{"id":5355,"date":"2024-08-06T10:10:10","date_gmt":"2024-08-06T10:10:10","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=5355"},"modified":"2025-11-14T14:38:52","modified_gmt":"2025-11-14T14:38:52","slug":"que-hacer-si-su-inquilino-comercial-incumple-el-contrato-de-arrendamiento","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/que-hacer-si-su-inquilino-comercial-incumple-el-contrato-de-arrendamiento\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 hacer si su inquilino comercial incumple el contrato de arrendamiento"},"content":{"rendered":"<p><em>Nota: Este art\u00edculo examina los recursos de que disponen los propietarios cuando un inquilino comercial incumple un contrato de arrendamiento. No cubre los recursos por impago de alquiler, ya que esto se detalla en el art\u00edculo<\/em> <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/que-hacer-si-su-inquilino-comercial-no-paga-el-alquiler\/\">\u201cQu\u00e9 hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler\u201d<\/a><em>.<\/em>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando un inquilino incumple las condiciones de su contrato de arrendamiento comercial, el arrendador dispone de varios recursos potenciales, dependiendo de la naturaleza del incumplimiento, de las condiciones del contrato y de los objetivos finales del arrendador, entre ellos:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Decomiso&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparaci\u00f3n&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Declaraci\u00f3n judicial \/ Cumplimiento espec\u00edfico&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Da\u00f1os y perjuicios&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Medidas cautelares&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Decomiso<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>La caducidad, o reentrada, es el derecho del arrendador a rescindir el contrato cuando el arrendatario incumple alguno de sus pactos en el contrato o al producirse determinados hechos especificados en el contrato, como la insolvencia.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El propietario de un local comercial debe plantearse si le interesa recuperar el inmueble. Si el arrendador cree que podr\u00eda concederse un nuevo arrendamiento en condiciones similares o superiores, es posible que desee recuperar la propiedad. Sin embargo, si es probable que el inmueble permanezca desocupado durante alg\u00fan tiempo, o si el mercado ya no admite condiciones de alquiler similares, el arrendador puede preferir mantener el arrendamiento existente y buscar soluciones alternativas que puedan compensar el incumplimiento y garantizar el cumplimiento futuro de los pactos del arrendatario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El derecho del arrendador a embargar la vivienda est\u00e1 sujeto a una serie de limitaciones, por lo que es importante contar con asesoramiento jur\u00eddico antes de tomar cualquier medida para recuperar la propiedad. Si se equivoca en la confiscaci\u00f3n, se tratar\u00eda de una confiscaci\u00f3n ilegal y el inquilino podr\u00eda reclamarle da\u00f1os y perjuicios.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando se plantee la caducidad del contrato de arrendamiento y haya surgido el derecho de caducidad en virtud de los t\u00e9rminos del contrato, el arrendador debe asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar a ese derecho.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La renuncia al derecho de caducidad se produce cuando el arrendador, con conocimiento del incumplimiento del arrendatario, realiza un acto inequ\u00edvoco que reconoce la subsistencia del contrato y lo comunica al arrendatario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Para proteger su derecho de caducidad, los propietarios suelen cesar toda comunicaci\u00f3n con el inquilino y aplicar una suspensi\u00f3n del pago del alquiler para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad. Exigir o aceptar el alquiler, por ejemplo, supondr\u00eda renunciar a este derecho.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La mayor\u00eda de los arrendamientos comerciales modernos imponen a los inquilinos pactos relacionados con el uso de los locales, los seguros, las reparaciones, las reformas, las rentas, otras sumas debidas, el derecho a ceder o subarrendar, la insolvencia, la planificaci\u00f3n, el uso ilegal o inmoral y el cumplimiento de las leyes de concesi\u00f3n de licencias.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Ejemplos de incumplimientos \u201cde una vez por todas\u201d son la falta de pago del alquiler, el incumplimiento de un pacto de reparaci\u00f3n de los locales, el incumplimiento de las disposiciones sobre enajenaci\u00f3n y los casos de insolvencia. Como ejemplos de incumplimientos continuados cabe citar los incumplimientos del pacto de mantener la propiedad en buen estado, los incumplimientos de un pacto de usuario y los incumplimientos de un pacto de seguro. