{"id":8498,"date":"2026-01-22T16:44:08","date_gmt":"2026-01-22T16:44:08","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=8498"},"modified":"2026-01-22T16:47:52","modified_gmt":"2026-01-22T16:47:52","slug":"realizar-cambios-sin-consentimiento-riesgos-juridicos-de-las-modificaciones-no-autorizadas-en-el-contrato-de-arrendamiento","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/realizar-cambios-sin-consentimiento-riesgos-juridicos-de-las-modificaciones-no-autorizadas-en-el-contrato-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Hacer cambios sin consentimiento: Riesgos jur\u00eddicos de las modificaciones no autorizadas en los contratos de arrendamiento"},"content":{"rendered":"

Residencial<\/a> leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing<\/a> an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right<\/a> to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Las reformas no autorizadas son una de las fuentes m\u00e1s frecuentes de litigios en los arrendamientos de viviendas. Los arrendatarios a menudo proceden sin consentimiento suponiendo que las obras son menores, puramente internas o que es poco probable que llamen la atenci\u00f3n. En realidad, dependiendo de la naturaleza de las alteraciones, llevar a cabo obras sin el consentimiento o la licencia del propietario puede exponer a los arrendatarios a importantes riesgos legales y financieros. <\/p>\n\n\n\n

This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences<\/a> of proceeding without consent, and how breaches<\/a> may be resolved. <\/p>\n\n\n\n

El arrendamiento y su funci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

Unlike freehold<\/a> ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations. <\/p>\n\n\n\n

Los pactos de modificaci\u00f3n existen por una buena raz\u00f3n. Los edificios residenciales suelen tener estructuras, servicios y seguros compartidos. Las obras no autorizadas pueden afectar a la integridad estructural del edificio, comprometer la seguridad contra incendios, aumentar la transmisi\u00f3n de ruidos o invalidar la cobertura del seguro. Por ello, los propietarios y las empresas de gesti\u00f3n mantienen el control sobre las reformas para proteger el edificio en su conjunto y los intereses de los dem\u00e1s arrendatarios. <\/p>\n\n\n\n

Failure to comply with an alteration covenant will<\/a> amount to a breach<\/a> of lease and can expose the leaseholder to enforcement<\/a> action and costs.   <\/p>\n\n\n\n

Tipos de cl\u00e1usulas de modificaci\u00f3n en los arrendamientos de viviendas <\/h2>\n\n\n\n

El punto de partida en cualquier litigio relativo a alteraciones es la redacci\u00f3n precisa del contrato de arrendamiento. No todos los pactos de modificaci\u00f3n son iguales, y las consecuencias jur\u00eddicas dependen de c\u00f3mo est\u00e9n redactados. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord<\/a> is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition. <\/p>\n\n\n\n

Los contratos de arrendamiento suelen contener cl\u00e1usulas cualificadas que s\u00f3lo permiten modificaciones con el consentimiento previo del arrendador. En estos casos, el consentimiento debe obtenerse antes de iniciar las obras. Cuando el pacto es cualificado pero no se pronuncia sobre la razonabilidad, el arrendador puede denegar el consentimiento, sujeto a algunos controles legales. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal<\/a>. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted. <\/p>\n\n\n\n

A menudo surgen disputas porque los arrendatarios se centran en la naturaleza de las obras y no en la redacci\u00f3n del contrato. En la pr\u00e1ctica, incluso las obras menores pueden requerir consentimiento si entran en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del pacto. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 se considera una \u201cmodificaci\u00f3n\u201d? <\/h2>\n\n\n\n

Un punto de controversia frecuente es si determinadas obras equivalen a una alteraci\u00f3n. Los contratos de arrendamiento rara vez definen el t\u00e9rmino de forma exhaustiva, y los litigios suelen girar en torno a la interpretaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

