{"id":8498,"date":"2026-01-22T16:44:08","date_gmt":"2026-01-22T16:44:08","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=8498"},"modified":"2026-01-22T16:47:52","modified_gmt":"2026-01-22T16:47:52","slug":"anderungen-ohne-zustimmung-die-rechtlichen-risiken-unbefugter-umbauten-an-mietobjekten","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/anderungen-ohne-zustimmung-die-rechtlichen-risiken-unbefugter-umbauten-an-mietobjekten\/","title":{"rendered":"\u00c4nderungen ohne Zustimmung vornehmen: Die rechtlichen Risiken von unerlaubten \u00c4nderungen an Mietobjekten"},"content":{"rendered":"

Wohnen<\/a> leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing<\/a> an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home<\/a> ownership. However, in leasehold<\/a> properties, the right<\/a> to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Unauthorised alterations are one of the most common sources of dispute in residential leasehold Eigenschaft<\/a>. Leaseholders often proceed without consent on the assumption that the works are minor, purely internal, or unlikely to attract attention. In reality, depending on the nature of the alterations, carrying out works without the consent\/ licence from the freeholder can expose leaseholders to significant legal and financial risk. <\/p>\n\n\n\n

This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences<\/a> of proceeding without consent, and how breaches<\/a> may be resolved. <\/p>\n\n\n\n

Erbpacht und die Rolle des Pachtvertrags <\/h2>\n\n\n\n

Unlike freehold<\/a> ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations. <\/p>\n\n\n\n

Baubeschr\u00e4nkungen gibt es aus gutem Grund. Wohngeb\u00e4ude beinhalten oft gemeinschaftliche Strukturen, Versorgungsleistungen und Versicherungsvereinbarungen. Nicht genehmigte Arbeiten k\u00f6nnen die bauliche Integrit\u00e4t des Geb\u00e4udes beeintr\u00e4chtigen, die Brandsicherheit gef\u00e4hrden, die L\u00e4rm\u00fcbertragung verst\u00e4rken oder den Versicherungsschutz ung\u00fcltig machen. Eigent\u00fcmer und Verwaltungsgesellschaften behalten daher die Kontrolle \u00fcber Umbauten, um das Geb\u00e4ude als Ganzes und die Interessen anderer Mieter zu sch\u00fctzen. <\/p>\n\n\n\n

Failure to comply with an alteration covenant wird<\/a> amount to a breach<\/a> of lease and can expose the leaseholder to enforcement<\/a> action and costs.   <\/p>\n\n\n\n

Arten von Umbauvereinbarungen in Wohnraummietvertr\u00e4gen <\/h2>\n\n\n\n

Ausgangspunkt bei jedem Streitfall bez\u00fcglich Umbauten ist der genaue Wortlaut des Mietvertrags. Nicht alle Umbauvereinbarungen sind gleich, und die rechtlichen Folgen h\u00e4ngen davon ab, wie die Vereinbarungen formuliert sind. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord<\/a> is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition. <\/p>\n\n\n\n

Leases commonly contain qualified covenants, which allow alterations only with the landlord\u2019s prior consent. In these cases, consent must be obtained before works begin. Where the covenant is qualified but silent on reasonableness, the landlord may refuse consent, subject to some statutory<\/a> controls. <\/p>\n\n\n\n

Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal<\/a>. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted. <\/p>\n\n\n\n

Streitigkeiten entstehen oft, weil Mieter sich eher auf die Art der Arbeiten als auf den Wortlaut des Mietvertrags konzentrieren. In der Praxis kann es vorkommen, dass selbst geringf\u00fcgige Arbeiten einer Zustimmung bed\u00fcrfen, wenn sie unter den Geltungsbereich der Vereinbarung fallen. <\/p>\n\n\n\n

Was gilt als \u201c\u00c4nderung\u201d? <\/h2>\n\n\n\n

Ein h\u00e4ufiger Streitpunkt ist die Frage, ob bestimmte Arbeiten \u00fcberhaupt als \u00c4nderung gelten. In Mietvertr\u00e4gen wird dieser Begriff selten ersch\u00f6pfend definiert, und Streitigkeiten drehen sich oft um die Auslegung. <\/p>\n\n\n\n

Im Allgemeinen bedeutet eine bauliche Ver\u00e4nderung eine \u00c4nderung der baulichen Beschaffenheit der Immobilie. Bauliche Ma\u00dfnahmen wie das Entfernen von W\u00e4nden oder die Ver\u00e4nderung tragender Elemente fallen fast immer darunter. Aber auch nicht-bauliche Ma\u00dfnahmen k\u00f6nnen als bauliche Ver\u00e4nderungen gelten, wenn sie die Bausubstanz, die Raumaufteilung oder die Haustechnik der Wohnung betreffen. <\/p>\n\n\n\n

