{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"oposicion-a-la-renovacion-del-contrato-de-arrendamiento-comercial-intencion-de-los-propietarios-de-reurbanizar-bajo-suelo-f","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/oposicion-a-la-renovacion-del-contrato-de-arrendamiento-comercial-intencion-de-los-propietarios-de-reurbanizar-bajo-suelo-f\/","title":{"rendered":"Oposici\u00f3n a la renovaci\u00f3n del arrendamiento comercial - Intenci\u00f3n del arrendador de reurbanizar conforme al suelo F\u00a0"},"content":{"rendered":"

Desde hace m\u00e1s de setenta a\u00f1os, la Ley de arrendadores y arrendatarios de 1954<\/a> (\u2018la Ley\u2019) ha constituido la piedra angular del Derecho inmobiliario mercantil en Inglaterra y Gales, con el objetivo de equilibrar los intereses de los arrendatarios comerciales y los derechos leg\u00edtimos de propiedad de los arrendadores. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfTiene que abandonar el local un arrendatario comercial al finalizar el plazo del contrato de arrendamiento? <\/h2>\n\n\n\n

A menos que un contrato de arrendamiento comercial quede \u2018excluido\u2019 del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, y siempre que se cumplan determinados requisitos, un arrendatario comercial tiene, por lo general, derecho a seguir ocupando el local comercial una vez finalizado el plazo contractual o a obtener un nuevo contrato de arrendamiento en condiciones similares, lo que tambi\u00e9n se conoce como \u2018seguridad de la tenencia\u2019. <\/p>\n\n\n\n

Al vencimiento del plazo contractual, los contratos de arrendamiento comercial con garant\u00eda de permanencia no se extinguen autom\u00e1ticamente. El arrendamiento continuar\u00e1 en las mismas condiciones hasta que el arrendador o el arrendatario lo rescinda, de conformidad con la ley. <\/p>\n\n\n\n

Actualmente, los contratos de alquiler comercial de hasta seis meses de duraci\u00f3n quedan excluidos de la protecci\u00f3n de la seguridad de la tenencia. Sin embargo, en junio de 2025, la Comisi\u00f3n Jur\u00eddica \u2018\u2026ha llegado a la conclusi\u00f3n provisional de que deber\u00eda aumentarse el umbral de seis meses y, en su segundo documento de consulta, tiene previsto someter a consulta la posibilidad de elevar dicho umbral a dos a\u00f1os\u00bb<\/em>.\u2019. Queda por ver si el Parlamento aprobar\u00e1 esta recomendaci\u00f3n y, en caso afirmativo, cu\u00e1ndo lo har\u00e1. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo puedo saber si un inquilino comercial goza de \u2018seguridad de tenencia\u2019? <\/h2>\n\n\n\n

Para determinar si un contrato de arrendamiento queda excluido del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de las disposiciones de la Ley relativas a la seguridad de la tenencia, lo primero que hay que hacer es examinar detenidamente el contrato de arrendamiento vigente. <\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento debe incluir una cl\u00e1usula en la que se indique expresamente que ambas partes han acordado quedar excluidas de la aplicaci\u00f3n de la Ley de 1954 y que se ha seguido el procedimiento adecuado.  <\/p>\n\n\n\n

El arrendador debe haber entregado al arrendatario una \u2018notificaci\u00f3n de advertencia\u2019 formal en la que se le explique que est\u00e1 renunciando a su derecho a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento en virtud de la Ley de arrendadores y arrendatarios de 1954. <\/p>\n\n\n\n

El inquilino deber\u00eda haber firmado una declaraci\u00f3n en la que reconozca que ha recibido la notificaci\u00f3n de advertencia y que comprende las consecuencias. <\/p>\n\n\n\n

Esto podr\u00eda ser una simple declaraci\u00f3n si el inquilino hubiera recibido la notificaci\u00f3n al menos 14 d\u00edas antes de formalizar el contrato de alquiler; o <\/p>\n\n\n\n

