{"id":6897,"date":"2025-08-29T09:21:08","date_gmt":"2025-08-29T09:21:08","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6897"},"modified":"2025-11-14T13:49:45","modified_gmt":"2025-11-14T13:49:45","slug":"fin-de-la-seccion-21-que-deben-esperar-propietarios-e-inquilinos","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/fin-de-la-seccion-21-que-deben-esperar-propietarios-e-inquilinos\/","title":{"rendered":"El fin de la Secci\u00f3n 21: lo que deben esperar propietarios e inquilinos"},"content":{"rendered":"<p>Durante m\u00e1s de tres d\u00e9cadas, el art\u00edculo 21 de la Ley de Vivienda de 1988 ha permitido a los propietarios de contratos de arrendamiento de duraci\u00f3n limitada recuperar la posesi\u00f3n sin tener que demostrar la culpa del inquilino. El panorama est\u00e1 a punto de cambiar. El proyecto de ley del Gobierno sobre los derechos de los inquilinos (\u2019el proyecto de ley\u201c) se encuentra en su fase parlamentaria final y, una vez aprobado, abolir\u00e1 el art\u00edculo 21 y trasladar\u00e1 el sector a un sistema \u00fanico de arrendamientos peri\u00f3dicos con motivos de posesi\u00f3n reforzados en virtud del art\u00edculo 8.<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de mirar al futuro, es vital tener clara la legislaci\u00f3n actual. A 22 de agosto de 2025, el art\u00edculo 21 sigue en vigor. El proyecto de ley finaliz\u00f3 su tercera lectura en la C\u00e1mara de los Lores el 21 de julio de 2025 y volver\u00e1 a la C\u00e1mara de los Comunes para examinar las enmiendas de los Lores tras las vacaciones de verano, a principios de septiembre. Se espera que se apruebe este oto\u00f1o y que entre en vigor a principios de 2026, pero a\u00fan no se ha fijado la fecha exacta.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Situaci\u00f3n actual: funcionamiento del art\u00edculo 21 (legislaci\u00f3n vigente)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Una notificaci\u00f3n v\u00e1lida en virtud del art\u00edculo 21 (formulario 6A) sigue ofreciendo al propietario una v\u00eda para la toma de posesi\u00f3n basada en el papeleo, a menudo a trav\u00e9s del procedimiento acelerado (sin audiencia a menos que se ordene). Para que sea v\u00e1lida, los propietarios deben cumplir una lista de condiciones y plazos legales, entre ellos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Preaviso m\u00ednimo: al menos dos meses.<\/li>\n\n\n\n<li>Servicio m\u00e1s temprano: no dentro de los 4 primeros meses de alquiler.<\/li>\n\n\n\n<li>Por lo general, es necesario iniciar el procedimiento en un plazo de 6 meses a partir de la notificaci\u00f3n (o de 4 meses a partir de la expiraci\u00f3n de la notificaci\u00f3n si se requiere una notificaci\u00f3n m\u00e1s larga).<\/li>\n\n\n\n<li>Dep\u00f3sito: proteger el dep\u00f3sito y servir la informaci\u00f3n prescrita.<\/li>\n\n\n\n<li>Documentos: presente un certificado de seguridad del gas v\u00e1lido, un EPC y la gu\u00eda How to Rent actual (al inicio\/renovaci\u00f3n, seg\u00fan el Reglamento de 2015). Los tribunales todav\u00eda pueden aceptar un certificado de seguridad de gas tarde siempre que se da antes de la Secci\u00f3n 21 aviso (ver <em>Casa Trecarrel<\/em>).<\/li>\n\n\n\n<li>Licencias: estar en posesi\u00f3n de las licencias necesarias.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En la v\u00eda acelerada, s\u00f3lo se celebra una vista si el juez lo ordena; de lo contrario, la demanda se resuelve sobre el papel. Si los propietarios tambi\u00e9n reclaman alquileres atrasados, deben utilizar la v\u00eda ordinaria.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Por qu\u00e9 se suprime el art\u00edculo 21<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>&nbsp;El motor de la pol\u00edtica es la seguridad de la tenencia: eliminar la amenaza del desahucio arbitrario \u201csin culpa\u201d, facultar a los inquilinos para impugnar las malas pr\u00e1cticas y modernizar las normas de alquiler. La gu\u00eda del Gobierno confirma que el proyecto de ley suprime el art\u00edculo 21 y sustituye los plazos fijos por un sistema peri\u00f3dico \u00fanico.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u00e9 sustituye al art\u00edculo 21 en el proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un sistema de arrendamientos peri\u00f3dicos: todos los arrendamientos garantizados ser\u00e1n peri\u00f3dicos. Los inquilinos podr\u00e1n poner fin al arrendamiento notific\u00e1ndolo con dos meses de antelaci\u00f3n y los propietarios deber\u00e1n acogerse al art\u00edculo 8 para recuperar la posesi\u00f3n. El Gobierno tiene la intenci\u00f3n de implantar este sistema en una sola fase, en lugar de hacerlo por etapas.