En general, una reforma implica un cambio en el car\u00e1cter f\u00edsico de la propiedad. Las obras estructurales, como la eliminaci\u00f3n de muros o la modificaci\u00f3n de elementos de carga, casi siempre cumplen los requisitos. Sin embargo, las obras no estructurales tambi\u00e9n pueden constituir alteraciones si afectan a la estructura, la distribuci\u00f3n o los servicios del piso. <\/p>\n\n\n\n

Algunos ejemplos comunes de obras que suelen requerir autorizaci\u00f3n son la eliminaci\u00f3n o reubicaci\u00f3n de paredes interiores, la instalaci\u00f3n de suelos duros, las alteraciones en los sistemas de fontaner\u00eda o electricidad y los cambios en la distribuci\u00f3n de cocinas y ba\u00f1os. Incluso las obras que parecen cosm\u00e9ticas pueden estar sujetas a autorizaci\u00f3n, dependiendo de su permanencia e impacto. <\/p>\n\n\n\n

Por el contrario, las obras puramente decorativas, como pintar o cambiar las alfombras, tienen menos probabilidades de constituir alteraciones, aunque esto tambi\u00e9n depende de la redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be cautious about<\/a> assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant. <\/p>\n\n\n\n

Licencias de modificaci\u00f3n y necesidad de autorizaci\u00f3n formal <\/h2>\n\n\n\n

Cuando se requiere autorizaci\u00f3n, suele concederse mediante una licencia formal de reforma. La licencia es un documento legal que recoge el consentimiento del propietario y establece las condiciones en las que pueden realizarse las obras. <\/p>\n\n\n\n

Las licencias suelen incluir especificaciones detalladas de las obras, requisitos de supervisi\u00f3n profesional, obligaciones de cumplir la normativa urban\u00edstica y de construcci\u00f3n, y pactos para rehabilitar la propiedad al final del arrendamiento si es necesario. Tambi\u00e9n suelen exigir que el arrendatario pague los gastos legales y de peritaje del arrendador. <\/p>\n\n\n\n

Los procedimientos basados en conversaciones informales, correos electr\u00f3nicos o garant\u00edas verbales son arriesgados. El consentimiento siempre debe documentarse adecuadamente. Sin una licencia formal, un arrendatario puede tener dificultades m\u00e1s adelante para demostrar que se concedi\u00f3 el consentimiento, sobre todo si la propiedad cambia de manos o se modifican los acuerdos de gesti\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Realizaci\u00f3n de obras sin autorizaci\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

Las reformas no autorizadas suelen producirse cuando los arrendatarios act\u00faan sin consentimiento por falta de tiempo, por cuestiones de costes o por no entender bien sus obligaciones. En algunos casos, las obras pueden haber sido realizadas por un propietario anterior y el arrendatario actual hereda el problema. <\/p>\n\n\n\n

Independientemente de c\u00f3mo se produzca la situaci\u00f3n, la realizaci\u00f3n de obras sin el consentimiento necesario supone un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Ese incumplimiento existe incluso si las obras est\u00e1n bien ejecutadas, cumplen la normativa o son bien recibidas por los vecinos. <\/p>\n\n\n\n

Consecuencias jur\u00eddicas de las modificaciones no autorizadas <\/h2>\n\n\n\n

Las consecuencias jur\u00eddicas de las reformas no autorizadas pueden ser graves. El propietario puede tener derecho a exigir la restituci\u00f3n de la vivienda a su estado original, aunque las obras hayan mejorado el piso. Esto puede suponer un gasto considerable, sobre todo cuando se trata de cambios estructurales. <\/p>\n\n\n\n

Los arrendadores tambi\u00e9n pueden reclamar da\u00f1os y perjuicios por incumplimiento del contrato, incluida la indemnizaci\u00f3n por cualquier p\u00e9rdida sufrida y la recuperaci\u00f3n de los costes profesionales de la investigaci\u00f3n de las obras. Muchos contratos de arrendamiento permiten a los arrendadores recuperar sus honorarios legales y de peritaje como gastos de administraci\u00f3n, incluso cuando no se inician procedimientos. <\/p>\n\n\n\n