Una declaraci\u00f3n jurada, prestada ante un abogado, si el inquilino recibi\u00f3 la notificaci\u00f3n menos de 14 d\u00edas antes de formalizar el contrato de alquiler. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfPuede un arrendador oponerse a la renovaci\u00f3n de un contrato de alquiler si desea reformar el inmueble?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Existen diversos motivos por los que el arrendador de un local comercial puede oponerse a la concesi\u00f3n de un nuevo contrato de arrendamiento, incluidos los recogidos en el art\u00edculo 30, apartado 1, letra f), de la Ley. Esto da derecho al arrendador a oponerse a la concesi\u00f3n de un nuevo contrato de arrendamiento si tiene una intenci\u00f3n genuina, firme y decidida de remodelar el inmueble o de llevar a cabo obras de construcci\u00f3n de envergadura y, para ello, necesita disponer del inmueble desocupado. <\/p>\n\n\n\n

La Ley establece que un arrendador que desee oponerse a la renovaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento comercial que goce de seguridad de tenencia deber\u00e1 notificarlo, de conformidad con el art\u00edculo 25 de la Ley (\u2018notificaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 25\u2019), con un plazo de preaviso de un m\u00ednimo de seis meses y un m\u00e1ximo de doce meses. <\/p>\n\n\n\n

Al notificar un aviso \u2018hostil\u2019 en virtud del art\u00edculo 25 para oponerse a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, el arrendador debe basarse en uno de los siete motivos establecidos en el art\u00edculo 30, apartado 1, de la Ley, aunque basta con que se demuestre uno solo. El motivo (f) es uno de ellos y permite al arrendador oponerse a la renovaci\u00f3n cuando: <\/p>\n\n\n\n

\u2018\u2026al finalizar el contrato de alquiler actual, el arrendador tiene la intenci\u00f3n de\u2026\u00bb \u2019demoler o reconstruir los locales que componen la explotaci\u00f3n o una parte sustancial de los mismos, o llevar a cabo obras de construcci\u00f3n de envergadura en la explotaci\u00f3n o en parte de ella, de tal forma que no pudiera hacerlo razonablemente sin obtener la posesi\u00f3n de la explotaci\u00f3n\u00bb<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n del motivo (f) supone un delicado equilibrio entre intereses contrapuestos: el derecho del arrendador a desarrollar y mejorar su patrimonio inmobiliario y la seguridad de la tenencia del arrendatario. Dada la intensificaci\u00f3n de las presiones inmobiliarias en todo el Reino Unido, especialmente en los centros urbanos en proceso de regeneraci\u00f3n, las reclamaciones basadas en el motivo (f) se han vuelto cada vez m\u00e1s habituales. En ocasiones, los arrendadores tienen dudas sobre la carga probatoria necesaria para oponerse con \u00e9xito a la renovaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfBasta con que el arrendador demuestre que la posesi\u00f3n f\u00edsica del inmueble es un requisito para que prospere una solicitud en virtud del art\u00edculo 25? <\/h2>\n\n\n\n

El arrendador debe demostrar que requiere la posesi\u00f3n legal \u2014y no solo la posesi\u00f3n f\u00edsica\u2014 del inmueble. Por ejemplo, en Heath contra Drown<\/em><\/a> El contrato de alquiler del inquilino inclu\u00eda una cl\u00e1usula que permit\u00eda al arrendador acceder al inmueble y realizar obras. El tribunal dictamin\u00f3 que, si el arrendador ya ten\u00eda el derecho (en virtud del contrato de alquiler) a acceder al inmueble y realizar las obras pertinentes, no necesitaba la posesi\u00f3n legal plena y, por lo tanto, la solicitud basada en el motivo (f) ser\u00eda desestimada. <\/p>\n\n\n\n

Como arrendador comercial que desea reurbanizar su inmueble, \u00bfqu\u00e9 elementos son relevantes a la hora de decidir si se puede oponerse con \u00e9xito a la renovaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento? <\/p>\n\n\n\n

El apartado f) solo se aplica a las obras que se vayan a realizar en la \u201cexplotaci\u00f3n\u201d (la parte de las instalaciones que ocupa el arrendatario para el desarrollo de su actividad), tal y como se establece en Joel contra Swaddle<\/em>.<\/a> Si se est\u00e1n realizando obras en el inmueble, pero no en aquellas partes del mismo que se han cedido en virtud del contrato de arrendamiento y que el arrendatario no ocupa con fines comerciales, no ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n el apartado f). <\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s recientemente, Sainsbury\u2019s Supermarkets Ltd contra Medley Assets<\/em> S.L.<\/em><\/a> confirm\u00f3 que, a efectos de una reclamaci\u00f3n basada en el motivo (f), \u201cla propiedad\u201d se refiere a los locales en realidad<\/em> ocupado por el inquilino en la fecha de la vista. En este caso, el arrendador ten\u00eda previsto excavar por debajo del nivel actual del suelo del s\u00f3tano y construir unos nuevos cimientos. Dado que el contrato de arrendamiento inclu\u00eda el suelo del s\u00f3tano, pero no el espacio situado por debajo de este, el tribunal consider\u00f3 que estas obras eran a continuaci\u00f3n<\/em> la tenencia y no dentro de<\/em> la propiedad y, en \u00faltima instancia, carece de relevancia para la oposici\u00f3n del arrendador a un nuevo contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