<\/li>\n\n\n\n<li>Ampliaci\u00f3n y clarificaci\u00f3n de los motivos del Art\u00edculo 8: el proyecto de ley mantiene un enfoque basado en motivos (obligatorios y discrecionales), pero lo actualiza y ampl\u00eda. Entre las principales propuestas figuran:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>El propietario vende o se muda: motivos expresos para recuperar la posesi\u00f3n con el fin de vender o para que el propietario (o un familiar cercano) se mude. Existe un periodo de protecci\u00f3n de 12 meses al inicio del arrendamiento en el que no se puede hacer uso de estos motivos, y los propietarios deben notificarlo con cuatro meses de antelaci\u00f3n cuando recurran a ellos.<\/li>\n\n\n\n<li>Atrasos graves en el pago del alquiler (motivo 8): se aumenta el umbral a tres meses de atrasos y se ampl\u00eda a cuatro semanas el plazo de notificaci\u00f3n de los motivos de los atrasos.<\/li>\n\n\n\n<li>Atrasos reiterados: una nueva causa obligatoria para los inquilinos que se hayan retrasado dos meses en el pago en tres ocasiones distintas en un plazo de tres a\u00f1os, aunque hayan sido absueltos por la Audiencia.<\/li>\n\n\n\n<li>Desahucios por la puerta de atr\u00e1s: salvaguardias contra el uso de aumentos de alquiler por encima del mercado para forzar la salida de los inquilinos, con supervisi\u00f3n del Tribunal.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Reformas m\u00e1s amplias, adem\u00e1s de la posesi\u00f3n: el proyecto de ley tambi\u00e9n introduce un Defensor del Pueblo PRS, una Base de Datos del Sector Privado de Alquiler, restricciones a las ofertas de alquiler, el fortalecimiento de las obligaciones de Decent Homes, y las solicitudes de mascotas que no pueden ser rechazadas injustificadamente (con seguro de da\u00f1os mascotas permitido).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tenga en cuenta que estas medidas a\u00fan no han entrado en vigor y que los detalles finales podr\u00edan cambiar antes de la sanci\u00f3n real y la entrada en vigor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Calendario: \u00bfCu\u00e1ndo terminar\u00e1 realmente la Secci\u00f3n 21?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>21 de julio de 2025: Tercer debate en la C\u00e1mara de los Lores<\/p>\n\n\n\n<p>Principios de septiembre de 2025: Vuelve a los Comunes para examinar las enmiendas de los Lores<\/p>\n\n\n\n<p>Aprobaci\u00f3n real: Previsto para oto\u00f1o de 2025 (sin confirmar)<\/p>\n\n\n\n<p>Puesta en marcha: Comienzo \u00fanico previsto a principios de 2026 (el Gobierno indica una implantaci\u00f3n en una sola fase, pero no ha fijado la fecha).<\/p>\n\n\n\n<p>Hasta su entrada en vigor, los propietarios pueden seguir acogi\u00e9ndose al art\u00edculo 21 siempre que se cumplan todos los requisitos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Qu\u00e9 significa esto en la pr\u00e1ctica<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para los propietarios<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>No m\u00e1s Secci\u00f3n 21: plan para proceder seg\u00fan la Secci\u00f3n 8. La v\u00eda acelerada del art\u00edculo 21 desaparecer\u00e1 y la mayor\u00eda de las demandas se tramitar\u00e1n por la v\u00eda normal, con pruebas y (normalmente) una vista.<\/li>\n\n\n\n<li>Nueva v\u00eda de venta o mudanza: si tiene intenci\u00f3n de vender o mudarse, el proyecto de ley lo permite, pero s\u00f3lo despu\u00e9s de 12 meses y con un preaviso de cuatro meses. Los plazos deben ajustarse a estas limitaciones.<\/li>\n\n\n\n<li>Estrategia en materia de morosidad: garantizar la meticulosidad de los libros de contabilidad. El umbral m\u00e1s alto de la Causa 8 (3 meses) y el motivo de atrasos reiterados determinar\u00e1n la selecci\u00f3n de casos y el calendario.<\/li>\n\n\n\n<li>Cumplimiento de la normativa: una vez en funcionamiento, el control de las licencias y los documentos ser\u00e1 m\u00e1s estricto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para inquilinos<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mayor seguridad: un arrendamiento peri\u00f3dico por defecto y el fin del desahucio \u201csin culpa\u201d.<\/li>\n\n\n\n<li>Notificaci\u00f3n y salvaguardias: m\u00e1s tiempo cuando los propietarios buscan la posesi\u00f3n para vender o mudarse. Posibilidad de impugnar aumentos excesivos del alquiler para forzar la salida.