importante oposici\u00f3n jur\u00eddica, alegando que los cambios estructurales radicales de la legislaci\u00f3n supon\u00edan una privaci\u00f3n ilegal de los derechos de propiedad en virtud del art\u00edculo 1 del Primer Protocolo (A1P1) del Convenio Europeo de Derechos Humanos (CEDH).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>El recurso de casaci\u00f3n y el recurso de apelaci\u00f3n inminente<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En octubre de 2025, el Tribunal Superior dict\u00f3 una sentencia exhaustiva de 167 p\u00e1ginas en la que desestimaba las demandas de revisi\u00f3n judicial presentadas por los propietarios. El tribunal dictamin\u00f3 que el Gobierno hab\u00eda actuado dentro de sus facultades discrecionales para corregir un desequilibrio sist\u00e9mico y anticompetitivo en el mercado inmobiliario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin embargo, la batalla legal est\u00e1 lejos de haber terminado. El 1 de abril de 2026, el Tribunal de Apelaci\u00f3n concedi\u00f3 formalmente autorizaci\u00f3n para recurrir a cinco importantes grupos institucionales de propietarios. Est\u00e1 previsto que esta segunda ronda de litigios, en la que hay mucho en juego, se celebre a finales de 2026 o principios de 2027.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El recurso presentado por los propietarios se centra directamente en tres pilares fundamentales de la Ley de 2024:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La abolici\u00f3n del valor del matrimonio:<\/strong>\u00a0La Ley de 2024 elimina el \u201cvalor de uni\u00f3n\u201d, es decir, el beneficio hipot\u00e9tico que se genera cuando se prorroga un contrato de arrendamiento al que le quedan menos de 80 a\u00f1os de vigencia. Seg\u00fan el antiguo sistema, este valor se repart\u00eda a partes iguales entre el arrendatario y el propietario. Los propietarios argumentan que la eliminaci\u00f3n de esta parte constituye una confiscaci\u00f3n sin compensaci\u00f3n del valor del activo.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El l\u00edmite m\u00e1ximo de valoraci\u00f3n del canon de arrendamiento:<\/strong>\u00a0La ley establece que, a la hora de calcular la prima que debe pagar el arrendatario para prorrogar su contrato de arrendamiento o adquirir la propiedad, se aplica un l\u00edmite m\u00e1ximo a la renta del terreno que se tiene en cuenta, lo que reduce el importe final que recibe el propietario.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El traspaso de las costas judiciales:<\/strong>\u00a0Hist\u00f3ricamente, los arrendatarios estaban obligados contractualmente a pagar los honorarios profesionales, de tasaci\u00f3n y jur\u00eddicos del propietario durante un procedimiento de adquisici\u00f3n de la propiedad o de pr\u00f3rroga. La Ley de 2024 invierte esta situaci\u00f3n y establece que cada parte debe asumir sus propios gastos.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Disposiciones vigentes: \u00bfQu\u00e9 es lo que se puede exigir actualmente?<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A menos que el Tribunal de Apelaci\u00f3n dicte una orden judicial formal para suspender la aplicaci\u00f3n de la ley \u2014lo cual es muy improbable\u2014, las disposiciones de la Ley de 2024 que ya han entrado en vigor mediante \u00f3rdenes de entrada en vigor siguen siendo plenamente vigentes:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El derecho al voto desde el primer d\u00eda:<\/strong>\u00a0Se ha derogado la hist\u00f3rica \u201cnorma de los dos a\u00f1os\u201d. Los titulares de un derecho de arrendamiento ya no tienen que ser propietarios de un inmueble residencial en r\u00e9gimen de arrendamiento durante 24 meses antes de presentar una reclamaci\u00f3n legal para solicitar una pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento o la compra colectiva de la propiedad. Este derecho legal les asiste desde el primer d\u00eda de la adquisici\u00f3n de la propiedad.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El umbral comercial de uso mixto 50%:<\/strong>\u00a0Los edificios con distribuciones de uso mixto (como los pisos construidos sobre locales comerciales u oficinas) pueden ahora acogerse a la expropriaci\u00f3n colectiva y al derecho de gesti\u00f3n (RTM) si el espacio no residencial representa hasta el 50% de la superficie interior total del edificio. Se trata de un aumento considerable con respecto al anterior l\u00edmite legal, que era de 25% y resultaba muy restrictivo.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Exclusi\u00f3n de la condici\u00f3n de arrendamiento garantizado:<\/strong>\u00a0A partir de una modificaci\u00f3n espec\u00edfica que entrar\u00e1 en vigor en diciembre de 2025, los contratos de arrendamiento residencial de larga duraci\u00f3n (concedidos por un plazo superior a 21 a\u00f1os) quedar\u00e1n totalmente excluidos de la clasificaci\u00f3n de \u00abarrendamientos garantizados\u00bb en virtud de la Ley de Vivienda de 1988. Esto elimina un riesgo hist\u00f3rico por el que el propietario pod\u00eda recurrir a los tribunales de desahucio sumario por v\u00eda r\u00e1pida para desalojar a un arrendatario cuya renta del terreno superara las 250 libras al a\u00f1o (o 1.000 libras en Londres).