{"id":5529,"date":"2024-10-10T15:34:00","date_gmt":"2024-10-10T15:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=5529"},"modified":"2025-11-14T13:36:59","modified_gmt":"2025-11-14T13:36:59","slug":"la-ley-de-derechos-de-los-inquilinos-que-cambios-ha-introducido-el-trabajo","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/la-ley-de-derechos-de-los-inquilinos-que-cambios-ha-introducido-el-trabajo\/","title":{"rendered":"Proyecto de ley sobre derechos de los inquilinos"},"content":{"rendered":"<p>El 11 de septiembre de 2024, el Gobierno laborista public\u00f3 la tan esperada <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.gov.uk\/government\/publications\/guide-to-the-renters-rights-bill\/82ffc7fb-64b0-4af5-a72e-c24701a5f12a\">Proyecto de ley de derechos de los inquilinos<\/a>. Se espera que esta legislaci\u00f3n se convierta en Ley antes del nuevo a\u00f1o. El Gobierno laborista ha desempe\u00f1ado un papel decisivo en la propuesta y el avance de este proyecto de ley, cuyo objetivo es reforzar la protecci\u00f3n de los inquilinos y mejorar las condiciones del sector privado de alquiler. El proyecto de ley ha pasado por numerosas fases, y tanto los grupos de inquilinos como los de propietarios han presentado importantes alegaciones sobre su contenido.<\/p>\n\n\n\n<p>Hay varios elementos clave en el proyecto de ley con los que los propietarios deben familiarizarse <strong><em>ahora<\/em><\/strong> para prepararse a su impacto. Uno de los cambios significativos incluye la introducci\u00f3n de un nuevo sistema de arrendamiento destinado a mejorar la seguridad y estabilidad de los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Introducci\u00f3n al proyecto de ley<\/h2>\n\n\n\n<p>La Ley de Derechos de los Inquilinos pretende transformar el sector privado del alquiler en Inglaterra. Una de las principales disposiciones del proyecto es la supresi\u00f3n de los desahucios \u2019sin culpa\u201c del art\u00edculo 21, que durante mucho tiempo han sido motivo de preocupaci\u00f3n para los inquilinos, que pueden ser desalojados sin motivo, al tiempo que se intenta equilibrar las preocupaciones de los propietarios, que pueden exigir la posesi\u00f3n de su propiedad por motivos que actualmente no est\u00e1n contemplados en la Ley de Vivienda de 1988. El proyecto de ley tambi\u00e9n introduce un nuevo sistema de arrendamientos peri\u00f3dicos, en sustituci\u00f3n de los arrendamientos de duraci\u00f3n determinada.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Fin de la Secci\u00f3n 21<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Ya es oficial que <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.gov.uk\/evicting-tenants\/section-21-and-section-8-notices\">Secci\u00f3n 21<\/a> \u2018Se est\u00e1n eliminando progresivamente los desahucios \u2019sin culpa\".<\/p>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley pretende conseguirlo suprimiendo los arrendamientos de duraci\u00f3n determinada (AST) y sustituy\u00e9ndolos por arrendamientos de duraci\u00f3n determinada peri\u00f3dicos, con una duraci\u00f3n m\u00e1xima de un mes. Este cambio significativo significa que los propietarios ya no podr\u00e1n recuperar la posesi\u00f3n utilizando la Secci\u00f3n 21.<\/p>\n\n\n\n<p>En una fecha futura, que se especificar\u00e1 en la legislaci\u00f3n, todos los AST en Inglaterra -ya sean estatutarios, peri\u00f3dicos o de duraci\u00f3n determinada- se convertir\u00e1n en arrendamientos asegurados peri\u00f3dicos, a menos que ya est\u00e9n en curso procedimientos de la Secci\u00f3n 21. Es probable que esta fecha llegue poco despu\u00e9s de que el proyecto de ley reciba la aprobaci\u00f3n real. Es probable que esta fecha llegue poco despu\u00e9s de que el proyecto de ley reciba la sanci\u00f3n real, en consonancia con la promesa electoral del Partido Laborista.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Nuevos motivos de posesi\u00f3n en virtud del art\u00edculo 8<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En nuestros art\u00edculos anteriores, analizamos algunos de los nuevos motivos que se propon\u00eda a\u00f1adir a <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.gov.uk\/evicting-tenants\/section-21-and-section-8-notices\">Secci\u00f3n 8<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Al igual que en la iteraci\u00f3n anterior de este proyecto de ley (el proyecto de ley de reforma de los inquilinos), habr\u00e1 nuevos motivos de posesi\u00f3n que abarcar\u00e1n:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>El arrendador que desea vender la propiedad; y<\/li>\n\n\n\n<li>El propietario, o un familiar, quiere vivir en la vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Ninguno de los dos motivos puede invocarse durante el primer a\u00f1o de arrendamiento, y el tiempo que el inquilino haya permanecido bajo el anterior contrato de arrendamiento se tendr\u00e1 en cuenta a efectos de este periodo. Adem\u00e1s, los propietarios deber\u00e1n notificarlo con cuatro meses de antelaci\u00f3n. Si el propietario solicita la posesi\u00f3n para vender, habr\u00e1 una restricci\u00f3n de 12 meses que impedir\u00e1 que la propiedad se vuelva a alquilar o se comercialice para alquilar despu\u00e9s de notificar el preaviso.