Als Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP habe ich h\u00e4ufig mit F\u00e4llen von Mietr\u00fcckst\u00e4nden und Verst\u00f6\u00dfen gegen gewerbliche Mietvertr\u00e4ge zu tun. <\/p>\n\n\n\n
Die gewerbliche Immobilienbranche ist voller finanzieller Zw\u00e4nge, und f\u00fcr viele Unternehmen ist die Miete der gr\u00f6\u00dfte Kostenfaktor. Wenn sich der Cashflow verknappt und sich Mietr\u00fcckst\u00e4nde anh\u00e4ufen, kann die Situation mit alarmierender Geschwindigkeit eskalieren. Im Gegensatz zu Mietverh\u00e4ltnissen f\u00fcr Wohnzwecke bieten gewerbliche Mietvertr\u00e4ge Vermietern ein wirksames Arsenal an Rechtsmitteln, die schnell eingesetzt werden k\u00f6nnen - oft ohne gerichtliche Anordnung. <\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr gewerbliche Mieter ist es wichtig, den rechtlichen Rahmen und die praktischen Schritte zur Schadensminderung zu kennen. Dieser Leitfaden zeigt auf, was passiert, wenn die Miete in Verzug ger\u00e4t, und wie ein gewerblicher Mieter die Krise meistern sollte, um sein Unternehmen zu sch\u00fctzen. <\/p>\n\n\n\n
Das Arsenal des Vermieters verstehen <\/p>\n\n\n\n
Wenn ein Mieter die Miete nicht fristgerecht zahlt, verst\u00f6\u00dft er wahrscheinlich gegen den Mietvertrag. Die meisten modernen Gewerbemietvertr\u00e4ge enthalten eine \u201cNachfrist\u201d - in der Regel 14 oder 21 Tage -, bevor der Vermieter bestimmte \u201cSelbsthilfema\u00dfnahmen\u201d ergreifen kann. Nach Ablauf dieser Frist hat der Vermieter mehrere M\u00f6glichkeiten. <\/p>\n\n\n\n
Die Verwirkung ist vielleicht das am meisten gef\u00fcrchtete Rechtsmittel. Sie erm\u00f6glicht es dem Vermieter, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen und die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Bei Mietr\u00fcckst\u00e4nden hat der Vermieter in der Regel das Recht auf einen \u201cfriedlichen Wiedereintritt\u201d. Dies bedeutet in der Regel, dass ein zertifizierter Gerichtsvollzieher die R\u00e4umlichkeiten betritt, oft in den fr\u00fchen Morgenstunden, und die Schl\u00f6sser austauscht. <\/p>\n\n\n\n
Entscheidend ist, dass ein Vermieter bei Mietr\u00fcckst\u00e4nden in der Regel keine \u00a7 146-K\u00fcndigung (die Standardabmahnung f\u00fcr andere Vertragsverletzungen) aussprechen muss. Wenn der Mietvertrag dies zul\u00e4sst und die Nachfrist verstrichen ist, kann der Vermieter sofort handeln. Sobald die Schl\u00f6sser ausgewechselt werden, endet das Recht des Mieters, den Raum zu nutzen, was f\u00fcr die Gesch\u00e4ftskontinuit\u00e4t katastrophal sein kann. <\/p>\n\n\n\n
CRAR ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren, das es Vermietern erm\u00f6glicht, Vollstreckungsbeamte zu beauftragen, die R\u00e4umlichkeiten zu betreten und G\u00fcter im Wert der Schuld zu beschlagnahmen. F\u00fcr CRAR gibt es strenge Regeln: <\/p>\n\n\n\n