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La norma de pr\u00f3rroga de 990 a\u00f1os:<\/strong>\u00a0Una vez que los mecanismos de valoraci\u00f3n est\u00e9n plenamente operativos, los arrendatarios obtendr\u00e1n el derecho legal a prorrogar la duraci\u00f3n de sus contratos de arrendamiento por un plazo est\u00e1ndar de 990 a\u00f1os a cambio de un canon simb\u00f3lico (0 libras esterlinas), lo que sustituir\u00e1 al obsoleto marco legal de pr\u00f3rroga de 90 a\u00f1os.\u00a0Cabe se\u00f1alar que, hasta que los mecanismos de valoraci\u00f3n entren en vigor, el plazo de pr\u00f3rroga actual seguir\u00e1 siendo de 90 a\u00f1os.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Proyecto de Ley de Reforma de la Propiedad Com\u00fan y el Arrendamiento de 2026&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si bien la Ley de 2024 modifica el sistema actual de arrendamiento, la siguiente fase del Gobierno tiene como objetivo su eliminaci\u00f3n total. El 27 de enero de 2026, el Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local (MHCLG) public\u00f3 el tan esperado proyecto de ley de reforma del r\u00e9gimen de propiedad com\u00fan y de arrendamiento.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El proyecto de ley pas\u00f3 r\u00e1pidamente a la fase de examen prelegislativo formal, que culmin\u00f3 con la publicaci\u00f3n, el 27 de mayo de 2026, de un exhaustivo informe de revisi\u00f3n elaborado por la Comisi\u00f3n Especial de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local.<strong>.<\/strong>&nbsp;La clara l\u00ednea de actuaci\u00f3n del Gobierno se consolid\u00f3 a\u00fan m\u00e1s al incluirse expl\u00edcitamente en el discurso del Rey.<strong>.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los pilares fundamentales del proyecto de ley de 2026 incluyen:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>El mandato sobre la propiedad horizontal y la prohibici\u00f3n de construir nuevos pisos<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La medida m\u00e1s destacada del proyecto de ley es la prohibici\u00f3n absoluta de la creaci\u00f3n o cesi\u00f3n de nuevos pisos en r\u00e9gimen de arrendamiento. En su lugar, la legislaci\u00f3n establece el r\u00e9gimen de propiedad horizontal como el r\u00e9gimen de tenencia legal por defecto para todas las nuevas promociones residenciales de varias viviendas.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el marco de una estructura de \u00abcommonhold\u00bb, que se asemeja a los modelos internacionales de propiedad horizontal, los compradores de cada vivienda son propietarios absolutos de su unidad espec\u00edfica. Las zonas comunes del complejo son propiedad de una Asociaci\u00f3n de Commonhold \u2014una entidad jur\u00eddica propiedad colectiva de los titulares de las unidades\u2014 y son gestionadas por ella. No existe ning\u00fan propietario externo con derecho de reversi\u00f3n, no hay plazo de arrendamiento ni renta del suelo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En una importante actualizaci\u00f3n de la pol\u00edtica, presentada en un discurso inaugural ante el Institute for Government, el ministro de Vivienda, Matthew Pennycook, confirm\u00f3 que, si bien el Gobierno tiene como objetivo aprobar todos los aspectos fundamentales del proyecto de ley antes de que finalice la actual legislatura, es probable que la prohibici\u00f3n absoluta de los nuevos pisos en r\u00e9gimen de arrendamiento no se introduzca hasta 2029. Este margen de tiempo permite a los promotores inmobiliarios y a las entidades crediticias adaptar sus proyectos de construcci\u00f3n y sus modelos financieros.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u00edmites m\u00e1ximos de la renta del suelo en los contratos de arrendamiento vigentes<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para abordar los problemas a los que se enfrentan millones de personas atrapadas en contratos de arrendamiento a largo plazo ya existentes, el proyecto de ley introduce un l\u00edmite general al canon de arrendamiento de 250 libras al a\u00f1o.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seg\u00fan el borrador actual, este l\u00edmite m\u00e1ximo se aplicar\u00e1 de forma inmediata a los contratos de arrendamiento residencial ya existentes. Es fundamental destacar que el borrador contiene una cl\u00e1usula de caducidad autom\u00e1tica, lo que significa que, tras un periodo de 40 a\u00f1os, el l\u00edmite m\u00e1ximo se reducir\u00e1 de forma permanente a un alquiler simb\u00f3lico (0 \u00a3). El calendario legislativo actual del Gobierno prev\u00e9 que el l\u00edmite inicial de 250 libras entre en vigor a finales de 2027.