<\/p>\n\n\n\n<p>Si un propietario vuelve a alquilar o comercializar la vivienda antes de que finalice este periodo, podr\u00eda enfrentarse a una multa de hasta 7.000 libras impuesta por la autoridad local.<\/p>\n\n\n\n<p>Se ha suprimido el motivo 8A propuesto anteriormente, relativo a los atrasos en el pago del alquiler. Sin embargo, se mantiene el motivo 8 (posesi\u00f3n obligatoria por impago de alquiler), con cambios en el periodo m\u00ednimo de impago -de dos a tres meses- y un periodo de preaviso ampliado de cuatro semanas, frente a dos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Documentos prescritos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Los propietarios que hayan adquirido inmuebles con contratos de arrendamiento hist\u00f3ricos en los que los propietarios originales no cumplieron los requisitos del art\u00edculo 21, como la notificaci\u00f3n de los certificados de seguridad del gas y los EPC, pueden respirar aliviados. En virtud del art\u00edculo 8, no ser\u00e1 necesario entregar estos documentos al inicio del arrendamiento para solicitar la posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, los propietarios deben garantizar el cumplimiento de los requisitos legales para facilitar estos documentos, ya que no hacerlo podr\u00eda acarrear problemas importantes.<\/p>\n\n\n\n<p>Es importante se\u00f1alar que no se puede dictar ninguna orden de posesi\u00f3n (excepto por motivos de comportamiento antisocial) en virtud de este proyecto de ley si no se han cumplido los requisitos de protecci\u00f3n de dep\u00f3sitos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00d3rdenes de devoluci\u00f3n del alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La Ley de Derechos de los Inquilinos tambi\u00e9n introduce cambios en las \u00d3rdenes de Devoluci\u00f3n del Alquiler (RRO). En la actualidad, la responsabilidad de las infracciones de los requisitos de los HMO (House in Multiple Occupation) recae en la parte que gestiona \/ contorl de la propiedad. En el caso de los propietarios que se han acogido a programas de alquiler con opci\u00f3n a compra, la responsabilidad reca\u00eda hist\u00f3ricamente en el propietario intermediario.<\/p>\n\n\n\n<p>En virtud de la nueva Ley de Derechos de los Inquilinos, los arrendadores superiores ser\u00e1n responsables de las \u00f3rdenes de devoluci\u00f3n del alquiler. Por lo tanto, los propietarios deben actuar con cautela a la hora de suscribir acuerdos de alquiler con opci\u00f3n a compra y asegurarse de que se lleva a cabo la diligencia debida. Aunque el alquiler garantizado y la reducci\u00f3n de la intervenci\u00f3n administrativa pueden resultar atractivos, estos acuerdos podr\u00edan dar lugar a costes m\u00e1s elevados debido a las \u00f3rdenes de devoluci\u00f3n del alquiler, lo que superar\u00eda con creces cualquier ahorro potencial.<\/p>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan la ley actual, los inquilinos pueden solicitar una orden de devoluci\u00f3n del alquiler si se ha producido un incumplimiento de la licencia de HMO, si la propiedad deber\u00eda haber tenido una licencia de HMO (obligatoria o adicional) pero no la ten\u00eda, y si la propiedad deber\u00eda haber tenido una licencia selectiva que depende de la autoridad local en la que est\u00e9 situada la propiedad. Los propietarios siempre deben mantenerse al d\u00eda de cualquier cambio en el \u00e1rea de sus propiedades para asegurarse de que tienen las licencias necesarias.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, el periodo cubierto por las RRO aumentar\u00e1 de 12 a 24 meses, y los inquilinos tendr\u00e1n dos a\u00f1os para solicitar una orden. Esto significa que un inquilino podr\u00eda solicitar una RRO por incumplimiento y, si se le declara responsable, el propietario podr\u00eda tener que devolver al inquilino 24 meses de alquiler.<\/p>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley tambi\u00e9n introduce nuevos delitos que podr\u00edan dar lugar a una orden de devoluci\u00f3n del alquiler, entre ellos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Uso indebido de un motivo de posesi\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Incumplimiento de una restricci\u00f3n de arrendamiento<\/li>\n\n\n\n<li>Incumplimiento continuado tras la imposici\u00f3n de una sanci\u00f3n civil<\/li>\n\n\n\n<li>Incumplimiento del Plan de Compensaci\u00f3n a los Arrendadores<\/li>\n\n\n\n<li>Facilitar informaci\u00f3n falsa a la base de datos de arrendadores<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El tribunal tambi\u00e9n podr\u00e1 tener en cuenta anteriores RRO o sanciones civiles a la hora de decidir una indemnizaci\u00f3n. La introducci\u00f3n del servicio del Defensor del Pueblo pretende ayudar a resolver los litigios de forma r\u00e1pida y rentable.