Rudi Ramdarshan y Marissa Lawrence lograron obtener la posesi\u00f3n de una propiedad de alto valor en Westminster, a pesar de que el inquilino era un inquilino asegurado, el arrendamiento original se hab\u00eda perdido y se hab\u00edan planteado problemas de deterioro.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Fondo<\/strong><\/p>\n\n\n\n El bufete recibi\u00f3 el encargo de uno de sus arrendadores de cartera en relaci\u00f3n con unos locales residenciales en Westminster. Se trataba de un piso situado en un edificio propiedad del Ayuntamiento de Westminster, en una zona protegida. El cliente era titular de un contrato de arrendamiento a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n El inquilino ocupaba la vivienda desde 1997, al principio en r\u00e9gimen de arrendamiento garantizado de duraci\u00f3n determinada, que al expirar se convirti\u00f3 en un arrendamiento garantizado peri\u00f3dico legal. El inquilino hab\u00eda planteado problemas de deterioro, por lo que el cliente decidi\u00f3 desalojar al inquilino y renovar completamente la propiedad.<\/p>\n\n\n\n Tras la renovaci\u00f3n, el inquilino cay\u00f3 en mora. En febrero de 2018, el propietario notific\u00f3 al inquilino una notificaci\u00f3n de la secci\u00f3n 8 sobre la base de los atrasos en el pago del alquiler bas\u00e1ndose en el motivo 10. Tras la expiraci\u00f3n de la notificaci\u00f3n, el inquilino segu\u00eda en mora y se iniciaron procedimientos de posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La t\u00e1ctica del demandado<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una t\u00e1ctica com\u00fan de los demandados cuando se enfrentan a procedimientos de posesi\u00f3n basados en retrasos en el pago del alquiler es plantear alegaciones de deterioro y tratar de sugerir que tal suma reduce o extingue los retrasos en el pago del alquiler. En la pr\u00e1ctica, a pesar de que el tribunal tiene la facultad de ordenar la posesi\u00f3n en una primera audiencia sumariamente cuando se enfrenta a una defensa sin m\u00e9rito, los tribunales son reacios a hacerlo sin una investigaci\u00f3n de los hechos que a menudo significa requerir pruebas periciales y f\u00e1cticas. Esta t\u00e1ctica puede retrasar la concesi\u00f3n de la posesi\u00f3n durante meses, si no a\u00f1os, mientras los atrasos siguen acumul\u00e1ndose. Adem\u00e1s, los propietarios se enfrentan a tener que asumir los costes adicionales de un juicio completo.<\/p>\n\n\n\n En respuesta a la demanda de posesi\u00f3n y atrasos, el inquilino present\u00f3 una contestaci\u00f3n y una reconvenci\u00f3n. La inquilina incluy\u00f3 m\u00faltiples reclamaciones en su demanda reconvencional, una gran parte de las cuales se refer\u00edan al supuesto mal estado de las instalaciones y a los da\u00f1os derivados del supuesto incumplimiento de las obligaciones del arrendador en virtud del art\u00edculo 11 de la Ley de arrendamientos de 1987 (Landlord and Tenant Act 1987).<\/p>\n\n\n\n A lo largo del litigio, el arrendador (a trav\u00e9s de RFB y sus agentes) solicit\u00f3 acceso a los locales para (1) investigar cualquier supuesto deterioro y (2) completar las obras de reparaci\u00f3n necesarias.<\/p>\n\n\n\n A pesar de que el inquilino concedi\u00f3 acceso a su propio experto en deterioro y al experto del propietario, la inquilina neg\u00f3 continuamente el acceso al propietario alegando que necesitar\u00eda que sus pertenencias fueran almacenadas a expensas del propietario. Las pertenencias de la inquilina almacenadas en el local consist\u00edan en voluminosas bolsas de basura negras que, seg\u00fan observ\u00f3 el perito del arrendador, ocupaban casi 70% del espacio del local.