{"id":6845,"date":"2025-08-21T10:08:38","date_gmt":"2025-08-21T10:08:38","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6845"},"modified":"2025-11-14T13:47:45","modified_gmt":"2025-11-14T13:47:45","slug":"procedimientos-de-posesion-y-plazos-en-que-nos-encontramos-despues-de-brent-lbc-contra-hajan","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/procedimientos-de-posesion-y-plazos-en-que-nos-encontramos-despues-de-brent-lbc-contra-hajan\/","title":{"rendered":"Procedimientos posesorios y plazos: \u00bfCu\u00e1l es la situaci\u00f3n tras el caso Brent LBC contra Hajan?"},"content":{"rendered":"<p>\u00a0En la legislaci\u00f3n sobre propietarios e inquilinos, pocas palabras han tenido tanto peso pr\u00e1ctico como \u201ccomenzado\u201d. Las Leyes de Vivienda de <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1985<\/a> y <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">1988<\/a> exigen que los procedimientos de posesi\u00f3n se \u201cinicien\u201d dentro de los estrictos plazos legales siguientes a la notificaci\u00f3n. Durante d\u00e9cadas, la interpretaci\u00f3n convencional ha sido clara: el procedimiento se \u201cinicia\u201d cuando el tribunal expide el formulario de demanda, tal como se establece en las Normas de Procedimiento Civil y confirma el Tribunal de Apelaci\u00f3n en el asunto <a href=\"https:\/\/vlex.co.uk\/vid\/salford-city-council-v-793438033#:~:text=This%20is%20an%20appeal%20from,Eccles%2C%20near%20Salford%2C%20Mr%20Mark\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Ayuntamiento de Salford contra Garner<\/em>.<\/a>\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Esa certeza se tambale\u00f3 en <a href=\"https:\/\/www.bailii.org\/ew\/cases\/EWCA\/Civ\/2024\/1260.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>Brent London Borough Council contra Hajan<\/em><\/a>. El Tribunal de Apelaci\u00f3n sostuvo que el procedimiento tambi\u00e9n pod\u00eda considerarse \u201ciniciado\u201d cuando un arrendador modificaba una reclamaci\u00f3n existente, siempre que la modificaci\u00f3n siguiera el plazo legal en una notificaci\u00f3n posterior<s>.&nbsp;<\/s>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un a\u00f1o despu\u00e9s, <em>Hajan<\/em> sigue influyendo en la pr\u00e1ctica de la posesi\u00f3n, y sus ramificaciones siguen desarroll\u00e1ndose, lo que pone de relieve la necesidad de un asesoramiento jur\u00eddico s\u00f3lido. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">El marco estatutario: Por qu\u00e9 es importante el calendario&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Las principales v\u00edas legales de posesi\u00f3n imponen plazos estrictos:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/21\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Secci\u00f3n 21 (4D), Ley de Vivienda de 1988<\/a>El procedimiento debe iniciarse en un plazo de seis meses a partir de la notificaci\u00f3n de la notificaci\u00f3n (o en un plazo de cuatro meses a partir de la fecha especificada en la notificaci\u00f3n, si es posterior).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/8\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Art\u00edculo 8(3) de la Ley de la Vivienda de 1988:<\/a> el procedimiento debe iniciarse en un plazo de doce meses a partir de la notificaci\u00f3n.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83A\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Secci\u00f3n 83A(2), Ley de la Vivienda de 1985<\/a>El procedimiento debe iniciarse despu\u00e9s de la fecha especificada en la notificaci\u00f3n y mientras \u00e9sta siga en vigor (normalmente 12 meses).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El CPR tambi\u00e9n establece:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RPC 7.2(1):<\/a> El procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda a petici\u00f3n del demandante.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.justice.gov.uk\/courts\/procedure-rules\/civil\/rules\/part07\/pd_part07a\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">CPR PD 7A p\u00e1rrafo 6.1<\/a>: distingue entre procedimientos \u201cincoados\u201d e \u201ciniciados\u201d.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tradicionalmente, esto significaba que si el tribunal no hab\u00eda emitido una demanda dentro del plazo legal, el procedimiento estaba fuera de plazo y era susceptible de desestimaci\u00f3n. Esta interpretaci\u00f3n caus\u00f3 problemas particulares en virtud de la secci\u00f3n 21, donde en la pr\u00e1ctica los propietarios s\u00f3lo ten\u00edan cuatro meses despu\u00e9s de la expiraci\u00f3n de la notificaci\u00f3n para garantizar la emisi\u00f3n, lo que podr\u00eda conducir a la necesidad de una orden de desalojo. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Los hechos en Brent LBC contra Hajan&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El 30 de noviembre de 2022, Brent entreg\u00f3 una notificaci\u00f3n solicitando la posesi\u00f3n bajo <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 83 de la Ley de la Vivienda de 1985<\/a>, alegando motivos de conducta antisocial (motivos 1 y 2, anexo 2).\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El 21 de diciembre de 2022, el ayuntamiento inici\u00f3 un procedimiento de posesi\u00f3n en virtud de dicha notificaci\u00f3n.