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un incumplimiento \u2018de una vez por todas\u2019, perder\u00e1 el derecho a caducar el contrato por ese incumplimiento. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un \u2018incumplimiento continuado\u2019, el incumplimiento surge de nuevo cada d\u00eda, lo que permite al arrendador caducar incluso despu\u00e9s de haber renunciado previamente al derecho.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Notificaci\u00f3n del art\u00edculo 146<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Si el inquilino incumple una cl\u00e1usula del contrato de arrendamiento, salvo el impago del alquiler, el propietario debe determinar si el incumplimiento es subsanable antes de notificar al inquilino en virtud del art\u00edculo 146 de la <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Geo5\/15-16\/20\/contents\">Ley de Propiedad de 1925<\/a> (Notificaci\u00f3n del art\u00edculo 146).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si el incumplimiento es subsanable, la notificaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 146 debe exigir al inquilino que lo subsane en un plazo razonable. Si no se concede al inquilino un plazo razonable para subsanar el incumplimiento y el propietario toma medidas para ejecutar el contrato de arrendamiento, es probable que la notificaci\u00f3n del art\u00edculo 146 quede invalidada y el propietario se exponga a una demanda por confiscaci\u00f3n ilegal o il\u00edcita.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso de infracciones relacionadas con el impago del alquiler, no es necesario presentar una Notificaci\u00f3n en virtud del art\u00edculo 146 antes de la confiscaci\u00f3n. Para obtener m\u00e1s informaci\u00f3n sobre los recursos del arrendador comercial cuando el inquilino no paga el alquiler, consulte nuestro art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/perspectivas\/que-hacer-si-su-inquilino-comercial-no-paga-el-alquiler\/\">\u201cQu\u00e9 hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler\u201d<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Requisitos adicionales por incumplimiento de un pacto de reparaci\u00f3n<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Secci\u00f3n 1 de la <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/Geo6\/1-2\/34\/contents\">Ley de Arrendamientos (Reparaciones) de 1938 (LPRA 1938)<\/a> limita la capacidad del arrendador para renunciar al arrendamiento cuando se aplica la LPRA 1938. La LPRA 1938 se aplica si el contrato de arrendamiento se concedi\u00f3 por un per\u00edodo de al menos siete a\u00f1os y le quedan al menos tres a\u00f1os de vigencia. La notificaci\u00f3n del arrendador con arreglo al art\u00edculo 146 debe hacer referencia a los derechos del arrendatario en virtud de la LPRA 1938. Si el inquilino reclama el beneficio de la LPRA 1938, el arrendador no puede tomar medidas para renunciar al contrato de arrendamiento o reclamar da\u00f1os y perjuicios por incumplimiento del pacto de reparaci\u00f3n sin el consentimiento del tribunal.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si el inquilino incumple sus compromisos de reparaci\u00f3n, el propietario puede adjuntar a la notificaci\u00f3n del art\u00edculo 146 un cuadro de dilapidaciones en el que se indiquen los incumplimientos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En algunos casos, el arrendador puede decidir entregar una notificaci\u00f3n del art\u00edculo 146 a un inquilino que haya incumplido el contrato de arrendamiento, aunque el arrendador no tenga necesariamente la intenci\u00f3n de proceder a la caducidad del contrato, ya que la notificaci\u00f3n puede incitar al inquilino a subsanar los incumplimientos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Tras el decomiso<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Cuando el arrendador ha renunciado al contrato de arrendamiento comercial, existen otras consideraciones para el arrendador:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Alivio del decomiso<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>El inquilino u otras partes (como un subarrendatario o un acreedor hipotecario) pueden solicitar la exenci\u00f3n de la confiscaci\u00f3n. Si el arrendador desea conceder un nuevo arrendamiento sobre la propiedad a un tercero, querr\u00e1 saber lo antes posible si el inquilino (o cualquier otra parte) tiene intenci\u00f3n de presentar dicha solicitud. El arrendador querr\u00e1 evitar tener una propiedad vacante mientras