{"id":9499,"date":"2026-05-11T11:29:32","date_gmt":"2026-05-11T11:29:32","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9499"},"modified":"2026-05-11T13:45:51","modified_gmt":"2026-05-11T13:45:51","slug":"las-garantias-personales-y-los-alquileres-comerciales-atrasados-son-directores-de-riesgo","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/las-garantias-personales-y-los-alquileres-comerciales-atrasados-son-directores-de-riesgo\/","title":{"rendered":"Garant\u00edas personales y retrasos en el pago de alquileres comerciales: \u00bfEst\u00e1n en peligro los administradores?\u00a0"},"content":{"rendered":"<p>En el sector inmobiliario comercial, el \u201cvelo corporativo\u201d es a menudo m\u00e1s delgado de lo que los directores creen. Mientras que una sociedad limitada sirve de escudo para muchas actividades empresariales, los arrendadores suelen exigir una&nbsp;<strong>Garant\u00eda personal (PG)&nbsp;<\/strong>de los directivos de la empresa \/ avalistas adecuados como condici\u00f3n del contrato de arrendamiento. Este documento constituye una herramienta muy poderosa para los arrendadores, ya que vincula el patrimonio personal del administrador -incluidas su vivienda y sus ahorros- directamente al cumplimiento de todas las condiciones del contrato de arrendamiento.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Como socio principal de litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, veo de primera mano c\u00f3mo estas garant\u00edas transforman un contratiempo empresarial en una crisis personal. Cuando se acumulan los retrasos en el pago de los alquileres, el director no es s\u00f3lo un testigo; a menudo es el principal objetivo del arrendador para el cobro.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La realidad jur\u00eddica:&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Un error frecuente entre los directivos es creer que el arrendador debe \u201cagotar\u201d los activos de la empresa antes de recurrir al avalista. En realidad, la mayor\u00eda de los PG comerciales se redactan de forma que el avalista garantice al Arrendador, como obligado principal o primario, que el Arrendatario pagar\u00e1 todas las rentas y cumplir\u00e1 los pactos del contrato.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Responsabilidad inmediata:<\/strong>&nbsp;Si el alquiler no se paga de acuerdo con los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento comercial, la mayor\u00eda de los contratos de arrendamiento comercial modernos incluir\u00e1n disposiciones que estipulan que si el arrendatario no paga alguna de las rentas o no observa o cumple alguno de esos pactos del arrendatario, el Garante deber\u00e1 pagarlos u observarlos y cumplirlos.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Responsabilidad solidaria:<\/strong>&nbsp;Por lo tanto, el arrendador puede optar por demandar a la empresa, al administrador\/avalista o a ambos simult\u00e1neamente.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>M\u00e1s all\u00e1 del alquiler:<\/strong>&nbsp;El riesgo va m\u00e1s all\u00e1 del alquiler trimestral. Si el arrendador decide no rescindir el contrato, los atrasos podr\u00edan seguir acumul\u00e1ndose. Adem\u00e1s del alquiler, otras posibles responsabilidades pueden incluir los gastos de servicio, el seguro y el \u201casesino silencioso\u201d de los arrendamientos comerciales:&nbsp;<strong>Dilapidaciones<\/strong>. Un director podr\u00eda ser personalmente responsable de una factura de reparaciones de seis cifras al final de la vigencia del contrato de arrendamiento comercial.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Riesgos para los administradores de sociedades que prestan garant\u00edas<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Normalmente, la doctrina de la personalidad jur\u00eddica separada protege a los administradores individuales. Sin embargo, un PG proporcionado por un director de empresa, es una obligaci\u00f3n contractual secundaria que crea una responsabilidad potencialmente significativa para ese garante.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si, por ejemplo, la empresa entra en liquidaci\u00f3n, se puede renunciar al arrendamiento, pero el&nbsp;<strong>la responsabilidad del garante puede seguir viva<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>De hecho, la reclamaci\u00f3n del propietario contra el director suele convertirse en&nbsp;<em>m\u00e1s<\/em>&nbsp;agresivo una vez que la empresa quiebra, ya que el director se convierte en la \u00fanica entidad solvente capaz de satisfacer la deuda.