{"id":9044,"date":"2026-03-25T11:16:18","date_gmt":"2026-03-25T11:16:18","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9044"},"modified":"2026-03-25T11:16:20","modified_gmt":"2026-03-25T11:16:20","slug":"the-pay-as-you-go-era-navigating-commercial-rent-arrears-in-tenant-insolvency","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/the-pay-as-you-go-era-navigating-commercial-rent-arrears-in-tenant-insolvency\/","title":{"rendered":"La era del \u2018pague lo que deba\u2019: La gesti\u00f3n de los atrasos en el pago de alquileres comerciales en caso de insolvencia del inquilino"},"content":{"rendered":"<p>En el panorama tradicional del Derecho de arrendadores y arrendatarios comerciales, un arrendatario que entraba en administraci\u00f3n provocaba una situaci\u00f3n en la que \u201cel ganador se lo llevaba todo\u201d, basada puramente en el calendario. Durante d\u00e9cadas, el momento de una declaraci\u00f3n de insolvencia en relaci\u00f3n con el \u201ccuarto de d\u00eda\u201d determinaba si el arrendador recib\u00eda el pago completo o no recib\u00eda nada. Sin embargo, la jurisprudencia moderna y la Ley de Insolvencia de 1986 han cambiado el panorama hacia un modelo m\u00e1s equitativo de \u201cpago seg\u00fan el uso\u201d que protege el derecho del arrendador a cobrar por el uso de su activo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. El \u201ccambio de juego\u201d de 2014: Jervis contra Pillar Denton Ltd<\/h2>\n\n\n\n<p>El cambio m\u00e1s significativo en la legislaci\u00f3n moderna sobre propiedad comercial se produjo con la sentencia del Tribunal de Apelaci\u00f3n de 2014 en el caso Jervis contra Pillar Denton Ltd, conocido com\u00fanmente como el caso Game Station. Antes de esta decisi\u00f3n hist\u00f3rica, la industria operaba bajo los precedentes de \u201ctodo o nada\u201d de Goldacre y Luminar.<\/p>\n\n\n\n<p>Con arreglo a esas antiguas normas, si un inquilino entraba en administraci\u00f3n justo un d\u00eda despu\u00e9s de un d\u00eda trimestral (cuando el alquiler deb\u00eda pagarse por adelantado), los tres meses enteros de alquiler se clasificaban como deuda \u201cprevia a la administraci\u00f3n\u201d. Esto significaba que el administrador pod\u00eda comerciar legalmente con el local durante el resto del trimestre sin pagar ni un c\u00e9ntimo de alquiler, ya que la deuda se consideraba un cr\u00e9dito no garantizado de baja prioridad.<\/p>\n\n\n\n<p>La sentencia Game Station de 2014 desmont\u00f3 esta \u201ctrampa del alquiler\u201d. El Tribunal de Apelaci\u00f3n estableci\u00f3 tres pilares revolucionarios para las relaciones entre arrendadores y arrendatarios comerciales:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>- Devengo diario: El alquiler pasa a tratarse como devengado d\u00eda a d\u00eda durante el periodo concreto en que un administrador utiliza efectivamente el inmueble.<\/li>\n\n\n\n<li>Estado de gastos: Cualquier alquiler en el que se incurra durante este periodo de uso se eleva a \u201cgasto de administraci\u00f3n\u201d. Se trata de un estado de alta prioridad, lo que significa que el arrendador debe recibir el pago antes que los propios honorarios del administrador y antes que los pagos a los titulares de cargas flotantes.<\/li>\n\n\n\n<li>El fin de la sincronizaci\u00f3n t\u00e1ctica: Los administradores ya no pueden programar su cita para \u201crobar\u201d un trimestre libre de alquiler. Si utilizan la tienda, la oficina o el almac\u00e9n para vender acciones o comerciar con la empresa, deber\u00e1n pagar por ese privilegio a prorrata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Definir el \u201cuso\u201d: Cu\u00e1ndo est\u00e1 el administrador \u2018utilizando\u2019 la propiedad<\/h2>\n\n\n\n<p>Un punto cr\u00edtico de controversia en los casos de insolvencia de arrendadores y arrendatarios comerciales puede surgir a veces en torno a la cuesti\u00f3n de definir exactamente lo que constituye \u201cuso\u201d por parte de un administrador. Esto determina si el alquiler es un gasto prioritario o una deuda no garantizada potencialmente sin valor.<\/p>\n\n\n\n<p>Dado que el principio de Lundy Granite dicta que el alquiler s\u00f3lo es un gasto si la propiedad se utiliza en beneficio de la administraci\u00f3n, los tribunales han tenido que trazar finas l\u00edneas que se resumen a grandes rasgos a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Comercio activo: Si el administrador mantiene las puertas abiertas, emplea personal y vende productos, es probable que esto se considere \u201cuso\u201d indiscutible.\" El alquiler debe pagarse \u00edntegramente por cada d\u00eda que suene la caja.<\/li>\n\n\n\n<li>Almacenamiento de activos: Aunque la empresa est\u00e9 \u201ccerrada\u201d al p\u00fablico, el uso de los locales para almacenar instalaciones, maquinaria o existencias no vendidas constituye un beneficio para los acreedores. Al no trasladar las existencias a un almac\u00e9n comercial, el administrador est\u00e1 ahorrando dinero al patrimonio a costa del arrendador. Por lo tanto, es probable que esto equivalga a \u201cuso\u201d.