<\/p>\n\n\n\n El propietario y sus agentes segu\u00edan afirmando que en todo momento estaban preparados, dispuestos y capacitados para llevar a cabo las reparaciones, pero el inquilino se negaba sistem\u00e1ticamente a acceder o cancelaba las citas concertadas con los contratistas, a menudo el mismo d\u00eda de la inspecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El juicio<\/strong><\/p>\n\n\n\n En el juicio de este procedimiento, el inquilino y los agentes del propietario fueron interrogados sobre las cuestiones de la denuncia de los casos de deterioro, las solicitudes de acceso, la denegaci\u00f3n de acceso y el estado de los locales tras la renovaci\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n\n En su sentencia, HHJ Luba QC consider\u00f3 que prefer\u00eda las pruebas presentadas por los agentes del arrendador. HHJ Luba QC coment\u00f3 espec\u00edficamente el tratamiento de la propiedad por parte del inquilino, en particular que el almacenamiento excesivo de bolsas de basura negras exacerbar\u00eda cualquier supuesto problema en las instalaciones. HHJ Luba QC tambi\u00e9n sostuvo que despu\u00e9s de la renovaci\u00f3n anterior, la propiedad se dej\u00f3 en un buen estado de conservaci\u00f3n. HHJ Luba QC sostuvo que el deterioro en el estado de la propiedad despu\u00e9s de la renovaci\u00f3n era, en el balance de probabilidades, m\u00e1s probable que se derivara del mal uso por parte del inquilino que de cualquier supuesto incumplimiento de las obligaciones por parte del propietario.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC orden\u00f3 que se anulara la totalidad de la demanda reconvencional del arrendatario, que inclu\u00eda la totalidad de la reclamaci\u00f3n por deterioro y da\u00f1os y perjuicios.<\/p>\n\n\n\n Un resultado positivo sin duda, pero el cliente tuvo que soportar un retraso de 4 a\u00f1os desde la notificaci\u00f3n del requerimiento.<\/p>\n\n\n\n Validez de los aumentos de alquiler<\/strong><\/p>\n\n\n\n Otro elemento central de la defensa y reconvenci\u00f3n del inquilino era que los aumentos de alquiler del propietario no hab\u00edan seguido la forma establecida en el contrato de arrendamiento y, como tales, eran inv\u00e1lidos. El inquilino incluy\u00f3 en su demanda reconvencional una reclamaci\u00f3n de devoluci\u00f3n de las supuestas rentas pagadas en exceso.<\/p>\n\n\n\n Las cl\u00e1usulas del contrato de arrendamiento relativas a los aumentos del alquiler eran las siguientes<\/p>\n\n\n\n \u201cEl alquiler que deber\u00e1 pagarse en virtud del presente Contrato ser\u00e1:-.<\/p>\n\n\n\n a.Hasta la primera Fecha de Revisi\u00f3n el Alquiler Inicial, y<\/p>\n\n\n\n b.Durante cada Periodo de Revisi\u00f3n sucesivo una renta (\u2018la Nueva Renta\u2019) igual al mayor de:<\/p>\n\n\n\n I.La renta pagadera inmediatamente antes de la Fecha de Revisi\u00f3n m\u00e1s 5% de la misma;<\/p>\n\n\n\n II.La renta que se determine de conformidad con el subapartado 3 siguiente;<\/p>\n\n\n\n En el arrendador deber\u00e1 antes de cada Revisi\u00f3n<\/em> Date give written notice to the Tenant of the New Rent for the Review Period\u201d.\u201d<\/p>\n\n\n\n A lo largo de los a\u00f1os, el inquilino y el propietario hab\u00edan acordado el alquiler antes del periodo de revisi\u00f3n. A menudo, el propietario escrib\u00eda al inquilino para comunicarle que el alquiler iba a aumentar, tras lo cual el inquilino y el propietario entablaban negociaciones para acordar un nuevo alquiler. Este alquiler ser\u00eda inferior al importe que podr\u00eda haberse reclamado en virtud de las disposiciones del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n En la demanda reconvencional, el inquilino aleg\u00f3 que (1) los aumentos de alquiler no eran v\u00e1lidos, ya que no segu\u00edan la f\u00f3rmula establecida en el contrato de arrendamiento, y (2) deb\u00edan enviarse al inquilino notificaciones de aumento de alquiler con antelaci\u00f3n a la fecha de revisi\u00f3n, inform\u00e1ndole del nuevo alquiler.<\/p>\n\n\n\n La posici\u00f3n del arrendador era que (1) las partes pod\u00edan acordar por separado un alquiler que difer\u00eda de la f\u00f3rmula establecida en el contrato de arrendamiento y (2) el requisito de una notificaci\u00f3n de aumento del alquiler no adoptaba la forma de una notificaci\u00f3n desencadenante (es decir, el aumento del alquiler s\u00f3lo ser\u00eda v\u00e1lido tras la recepci\u00f3n de una notificaci\u00f3n v\u00e1lida de aumento del alquiler). M\u00e1s bien, la notificaci\u00f3n prevista en el contrato de arrendamiento era simplemente una nota informativa que comunicaba al inquilino el precio del alquiler. La