{"id":9499,"date":"2026-05-11T11:29:32","date_gmt":"2026-05-11T11:29:32","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=9499"},"modified":"2026-05-11T13:45:51","modified_gmt":"2026-05-11T13:45:51","slug":"personal-guarantees-and-commercial-rent-arrears-are-directors-at-risk","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/personal-guarantees-and-commercial-rent-arrears-are-directors-at-risk\/","title":{"rendered":"Pers\u00f6nliche Garantien und gewerbliche Mietr\u00fcckst\u00e4nde: Sind Direktoren gef\u00e4hrdet?\u00a0"},"content":{"rendered":"<p>Im Gewerbeimmobiliensektor ist der \u201cUnternehmensschleier\u201d oft d\u00fcnner, als den Gesch\u00e4ftsf\u00fchrern bewusst ist. W\u00e4hrend eine Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung einen Schutzschild f\u00fcr viele gesch\u00e4ftliche Aktivit\u00e4ten bietet, ben\u00f6tigen Vermieter oft eine&nbsp;<strong>Pers\u00f6nliche B\u00fcrgschaft (PG)&nbsp;<\/strong>von Unternehmensleitern \/ geeigneten B\u00fcrgen als Bedingung f\u00fcr den Mietvertrag. Dieses Dokument ist ein sehr wirksames Instrument f\u00fcr Vermieter, da es das pers\u00f6nliche Verm\u00f6gen des Gesch\u00e4ftsf\u00fchrers - einschlie\u00dflich seines Hauses und seiner Ersparnisse - direkt an die Einhaltung aller Bedingungen des Mietvertrags bindet.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Als Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP sehe ich aus erster Hand, wie diese Garantien einen unternehmerischen R\u00fcckschlag in eine pers\u00f6nliche Krise verwandeln. Wenn sich die Mietr\u00fcckst\u00e4nde h\u00e4ufen, ist der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer nicht nur ein Zeuge, sondern oft auch das Hauptziel des Vermieters f\u00fcr die R\u00fcckforderung.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Die Rechtswirklichkeit:&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein weit verbreiteter Irrglaube unter Gesch\u00e4ftsf\u00fchrern ist, dass ein Vermieter das Verm\u00f6gen des Unternehmens \u201caussch\u00f6pfen\u201d muss, bevor er sich an den B\u00fcrgen wendet. In Wirklichkeit sind die meisten gewerblichen Pachtvertr\u00e4ge so abgefasst, dass der B\u00fcrge dem Vermieter als Hauptschuldner garantiert, dass der Mieter alle Mieten zahlt und die Vereinbarungen des Mietvertrags einh\u00e4lt.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Unmittelbare Haftung:<\/strong>&nbsp;F\u00fcr den Fall, dass die Miete gem\u00e4\u00df den Bedingungen des Gewerbemietvertrags nicht gezahlt wird, enthalten die meisten modernen Gewerbemietvertr\u00e4ge Bestimmungen, wonach der B\u00fcrge f\u00fcr den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder eine der Mieterverpflichtungen nicht einh\u00e4lt oder erf\u00fcllt, f\u00fcr die Zahlung oder Einhaltung und Erf\u00fcllung dieser Verpflichtungen sorgt.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Gesamtschuldnerische Haftung:<\/strong>&nbsp;Der Vermieter kann daher in der Regel w\u00e4hlen, ob er das Unternehmen, den Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer\/B\u00fcrgen oder beide gleichzeitig verklagen will.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Jenseits der Miete:<\/strong>&nbsp;Das Risiko geht \u00fcber die viertelj\u00e4hrliche Miete hinaus. Wenn der Vermieter beschlie\u00dft, den Mietvertrag nicht zu k\u00fcndigen, k\u00f6nnen die Mietr\u00fcckst\u00e4nde weiter auflaufen. Neben der Miete k\u00f6nnen auch Nebenkosten, Versicherungen und der \u201cstille Killer\u201d von Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4gen zu den potenziellen Verpflichtungen geh\u00f6ren:&nbsp;<strong>Dilapidations<\/strong>. Ein Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer k\u00f6nnte am Ende der Laufzeit des Gewerbemietvertrags pers\u00f6nlich f\u00fcr eine Reparaturrechnung in sechsstelliger H\u00f6he haften.