Wenn ein Mieter zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses eine Mietkaution hinterlegt hat, kann der Vermieter die r\u00fcckst\u00e4ndigen Betr\u00e4ge einfach aus der Kautionsurkunde entnehmen. Damit ist zwar die unmittelbare Schuld beseitigt, aber in den meisten Vertr\u00e4gen wird der Mieter aufgefordert, die Kaution innerhalb kurzer Zeit wieder auf den urspr\u00fcnglichen Betrag aufzustocken. Geschieht dies nicht, stellt dies einen weiteren Versto\u00df gegen den Mietvertrag dar. <\/p>\n\n\n\n
Ein Vermieter kann bei unbestrittenen Mietr\u00fcckst\u00e4nden von mehr als 750 \u00a3 (f\u00fcr Unternehmen) oder 5.000 \u00a3 (f\u00fcr Privatpersonen) eine gesetzliche Zahlungsaufforderung zustellen. Dies ist eine f\u00f6rmliche Aufforderung zur Zahlung innerhalb von 21 Tagen. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter dies als Beweis f\u00fcr die Zahlungsunf\u00e4higkeit verwenden, um eine Liquidationsanordnung oder den Konkurs zu beantragen, wodurch die Existenz des Unternehmens effektiv bedroht wird. <\/p>\n\n\n\n
Wenn Sie Ihren Mietverpflichtungen nicht nachkommen k\u00f6nnen, ist Schweigen Ihr gr\u00f6\u00dfter Feind. Ein proaktives Management ist die einzige M\u00f6glichkeit, die oben erw\u00e4hnten aggressiven Vollstreckungsma\u00dfnahmen zu vermeiden. <\/p>\n\n\n\n
Warten Sie nicht darauf, dass der Vermieter eine f\u00f6rmliche Forderung stellt. Setzen Sie sich mit dem Vermieter oder seinem Verwalter in Verbindung, sobald Sie eine Unterdeckung feststellen. Vermieter ziehen in der Regel einen zahlenden Mieter einer leerstehenden Wohnung vor, insbesondere in einem schwankenden Markt. <\/p>\n\n\n\n
Seien Sie darauf vorbereitet, wenn Sie Kontakt aufnehmen: <\/p>\n\n\n\n
Vermeiden Sie Versprechungen, die Sie nicht einhalten k\u00f6nnen. Ziehen Sie stattdessen in Erw\u00e4gung, eine strukturierte \u201cMietkonzession\u201d oder einen \u201cSide Letter\u201d vorzuschlagen. Zu den Optionen k\u00f6nnten geh\u00f6ren: <\/p>\n\n\n\n
Wenn der Vermieter einem Zugest\u00e4ndnis zustimmt, lassen Sie es sich schriftlich geben. Eine m\u00fcndliche Vereinbarung ist schwer durchsetzbar und kann sp\u00e4ter zu Streitigkeiten f\u00fchren. In einer f\u00f6rmlichen Zusatzvereinbarung sollte angegeben werden, ob die Zugest\u00e4ndnisse nur f\u00fcr Sie pers\u00f6nlich gelten oder f\u00fcr den gesamten Mietvertrag, und ob sich der Vermieter das Recht vorbeh\u00e4lt, die Vereinbarung zu k\u00fcndigen, wenn eine einzige Rate nicht bezahlt wird. <\/p>\n\n\n\n
Mieter sollten sich des Begriffs \u201cVerzicht\u201d bewusst sein. Wenn ein Vermieter Ma\u00dfnahmen ergreift, die das Fortbestehen des Mietverh\u00e4ltnisses nach einem Mietr\u00fcckstand anerkennen - z. B. die Forderung k\u00fcnftiger Mieten oder die Entsendung eines Gerichtsvollziehers zur Beschlagnahmung von G\u00fctern -, kann er auf sein Recht, den Mietvertrag f\u00fcr diese spezifischen R\u00fcckst\u00e4nde zu verwirken, \u201cverzichten\u201d. <\/p>\n\n\n\n
Umgekehrt sind Vermieter aus diesem Grund oft sehr vorsichtig, wenn es darum geht, Teilzahlungen der Miete zu akzeptieren. Wenn ein Vermieter eine Abschlagszahlung verweigert, liegt das oft daran, dass er sein Recht wahrt, den Mietvertrag ganz aufzugeben. <\/p>\n\n\n\n