<\/li>\n\n\n\n<li>La posesi\u00f3n sigue siendo posible: los retrasos graves o persistentes en el pago del alquiler, el comportamiento antisocial y otros motivos pueden seguir justificando el desahucio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Medidas pr\u00e1cticas que pueden adoptarse ahora<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Propietarios<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Auditor\u00eda de documentaci\u00f3n en cada AST: cumplimiento de dep\u00f3sito, seguridad del gas, EPC, Gu\u00eda de C\u00f3mo Alquilar, licencias. Defectos descarrilar Secci\u00f3n 21 en virtud de la legislaci\u00f3n actual, y debilitar la credibilidad en virtud de la Secci\u00f3n 8.<\/li>\n\n\n\n<li>Planifique las ventas: si va a vender, tenga en cuenta los 12 meses de protecci\u00f3n y los cuatro meses de preaviso.<\/li>\n\n\n\n<li>Protocolos de morosidad: actuar con prontitud en caso de morosidad, documentar exhaustivamente y calibrar las reclamaciones con el umbral de 3 meses\/nuevo motivo de morosidad reiterada.<\/li>\n\n\n\n<li>Prevea m\u00e1s trabajo de posesi\u00f3n impugnada: organice las pruebas, los registros de inspecci\u00f3n y los registros de reparaciones.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inquilinos<\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Lleve un registro: comunique los problemas de reparaci\u00f3n por escrito y mantenga un registro en papel.<\/li>\n\n\n\n<li>Conozca el reloj: si recibe la Secci\u00f3n 21 antes de la entrada en vigor, se siguen aplicando las normas actuales sobre notificaci\u00f3n, plazos y defensas. Busque asesoramiento r\u00e1pidamente.<\/li>\n\n\n\n<li>Presupuesto: la morosidad seguir\u00e1 siendo un terreno dif\u00edcil tras la reforma. Consigue ayuda pronto si tienes problemas.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas m\u00e1s frecuentes<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfHa desaparecido ya la Secci\u00f3n 21?<\/h3>\n\n\n\n<p>No, sigue en vigor. La abolici\u00f3n se produce en la fecha de entrada en vigor del proyecto de ley, que a\u00fan no se ha fijado.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfHabr\u00e1 una ruta r\u00e1pida hacia la posesi\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n<p>La v\u00eda acelerada es espec\u00edfica del art\u00edculo 21. Tras la abolici\u00f3n, se espera la v\u00eda de posesi\u00f3n est\u00e1ndar del art\u00edculo 8 (basada en pruebas, normalmente con audiencia).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPueden los propietarios recuperar la posesi\u00f3n para vender o mudarse?<\/h3>\n\n\n\n<p>S\u00ed, a trav\u00e9s de nuevos terrenos con barandillas: ning\u00fan uso en los primeros 12 meses y se requiere un preaviso de cuatro meses.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 cambia en caso de retraso en el pago del alquiler?<\/h3>\n\n\n\n<p>El motivo obligatorio 8 pasa a tres meses de retraso. El plazo de preaviso es de cuatro semanas, y existe un nuevo motivo de retraso reiterado (obligatorio) en determinadas circunstancias. La redacci\u00f3n definitiva se confirmar\u00e1 al inicio del procedimiento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Nuestro punto de vista<\/h2>\n\n\n\n<p>La supresi\u00f3n del art\u00edculo 21 supone un cambio estructural. En el caso de los propietarios, el \u00e9xito depender\u00e1 del cumplimiento de las normas y de la presentaci\u00f3n de pruebas con arreglo al art\u00edculo 8, sobre todo en lo que respecta a los atrasos y a los motivos de venta o mudanza. Para los inquilinos, las reformas ofrecen una mayor estabilidad, pero no eliminan la posibilidad de desahucio si se alegan motivos fundados.<\/p>\n\n\n\n<p>En Ronald Fletcher Baker, nuestro equipo de litigios inmobiliarios asesora tanto a propietarios como a inquilinos sobre la estrategia de posesi\u00f3n, ahora (en virtud del art\u00edculo 21\/art\u00edculo 8) y despu\u00e9s de la entrada en vigor. Si necesita planificar una venta, defender una reclamaci\u00f3n o remodelar sus procesos de morosidad antes del cambio, podemos ayudarle a hacerlo bien.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Asuntos de propietarios e inquilinos: Contacte con nosotros<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios de RFB. Para consultas sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con Ben Lewis por correo electr\u00f3nico en la direcci\u00f3n <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> o por tel\u00e9fono en el 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6898,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[81],"class_list":["post-6897","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-residential-property","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>The End of Section 21: What Landlords and Tenants Should Expect - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Section 21 is set to be abolished under the Renters\u2019 Rights Bill. 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