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Risiken f\u00fcr Unternehmensleiter, die B\u00fcrgschaften stellen<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Normalerweise sch\u00fctzt die Doktrin der getrennten Rechtspers\u00f6nlichkeit die einzelnen Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer. Eine von einem Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer gew\u00e4hrte B\u00fcrgschaft ist jedoch eine vertragliche Nebenverpflichtung, die f\u00fcr den B\u00fcrgen eine potenziell erhebliche Haftung mit sich bringt.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Wenn das Unternehmen beispielsweise in Liquidation geht, kann der Mietvertrag gek\u00fcndigt werden, aber die&nbsp;<strong>die Haftung des B\u00fcrgen kann durchaus bestehen bleiben<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In der Tat wird der Anspruch des Vermieters gegen den Direktor oft&nbsp;<em>mehr<\/em>&nbsp;aggressiv, sobald das Unternehmen scheitert, da der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer die einzige solvente Person ist, die in der Lage ist, die Schulden zu begleichen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Strategische Alternativen zur pers\u00f6nlichen B\u00fcrgschaft<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Vermieter verlangen Sicherheit, aber eine pers\u00f6nliche B\u00fcrgschaft ist nicht die einzige M\u00f6glichkeit, diese zu leisten. Wenn Sie einen Mietvertrag oder eine Vertragsverl\u00e4ngerung aushandeln, gibt es Alternativen, bei denen das pers\u00f6nliche Verm\u00f6gen nicht zur Debatte steht:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Erh\u00f6hte Mietkautionen<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Anstelle eines PG kann auch eine gr\u00f6\u00dfere Kaution angeboten werden. W\u00e4hrend die Standardkaution 3 Monate betr\u00e4gt, kann das Angebot von 6 oder 12 Monaten oft die Risikobereitschaft eines Vermieters befriedigen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Der Nutzen:<\/strong>&nbsp;Es handelt sich um \u201cunbrauchbares Geld\u201d in der Bilanz des Unternehmens, aber es vermeidet das Risiko f\u00fcr das pers\u00f6nliche Verm\u00f6gen des Gesch\u00e4ftsf\u00fchrers, das mit einer pers\u00f6nlichen Garantie verbunden ist.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Der Mechanismus:<\/strong>&nbsp;Sicherstellen, dass die&nbsp;<strong>Mietkautionsurkunde<\/strong>&nbsp;legt eindeutig fest, wann das Geld zur\u00fcckgegeben wird, und verhindert, dass der Vermieter bei geringf\u00fcgigen, strittigen Verst\u00f6\u00dfen den Betrag abrufen kann.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Unternehmensgarantien<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Ist das Mieterunternehmen Teil eines gr\u00f6\u00dferen Konzerns, kann ein&nbsp;<strong>B\u00fcrgschaft der Muttergesellschaft (PCG)<\/strong>&nbsp;ist eine gute Alternative.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Der Nutzen:<\/strong>&nbsp;Die Haftung bleibt innerhalb des Unternehmens. Der Vermieter erh\u00e4lt die Sicherheit einer gr\u00f6\u00dferen Einheit mit einer nachgewiesenen Bilanz, aber die einzelnen Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer bleiben gesch\u00fctzt.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Bankb\u00fcrgschaften oder Anleihen<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Eine Bankb\u00fcrgschaft ist eine Zusage eines Finanzinstituts, den Vermieter zu bezahlen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Die Realit\u00e4t:<\/strong>&nbsp;Die Bank verlangt in der Regel, dass das Unternehmen die B\u00fcrgschaft \u201czur\u00fcckzahlt\u201d oder eine Unternehmenssicherheit stellt. Die Einrichtung einer solchen B\u00fcrgschaft ist komplizierter, bietet dem Vermieter aber eine erstklassige Sicherheit ohne pers\u00f6nliche Unterschrift.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Mietzahlungen im Voraus<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei Verhandlungen, bei denen viel auf dem Spiel steht, kann die Vorauszahlung der ersten 6 bis 12 Monatsmieten den Vermieter gelegentlich dazu bewegen, auf die Forderung nach einem PG zu verzichten. Dies beweist Liquidit\u00e4t und beseitigt das unmittelbare Risiko von Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nden in der kritischen Anfangsphase des Mietverh\u00e4ltnisses.