El inquilino tambi\u00e9n puede reducir la superficie ocupada durante el procedimiento para impedir que prospere la solicitud del arrendador si las obras en cuesti\u00f3n se refieren \u00fanicamente a partes situadas fuera del inmueble arrendado.   <\/p>\n\n\n\n

Otro aspecto que debe tener en cuenta el tribunal es el grado de perturbaci\u00f3n que se causar\u00e1 a la actividad comercial del inquilino mientras se llevan a cabo las obras. Aunque cada caso se examina en funci\u00f3n de sus circunstancias concretas, por lo general se espera que el arrendador prospere en su recurso ampar\u00e1ndose en el motivo (f) si el arrendatario va a ser excluido del inmueble durante 12 semanas o m\u00e1s, ya que este nivel de perturbaci\u00f3n obligar\u00e1 al arrendador a tomar posesi\u00f3n legal del local. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfA qu\u00e9 tipo de obras puede acogerse un arrendador en virtud de la letra f) del art\u00edculo? <\/h2>\n\n\n\n

El motivo (f) se refiere a la demolici\u00f3n, la reconstrucci\u00f3n o las obras de construcci\u00f3n de envergadura que afecten a la totalidad o a una parte sustancial de los locales comprendidos en la finca. No se considerar\u00e1n incluidas aquellas obras que el arrendador ya est\u00e9 autorizado a realizar en virtud del contrato de arrendamiento (o por derecho impl\u00edcito de acceso) (Romulus Trading Company Ltd contra los administradores de la fundaci\u00f3n ben\u00e9fica Henry Smith\u2019s Charity<\/em><\/a>).<\/em> Esto incluye las reparaciones que cualquiera de las partes se haya comprometido a realizar. Cuando el arrendador deba realizar reparaciones sin disponer de un derecho de acceso expreso, se entender\u00e1 que existe dicho derecho de forma impl\u00edcita y que los trabajos quedan excluidos de la contraprestaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Una cl\u00e1usula del contrato de arrendamiento que permita al arrendador acceder al inmueble para realizar mejoras puede ser suficiente para autorizar obras de envergadura. Sin embargo, este derecho queda limitado si el contrato de arrendamiento tambi\u00e9n exige al arrendador que repare todos los da\u00f1os causados por las obras. En tales casos, es posible que el arrendador no pueda seguir adelante si la reparaci\u00f3n resulta imposible; por ejemplo, si las obras propuestas implican la eliminaci\u00f3n definitiva de paredes en lugar de su sustituci\u00f3n, el arrendador no podr\u00e1 cumplir con su obligaci\u00f3n de \u2018reparar\u2019 los da\u00f1os.  <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 se considera \u2018demolici\u00f3n\u2019 seg\u00fan el apartado f) del art\u00edculo? <\/h2>\n\n\n\n

En Ivorygrove Ltd contra Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>El tribunal sostuvo que el t\u00e9rmino \u00abdemolici\u00f3n\u00bb debe interpretarse seg\u00fan su significado habitual y que implica el acto f\u00edsico de destrucci\u00f3n del inmueble. <\/p>\n\n\n\n

Para que se aplique el apartado f), el inmueble debe poder ser demolido, y el hecho de que los muros estructurales o portantes queden excluidos de la cesi\u00f3n no impide que el inmueble pueda ser demolido. En Pumperninks of Piccadilly Ltd contra Land Securities Plc y otros<\/em><\/a>, <\/em>El Tribunal de Apelaci\u00f3n dictamin\u00f3 que el motivo (f) es aplicable cuando se produce la demolici\u00f3n de la estructura que sustenta la cesi\u00f3n interna o de la propia cesi\u00f3n interna. <\/p>\n\n\n\n

