{"id":9934,"date":"2026-07-03T14:16:43","date_gmt":"2026-07-03T14:16:43","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9934"},"modified":"2026-07-07T10:22:37","modified_gmt":"2026-07-07T10:22:37","slug":"neuregelungen-beim-wohneigentum-ein-leitfaden-zu-den-reformen-im-bereich-des-erbbaurechts-und-des-eigentumsrechts","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/neuregelungen-beim-wohneigentum-ein-leitfaden-zu-den-reformen-im-bereich-des-erbbaurechts-und-des-eigentumsrechts\/","title":{"rendered":"Neue Regeln f\u00fcr Wohneigentum: Ein Leitfaden zu den Reformen im Bereich des Erbbaurechts und des Eigentumsrechts\u00a0"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Vorschriften dar\u00fcber, wem Wohnimmobilien in England und Wales geh\u00f6ren und wer die Kontrolle dar\u00fcber hat, erleben derzeit die gr\u00f6\u00dfte Umw\u00e4lzung seit einer Generation. Jahrzehntelang bedeutete der Kauf einer Wohnung den Einstieg in die komplexe Welt des Pachtrechts \u2013 ein System, das K\u00e4ufer oft mit steigenden Grundrenten, teuren Pachtverl\u00e4ngerungen und Streitigkeiten mit den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern konfrontierte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine zweigleisige Rechtsreform zielt darauf ab, die Macht dauerhaft von den traditionellen Vermietern weg und zur\u00fcck an die Eigenheimbesitzer zu verlagern. Dieser Wandel wird durch zwei wichtige Gesetzesvorhaben vorangetrieben,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2024\/22\/contents\">das Gesetz zur Reform des Pachtrechts und des Eigentumsrechts von 2024 <\/a>und <a href=\"https:\/\/www.gov.uk\/government\/publications\/draft-commonhold-and-leasehold-reform-bill\">der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Commonhold- und Leasehold-Rechts von 2026.\u00a0<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Das Gesetz zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts von 2024: Aktueller Stand und der Rechtsstreit vor dem Berufungsgericht&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gesetz zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts von 2024 trat im Mai 2024 in Kraft, doch seine Umsetzung stie\u00df auf komplexe Schwierigkeiten. Die Grundbesitzer leisteten sofort erheblichen rechtlichen Widerstand und argumentierten, dass die radikalen strukturellen \u00c4nderungen des Gesetzes einer rechtswidrigen Entziehung von Eigentumsrechten gem\u00e4\u00df Artikel 1 des Ersten Protokolls (A1P1) zur Europ\u00e4ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gleichk\u00e4men.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung und die bevorstehende Berufung<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Oktober 2025 verk\u00fcndete das Obergericht ein umfassendes, 167 Seiten umfassendes Urteil, mit dem es die Antr\u00e4ge der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer auf gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung zur\u00fcckwies. Das Gericht entschied, dass die Regierung im Rahmen ihrer Ermessensbefugnisse gehandelt habe, um ein systemisches, wettbewerbsfeindliches Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt zu beheben.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Rechtsstreit ist jedoch noch lange nicht beendet. Am 1. April 2026 hat das Berufungsgericht f\u00fcnf gro\u00dfen institutionellen Grundst\u00fcckseigent\u00fcmergruppen offiziell die Berufungszulassung erteilt. Diese zweite Runde des hochbrisanten Rechtsstreits soll Ende 2026 oder Anfang 2027 verhandelt werden.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Beschwerde der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer richtet sich direkt gegen drei Kernpunkte des Gesetzes von 2024:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Abschaffung des Wertes der Ehe:<\/strong>\u00a0Das Gesetz von 2024 schafft den \u201cMarriage Value\u201d ab, also den hypothetischen Gewinn, der entsteht, wenn ein Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren verl\u00e4ngert wird. Nach dem alten System wurde dieser Wert zu gleichen Teilen zwischen dem P\u00e4chter und dem Grundbesitzer aufgeteilt. Die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer argumentieren, dass die Abschaffung dieses Anteils eine unentsch\u00e4digte Enteignung von Verm\u00f6genswerten darstellt.