{"id":9475,"date":"2026-05-11T09:46:44","date_gmt":"2026-05-11T09:46:44","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=9475"},"modified":"2026-05-12T16:18:58","modified_gmt":"2026-05-12T16:18:58","slug":"darf-ein-gewerblicher-mieter-die-miete-zuruckhalten","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/darf-ein-gewerblicher-mieter-die-miete-zuruckhalten\/","title":{"rendered":"Kann ein Gewerbemieter die Miete zur\u00fcckhalten?\u00a0"},"content":{"rendered":"

In the challenging landscape of Gewerbeimmobilie<\/a>, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord\u2019s alleged failure to repair, a breach<\/a> of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a kommerziell<\/a> tenant legally withhold<\/a> rent? <\/p>\n\n\n\n

For both landlords and tenants in the UK, understanding<\/a> the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance<\/a> of specific lease<\/a> terms, and the limited circumstances where it might be permissible. <\/p>\n\n\n\n

Die allgemeine Regel: Die Miete muss gezahlt werden<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

The starting point is that a tenant\u2019s obligation to pay rent is independent of the landlord\u2019s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord<\/a> is in breach of their duties\u2014such as failing to maintain the structure of the building\u2014the tenant is still legally required to pay rent in full and on time. <\/p>\n\n\n\n

The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the Eigenschaft<\/a>. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute. <\/p>\n\n\n\n

Die Macht des Mietvertrags<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

With regards to the question of whether a tenant can withhold rent wird<\/a> depend on the specific terms of the lease. <\/p>\n\n\n\n

Im Allgemeinen erlaubt die Vertragsfreiheit es Vermietern und Mietern, ihre eigenen Bedingungen zu vereinbaren, und das Gericht wird sich nur selten in eine Vereinbarung zwischen zwei Wirtschaftssubjekten einmischen. <\/p>\n\n\n\n

Wichtigster Punkt:<\/strong> If the lease says rent must be paid<\/a> “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance. <\/p>\n\n\n\n

Das Aufkommen der \u201cNo Set-Off\u201d-Klausel<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction \/ no set-off” clause. This is an important provision that every<\/a> tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease. <\/p>\n\n\n\n

Was ist eine \u201cNo Set-Off\u201d-Klausel?<\/strong>\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

A “set-off” is a legal right<\/a> that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another<\/a> party. In a commercial context<\/a>, a tenant might feel they are owed \u00a35,000 for repairs the landlord\u00a0failed to\u00a0carry out and seek to “set this off” against their next \u00a35,000 rent payment.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard<\/a> lease wording often states that rent must be paid: <\/p>\n\n\n\n

\u201cFrei von allen Abz\u00fcgen und ohne jegliche Aufrechnung, Gegenforderung oder Herabsetzung.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n

Mit dieser Formulierung stellt der Vermieter sicher, dass die Miete unabh\u00e4ngig davon gezahlt werden muss, ob der Mieter eine separate Forderung gegen den Vermieter hat. Wenn der Mieter der Meinung ist, dass der Vermieter ihm Geld schuldet, muss er zun\u00e4chst die Miete zahlen und dann den Vermieter gesondert verklagen, um seine Verluste geltend zu machen. Er kann die Miete nicht als Druckmittel einsetzen. <\/p>\n\n\n\n

Wann kann die Miete einbehalten werden?<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

W\u00e4hrend die allgemeine Regel und die Aufrechnungsverbotsklausel wahrscheinlich die Standardposition darstellen, gibt es einige wenige Ausnahmen, in denen ein Mieter eine Rechtsgrundlage f\u00fcr die Einbehaltung oder den Abzug von der Miete haben k\u00f6nnte. <\/p>\n\n\n\n

1. Angemessene Aufrechnung (falls nicht ausgeschlossen)<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

F\u00fcr den Fall, dass ein Mietvertrag nicht nicht<\/em> eine Aufrechnungsverbotsklausel enthalten, kann sich ein Mieter auf eine \u201cgerechte Aufrechnung\u201d berufen. Diese erlaubt es einer Partei, eine Gegenforderung abzuziehen, wenn diese Forderung so eng mit der Schuld verbunden ist, dass es ungerecht w\u00e4re, die Zahlung der einen Forderung ohne die andere zu verlangen. Da moderne Mietvertr\u00e4ge jedoch so solide formuliert sind, ist dies f\u00fcr den durchschnittlichen gewerblichen Mieter oft nicht m\u00f6glich. <\/p>\n\n\n\n

2. Ausdr\u00fcckliche Mietminderungsklauseln<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

Viele moderne Gewerbemietvertr\u00e4ge enthalten Klauseln zur \u201cMietminderung\u201d oder \u201cMietaussetzung\u201d. Darin werden die Umst\u00e4nde festgelegt, unter denen die Miete automatisch nicht mehr zu zahlen ist. Das h\u00e4ufigste Beispiel ist, wenn die Immobilie aufgrund eines \u201cversicherten Risikos\u201d wie Feuer oder \u00dcberschwemmung unbrauchbar wird. In diesen F\u00e4llen \u201cverweigert\u201d der Mieter die Miete nicht in einem trotzigen Sinne, sondern macht von einem vertraglichen Recht Gebrauch, das durch das Eintreten einer bestimmten Situation ausgel\u00f6st wird. <\/p>\n\n\n\n

3. Vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter<\/strong> <\/h3>\n\n\n\n

A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement<\/a> with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding<\/a> and prevents the landlord from later claiming arrears<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Die Risiken der Vorenthaltung der Miete<\/strong> <\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr einen Mieter ist die Einbehaltung der Miete ohne ein eindeutiges gesetzliches Recht (oder unter Missachtung einer Aufrechnungsverbotsklausel) eine sehr riskante Strategie. <\/p>\n\n\n\n