En el dif\u00edcil panorama de la propiedad comercial, las disputas entre propietarios e inquilinos son casi inevitables. Las cuestiones pol\u00e9micas surgen a menudo cuando un inquilino se siente justificado para retener el alquiler. Ya sea por una supuesta falta de reparaci\u00f3n por parte del propietario, por una infracci\u00f3n del derecho a la tranquilidad o por dificultades econ\u00f3micas, la cuesti\u00f3n que analizamos en este art\u00edculo es: \u00bfpuede un inquilino comercial retener legalmente el alquiler? <\/p>\n\n\n\n
Tanto para los propietarios como para los inquilinos en el Reino Unido, es fundamental comprender el marco jur\u00eddico que rige el pago de los alquileres. En este art\u00edculo se analizan las complejidades de la retenci\u00f3n del alquiler, la importancia de las cl\u00e1usulas espec\u00edficas del contrato de arrendamiento y las limitadas circunstancias en las que podr\u00eda estar permitida. <\/p>\n\n\n\n
El punto de partida es que la obligaci\u00f3n del inquilino de pagar el alquiler es independiente de las obligaciones del propietario en virtud del contrato de arrendamiento. Este principio, a menudo conocido como la \u201cregla del pacto independiente\u201d, significa que incluso si un propietario incumple sus obligaciones -como no mantener la estructura del edificio-, el inquilino sigue estando legalmente obligado a pagar el alquiler \u00edntegra y puntualmente. <\/p>\n\n\n\n
La raz\u00f3n de ser de esta norma es proporcionar a los arrendadores un flujo de ingresos previsible, que a menudo es esencial para hacer frente a las obligaciones hipotecarias y mantener la propiedad. En t\u00e9rminos generales, existe un riesgo para los inquilinos que deciden tomarse la justicia por su mano reteniendo el alquiler, ya que esto puede conducir r\u00e1pidamente a una escalada del conflicto. <\/p>\n\n\n\n
La cuesti\u00f3n de si un inquilino puede retener el alquiler depender\u00e1 de las condiciones espec\u00edficas del contrato. <\/p>\n\n\n\n
Por lo general, la libertad contractual permite a propietarios e inquilinos acordar sus propias condiciones, y el tribunal rara vez interferir\u00e1 en un acuerdo alcanzado entre dos entidades comerciales. <\/p>\n\n\n\n
Punto clave:<\/strong> Si el contrato dice que el alquiler debe pagarse \u201csin deducci\u00f3n ni compensaci\u00f3n\u201d, el inquilino tiene muy poco margen de maniobra respecto al pago del alquiler, independientemente de la actuaci\u00f3n del propietario. <\/p>\n\n\n\n En la mayor\u00eda de los contratos de arrendamiento comercial modernos del Reino Unido, los propietarios incluyen una cl\u00e1usula de \u201cno deducci\u00f3n \/ no compensaci\u00f3n\u201d. Se trata de una disposici\u00f3n importante que todo inquilino debe conocer antes de firmar, sobre todo por el riesgo de perder el contrato. <\/p>\n\n\n\n La \u201ccompensaci\u00f3n\u201d es un derecho legal que permite a una persona deducir una cantidad de dinero que se le debe de una cantidad que debe a otra parte. En un contexto comercial, un inquilino puede considerar que se le adeudan 5.000 libras por reparaciones que el propietario no ha llevado a cabo y tratar de \u201cdeducirlas\u201d de su pr\u00f3ximo pago de alquiler de 5.000 libras.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Una cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d elimina expl\u00edcitamente este derecho, lo que puede ser cr\u00edtico para los propietarios que tratan con inquilinos que han dejado de pagar el alquiler. Los contratos de alquiler suelen estipular que el alquiler debe pagarse: <\/p>\n\n\n\n \u201cLibre de toda deducci\u00f3n y sin compensaci\u00f3n, reconvenci\u00f3n o reducci\u00f3n alguna\u201d.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Al incluir este lenguaje, el propietario se asegura de que el alquiler debe pagarse independientemente de si el inquilino tiene una demanda separada contra el propietario. Si el inquilino cree que el propietario le debe dinero, debe pagar primero el alquiler y luego demandar al propietario por separado para recuperar sus p\u00e9rdidas. No puede utilizar el dinero del alquiler como palanca. <\/p>\n\n\n\n Aunque la regla general y las cl\u00e1usulas de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d son probablemente la posici\u00f3n por defecto, hay algunas excepciones en las que un inquilino podr\u00eda tener una base legal para retener o deducir del alquiler. <\/p>\n\n\n\n En caso de que un contrato de arrendamiento no<\/em> contienen una cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d, un arrendatario puede acogerse a la \u201ccompensaci\u00f3n equitativa\u201d. Esto permite a una parte deducir una reclamaci\u00f3n cruzada si esa reclamaci\u00f3n est\u00e1 tan estrechamente relacionada con la deuda que ser\u00eda injusto exigir el pago de una sin la otra. Sin embargo, dado que los contratos de arrendamiento modernos est\u00e1n redactados de forma tan robusta, esta posibilidad no suele estar al alcance del arrendatario comercial medio. <\/p>\n\n\n\n Muchos contratos de arrendamiento comercial modernos incluyen cl\u00e1usulas de \u201creducci\u00f3n del alquiler\u201d o \u201csuspensi\u00f3n del alquiler\u201d. En ellas se especifican las circunstancias en las que el alquiler deja autom\u00e1ticamente de ser pagadero. El ejemplo m\u00e1s com\u00fan es cuando la propiedad queda inutilizable debido a un \u201criesgo asegurado\u201d, como un incendio o una inundaci\u00f3n. En estos casos, el inquilino no est\u00e1 \u201creteniendo\u201d el alquiler en un sentido desafiante; est\u00e1 ejerciendo un derecho contractual desencadenado por la ocurrencia de una situaci\u00f3n espec\u00edfica. <\/p>\n\n\n\n Un inquilino puede retener legalmente el alquiler si tiene un acuerdo formal con el propietario. Durante la pandemia de COVID-19, muchas partes negociaron aplazamientos o vacaciones del alquiler. Cualquier acuerdo de este tipo debe documentarse en una \u201ccarta complementaria\u201d formal o en una \u201cescritura de variaci\u00f3n\u201d para garantizar que sea jur\u00eddicamente vinculante e impedir que el propietario reclame posteriormente atrasos. <\/p>\n\n\n\n Para un inquilino, retener el alquiler sin un derecho legal claro (o incumpliendo una cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d) es una estrategia de muy alto riesgo. <\/p>\n\n\n\n En lugar de retener el alquiler y arriesgarse al decomiso, considere la posibilidad de pagar \u201cbajo protesta o reserv\u00e1ndose sus derechos\u201d.\u201d<\/strong> Esto significa que pagas el importe \u00edntegro, pero notificas formalmente por escrito al arrendador que te reservas el derecho a reclamar la devoluci\u00f3n de esos fondos mediante acciones legales por incumplimiento de contrato por su parte. De este modo, tu contrato de arrendamiento comercial se mantiene en vigor y operativo mientras interpones la demanda. <\/p>\n\n\n\n Aseg\u00farese siempre de que sus contratos de alquiler contengan una cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d redactada por un abogado. Es el principal escudo contra las retenciones de alquiler por iniciativa propia de los inquilinos. Si un inquilino retiene el alquiler, act\u00fae con rapidez para preservar su posici\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n Las condiciones del contrato de arrendamiento establecer\u00e1n probablemente las obligaciones del inquilino en cuanto al pago del alquiler. En el Reino Unido, la inclusi\u00f3n de cl\u00e1usulas de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d en los contratos de arrendamiento modernos hace muy dif\u00edcil que un inquilino pueda retener legalmente el alquiler como respuesta a los incumplimientos del propietario. Aunque pueda parecer injusto pagar por un edificio que tiene goteras en el tejado o ascensores estropeados, las consecuencias jur\u00eddicas del impago son potencialmente mucho m\u00e1s perjudiciales que el coste de una demanda judicial por da\u00f1os y perjuicios. <\/p>\n\n\n\nEl auge de la cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 es una cl\u00e1usula de \u201cno compensaci\u00f3n\u201d?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfCu\u00e1ndo se puede retener el alquiler?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Compensaci\u00f3n equitativa (si no est\u00e1 excluida)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Cl\u00e1usulas expresas de reducci\u00f3n del alquiler<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Acuerdo previo con el arrendador<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Los riesgos de retener el alquiler<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
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Consideraciones estrat\u00e9gicas para inquilinos y propietarios<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Para inquilinos:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Para los propietarios:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Conclusi\u00f3n<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n