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Obergrenze f\u00fcr die Bewertung der Grundrente:<\/strong>\u00a0Das Gesetz schreibt vor, dass bei der Berechnung der Pr\u00e4mie, die ein P\u00e4chter f\u00fcr die Verl\u00e4ngerung seines Pachtvertrags oder den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zahlen muss, die zu ber\u00fccksichtigende Grundrente begrenzt ist, wodurch sich die letztendliche Auszahlung an den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer verringert.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol start=\"3\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Kosten\u00fcbernahme:<\/strong>\u00a0In der Vergangenheit waren P\u00e4chter vertraglich verpflichtet, die Honorare f\u00fcr Sachverst\u00e4ndige, Gutachter und Rechtsanw\u00e4lte des Grundbesitzers im Rahmen eines Antrags auf Erwerb des Eigentumsrechts oder auf Verl\u00e4ngerung des Pachtvertrags zu tragen. Das Gesetz von 2024 kehrt diese Regelung um und schreibt vor, dass jede Partei ihre eigenen Kosten zu tragen hat.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Aktive Bestimmungen: Was ist derzeit durchsetzbar?<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sofern das Berufungsgericht keine formelle einstweilige Verf\u00fcgung zur Aussetzung des Gesetzes erl\u00e4sst \u2013 was h\u00f6chst unwahrscheinlich ist \u2013, bleiben die Bestimmungen des Gesetzes von 2024, die bereits durch Inkrafttretungsverordnungen in Kraft gesetzt wurden, uneingeschr\u00e4nkt g\u00fcltig:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Das Wahlrecht vom ersten Tag an:<\/strong>\u00a0Die bisherige \u201cZwei-Jahres-Regelung\u201d wurde aufgehoben. P\u00e4chter m\u00fcssen eine Wohnimmobilie im Pachtbesitz nicht mehr 24 Monate lang besitzen, bevor sie einen gesetzlichen Anspruch auf eine Pachtverl\u00e4ngerung oder einen kollektiven Erwerb des Eigentums geltend machen k\u00f6nnen. Dieses gesetzliche Recht steht ihnen ab dem ersten Tag des Besitzes zu.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die 50%-Schwelle f\u00fcr gewerblich-gemischt genutzte Objekte:<\/strong>\u00a0Geb\u00e4ude mit gemischter Nutzung (wie beispielsweise Wohnungen \u00fcber Einzelhandelsgesch\u00e4ften oder B\u00fcror\u00e4umen) k\u00f6nnen nun das Recht auf kollektiven Erwerb des Eigentums und das Recht auf Verwaltung (RTM) in Anspruch nehmen, wenn die Nichtwohnfl\u00e4che bis zu 50% der gesamten Innenfl\u00e4che des Geb\u00e4udes ausmacht. Dies stellt eine erhebliche Erh\u00f6hung gegen\u00fcber der bisherigen, restriktiven gesetzlichen Obergrenze von 25% dar.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Ausschluss vom Status eines gesicherten Mietverh\u00e4ltnisses:<\/strong>\u00a0Durch eine gezielte Gesetzes\u00e4nderung im Dezember 2025 werden langfristige Wohnraummietvertr\u00e4ge (mit einer Laufzeit von mehr als 21 Jahren) vollst\u00e4ndig von der Einstufung als \u201egesicherte Mietverh\u00e4ltnisse\u201c gem\u00e4\u00df dem Wohnungsgesetz von 1988 ausgenommen. Dadurch wird ein historisches Risiko beseitigt, bei dem ein Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer im Rahmen eines beschleunigten summarischen R\u00e4umungsverfahrens einen P\u00e4chter zwangsr\u00e4umen lassen konnte, dessen Grundrente 250 \u00a3 pro Jahr (bzw. 1.000 \u00a3 in London) \u00fcberstieg.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Der 990-Jahre-Verl\u00e4ngerungsstandard:<\/strong>\u00a0Sobald die Bewertungsmechanismen vollst\u00e4ndig in Kraft sind, erhalten P\u00e4chter das gesetzliche Recht, ihre Pachtlaufzeiten um standardm\u00e4\u00dfig 990 Jahre zu einer symbolischen Grundrente (0 \u00a3) zu verl\u00e4ngern, wodurch der veraltete gesetzliche Rahmen f\u00fcr eine Verl\u00e4ngerung um 90 Jahre ersetzt wird.\u00a0Bitte beachten Sie: Solange die Bewertungsmechanismen noch nicht aktiv sind, betr\u00e4gt die Verl\u00e4ngerungsdauer weiterhin 90 Jahre.\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Miteigentums und des Pachtrechts von 2026&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00e4hrend das Gesetz von 2024 das bestehende Pachtrecht-System \u00e4ndert, zielt die n\u00e4chste Phase der Regierung darauf ab, dieses vollst\u00e4ndig abzuschaffen. Am 27. Januar 2026 ver\u00f6ffentlichte das Ministerium f\u00fcr Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung (MHCLG) den mit Spannung erwarteten Entwurf des Gesetzes zur Reform des Commonhold- und Pachtrechts.