Wenn das Schlimmste passiert und der Vermieter den Mietvertrag durch Auswechseln der Schl\u00f6sser verwirkt, ist nicht unbedingt alles verloren. Gewerbemieter haben das Recht, bei Gericht einen Antrag auf \u201cBefreiung von der Verwirkung\u201d zu stellen.\u201d <\/p>\n\n\n\n
Das Gericht verf\u00fcgt \u00fcber einen weiten Ermessensspielraum, um den Mietvertrag wiederherzustellen und dem Mieter die R\u00fcckkehr in die R\u00e4umlichkeiten zu erm\u00f6glichen. Wenn der Mieter in der Lage ist, den gesamten R\u00fcckstand, die Zinsen und die Anwaltskosten des Vermieters zu zahlen, gew\u00e4hrt das Gericht in der Regel eine Erleichterung, um zu verhindern, dass der Vermieter durch die R\u00fccknahme der Immobilie einen \u201cMitnahmeeffekt\u201d erzielt. Dieser Antrag muss jedoch \u201cso schnell wie m\u00f6glich\u201d gestellt werden - im Idealfall innerhalb von sechs Monaten, besser noch fr\u00fcher. <\/p>\n\n\n\n
Der Umgang mit Mietr\u00fcckst\u00e4nden ist ein Balanceakt, bei dem viel auf dem Spiel steht. Ein einziger Fehltritt kann zum Verlust Ihrer R\u00e4umlichkeiten und zur Beschlagnahme Ihres Verm\u00f6gens f\u00fchren. Bei der Rechtsberatung geht es nicht nur um Rechtsstreitigkeiten, sondern auch um Verhandlung und Strategie. <\/p>\n\n\n\n
Wir k\u00f6nnen Ihren Mietvertrag auf \u201cAusstiegsklauseln\u201d \u00fcberpr\u00fcfen, die Ihnen einen vorzeitigen Ausstieg erm\u00f6glichen, oder auf \u201cEntfremdungsklauseln\u201d, die es Ihnen erlauben, R\u00e4ume unterzuvermieten, um Ihre Kosten zu senken. Wir sind auch erfahren im Umgang mit den heiklen Verhandlungen mit den Anw\u00e4lten des Vermieters, um sicherzustellen, dass jeder Zahlungsplan rechtlich solide ist und Ihre Interessen sch\u00fctzt. <\/p>\n\n\n\n
Mietr\u00fcckst\u00e4nde sind eine ernsthafte Bedrohung, aber sie m\u00fcssen nicht das Ende Ihres Unternehmens bedeuten. Wenn man die Befugnisse des Vermieters kennt, sich fr\u00fchzeitig mit ihm in Verbindung setzt und professionelle Rechtsberatung in Anspruch nimmt, sind viele Mieter in der Lage, finanzielle Schwierigkeiten zu \u00fcberwinden und eine tragf\u00e4hige Vereinbarung zu erzielen, die es ihrem Unternehmen erm\u00f6glicht, zu \u00fcberleben und schlie\u00dflich zu florieren. <\/p>\n\n\n\n
Wenn Sie sich Sorgen machen, ob Sie Ihre Miete zahlen k\u00f6nnen, oder wenn Ihr Vermieter bereits Ma\u00dfnahmen ergriffen hat, wenden Sie sich noch heute an uns, um Ihre M\u00f6glichkeiten zu besprechen und Ihre wirtschaftliche Zukunft zu sichern. <\/p>\n\n\n\n
Anw\u00e4lte f\u00fcr Streitigkeiten im Bereich Commercial Property - kontaktieren Sie uns <\/p>\n\n\n\n
David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verf\u00fcgt \u00fcber umfangreiche Erfahrung bei der Bearbeitung von Problemen im Zusammenhang mit Mietr\u00fcckst\u00e4nden und Verst\u00f6\u00dfen gegen gewerbliche Mietvertr\u00e4ge. F\u00fcr Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 0207 467 5751. <\/p>\n\n\n\n
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