espera la solicitud de exenci\u00f3n de embargo del inquilino o de otra parte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El arrendador puede decidir notificarlo a quienes tengan derecho a solicitar la exenci\u00f3n, indic\u00e1ndoles que se conceder\u00e1 un nuevo contrato de arrendamiento y pidi\u00e9ndoles que soliciten la exenci\u00f3n inmediatamente si tienen intenci\u00f3n de hacerlo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Instalaciones y accesorios de los inquilinos abandonados en la propiedad<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>En lo que respecta a las instalaciones del arrendatario, la posici\u00f3n general es que, a falta de disposiciones especiales en el contrato de arrendamiento, cuando \u00e9ste se extingue por reentrada pac\u00edfica, se pierde el derecho del arrendatario a retirar cualquier instalaci\u00f3n.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso de los bienes muebles, es probable que el arrendador tenga que convertirse en depositario involuntario y deba dar al tercero la oportunidad de recogerlos notific\u00e1ndoselo en virtud de la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cancelaci\u00f3n de inscripciones en el Registro de la Propiedad<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>Si el contrato de arrendamiento est\u00e1 inscrito en el Registro de la Propiedad, es posible que el arrendador tenga que tomar medidas para cerrar el t\u00edtulo de arrendamiento y eliminar de los t\u00edtulos superiores cualquier anotaci\u00f3n relacionada con el arrendamiento.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Obligaci\u00f3n de pagar el impuesto sobre actividades econ\u00f3micas tras la confiscaci\u00f3n<\/strong>\u00a0<\/h3>\n\n\n\n<p>En caso de que el arrendador pierda el contrato de arrendamiento, volver\u00e1 a ser responsable del pago de las tasas (sin perjuicio de las bonificaciones que puedan aplicarse), como persona con derecho a la posesi\u00f3n.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparaci\u00f3n<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Existen limitaciones legales a la cuant\u00eda de los da\u00f1os y perjuicios que un arrendador puede recuperar por el incumplimiento de los pactos de reparaci\u00f3n del inquilino durante la vigencia de un contrato de arrendamiento comercial. En algunos casos, los arrendadores pueden entrar en el inmueble y realizar ellos mismos las obras si el contrato as\u00ed lo prev\u00e9 (lo que se conoce como cl\u00e1usula \u201cJervis contra Harris\u201d).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Puede ser una herramienta \u00fatil para los propietarios, ya que tienen derecho a recuperar del inquilino el coste de las obras como deuda, no como da\u00f1os y perjuicios. Sin embargo, el propietario debe considerar cuidadosamente el alcance del incumplimiento y las obras que realiza. Si las obras realizadas por el arrendador van m\u00e1s all\u00e1 del deterioro espec\u00edfico relacionado con el incumplimiento, el arrendador podr\u00eda ser responsable de allanamiento, al no haber tenido derecho a entrar en la propiedad para realizar esas obras.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Declaraci\u00f3n judicial \/ Cumplimiento espec\u00edfico<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Si existe una disputa sobre si el inquilino ha incumplido el contrato, qu\u00e9 medidas debe tomar o qu\u00e9 puede hacer el propietario por su cuenta, el propietario podr\u00eda plantearse solicitar una declaraci\u00f3n al tribunal. Esto tambi\u00e9n podr\u00eda combinarse con una solicitud judicial de cumplimiento espec\u00edfico, solicitando que el inquilino cumpla sus pactos, o una reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios para compensar al propietario por los incumplimientos del inquilino.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El cumplimiento espec\u00edfico es un remedio equitativo que el tribunal puede conceder si la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios no es un remedio adecuado. S\u00f3lo estar\u00e1 disponible si la obligaci\u00f3n que debe cumplirse es lo suficientemente precisa como para ser susceptible de un cumplimiento espec\u00edfico. Por lo general, no se ordenar\u00e1 el cumplimiento espec\u00edfico si el contrato exige una ejecuci\u00f3n o supervisi\u00f3n constante durante un periodo de tiempo y las obligaciones del contrato no est\u00e1n claramente definidas.