In der schwierigen Landschaft der Gewerbeimmobilien sind Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern fast unvermeidlich. Streitfragen entstehen oft, wenn ein Mieter sich berechtigt f\u00fchlt, die Miete zur\u00fcckzuhalten. Die Frage, die wir in diesem Artikel untersuchen, lautet: Kann ein gewerblicher Mieter die Miete rechtm\u00e4\u00dfig einbehalten, sei es aufgrund einer angeblichen Unterlassung von Reparaturen durch den Vermieter, eines Versto\u00dfes gegen den Grundsatz der ungest\u00f6rten Nutzung oder einer wirtschaftlichen H\u00e4rte? <\/p>\n\n\n\n
Sowohl f\u00fcr Vermieter als auch f\u00fcr Mieter im Vereinigten K\u00f6nigreich ist es von entscheidender Bedeutung, den rechtlichen Rahmen f\u00fcr Mietzahlungen zu verstehen. Dieser Artikel befasst sich mit der Komplexit\u00e4t der Einbehaltung von Mieten, der Bedeutung spezifischer Mietvertragsbedingungen und den begrenzten Umst\u00e4nden, unter denen sie zul\u00e4ssig sein kann. <\/p>\n\n\n\n
Der Ausgangspunkt ist, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete unabh\u00e4ngig von den Verpflichtungen des Vermieters aus dem Mietvertrag ist. Dieser Grundsatz, der h\u00e4ufig als \u201cunabh\u00e4ngige Vereinbarung\u201d bezeichnet wird, bedeutet, dass der Mieter auch dann rechtlich verpflichtet ist, die Miete vollst\u00e4ndig und p\u00fcnktlich zu zahlen, wenn der Vermieter gegen seine Pflichten verst\u00f6\u00dft, z. B. die Geb\u00e4udestruktur nicht instand h\u00e4lt. <\/p>\n\n\n\n
Der Grund f\u00fcr diese Vorschrift ist, dass sie Vermietern einen vorhersehbaren Einkommensstrom verschafft, der oft f\u00fcr die Erf\u00fcllung von Hypothekenverpflichtungen und die Instandhaltung der Immobilie unerl\u00e4sslich ist. Generell besteht ein Risiko f\u00fcr Mieter, die beschlie\u00dfen, das Gesetz selbst in die Hand zu nehmen, indem sie die Miete zur\u00fcckhalten, da dies schnell zu einer Eskalation des Streits f\u00fchren kann. <\/p>\n\n\n\n
Die Frage, ob ein Mieter die Miete zur\u00fcckhalten kann, h\u00e4ngt von den spezifischen Bedingungen des Mietvertrags ab. <\/p>\n\n\n\n
Im Allgemeinen erlaubt die Vertragsfreiheit es Vermietern und Mietern, ihre eigenen Bedingungen zu vereinbaren, und das Gericht wird sich nur selten in eine Vereinbarung zwischen zwei Wirtschaftssubjekten einmischen. <\/p>\n\n\n\n
Wichtigster Punkt:<\/strong> Steht im Mietvertrag, dass die Miete \u201cohne Abzug oder Aufrechnung\u201d zu zahlen ist, hat der Mieter unabh\u00e4ngig von der Leistung des Vermieters nur wenig Spielraum f\u00fcr die Zahlung der Miete. <\/p>\n\n\n\n In den meisten modernen Gewerbemietvertr\u00e4gen im Vereinigten K\u00f6nigreich enthalten die Vermieter eine Klausel \u201ckein Abzug \/ keine Aufrechnung\u201d. Dies ist eine wichtige Bestimmung, die jeder Mieter vor der Unterzeichnung kennen sollte, insbesondere im Hinblick auf das Risiko, den Mietvertrag zu verlieren. <\/p>\n\n\n\n Eine \u201cAufrechnung\u201d ist ein gesetzliches Recht, das es einer Person erlaubt, einen ihr geschuldeten Geldbetrag von einem Betrag abzuziehen, den sie einer anderen Partei schuldet. In einem gesch\u00e4ftlichen Kontext k\u00f6nnte ein Mieter der Meinung sein, dass er 5.000 \u00a3 f\u00fcr Reparaturen schuldet, die der Vermieter nicht durchgef\u00fchrt hat, und versuchen, diese Summe mit der n\u00e4chsten Mietzahlung von 5.000 \u00a3 zu verrechnen.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Eine Aufrechnungsverbotsklausel hebt dieses Recht ausdr\u00fccklich auf, was f\u00fcr Vermieter, die mit Mietern zu tun haben, die die Miete nicht mehr zahlen, von entscheidender Bedeutung sein kann. In Standardmietvertr\u00e4gen hei\u00dft es oft, dass die Miete gezahlt werden muss: <\/p>\n\n\n\n \u201cFrei von allen Abz\u00fcgen und ohne jegliche Aufrechnung, Gegenforderung oder Herabsetzung.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Mit dieser Formulierung stellt der Vermieter sicher, dass die Miete unabh\u00e4ngig davon gezahlt werden muss, ob der Mieter eine separate Forderung gegen den Vermieter hat. Wenn der Mieter der Meinung ist, dass der Vermieter ihm Geld schuldet, muss er zun\u00e4chst die Miete zahlen und dann den Vermieter gesondert verklagen, um seine Verluste geltend zu machen. Er kann die Miete nicht als Druckmittel einsetzen. <\/p>\n\n\n\n W\u00e4hrend die allgemeine Regel und die Aufrechnungsverbotsklausel wahrscheinlich die Standardposition darstellen, gibt es einige wenige Ausnahmen, in denen ein Mieter eine Rechtsgrundlage f\u00fcr die Einbehaltung oder den Abzug von der Miete haben