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzentwurf durchlief z\u00fcgig das formelle Verfahren der vorlegislativen Pr\u00fcfung, das am 27. Mai 2026 in einem umfassenden Pr\u00fcfungsbericht gipfelte, der vom Sonderausschuss f\u00fcr Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung ver\u00f6ffentlicht wurde.<strong>.<\/strong>&nbsp;Der klare Kurs der Regierung wurde durch seine ausdr\u00fcckliche Erw\u00e4hnung in der Thronrede weiter gefestigt.<strong>.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zu den Grundpfeilern des Gesetzentwurfs f\u00fcr 2026 geh\u00f6ren:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Das Mandat f\u00fcr das \u201eCommonhold\u201c-Modell und das Verbot des Baus neuer Wohnungen<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die wichtigste Ma\u00dfnahme des Gesetzentwurfs ist ein absolutes Verbot der Schaffung oder \u00dcbertragung neuer Mietwohnungen. Stattdessen legt der Gesetzentwurf das \u201eCommonhold\u201c-Modell als standardm\u00e4\u00dfige Rechtsform f\u00fcr alle neuen Wohnbauprojekte mit mehreren Wohneinheiten fest.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Rahmen einer Commonhold-Struktur, die internationalen Rahmenbedingungen f\u00fcr Eigentumswohnungen entspricht, besitzen die einzelnen K\u00e4ufer das uneingeschr\u00e4nkte Eigentumsrecht an ihrer jeweiligen Einheit. Die gemeinschaftlichen Teile der Wohnanlage befinden sich im Eigentum einer Commonhold-Vereinigung, einer juristischen Person, die sich zu 100% im gemeinsamen Besitz der Eigent\u00fcmer der einzelnen Einheiten befindet, und wird von dieser verwaltet. Es gibt keinen externen R\u00fcckfallvermieter, keine begrenzte Mietdauer und keine Grundrente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In einer Grundsatzrede vor dem Institute for Government best\u00e4tigte Wohnungsbauminister Matthew Pennycook im Rahmen einer umfassenden Aktualisierung der politischen Leitlinien, dass die Regierung zwar beabsichtige, alle Kernaspekte des Gesetzentwurfs noch vor Ende dieser Legislaturperiode zu verabschieden, das absolute Verbot neuer Wohnungen mit Erbpacht jedoch voraussichtlich erst 2029 in Kraft treten werde. Dieser Zeitrahmen gibt Bautr\u00e4gern und Kreditgebern Zeit, ihre Bauprojekte und Finanzmodelle entsprechend anzupassen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Obergrenzen f\u00fcr Grundrenten bei bestehenden Pachtvertr\u00e4gen<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um die Probleme zu l\u00f6sen, mit denen Millionen von Menschen konfrontiert sind, die an bestehende langfristige Pachtvertr\u00e4ge gebunden sind, sieht der Gesetzentwurf eine umfassende Obergrenze f\u00fcr die Grundrente in H\u00f6he von 250 \u00a3 pro Jahr vor.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach dem aktuellen Entwurf gilt diese Obergrenze ab sofort f\u00fcr bestehende Wohnraummietvertr\u00e4ge. Entscheidend ist, dass der Entwurf eine automatische Auslaufklausel enth\u00e4lt, wonach die Obergrenze nach Ablauf von 40 Jahren dauerhaft auf eine symbolische Miete (0 \u00a3) sinkt. Der aktuelle Gesetzgebungszeitplan der Regierung sieht vor, die anf\u00e4ngliche Obergrenze von 250 \u00a3 etwa Ende 2027 in Kraft zu setzen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Senkung der Schwelle f\u00fcr die Umwandlung in eine Commonhold-Eigentumsform<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In der Vergangenheit war f\u00fcr die Umwandlung eines bestehenden Mietwohnblocks in eine \u201eCommonhold\u201c-Struktur die einstimmige Zustimmung aller einzelnen P\u00e4chter und Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger des Geb\u00e4udes erforderlich \u2013 eine H\u00fcrde, die eine Umwandlung in den meisten F\u00e4llen praktisch unm\u00f6glich machte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzentwurf von 2026 senkt diese H\u00fcrde erheblich, indem er eine einfache Mehrheitsschwelle von 50% einf\u00fchrt. Wenn mehr als die H\u00e4lfte der berechtigten P\u00e4chter eines Wohnblocks f\u00fcr die Umwandlung stimmen, k\u00f6nnen sie die \u00fcbrigen Bewohner und den Grundbesitzer rechtlich dazu verpflichten, das Geb\u00e4ude in eine \u201eCommonhold\u201c-Struktur umzuwandeln.