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Da\u00f1os y perjuicios<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Otra posible soluci\u00f3n para el propietario cuando el inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento es interponer una demanda por da\u00f1os y perjuicios. El punto de partida es que el arrendador tiene derecho a que se le devuelva a la situaci\u00f3n en la que habr\u00eda estado si el inquilino hubiera cumplido sus obligaciones. Para obtener una indemnizaci\u00f3n por los perjuicios sufridos a causa del incumplimiento del inquilino, el propietario debe probar sus perjuicios y establecer que han sido causados por el incumplimiento del inquilino. Si la relaci\u00f3n entre el incumplimiento y la p\u00e9rdida es demasiado remota, es probable que la reclamaci\u00f3n no prospere.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La reclamaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios puede ser costosa y prolongada, y dependiendo de la naturaleza del incumplimiento del inquilino y de otras circunstancias, los da\u00f1os y perjuicios por s\u00ed solos pueden no ser una soluci\u00f3n adecuada.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>El arrendador a\u00fan puede reclamar da\u00f1os y perjuicios a un inquilino por incumplimiento del pacto, aunque el arrendador ya haya renunciado al derecho de caducidad por dicho incumplimiento.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Medidas cautelares<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Un requerimiento judicial es una orden judicial que obliga a una parte a realizar (obligatoriamente) o abstenerse de realizar (prohibitivamente) determinadas acciones. En caso de incumplimiento de un pacto, la orden puede exigir al inquilino que se abstenga de realizar una acci\u00f3n espec\u00edfica (como dejar de subarrendar) o que adopte medidas positivas para cumplir las condiciones del contrato de arrendamiento o traspaso (como realizar reparaciones). Al igual que el cumplimiento espec\u00edfico, las medidas cautelares se basan en la equidad y se conceder\u00e1n o denegar\u00e1n en funci\u00f3n de la equidad.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En los casos apropiados, cuando se requiera una soluci\u00f3n urgente, por ejemplo para poner fin a obras no autorizadas, el arrendador podr\u00e1 solicitar un requerimiento judicial provisional en primera instancia, al que seguir\u00e1 un requerimiento judicial definitivo en una fase posterior.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La primera fase es una orden judicial \u2018provisional\u2019, una medida temporal dise\u00f1ada para durar un periodo definido, normalmente hasta la vista final. La orden se dicta con un escrutinio limitado de la documentaci\u00f3n y las pruebas, dado el car\u00e1cter urgente de la solicitud, y el umbral para dictarla es m\u00e1s bajo. El tribunal debe considerar si existe una cuesti\u00f3n grave que deba juzgarse, si una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios ser\u00eda un remedio adecuado, y d\u00f3nde est\u00e1 el equilibrio de conveniencia (por ejemplo, los inconvenientes si se concede la orden judicial en comparaci\u00f3n con los inconvenientes si no se concede).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo general, la parte que solicita una medida cautelar ofrece un compromiso cruzado de indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios, por el que se compromete a pagar da\u00f1os y perjuicios a la otra parte si \u00e9sta sufre p\u00e9rdidas como consecuencia de la concesi\u00f3n de la medida cautelar, en caso de que en la vista final se demuestre que la medida cautelar no deber\u00eda haberse dictado. Las medidas cautelares definitivas se conceden tras la audiencia final y suelen tener una duraci\u00f3n indefinida.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Commercial Landlord Solicitors - Cont\u00e1ctenos<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/es\/gente\/david-burns\/\">David Burns<\/a>, David Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gesti\u00f3n de asuntos relacionados con inquilinos comerciales que han incumplido las condiciones de su contrato de arrendamiento. Para consultas sobre este tema, p\u00f3ngase en contacto con David Burns a trav\u00e9s del correo electr\u00f3nico <a href=\"mailto:D.Burns@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">D.Burns@rfblegal.co.uk<\/a> o por tel\u00e9fono en <a href=\"tel:07762318409\">07762318409<\/a>.&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":5356,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[62,63],"tags":[81],"class_list":["post-5355","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-commercial-litigation","category-commercial-property","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>What to Do if Your Commercial Tenant Is in Breach of the Lease - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Landlord options for commercial tenant lease breaches: forfeiture, repairs, court actions, damages, injunctions. 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