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Der Vorteil des Vermieters bei der Durchsetzung<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Vermieter ist das PG das ultimative Druckmittel. Im Gegensatz zu einer Klage gegen ein Unternehmen, das m\u00f6glicherweise einfach unter Insolvenzverwaltung gestellt wird, er\u00f6ffnet die Klage gegen einen Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer pers\u00f6nlich aggressive Durchsetzungsm\u00f6glichkeiten:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Direkter Zugriff auf pers\u00f6nliche Verm\u00f6genswerte&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Wenn das Unternehmen des Mieters insolvent wird oder die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter direkt auf das pers\u00f6nliche Verm\u00f6gen des B\u00fcrgen zugreifen. Im Gegensatz zu einem Unternehmen, das ohne Verm\u00f6gen in Konkurs gehen kann, haftet der B\u00fcrge - h\u00e4ufig ein Unternehmensleiter - pers\u00f6nlich, was bedeutet, dass seine pers\u00f6nlichen Ersparnisse, Investitionen und sein Haus gef\u00e4hrdet sein k\u00f6nnten.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Gesetzlich vorgeschriebene Forderungen:<\/strong>&nbsp;Ein Vermieter k\u00f6nnte m\u00f6glicherweise eine Mahnung f\u00fcr die R\u00fcckst\u00e4nde ausstellen. Wird nicht innerhalb von 21 Tagen gezahlt, kann der Vermieter den Mahnbescheid beantragen.&nbsp;<strong>Privatkonkurs des Direktors<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Prim\u00e4re Haftung (oft)<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Viele gewerbliche Mietvertr\u00e4ge sind so formuliert, dass die Haftung des B\u00fcrgen \u201cprim\u00e4r\u201d und nicht \u201csekund\u00e4r\u201d ist. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht erst alle Rechtsmittel gegen das s\u00e4umige Mieterunternehmen aussch\u00f6pfen muss, sondern die Zahlung sofort vom B\u00fcrgen verlangen kann.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Erweiterte Sicherheit \u00fcber Einlagen hinaus&nbsp;<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>W\u00e4hrend eine Kaution auf den eingezogenen Betrag begrenzt ist (in der Regel 3-6 Monatsmieten), ist eine pers\u00f6nliche B\u00fcrgschaft in der Regel unbegrenzt und deckt alle Verpflichtungen des Mieters w\u00e4hrend der gesamten Mietdauer ab. Dies schlie\u00dft ein:&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Unbezahlte Miete und Nebenkosten.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Dilapidations (Reparaturen und Sch\u00e4den) am Ende der Mietzeit.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gerichtskosten, die dem Vermieter bei der Durchsetzung des Mietvertrags entstehen.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Fortgesetzte Haftung nach Insolvenz<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Wenn ein Unternehmen als Mieter in Konkurs geht, wird der Mietvertrag oft gek\u00fcndigt. Eine pers\u00f6nliche B\u00fcrgschaft enth\u00e4lt h\u00e4ufig eine Bestimmung, die es dem Vermieter erm\u00f6glicht, den B\u00fcrgen zu zwingen, einen neuen Mietvertrag f\u00fcr die verbleibende Laufzeit abzuschlie\u00dfen, um einen Verlust der Mieteinnahmen f\u00fcr die leerstehende Immobilie zu verhindern.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. St\u00e4rkere Hebelwirkung und effizientere Durchsetzung<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Leichtere Rechtsstreitigkeiten:<\/strong>&nbsp;Die Geltendmachung von Anspr\u00fcchen gegen eine Einzelperson ist oft einfacher als der Umgang mit den Liquidatoren eines insolventen Unternehmens.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>St\u00e4rkere Rechtsposition:<\/strong>&nbsp;Der B\u00fcrge haftet auch dann, wenn die Forderung des Vermieters gegen den Mieter als nicht durchsetzbar angesehen wird, sofern die B\u00fcrgschaft ordnungsgem\u00e4\u00df in Form einer Urkunde ausgefertigt wurde.