notificaci\u00f3n no habr\u00eda exigido que el arrendador estableciera el alquiler exacto, sino simplemente el mecanismo que se aplicar\u00eda (ya fuera por referencia al RPI o a un aumento del 5%, ya que el arrendatario pod\u00eda calcularlo por s\u00ed mismo). Si se interpreta estrictamente el contrato de arrendamiento, la notificaci\u00f3n podr\u00eda realizarse hasta las 23:59 de la noche anterior al siguiente periodo de revisi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n Durante el contrainterrogatorio de la inquilina en el juicio, \u00e9sta admiti\u00f3 que lo habitual era que ella y el arrendador acordaran privadamente el alquiler que deb\u00eda pagarse, que era inferior al que ella aceptaba que pod\u00eda devengarse en virtud del contrato de arrendamiento. La inquilina tambi\u00e9n admiti\u00f3 que el alquiler que ten\u00eda era en concepto de subsidio de vivienda y de ayudas discrecionales a la vivienda. La inquilina segu\u00eda afirmando que deb\u00eda tener derecho a la devoluci\u00f3n de cualquier alquiler impagado y que entonces se pondr\u00eda en contacto de forma privada con la oficina de prestaciones de vivienda para determinar qui\u00e9n se quedar\u00eda con el pago en exceso.<\/p>\n\n\n\n HHJ Luba QC prefiri\u00f3 la interpretaci\u00f3n del propietario de los t\u00e9rminos de revisi\u00f3n del alquiler del contrato de arrendamiento y, como tal, orden\u00f3 que el alquiler hasta el per\u00edodo de revisi\u00f3n en marzo de 2018 fue acordado entre el propietario y el inquilino y se fij\u00f3 en esas cifras.<\/p>\n\n\n\n A partir de entonces, a falta de acuerdo expreso, el alquiler aumentar\u00eda o bien por referencia al \u00cdndice de Precios al Consumo o bien en 5%, el que fuera m\u00e1s alto. El resultado fue un aumento significativo del alquiler a partir de 2018. HHJ Luba QC sostuvo que el aviso de revisi\u00f3n del alquiler no era un aviso de activaci\u00f3n, sino, como afirmaba el propietario, una nota informativa que establec\u00eda el m\u00e9todo por el cual se incrementar\u00eda el alquiler, ya que el inquilino ten\u00eda confirmaci\u00f3n expresa en el contrato de arrendamiento de cu\u00e1l ser\u00eda el alquiler en cada per\u00edodo de revisi\u00f3n completando los c\u00e1lculos.<\/p>\n\n\n\n De mayor relevancia, durante el contrainterrogatorio del inquilino, se discuti\u00f3 en qu\u00e9 situaci\u00f3n quedar\u00eda el inquilino si el alquiler aumentara m\u00e1s all\u00e1 del pagadero inmediatamente antes de marzo de 2018. El inquilino declar\u00f3 que si el alquiler aumentaba por encima de esa cifra, no podr\u00eda pagar el alquiler y tendr\u00eda que estudiar la posibilidad de obtener un empleo a tiempo parcial.<\/p>\n\n\n\n Conclusiones<\/strong><\/p>\n\n\n\n En resumen, este caso se vio asediado por varios factores que frustrar\u00edan y complicar\u00edan incluso el m\u00e1s sencillo de los casos de posesi\u00f3n por impago de alquileres. Como sabr\u00e1n los litigantes inmobiliarios, la combinaci\u00f3n del demandado de asistencia jur\u00eddica gratuita y una reconvenci\u00f3n por deterioro suele suponer un retraso en la mente de los propietarios demandantes, y es demasiado com\u00fan ver reconvenciones por deterioro sin m\u00e9rito que se llevan hasta el juicio debido a que las partes se niegan a hacer concesiones razonables, y de hecho la acumulaci\u00f3n de trabajo del Tribunal significa que las fechas de listado para un juicio por deterioro son a menudo una larga espera.<\/p>\n\n\n\n La sentencia de HHJ Luba QC en este caso fue pr\u00e1ctica y muy meditada, y concedi\u00f3 al propietario demandante su tan esperada victoria. El caso demuestra que, si bien los inquilinos pueden utilizar alegaciones infundadas de deterioro para retrasar la posesi\u00f3n, en \u00faltima instancia, los Tribunales cortar\u00e1n el ruido y ordenar\u00e1n la posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Informaci\u00f3n adicional<\/strong><\/p>\n\n\n\n Autor de la noticia: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3406,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[81],"class_list":["post-3405","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\n