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alternativas estrat\u00e9gicas a la garant\u00eda personal<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Los propietarios exigen seguridad, pero una garant\u00eda personal no es la \u00fanica forma de ofrecerla. Si est\u00e1s negociando un contrato de alquiler o una renovaci\u00f3n, hay alternativas que mantienen los bienes personales fuera de la mesa:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Dep\u00f3sitos de alquiler mejorados<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>En lugar de un PG, es posible ofrecer un dep\u00f3sito mayor. Aunque la fianza est\u00e1ndar es de 3 meses, ofrecer 6 o 12 meses puede satisfacer a menudo el apetito de riesgo del propietario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El beneficio:<\/strong>&nbsp;Es \u201cdinero inutilizable\u201d en el balance de la empresa, pero evita el riesgo para el patrimonio personal del director asociado a una garant\u00eda personal.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El mecanismo:<\/strong>&nbsp;Garantizar la&nbsp;<strong>Escritura de dep\u00f3sito de alquiler<\/strong>&nbsp;establece claramente cu\u00e1ndo se devuelve el dinero e impide que el arrendador lo retire por incumplimientos menores y controvertidos.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Garant\u00edas empresariales<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Si la empresa arrendataria forma parte de un grupo m\u00e1s amplio, un&nbsp;<strong>Garant\u00eda de la empresa matriz (GCP)<\/strong>&nbsp;es una buena alternativa.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>El beneficio:<\/strong>&nbsp;La responsabilidad permanece dentro del mundo corporativo. El propietario obtiene la seguridad de una entidad mayor con un balance probado, pero los directores individuales siguen protegidos.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Garant\u00edas o avales bancarios<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Un aval bancario es el compromiso de una entidad financiera de pagar al propietario si el inquilino incumple.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La realidad:<\/strong>&nbsp;Por lo general, el banco exigir\u00e1 a la empresa que \u201ccobre\u201d la garant\u00eda o aporte una garant\u00eda corporativa. Su constituci\u00f3n es m\u00e1s compleja, pero proporciona al propietario una seguridad de primer orden sin firma personal.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Pagos de alquiler por adelantado<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>En negociaciones de alto riesgo, el pago por adelantado de los primeros 6-12 meses de alquiler puede persuadir ocasionalmente al arrendador para que renuncie a exigir un PG. Esto demuestra liquidez y elimina el riesgo inmediato de morosidad durante las primeras etapas cr\u00edticas del contrato de arrendamiento.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>La ventaja del propietario para hacer cumplir la ley<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Para los propietarios, el PG es la palanca definitiva. A diferencia de demandar a una empresa -que podr\u00eda simplemente entrar en suspensi\u00f3n de pagos-, perseguir a un director personalmente abre v\u00edas de ejecuci\u00f3n agresivas:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Acceso directo al patrimonio personal&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Si la empresa arrendataria se declara insolvente o deja de pagar el alquiler, el arrendador puede reclamar directamente los bienes personales del avalista. A diferencia de una empresa, que puede entrar en liquidaci\u00f3n sin activos, el avalista -a menudo un directivo de la empresa- es personalmente responsable, lo que significa que sus ahorros personales, inversiones y vivienda podr\u00edan quedar expuestos.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exigencias estatutarias:<\/strong>&nbsp;El arrendador puede exigir el pago de los atrasos. El impago en el plazo de 21 d\u00edas permite al propietario solicitar la devoluci\u00f3n de la deuda.&nbsp;<strong>quiebra personal del director<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Responsabilidad principal (a menudo)<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Muchos contratos de arrendamiento comercial est\u00e1n redactados para que la responsabilidad del avalista sea \u201cprincipal\u201d y no \u201csecundaria\u201d. Esto significa que el arrendador no tiene que agotar primero todos los recursos legales contra la empresa arrendataria morosa; puede exigir inmediatamente el pago al avalista.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Seguridad ampliada m\u00e1s all\u00e1 de los dep\u00f3sitos&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Mientras que una fianza se limita a la cantidad cobrada (normalmente entre 3 y 6 meses de alquiler), una garant\u00eda personal no suele tener l\u00edmite y cubre todas las obligaciones del inquilino durante toda la vigencia del contrato. Esto incluye:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Alquileres y gastos de servicio impagados.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dilapidaciones (reparaciones y da\u00f1os) al final del plazo.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Costes legales incurridos por el arrendador para hacer cumplir el contrato.