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El 4 de mayo de 2023, tras la condena del inquilino por un delito grave, Brent notific\u00f3 una nueva notificaci\u00f3n en virtud del <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/68\/section\/83ZA\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Art\u00edculo 83ZA<\/a> (el motivo \u201cabsoluto\u201d obligatorio introducido por la <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2014\/12\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ley contra la conducta antisocial, la delincuencia y la actuaci\u00f3n policial de 2014<\/a>).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El 6 de junio de 2023, el consejo solicit\u00f3 modificar sus pretensiones en el procedimiento existente para basarse en el motivo obligatorio. El 5 de julio de 2023, un juez de distrito adjunto concedi\u00f3 la modificaci\u00f3n.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El inquilino recurri\u00f3, alegando que el procedimiento no se hab\u00eda \u201ciniciado\u201d despu\u00e9s de la fecha que figuraba en la notificaci\u00f3n del art\u00edculo 83ZA y que, por lo tanto, era defectuoso.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">&nbsp;<br>El razonamiento del Tribunal de Apelaci\u00f3n&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>El Tribunal de Apelaci\u00f3n desestim\u00f3 el recurso del arrendatario. Su razonamiento puede resumirse del siguiente modo:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Norma literal insuficiente: Aunque <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/uksi\/1998\/3132\/rule\/7.2\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RCP 7.2<\/a> establece que el procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda, esto no puede aplicarse directamente a los procedimientos modificados. De hacerlo, se producir\u00eda una duplicaci\u00f3n in\u00fatil.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Interpretaci\u00f3n intencionada: Se hab\u00edan observado las protecciones sustantivas del r\u00e9gimen legal, exigiendo un intervalo de tiempo entre la notificaci\u00f3n y los procedimientos de posesi\u00f3n, y ofreciendo a los inquilinos la oportunidad de revisi\u00f3n. El hecho de que los propietarios se vieran obligados a abandonar los procedimientos en curso y a volver a notificar socavar\u00eda la finalidad del r\u00e9gimen.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Procedimiento \u201ciniciado\u201d por modificaci\u00f3n: Cuando el tribunal permite una modificaci\u00f3n y especifica una fecha de entrada en vigor, el procedimiento puede considerarse \u201ciniciado\u201d en esa fecha a efectos de los plazos legales.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>El Tribunal advirti\u00f3 memorablemente que \u201cno debe permitirse que la cola procesal menee al perro sustantivo\u201d.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfC\u00f3mo le sienta esto a Garner?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>En <em>Salford CC contra Garner<\/em>, el Tribunal de Apelaci\u00f3n parec\u00eda haber establecido el significado de \u201ciniciado\u201d en consonancia con el CPR 7.2, es decir, la emisi\u00f3n del formulario de demanda. Interesante, <em>Hajan<\/em> no consider\u00f3 expresamente <em>Garner<\/em>. En lugar de ello, eludi\u00f3 la cuesti\u00f3n al sostener que la CPR 7.2 \u201cno puede aplicarse\u201d en casos de modificaci\u00f3n.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El resultado es una tensi\u00f3n inc\u00f3moda: por un lado, <em>Garner <\/em>sigue siendo buena ley, pero s\u00f3lo para las reclamaciones reci\u00e9n emitidas. <em>Hajan <\/em>crea efectivamente una categor\u00eda separada en la que las propias enmiendas pueden marcar el momento en que se \u201cinician\u201d los procedimientos.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Implicaciones pr\u00e1cticas (un a\u00f1o despu\u00e9s)&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para los propietarios&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Hajan <\/em>ofrece un salvavidas potencial cuando las notificaciones son posteriores al inicio del procedimiento. En lugar de tener que empezar de nuevo, los propietarios pueden modificar y mantener viva la demanda.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Especialmente \u00fatil en los casos en que los retrasos se deb\u00edan a la acumulaci\u00f3n de trabajo en los tribunales y no a las propias acciones del propietario.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Sin embargo, el permiso para modificar es discrecional. Los arrendadores no pueden dar por sentado que siempre se conceder\u00e1n las modificaciones, especialmente si ya han expirado las condiciones legales (por ejemplo, las activaciones limitadas en el tiempo en virtud del art\u00edculo 83ZA).\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para inquilinos&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Puede considerarse que la sentencia diluye la protecci\u00f3n estricta de los plazos legales.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Un inquilino puede enfrentarse ahora a un procedimiento modificado incluso si la demanda original era posiblemente \u201cextempor\u00e1nea\u201d.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Por otro lado, las protecciones sustantivas, como el periodo de notificaci\u00f3n y los derechos de revisi\u00f3n, permanecen intactas.