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Desahucios ilegales<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Como bien saben los propietarios, desahuciar ilegalmente a un inquilino vulnera <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1977\/43\/section\/1\">Art\u00edculo 1 de la Ley de protecci\u00f3n contra el desahucio de 1977<\/a> y conlleva responsabilidad penal. El proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos ampl\u00eda esta posibilidad al facultar a las autoridades locales para imponer sanciones civiles de hasta 40.000 libras por incumplimiento de la PEA.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Prohibici\u00f3n de pujar por el alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley prohibir\u00e1 a propietarios y agentes exigir a los posibles inquilinos que pujen por el alquiler o fomentar ofertas por encima del alquiler anunciado. Adem\u00e1s, se prohibir\u00e1 a propietarios y agentes alquilar inmuebles por un precio superior al anunciado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Se acabaron los grandes pagos por adelantado del alquiler<\/h2>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley tambi\u00e9n impedir\u00e1 que los propietarios exijan grandes cantidades de alquiler por adelantado a los posibles inquilinos. El proyecto de ley modificar\u00e1 la <a href=\"https:\/\/www.gov.uk\/government\/collections\/tenant-fees-act\">Ley de tasas de arrendamiento de 2019<\/a> prohibir a los propietarios y agentes que exijan el pago del alquiler antes de que se celebre el contrato. El casero s\u00f3lo podr\u00e1 exigir hasta un mes de alquiler una vez que se haya acordado y firmado un contrato de arrendamiento antes de su inicio.<\/p>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley tambi\u00e9n modificar\u00e1 la<a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/contents\"> Ley de la vivienda de 1988<\/a> en el sentido de que si alg\u00fan contrato de arrendamiento existente contiene cl\u00e1usulas que exijan grandes requisitos de pago por adelantado, dichas cl\u00e1usulas ser\u00e1n inaplicables.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Aumentos de alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En virtud del nuevo r\u00e9gimen de alquileres asegurados peri\u00f3dicos, los alquileres s\u00f3lo pueden aumentarse una vez al a\u00f1o mediante el r\u00e9gimen de alquileres asegurados peri\u00f3dicos. <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1988\/50\/section\/13\">Procedimiento del art\u00edculo 13 de la Ley de Vivienda de 1988<\/a>. En la actualidad, los inquilinos pueden impugnar un aumento del alquiler en virtud del art\u00edculo 13 ante el Tribunal de Primera Instancia, que determina si el alquiler propuesto supera los precios de mercado.<\/p>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley reduce el \u00e1mbito de actuaci\u00f3n del Tribunal, permiti\u00e9ndole determinar el alquiler que sea el m\u00e1s bajo de (a) el alquiler de mercado o (b) el alquiler propuesto por el propietario. Adem\u00e1s, el Tribunal estar\u00e1 facultado para determinar la validez de una notificaci\u00f3n en virtud del art\u00edculo 13, lo que no puede hacer en la actualidad.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/70\/section\/10A\"><strong>Art\u00edculo 10A de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985<\/strong><\/a><strong> - Ley de Awaab<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>La Ley Awaab, ya en vigor para los arrendadores sociales, se aplicar\u00e1 tambi\u00e9n al sector privado. Aunque no ampl\u00eda las obligaciones de reparaci\u00f3n de los propietarios m\u00e1s all\u00e1 de las ya establecidas en virtud de la <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/1985\/70\/section\/9A\">Art\u00edculos 9A y 11 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 (Landlord and Tenant Act 1985)<\/a>, impone un plazo para responder a las reclamaciones por defectos. Los propietarios privados deben seguir de cerca la normativa una vez publicada y asegurarse de que todos los sistemas internos se actualizan para cumplirla.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Mascotas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Al igual que en nuestro anterior art\u00edculo sobre la antigua versi\u00f3n del proyecto de ley, ahora los inquilinos podr\u00e1n tener animales de compa\u00f1\u00eda en las viviendas de alquiler. Sin embargo, el proyecto de ley implica que los inquilinos deben tener un seguro para mascotas, y no hacerlo constituir\u00eda un incumplimiento del contrato de arrendamiento. Los propietarios deben tener en cuenta estas solicitudes de animales de compa\u00f1\u00eda y no pueden denegarlas injustificadamente, lo que garantiza que se promuevan los derechos de los inquilinos al tiempo que se establecen las condiciones en las que los propietarios pueden negarse.