Zu den g\u00e4ngigen Beispielen f\u00fcr Arbeiten, f\u00fcr die h\u00e4ufig eine Genehmigung erforderlich ist, geh\u00f6ren der Einbau oder die Versetzung von Trennw\u00e4nden, die Verlegung von Hartbodenbel\u00e4gen, \u00c4nderungen an Sanit\u00e4r- oder Elektroinstallationen sowie Umgestaltungen von K\u00fcchen und B\u00e4dern. Selbst Arbeiten, die rein kosmetischer Natur erscheinen, k\u00f6nnen davon betroffen sein, je nach ihrer Dauerhaftigkeit und ihren Auswirkungen. <\/p>\n\n\n\n

Im Gegensatz dazu stellen rein dekorative Arbeiten, wie das Streichen oder das Auswechseln von Teppichen, eher keine baulichen Ver\u00e4nderungen dar, wobei dies wiederum vom Wortlaut des Mietvertrags abh\u00e4ngt. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be cautious about<\/a> assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant. <\/p>\n\n\n\n

\u00c4nderungsgenehmigungen und die Notwendigkeit einer formellen Zustimmung <\/h2>\n\n\n\n

Where consent is required, it is typically granted by way of a formal licence to alter. A licence is a legal document that records the landlord\u2019s consent and sets out the conditions<\/a> on which works may be carried out. <\/p>\n\n\n\n

Licences commonly include detailed specifications of the works, requirements<\/a> for professional supervision, obligations to comply with planning and building regulations, and covenants to reinstate the property at the end of the lease if required. They will also usually require the leaseholder to pay the landlord\u2019s legal and surveyor\u2019s costs. <\/p>\n\n\n\n

Es ist riskant, sich auf informelle Gespr\u00e4che, E-Mails oder m\u00fcndliche Zusagen zu st\u00fctzen. Eine Zustimmung sollte stets ordnungsgem\u00e4\u00df dokumentiert werden. Ohne eine formelle Genehmigung k\u00f6nnte es f\u00fcr einen P\u00e4chter sp\u00e4ter schwierig werden, nachzuweisen, dass eine Zustimmung erteilt wurde, insbesondere wenn das Eigentumsrecht den Besitzer wechselt oder sich die Verwaltungsvereinbarungen \u00e4ndern. <\/p>\n\n\n\n

Durchf\u00fchrung von Arbeiten ohne Genehmigung <\/h2>\n\n\n\n

Unbefugte Umbauten kommen meist dann vor, wenn P\u00e4chter aufgrund von Zeitdruck, Kostenbedenken oder einem Missverst\u00e4ndnis ihrer Pflichten ohne Zustimmung handeln. In manchen F\u00e4llen wurden die Arbeiten m\u00f6glicherweise von einem fr\u00fcheren Eigent\u00fcmer durchgef\u00fchrt, sodass der aktuelle P\u00e4chter das Problem geerbt hat. <\/p>\n\n\n\n

Unabh\u00e4ngig davon, wie es dazu kommt: Die Durchf\u00fchrung von Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung stellt einen Versto\u00df gegen den Mietvertrag dar. Dieser Versto\u00df liegt auch dann vor, wenn die Arbeiten fachgerecht ausgef\u00fchrt wurden, den Vorschriften entsprechen oder von den Nachbarn begr\u00fc\u00dft werden. <\/p>\n\n\n\n

Rechtliche Folgen unbefugter \u00c4nderungen <\/h2>\n\n\n\n

Die rechtlichen Folgen unerlaubter Umbauten k\u00f6nnen schwerwiegend sein. Ein Vermieter kann berechtigt sein, die Wiederherstellung des urspr\u00fcnglichen Zustands der Immobilie zu verlangen, selbst wenn die Arbeiten zu einer Wertsteigerung der Wohnung gef\u00fchrt haben. Dies kann mit erheblichen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn es sich um bauliche Ver\u00e4nderungen handelt. <\/p>\n\n\n\n

Vermieter k\u00f6nnen zudem Schadensersatz wegen Vertragsverletzung geltend machen, einschlie\u00dflich einer Entsch\u00e4digung f\u00fcr entstandene Verluste und der Erstattung der Kosten f\u00fcr die Begutachtung der Arbeiten. Viele Mietvertr\u00e4ge sehen vor, dass Vermieter ihre Anwalts- und Gutachterkosten als Verwaltungsgeb\u00fchr erstattet bekommen, selbst wenn kein Gerichtsverfahren eingeleitet wird. <\/p>\n\n\n\n