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Continuidad de la responsabilidad tras la insolvencia<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Si una empresa arrendataria entra en liquidaci\u00f3n, a menudo se renuncia al arrendamiento. Una garant\u00eda personal suele incluir una cl\u00e1usula que permite al propietario obligar al garante a asumir un nuevo contrato de arrendamiento por el resto del plazo, lo que evita la p\u00e9rdida de ingresos por alquiler de la propiedad vacante.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Mayor influencia y aplicaci\u00f3n eficaz de la legislaci\u00f3n<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Litigios m\u00e1s f\u00e1ciles:<\/strong>&nbsp;Reclamar contra un particular suele ser m\u00e1s sencillo que tratar con los liquidadores de una empresa insolvente.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Posici\u00f3n jur\u00eddica m\u00e1s s\u00f3lida:<\/strong>&nbsp;El avalista sigue siendo responsable aunque la reclamaci\u00f3n del arrendador contra el arrendatario se considere inaplicable, siempre que la garant\u00eda se formalice correctamente como escritura.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Responsabilidad solidaria<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Si varios directivos o particulares act\u00faan como avalistas, una cl\u00e1usula \u201csolidaria\u201d permite al arrendador reclamar a uno, a algunos o a todos ellos la totalidad del importe adeudado.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Antiguos inquilinos<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Secci\u00f3n 17 Notificaciones:<\/strong>&nbsp;En virtud de la&nbsp;<em>Ley de arrendamientos de 1995<\/em>, Los propietarios deben entregar una \u201cNotificaci\u00f3n de la Secci\u00f3n 17\u201d en el plazo de&nbsp;<strong>seis meses<\/strong>&nbsp;del vencimiento de los atrasos para reclamarlos a un antiguo inquilino o a su avalista. Los administradores deben comprobar siempre las fechas; si el arrendador tarda en actuar, el administrador puede tener una defensa completa para los atrasos m\u00e1s antiguos.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Consideraciones importantes<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Limitaci\u00f3n de responsabilidad:<\/strong>&nbsp;Los avalistas pueden negociar para limitar su responsabilidad a una cantidad determinada o durante un periodo limitado, en lugar de una garant\u00eda \u201ctotal\u201d.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Disposiciones de liberaci\u00f3n:<\/strong>&nbsp;Las garant\u00edas pueden incluir cl\u00e1usulas de \u201cliberaci\u00f3n anticipada\u201d, por las que el avalista queda liberado al cabo de un tiempo determinado o si el inquilino alcanza ciertos hitos financieros.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Riesgos de variaci\u00f3n:<\/strong>&nbsp;Si un arrendador modifica el contrato (por ejemplo, cambia el alquiler o las instalaciones) sin consultar al avalista, \u00e9ste puede alegar que su responsabilidad queda exonerada.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Reflexiones finales para propietarios e inquilinos<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Para&nbsp;<strong>Propietarios<\/strong>, Una garant\u00eda personal es tan buena como la persona que la respalda. Se recomienda comprobar los activos del avalista propuesto para asegurarse de que dispone de los medios necesarios para pagar el alquiler si la empresa fracasa.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Para&nbsp;<strong>Inquilinos y directores<\/strong>, Un PG debe ser el \u00faltimo recurso. Si no puede evitarse, aseg\u00farate de que se limita al inquilino actual y no se extiende a futuros \u201cAcuerdos de Garant\u00eda Autorizados\u201d (AGA) cuando finalmente vendas el negocio.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gesti\u00f3n de asuntos relacionados con litigios sobre arrendamientos comerciales y ejecuci\u00f3n de garant\u00edas. Tanto si se trata de ejecutar una garant\u00eda como de proteger su patrimonio personal, una intervenci\u00f3n jur\u00eddica temprana es la \u00fanica forma de gestionar el riesgo. Para consultas sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con David Burns por correo electr\u00f3nico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por tel\u00e9fono en el 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9501,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9499","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Find out how personal guarantees affect commercial rent arrears and whether company directors can be held personally liable today too online\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/las-garantias-personales-y-los-alquileres-comerciales-atrasados-son-directores-de-riesgo\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - 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