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para los profesionales&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Es previsible que aumente el n\u00famero de solicitudes de modificaci\u00f3n de las demandas en los procedimientos de posesi\u00f3n, especialmente cuando los propietarios hayan entregado notificaciones posteriores.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Es posible que los tribunales se muestren m\u00e1s dispuestos a permitir la modificaci\u00f3n cuando ello evite la duplicaci\u00f3n de costes y esfuerzos.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>No obstante, los profesionales deben seguir aconsejando a los propietarios que emitan a tiempo para evitar depender de la discrecionalidad del tribunal.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPodr\u00edan revivir las reclamaciones \u201cmuertas\u201d?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Uno de los aspectos m\u00e1s debatidos de <em>Hajan<\/em> es si los procedimientos que estaban \u201cmuertos\u201d desde el principio, porque la demanda original se emiti\u00f3 fuera del plazo legal, podr\u00edan ser \u201crevividos\u201d por enmienda, lo que podr\u00eda afectar a la emisi\u00f3n de una orden de suspensi\u00f3n de la posesi\u00f3n.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Aunque el Tribunal no se pronunci\u00f3 expresamente sobre este punto, su razonamiento sugiere que, en algunos casos, la modificaci\u00f3n podr\u00eda dar vida a reclamaciones que de otro modo ser\u00edan defectuosas. Esto es especialmente importante en el caso de las reclamaciones en virtud de los art\u00edculos 21 y 8, en las que los plazos han sido hist\u00f3ricamente ajustados, sobre todo en los casos de atrasos en el pago de alquileres.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La posici\u00f3n en 2025&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Un a\u00f1o despu\u00e9s, <em>Hajan <\/em>ha empezado a filtrarse en la pr\u00e1ctica, afectando en particular a los arrendadores privados:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Los tribunales de condado reciben cada vez m\u00e1s solicitudes de enmienda que citan <em>Hajan<\/em>.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Hay pruebas anecd\u00f3ticas de un menor n\u00famero de desestimaciones directas por estar \u201cfuera de plazo\u201d, y m\u00e1s decisiones de gesti\u00f3n de casos centradas en si la enmienda es apropiada.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El caso a\u00fan no ha sido examinado en el Tribunal Supremo, y su interacci\u00f3n con <em>Garner <\/em>sigue sin resolverse.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">De cara al futuro&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Expansi\u00f3n potencial: mientras <em>Hajan <\/em>surgi\u00f3 en virtud de la secci\u00f3n 83ZA, su razonamiento puede extenderse a las reclamaciones de las secciones 8 y 21. Esto podr\u00eda representar una suavizaci\u00f3n m\u00e1s amplia de los plazos legales.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La incertidumbre persiste: hasta que un tribunal superior revise la cuesti\u00f3n, los profesionales deben navegar por la tensi\u00f3n entre <em>Garner <\/em>y <em>Hajan<\/em>.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Repercusiones pol\u00edticas: la sentencia refleja la voluntad judicial de dar prioridad a la eficacia frente a normas procesales estrictas. Es probable que se siga discutiendo si esto logra el equilibrio adecuado entre la flexibilidad del propietario y la protecci\u00f3n del inquilino.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusi\u00f3n&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p><em>Brent LBC contra Hajan <\/em>ha redibujado el mapa de los procedimientos de posesi\u00f3n. Al sostener que las demandas modificadas pueden considerarse \u201ciniciadas\u201d, el Tribunal de Apelaci\u00f3n ha introducido flexibilidad e incertidumbre en un \u00e1mbito que antes se consideraba resuelto y que puede afectar a la interpretaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Para los propietarios, la decisi\u00f3n supone una valiosa herramienta para evitar gastos in\u00fatiles. Para los inquilinos, representa una relajaci\u00f3n de las estrictas salvaguardias legales. Para los tribunales, refleja un enfoque pragm\u00e1tico en una \u00e9poca de recursos limitados.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un a\u00f1o despu\u00e9s, <em>Hajan <\/em>sigue siendo un caso a tener en cuenta. Sus implicaciones s\u00f3lo quedar\u00e1n claras a medida que los tribunales lo apliquen a todo el espectro de demandas de posesi\u00f3n.&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Asuntos de propietarios e inquilinos: Contacte con nosotros&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios de RFB. Para consultas sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con Ben Lewis por correo electr\u00f3nico en la direcci\u00f3n <a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> o por tel\u00e9fono en el 0203 947 8892.&nbsp;&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6875,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-6845","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Possession Proceedings and Time Limits<\/title>\n<meta name=\"description\" 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