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Discriminaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley introduce una prohibici\u00f3n general de que los propietarios se nieguen a alquilar a inquilinos que reciban prestaciones o tengan hijos, a menos que exista una raz\u00f3n leg\u00edtima. Las cl\u00e1usulas de hipotecas o p\u00f3lizas de seguros que excluyan a solicitantes de prestaciones o familias con hijos ser\u00e1n inaplicables y nulas.<\/p>\n\n\n\n<p>Los propietarios pueden seguir teniendo en cuenta los ingresos de un posible inquilino para evaluar si puede permitirse un alquiler realista.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Base de datos de arrendadores<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>El proyecto de ley tambi\u00e9n prev\u00e9 la creaci\u00f3n de una base de datos nacional de arrendadores. Los inquilinos podr\u00e1n consultar esta base de datos para comprobar si los propietarios han cumplido sus obligaciones legales. La base de datos est\u00e1 dise\u00f1ada para ayudar a los propietarios a comprender sus obligaciones legales y garantizar su cumplimiento. El Secretario de Estado puede, mediante reglamentos, especificar qu\u00e9 informaci\u00f3n de la base de datos debe estar a disposici\u00f3n del p\u00fablico (los Ayuntamientos tambi\u00e9n tienen acceso).<\/p>\n\n\n\n<p>Pueden incluirse datos como certificados de seguridad del gas, EPC y EICR, as\u00ed como cualquier condena o sanci\u00f3n civil. El incumplimiento de los requisitos de la base de datos podr\u00eda dar lugar a sanciones civiles de hasta 7.000 libras esterlinas, con posibilidad de enjuiciamiento en caso de infracciones m\u00e1s graves.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, si no se registra en la base de datos nacional de propietarios antes de solicitar la posesi\u00f3n en virtud del nuevo sistema, cualquier notificaci\u00f3n de solicitud de posesi\u00f3n se considerar\u00e1 inv\u00e1lida. Sin embargo, la falta de registro puede subsanarse con arreglo al actual proyecto de ley, siempre que se haga antes de la notificaci\u00f3n de cualquier requerimiento de posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cumplimiento y regulaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n<p>El proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos introduce una serie de nuevas medidas coercitivas para proteger a los inquilinos de los propietarios deshonestos y garantizar que los propietarios cumplan sus obligaciones legales. El proyecto de ley crea una nueva base de datos del sector privado del alquiler, que proporcionar\u00e1 una fuente \u00fanica de informaci\u00f3n sobre los propietarios y sus viviendas. Esto ayudar\u00e1 a las autoridades locales a identificar y tomar medidas contra los propietarios deshonestos que incumplan sus obligaciones. El proyecto de ley tambi\u00e9n introduce un nuevo sistema de Defensor del Pueblo, que proporcionar\u00e1 un servicio justo e imparcial para resolver disputas entre propietarios e inquilinos. Adem\u00e1s, el proyecto de ley otorga a las autoridades locales nuevas competencias para actuar contra los propietarios que cometan incumplimientos continuados o reiterados de sus obligaciones, incluida la facultad de imponer multas y otras sanciones. Las autoridades locales tambi\u00e9n dispondr\u00e1n de mayores poderes de investigaci\u00f3n cuando investiguen cualquier presunto incumplimiento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Disputa de Propiedad Residencial Abogados - Cont\u00e1ctenos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Ante los importantes cambios que se avecinan, los propietarios deben mantenerse informados y asegurarse de que cumplen plenamente los nuevos requisitos una vez que el proyecto de ley se convierta en ley.<\/p>\n\n\n\n<p>Para obtener asesoramiento sobre <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/servicios\/derecho-personal\/litigios-inmobiliarios\/litigios-sobre-propiedad-residencial\/\">litigios sobre propiedad residencial<\/a>, P\u00f3ngase en contacto con <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/gente\/marissa-lawrence\/\">Marissa Lawrence<\/a> o Socio Senior de Litigios <a target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/gente\/david-burns\/\">David Burns<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":5531,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[63,20,19],"tags":[81],"class_list":["post-5529","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-property","category-property-litigation","category-residential-property","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - 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