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Die vollst\u00e4ndige Abschaffung des Vertragsverfalls<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach geltendem Immobilienrecht kann ein Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer bereits bei Schulden in H\u00f6he von nur 350 \u00a3 ein Verfahren zur K\u00fcndigung des Mietvertrags gegen einen Wohnmieter einleiten und so m\u00f6glicherweise aufgrund eines geringf\u00fcgigen Streits \u00fcber Nebenkosten eine Immobilie im Wert von mehreren hunderttausend Pfund beschlagnahmen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzentwurf von 2026 hebt das Recht auf Einziehung bei langfristigen Wohnraummietvertr\u00e4gen vollst\u00e4ndig auf. Er ersetzt diese Befugnis durch ein verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfiges, gerichtlich abgesichertes System zur Eintreibung von Forderungen und zur Durchsetzung von Mietvertr\u00e4gen, das Hausbesitzer davor sch\u00fctzt, ihr Eigenkapital aufgrund umstrittener Geb\u00fchren zu verlieren.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Aufhebung der Befugnisse privater L\u00e4ndereien zum \u201cFleecehold\u201d<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzentwurf zielt auf ausbeuterische Praktiken in privat verwalteten Wohnsiedlungen mit Eigentumswohnungen ab, die oft als \u201cFleecehold\u201d bezeichnet werden. Der Gesetzentwurf sieht vor, die \u00a7\u00a7 121 und 122 des \u201eLaw of Property Act\u201c von 1925 vollst\u00e4ndig aufzuheben. Durch diese \u00c4nderung werden privaten Immobilienverwaltungsgesellschaften ihre gesetzlichen Rechte entzogen, das Grundst\u00fcck eines Hausbesitzers zu betreten oder einen Zwangsmietvertrag f\u00fcr ein Haus zu erteilen, wenn Mietzahlungen ausstehen oder strittig sind.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit: Ein Horizont, der von Hoffnungen, Verz\u00f6gerungen und gro\u00dfer Unsicherheit gepr\u00e4gt ist&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die parallele Entwicklung des \u201eLeasehold and Freehold Reform Act 2024\u201c und des Entwurfs f\u00fcr den \u201eCommonhold and Leasehold Reform Bill 2026\u201c stellt einen historischen Versuch dar, das Wohneigentum in England und Wales grundlegend neu zu gestalten. Auf dem Papier versprechen diese weitreichenden Reformen ein wesentlich gerechteres System: Sie gew\u00e4hren P\u00e4chtern von Anfang an Verl\u00e4ngerungsrechte, senken die f\u00fcr die Verl\u00e4ngerung von Pachtvertr\u00e4gen zu zahlenden Betr\u00e4ge, sch\u00fctzen Hausbesitzer vor aggressiven Zwangsvollstreckungen und zeichnen einen klaren Fahrplan hin zu einem Immobilienmarkt, in dem das \u201eCommonhold\u201c-Modell im Vordergrund steht.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Doch trotz des Optimismus und der vielversprechenden Aussichten, die mit diesen gesetzgeberischen Meilensteinen einhergehen, ist die aktuelle Realit\u00e4t von anhaltenden Verz\u00f6gerungen, z\u00e4hen politischen Verfahren und gro\u00dfer rechtlicher Unsicherheit gepr\u00e4gt.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Letztendlich m\u00f6gen England und Wales zwar auf eine Zukunft ohne Pachtvertr\u00e4ge zusteuern, doch der \u00dcbergang erweist sich eher als Marathon denn als Sprint. W\u00e4hrend sich die M\u00fchlen in Westminster und bei den Gerichten nur langsam drehen, herrscht f\u00fcr Privatpersonen und Unternehmen auf beiden Seiten des Immobilienmarktes Unsicherheit.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rechtsanwalt f\u00fcr Immobilienrechtsstreitigkeiten\/Erwerb von Eigentumsrechten, Ben Lewis \u2013 Kontaktieren Sie uns&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Prozessabteilung von RFB. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an Ben Lewis unter&nbsp;<a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a>&nbsp;oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9935,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9934","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 5.0.1.1 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"The rules governing who owns and controls residential property in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. 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