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Gesamtschuldnerische Haftung<\/strong>&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Wenn mehrere Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer oder Einzelpersonen als B\u00fcrgen fungieren, kann der Vermieter aufgrund einer \u201cgesamtschuldnerischen\u201d Klausel einen, einige oder alle von ihnen f\u00fcr den gesamten geschuldeten Betrag belangen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ehemalige Mieter<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Abschnitt 17 Bekanntmachungen:<\/strong>&nbsp;Im Rahmen der&nbsp;<em>Gesetz \u00fcber Vermieter und Mieter (Covenants) von 1995<\/em>, m\u00fcssen Vermieter eine \u201cSection 17 Notice\u201d innerhalb von&nbsp;<strong>sechs Monate<\/strong>&nbsp;der f\u00e4lligen R\u00fcckst\u00e4nde, um sie von einem fr\u00fcheren Mieter oder dessen B\u00fcrgen einzufordern. Die Verwalter sollten immer die Daten \u00fcberpr\u00fcfen; wenn der Vermieter zu langsam handelt, kann der Verwalter \u00e4ltere R\u00fcckst\u00e4nde vollst\u00e4ndig einfordern.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Wichtige \u00dcberlegungen<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Begrenzung der Haftung:<\/strong>&nbsp;Die B\u00fcrgen k\u00f6nnen aushandeln, dass ihre Haftung auf einen bestimmten Betrag oder einen begrenzten Zeitraum begrenzt wird, anstatt eine \u201callumfassende\u201d B\u00fcrgschaft zu \u00fcbernehmen.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Bestimmungen zur Freigabe:<\/strong>&nbsp;B\u00fcrgschaften k\u00f6nnen Klauseln zur \u201cvorzeitigen Freigabe\u201d enthalten, bei denen der B\u00fcrge nach einer bestimmten Zeit oder bei Erreichen bestimmter finanzieller Meilensteine des Mieters freigestellt wird.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Risiken der Ver\u00e4nderung:<\/strong>&nbsp;Wenn ein Vermieter den Mietvertrag \u00e4ndert (z. B. die Miete oder die R\u00e4umlichkeiten), ohne den B\u00fcrgen zu konsultieren, kann der B\u00fcrge argumentieren, dass er von seiner Haftung befreit ist.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Abschlie\u00dfende \u00dcberlegungen f\u00fcr Vermieter und Mieter<\/strong>&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr&nbsp;<strong>Vermieter<\/strong>, Eine pers\u00f6nliche B\u00fcrgschaft ist nur so gut wie die Person, die sie stellt. Es wird empfohlen, einen vorgeschlagenen B\u00fcrgen auf seine Verm\u00f6genswerte hin zu \u00fcberpr\u00fcfen, um sicherzustellen, dass er tats\u00e4chlich \u00fcber die Mittel verf\u00fcgt, um die Miete zu zahlen, wenn das Unternehmen scheitert.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>F\u00fcr&nbsp;<strong>P\u00e4chter und Direktoren<\/strong>, Ein PG sollte der absolut letzte Ausweg sein. Wenn es sich nicht vermeiden l\u00e4sst, stellen Sie sicher, dass es auf den aktuellen Mieter beschr\u00e4nkt ist und sich nicht auf zuk\u00fcnftige \u201cautorisierte Garantievereinbarungen\u201d (AGAs) erstreckt, wenn Sie das Unternehmen schlie\u00dflich verkaufen.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verf\u00fcgt \u00fcber umfassende Erfahrung in der Bearbeitung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit gewerblichen Mietvertr\u00e4gen und der Durchsetzung von Garantien. Unabh\u00e4ngig davon, ob Sie eine Garantie durchsetzen oder Ihr pers\u00f6nliches Verm\u00f6gen sch\u00fctzen wollen, ist ein fr\u00fchzeitiges rechtliches Eingreifen die einzige M\u00f6glichkeit, das Risiko zu beherrschen. F\u00fcr Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 0207 467 5751<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":9501,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-9499","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - RFB Legal<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Find out how personal guarantees affect commercial rent arrears and whether company directors can be held personally liable today too online\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/personal-guarantees-and-commercial-rent-arrears-are-directors-at-risk\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Personal Guarantees and Commercial Rent Arrears: Are Directors at Risk?\u00a0 - 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