In urgent cases, a landlord may apply for an injunction<\/a> to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers. <\/p>\n\n\n\n

Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage<\/a> the property. Buyers\u2019 solicitors routinely raise Anfragen<\/a> about alterations, and lenders may refuse Finanzen<\/a> if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming. <\/p>\n\n\n\n

Verfall und Schutzbestimmungen bei Wohnraummietvertr\u00e4gen <\/h2>\n\n\n\n

Verwirkung<\/a> is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy<\/a> for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection. <\/p>\n\n\n\n

Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England<\/a>, a leasehold valuation<\/a> tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred. <\/p>\n\n\n\n

Der Vermieter muss dem Mieter eine f\u00f6rmliche Aufforderung gem\u00e4\u00df \u00a7 146 zustellen, in der er ihn auffordert, die unerlaubten Umbauten zu beseitigen. <\/p>\n\n\n\n

P\u00e4chter haben zudem das Recht, einen Antrag auf Aufhebung des Verfalls zu stellen, und die Gerichte z\u00f6gern, Wohnraumnutzern ihre Wohnungen zu entziehen, wenn Verst\u00f6\u00dfe behoben werden k\u00f6nnen. <\/p>\n\n\n\n

In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease<\/a> in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order.  The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat. <\/p>\n\n\n\n

Nachtr\u00e4gliche Einwilligung und Nachholung von Verst\u00f6\u00dfen <\/h2>\n\n\n\n

In manchen F\u00e4llen lassen sich nicht genehmigte Umbauten durch eine nachtr\u00e4gliche Genehmigung regeln. Dazu muss nach Abschluss der Arbeiten ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung gestellt werden. <\/p>\n\n\n\n

Vermieter sind nicht verpflichtet, eine nachtr\u00e4gliche Genehmigung zu erteilen, selbst wenn sie die Arbeiten m\u00f6glicherweise im Voraus genehmigt h\u00e4tten, w\u00e4re die Genehmigung rechtzeitig vor Beginn der Umbauarbeiten beantragt worden. Wird eine Genehmigung erteilt, ist diese h\u00e4ufig an Auflagen gekn\u00fcpft, darunter die Zahlung h\u00f6herer Geb\u00fchren, die Vorlage von Gutachten oder Bescheinigungen und in manchen F\u00e4llen die Durchf\u00fchrung von Nachbesserungsarbeiten. <\/p>\n\n\n\n

Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic<\/a> advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action. <\/p>\n\n\n\n

Die Bedeutung einer fr\u00fchzeitigen Rechtsberatung <\/h2>\n\n\n\n

F\u00e4lle von unbefugten Umbauten sind selten eindeutig, und die damit verbundenen Risiken werden oft untersch\u00e4tzt. Eine fr\u00fchzeitige rechtliche Beratung kann P\u00e4chtern helfen, ihre Pflichten zu verstehen, die Schwere eines Versto\u00dfes einzusch\u00e4tzen und den effektivsten Weg zur L\u00f6sung des Problems zu finden. <\/p>\n\n\n\n

For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing<\/a> covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation. <\/p>\n\n\n\n

Schlussfolgerung <\/h2>\n\n\n\n

\u00c4nderungen an einer Mietimmobilie ohne die erforderliche Zustimmung k\u00f6nnen weitreichende Folgen haben. Was auf den ersten Blick wie eine geringf\u00fcgige Verbesserung erscheint, kann zu einem Versto\u00df gegen den Mietvertrag, Zwangsma\u00dfnahmen und erheblichen Kosten f\u00fchren. <\/p>\n\n\n\n

Mieter sollten stets die Bestimmungen ihres Mietvertrags pr\u00fcfen und vor der Durchf\u00fchrung von Arbeiten die erforderliche Genehmigung einholen. Sind bereits ohne Genehmigung Umbauten vorgenommen worden, kann eine fr\u00fchzeitige fachliche Beratung oft verhindern, dass sich die Angelegenheit zuspitzt, und dazu beitragen, die Situation zu akzeptablen Bedingungen zu regeln. <\/p>\n\n\n\n

Specialist Immobilienstreitigkeiten<\/a> advice is essential in navigating these disputes and achieving practical, commercially sensible outcomes. <\/p>\n\n\n\n

Rechtsstreitigkeiten in Immobilienangelegenheiten: Kontaktieren Sie uns <\/h2>\n\n\n\n

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB\u2019s litigation<\/a> department. <\/p>\n\n\n\n

For enquiries on this topic, please contact<\/a> Ben Lewis via<\/a> email at B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892. <\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":8499,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-8498","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t