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Reducci\u00f3n del umbral para la conversi\u00f3n a la propiedad horizontal<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hist\u00f3ricamente, la conversi\u00f3n de un bloque de pisos en r\u00e9gimen de arrendamiento en una estructura de propiedad horizontal requer\u00eda el consentimiento un\u00e1nime de todos y cada uno de los arrendatarios y titulares de grav\u00e1menes del edificio, un requisito que hac\u00eda que las conversiones resultaran pr\u00e1cticamente imposibles en la mayor\u00eda de los casos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El proyecto de ley de 2026 reduce esta barrera de forma significativa al introducir un sencillo umbral de mayor\u00eda de votos de 50%. Si m\u00e1s de la mitad de los arrendatarios con derecho a voto de un bloque votan a favor de la conversi\u00f3n, pueden obligar legalmente al resto de residentes y al propietario a transformar el edificio en una estructura de propiedad com\u00fan.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>La abolici\u00f3n total de la p\u00e9rdida del derecho de arrendamiento<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seg\u00fan la legislaci\u00f3n inmobiliaria vigente, un propietario puede iniciar un procedimiento de rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento contra un arrendatario residencial por deudas de tan solo 350 libras, lo que podr\u00eda dar lugar a la incautaci\u00f3n de un bien valorado en cientos de miles de libras a causa de una disputa menor sobre los gastos de comunidad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El proyecto de ley de 2026 suprime por completo el derecho de decomiso en los contratos de arrendamiento residencial de larga duraci\u00f3n. Sustituye esta facultad por un r\u00e9gimen de cobro de deudas y de ejecuci\u00f3n de contratos de arrendamiento proporcionado y respaldado por los tribunales, que protege a los propietarios de perder su patrimonio neto a causa de cuotas objeto de litigio.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Derogaci\u00f3n de las facultades de \u201cfleecehold\u201d en los patrimonios privados<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El proyecto de ley tiene por objeto combatir las pr\u00e1cticas abusivas en las urbanizaciones de viviendas en r\u00e9gimen de propiedad plena gestionadas de forma privada, a las que a menudo se denomina \u201cfleecehold\u201d. La legislaci\u00f3n prev\u00e9 derogar por completo los art\u00edculos 121 y 122 de la Ley de la Propiedad de 1925. Este cambio priva a las empresas privadas de gesti\u00f3n inmobiliaria de sus derechos legales a acceder a la vivienda de un propietario o a imponer un arrendamiento coercitivo sobre una vivienda debido al impago o a la controversia en torno a los gastos de comunidad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusi\u00f3n: Un horizonte marcado por la esperanza, los retrasos y una profunda incertidumbre&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La doble evoluci\u00f3n de la Ley de Reforma del Arrendamiento y la Propiedad de 2024 y del Proyecto de Ley de Reforma del R\u00e9gimen de Propiedad Com\u00fan y del Arrendamiento de 2026 representa un intento hist\u00f3rico de remodelar por completo la propiedad de la vivienda en Inglaterra y Gales. Sobre el papel, estas reformas de gran alcance prometen un sistema mucho m\u00e1s justo, al otorgar a los arrendatarios derechos de pr\u00f3rroga desde el primer d\u00eda, reducir el importe a pagar por la pr\u00f3rroga de los contratos de arrendamiento, proteger a los propietarios frente a embargos inmobiliarios agresivos y trazar una hoja de ruta clara hacia un mercado inmobiliario en el que prevalezca la propiedad en r\u00e9gimen de \u00abcommonhold\u00bb.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin embargo, a pesar de todo el optimismo y las expectativas que rodean a estos hitos legislativos, la realidad inmediata se caracteriza por retrasos persistentes, plazos pol\u00edticos agotadores y una profunda incertidumbre jur\u00eddica.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En \u00faltima instancia, puede que Inglaterra y Gales se est\u00e9n encaminando hacia un futuro sin arrendamientos, pero la transici\u00f3n est\u00e1 resultando ser m\u00e1s un marat\u00f3n que un sprint. Mientras las ruedas de Westminster y de los tribunales giran lentamente, persiste la incertidumbre para particulares y empresas a ambos lados del panorama inmobiliario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Abogado especializado en litigios inmobiliarios y en la adquisici\u00f3n de derechos de propiedad, Ben Lewis \u2013 Ponte en contacto con nosotros&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis es abogado asociado en el departamento de litigios de RFB. Para cualquier consulta sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con Ben Lewis por correo electr\u00f3nico en&nbsp;<a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a>&nbsp;o por tel\u00e9fono en el 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9935,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9934","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 5.0.1.1 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"The rules governing who owns and controls residential property in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. 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