k\u00f6nnte. <\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Fall, dass ein Mietvertrag nicht nicht<\/em> eine Aufrechnungsverbotsklausel enthalten, kann sich ein Mieter auf eine \u201cgerechte Aufrechnung\u201d berufen. Diese erlaubt es einer Partei, eine Gegenforderung abzuziehen, wenn diese Forderung so eng mit der Schuld verbunden ist, dass es ungerecht w\u00e4re, die Zahlung der einen Forderung ohne die andere zu verlangen. Da moderne Mietvertr\u00e4ge jedoch so solide formuliert sind, ist dies f\u00fcr den durchschnittlichen gewerblichen Mieter oft nicht m\u00f6glich. <\/p>\n\n\n\n Viele moderne Gewerbemietvertr\u00e4ge enthalten Klauseln zur \u201cMietminderung\u201d oder \u201cMietaussetzung\u201d. Darin werden die Umst\u00e4nde festgelegt, unter denen die Miete automatisch nicht mehr zu zahlen ist. Das h\u00e4ufigste Beispiel ist, wenn die Immobilie aufgrund eines \u201cversicherten Risikos\u201d wie Feuer oder \u00dcberschwemmung unbrauchbar wird. In diesen F\u00e4llen \u201cverweigert\u201d der Mieter die Miete nicht in einem trotzigen Sinne, sondern macht von einem vertraglichen Recht Gebrauch, das durch das Eintreten einer bestimmten Situation ausgel\u00f6st wird. <\/p>\n\n\n\n Ein Mieter kann die Miete rechtm\u00e4\u00dfig zur\u00fcckhalten, wenn er eine f\u00f6rmliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen hat. W\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie haben viele Parteien Mietaufsch\u00fcbe oder -stundungen ausgehandelt. Eine solche Vereinbarung sollte in einem f\u00f6rmlichen \u201cSide Letter\u201d oder \u201cDeed of Variation\u201d dokumentiert werden, um sicherzustellen, dass sie rechtsverbindlich ist und den Vermieter daran hindert, sp\u00e4ter Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde geltend zu machen. <\/p>\n\n\n\n F\u00fcr einen Mieter ist die Einbehaltung der Miete ohne ein eindeutiges gesetzliches Recht (oder unter Missachtung einer Aufrechnungsverbotsklausel) eine sehr riskante Strategie. <\/p>\n\n\n\n Anstatt die Miete einzubehalten und eine Verwirkung zu riskieren, sollten Sie \u201cunter Protest oder unter Vorbehalt Ihrer Rechte\u201d.\u201d<\/strong> Das hei\u00dft, Sie zahlen den vollen Betrag, teilen dem Vermieter aber schriftlich mit, dass Sie sich das Recht vorbehalten, diese Gelder auf dem Rechtsweg zur\u00fcckzufordern, weil der Vermieter den Vertrag nicht eingehalten hat. Auf diese Weise bleibt Ihr Gewerbemietvertrag in Kraft, w\u00e4hrend Sie Ihren Anspruch geltend machen. <\/p>\n\n\n\n Stellen Sie immer sicher, dass Ihre Mietvertr\u00e4ge eine solide Aufrechnungsklausel enthalten, die von einem Anwalt verfasst wurde. Dies ist Ihr wichtigster Schutz gegen \u201cSelbsthilfe\u201d-Mietabz\u00fcge durch Mieter. Wenn ein Mieter die Miete einbeh\u00e4lt, sollten Sie schnell handeln, um Ihre Position zu wahren. <\/p>\n\n\n\n Die Verpflichtungen des Mieters zur Mietzahlung werden wahrscheinlich im Mietvertrag festgelegt. Im Vereinigten K\u00f6nigreich ist es durch die Aufnahme von Aufrechnungsverbotsklauseln in moderne Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr einen Mieter sehr schwierig, die Miete als Reaktion auf Vers\u00e4umnisse des Vermieters rechtlich zur\u00fcckzuhalten. Es mag sich zwar ungerecht anf\u00fchlen, f\u00fcr ein Geb\u00e4ude zu zahlen, das ein undichtes Dach oder kaputte Aufz\u00fcge hat, aber die rechtlichen Folgen einer Nichtzahlung sind potenziell weitaus sch\u00e4dlicher als die Kosten einer separaten Klage auf Schadenersatz. <\/p>\n\n\n\nDas Aufkommen der \u201cNo Set-Off\u201d-Klausel<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
Was ist eine \u201cNo Set-Off\u201d-Klausel?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
Wann kann die Miete einbehalten werden?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
1. Angemessene Aufrechnung (falls nicht ausgeschlossen)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
2. Ausdr\u00fcckliche Mietminderungsklauseln<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
3. Vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Die Risiken der Vorenthaltung der Miete<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n
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Strategische \u00dcberlegungen f\u00fcr Mieter und Vermieter<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n
F\u00fcr P\u00e4chter:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
F\u00fcr Vermieter:<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n
Schlussfolgerung<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n