En cada caso, si las \u2018obras\u2019 constituyen una demolici\u00f3n y afectar\u00e1n a una parte sustancial del inmueble (Atkinson contra Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, es una cuesti\u00f3n de hecho.   <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 se entiende por \u2018reconstrucci\u00f3n\u2019 seg\u00fan el apartado f)? <\/h2>\n\n\n\n

La reconstrucci\u00f3n implica modificar la estructura del inmueble, normalmente mediante la demolici\u00f3n de elementos existentes y su sustituci\u00f3n por otros de forma diferente (P<\/em><\/a>Ercy E. Cadle and Company Ltd contra Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

A la hora de evaluar la intenci\u00f3n del arrendador de llevar a cabo una reconstrucci\u00f3n, el tribunal deber\u00e1 tener en cuenta la totalidad de las obras propuestas, incluidas las obras preparatorias y de acabado (Romulus Trading<\/em>). Por ejemplo, los trabajos de enlucido de una pared de nueva construcci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Es importante mencionar las distintas decisiones adoptadas en I<\/em>vorygrove<\/em> y Global Grange Ltd contra Marazzi y otro<\/em><\/a>, en el que el mismo arrendador que propuso llevar a cabo obras de rehabilitaci\u00f3n similares en cada uno de los locales se opuso a la renovaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento ampar\u00e1ndose en el motivo (f), aunque tuvo \u00e9xito en el primer caso y fracas\u00f3 en el segundo. <\/p>\n\n\n\n

En Ivorygrove<\/em>, el Tribunal consider\u00f3 que las obras consist\u00edan en la demolici\u00f3n y reconstrucci\u00f3n de una parte sustancial del inmueble, pero en Marazzi<\/em> El tribunal dictamin\u00f3 que las obras no constitu\u00edan una reconstrucci\u00f3n de una parte sustancial del inmueble, por lo que la solicitud presentada ante el tribunal fue desestimada y el arrendador no pudo oponerse al derecho del arrendatario a la renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 se entiende por \u2018obras de envergadura\u2019 seg\u00fan el apartado f)? <\/h2>\n\n\n\n

A menudo, una pregunta habitual que se plantean la mayor\u00eda de los propietarios es que, en este contexto, el t\u00e9rmino \u2018sustancial\u2019 no se mide necesariamente desde un punto de vista econ\u00f3mico \u2014aunque el coste es un factor relevante\u2014, sino m\u00e1s bien por la naturaleza, el alcance y el impacto en la estructura f\u00edsica o el car\u00e1cter del inmueble. Por ejemplo, las ampliaciones importantes, el reubicaci\u00f3n de muros de carga o las modificaciones estructurales a gran escala suelen cumplir los requisitos. Por el contrario, las reparaciones rutinarias y las mejoras est\u00e9ticas no suelen cumplirlos. La distinci\u00f3n clave radica en si las obras implican realmente construcci\u00f3n, demolici\u00f3n o reconstrucci\u00f3n, tal y como se entienden com\u00fanmente estos t\u00e9rminos en el sector de la construcci\u00f3n, y en si ello supone crear algo nuevo, en lugar de alterar lo que ya existe (B(Otterill contra el Consejo del Condado de Bedfordshire)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, los tribunales tambi\u00e9n examinan si la reconstrucci\u00f3n es aut\u00e9ntica o si se trata simplemente de un pretexto. Si un arrendador propone demoler y reconstruir de forma pr\u00e1cticamente id\u00e9ntica, surgen dudas sobre si el verdadero prop\u00f3sito es la remodelaci\u00f3n o simplemente la expulsi\u00f3n del inquilino. Aunque los tribunales no exigen a los propietarios que demuestren la justificaci\u00f3n econ\u00f3mica de sus planes, la ausencia de cualquier beneficio aparente derivado de las obras propuestas puede poner en duda la autenticidad de la intenci\u00f3n manifestada por el propietario. <\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es importante se\u00f1alar que, si bien el Tribunal considerar\u00e1 que las obras de construcci\u00f3n de car\u00e1cter estructural constituyen un factor clave, esto no constituye un requisito previo a efectos del motivo (f) (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n se recogen algunos ejemplos de las resoluciones del Tribunal sobre obras de construcci\u00f3n, aunque esto no debe considerarse una lista exhaustiva: <\/p>\n\n\n\n