\u201d<\/li>\n\n\n\n<li>El \u201cpatr\u00f3n de espera\u201d: Esta es una zona potencialmente gris. Si un administrador se limita a retener las llaves mientras decide si renuncia al arrendamiento o lo vende a un tercero -pero el edificio est\u00e1 f\u00edsicamente vac\u00edo-, puede argumentar que no lo est\u00e1 \u201cutilizando\u201d. Sin embargo, si est\u00e1n comercializando activamente el arrendamiento como un activo valioso de la empresa, el arrendador puede argumentar que esta \u201cretenci\u00f3n para la venta\u201d es una forma de uso beneficioso.<\/li>\n\n\n\n<li>Necesidad medioambiental o reglamentaria: Si el administrador debe permanecer en posesi\u00f3n para cumplir con los requisitos de seguros o permisos ambientales (com\u00fan en arrendamientos industriales), esto podr\u00eda potencialmente calificar como \u201cuso.\u201d<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Levantar la moratoria: Recuperar el control<\/h2>\n\n\n\n<p>Cuando un arrendatario comercial entra en administraci\u00f3n, se produce autom\u00e1ticamente una \u201cmoratoria legal\u201d. Se trata de un \u201ccampo de fuerza\u201d legal que impide a los propietarios adoptar las medidas de ejecuci\u00f3n habituales, como la confiscaci\u00f3n (cambiar las cerraduras) o la recuperaci\u00f3n de alquileres atrasados comerciales (CRAR).<\/p>\n\n\n\n<p>Para salir de esta situaci\u00f3n, el propietario debe solicitar al tribunal permiso para levantar la moratoria. Se trata de una maniobra legal de alto riesgo en la que el tribunal realiza un \u201cacto de equilibrio\u201d entre las necesidades del negocio en quiebra y los derechos del propietario. El tribunal suele tener en cuenta:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El prop\u00f3sito de la administraci\u00f3n: Si el administrador puede demostrar que mantener al arrendador fuera es esencial para salvar puestos de trabajo o vender la empresa como negocio en marcha, el tribunal puede mantener la moratoria.<\/li>\n\n\n\n<li>P\u00e9rdida para el propietario: Si el propietario puede demostrar que la moratoria le est\u00e1 causando una \u201cp\u00e9rdida desproporcionada\u201d -por ejemplo, si tiene un nuevo inquilino dispuesto a firmar un contrato de arrendamiento con una renta m\u00e1s alta-, es m\u00e1s probable que el tribunal conceda el permiso de caducidad.<\/li>\n\n\n\n<li>Impago de gastos: Fundamentalmente, si un administrador est\u00e1 utilizando los locales en virtud de las normas de la Game Station, pero no paga el alquiler \u201cpay-as-you-go\u201d, el tribunal tendr\u00e1 m\u00e1s probabilidades de levantar la moratoria. La ley no permite que un administrador utilice la propiedad de un arrendador de forma gratuita mientras acumula un bote de efectivo para otros acreedores.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Realidad estrat\u00e9gica para los propietarios<\/h2>\n\n\n\n<p>Navegar por estos nichos de la insolvencia exige una actuaci\u00f3n inmediata. Un arrendador no puede permitirse esperar al siguiente trimestre. Debe exigir al administrador una \u201cadmisi\u00f3n de uso\u201d inmediata y, si no se produce el pago, actuar con rapidez para levantar la moratoria. Comprendiendo la interacci\u00f3n entre la Ley de Insolvencia y el precedente de Game Station, los arrendadores pueden transformar una \u201cdeuda incobrable\u201d en un pago prioritario.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Commercial Landlord Solicitors - Cont\u00e1ctenos<\/h2>\n\n\n\n<p>David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gesti\u00f3n de asuntos relacionados con inquilinos comerciales que han incumplido las condiciones de su contrato de arrendamiento. Para consultas sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con David Burns por correo electr\u00f3nico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por tel\u00e9fono en el 0207 467 5751.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9045,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62],"tags":[81],"class_list":["post-9044","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>The &#039;Pay-As-You-Go&#039; Era: Navigating Commercial Rent Arrears in Tenant Insolvency - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"In the traditional landscape of commercial landlord and tenant law, a tenant entering administration once triggered a &quot;winner takes all&quot; scenario based\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/the-pay-as-you-go-era-navigating-commercial-rent-arrears-in-tenant-insolvency\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"The &#039;Pay-As-You-Go&#039; Era: Navigating Commercial Rent Arrears in Tenant Insolvency - 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