In urgent cases, a landlord may apply for an injunction<\/a> to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers. <\/p>\n\n\n\n

Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage<\/a> the property. Buyers\u2019 solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse finanzas<\/a> if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming. <\/p>\n\n\n\n

Decomiso y protecci\u00f3n de los arrendamientos de viviendas <\/h2>\n\n\n\n

Decomiso<\/a> is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy<\/a> for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection. <\/p>\n\n\n\n

Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England<\/a>, a leasehold valuation<\/a> tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred. <\/p>\n\n\n\n

El propietario debe notificar formalmente el art\u00edculo 146 al inquilino para exigirle que subsane las alteraciones no autorizadas. <\/p>\n\n\n\n

Los arrendatarios tambi\u00e9n tienen derecho a solicitar la exenci\u00f3n de la confiscaci\u00f3n, y los tribunales son reacios a privar a los ocupantes residenciales de sus viviendas cuando las infracciones pueden subsanarse. <\/p>\n\n\n\n

In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease<\/a> in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order.  The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat. <\/p>\n\n\n\n

Consentimiento retroactivo y regularizaci\u00f3n de infracciones <\/h2>\n\n\n\n

En algunos casos, las alteraciones no autorizadas pueden resolverse obteniendo una autorizaci\u00f3n a posteriori. Se trata de solicitar una licencia una vez finalizadas las obras. <\/p>\n\n\n\n

Los arrendadores no est\u00e1n obligados a conceder una autorizaci\u00f3n retroactiva, aunque hubieran podido aprobar las obras de antemano si se hubiera solicitado la autorizaci\u00f3n en el momento oportuno antes de iniciar cualquier modificaci\u00f3n. Cuando se concede, suele estar sujeta a condiciones, como el pago de tasas m\u00e1s elevadas, la presentaci\u00f3n de peritajes o certificaciones y, en algunos casos, la realizaci\u00f3n de obras de reparaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic<\/a> advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action. <\/p>\n\n\n\n

La importancia de un asesoramiento jur\u00eddico temprano <\/h2>\n\n\n\n

Las situaciones que implican alteraciones no autorizadas rara vez son sencillas, y a menudo se subestiman los riesgos. Un asesoramiento jur\u00eddico temprano puede ayudar a los arrendatarios a comprender sus obligaciones, evaluar la gravedad de cualquier infracci\u00f3n y determinar la forma m\u00e1s eficaz de resolver los problemas. <\/p>\n\n\n\n

For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing<\/a> covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation. <\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n <\/h2>\n\n\n\n

Realizar cambios en una propiedad arrendada sin el consentimiento necesario puede tener consecuencias de gran alcance. Lo que puede parecer una peque\u00f1a mejora puede dar lugar a un incumplimiento del contrato de arrendamiento, una acci\u00f3n de ejecuci\u00f3n y gastos considerables. <\/p>\n\n\n\n

Los arrendatarios deben comprobar siempre las condiciones de su contrato y obtener el debido consentimiento antes de realizar obras. Si ya se han realizado modificaciones sin consentimiento, un asesoramiento profesional temprano puede evitar a menudo que la situaci\u00f3n se agrave y ayudar a regularizar la situaci\u00f3n en condiciones aceptables. <\/p>\n\n\n\n

Specialist litigios inmobiliarios<\/a> advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes. <\/p>\n\n\n\n

Litigios inmobiliarios: Cont\u00e1ctenos <\/h2>\n\n\n\n

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB\u2019s litigation<\/a> department. <\/p>\n\n\n\n

For enquiries on this topic, please contact<\/a> Ben Lewis via<\/a> email at B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> o por tel\u00e9fono en el 0203 947 8892. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":8499,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-8498","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t