{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"widerstand-gegen-die-verlangerung-eines-gewerbemietvertrags-absicht-des-vermieters-das-gelande-unter-f-zu-sanieren","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/widerstand-gegen-die-verlangerung-eines-gewerbemietvertrags-absicht-des-vermieters-das-gelande-unter-f-zu-sanieren\/","title":{"rendered":"Widerspruch gegen die Verl\u00e4ngerung eines gewerblichen Mietvertrags - Absicht des Vermieters, das Grundst\u00fcck F zu sanieren\u00a0"},"content":{"rendered":"

Seit \u00fcber siebzig Jahren ist die Landlord and Tenant Act 1954<\/a> (\u2018the Act\u2019) has formed the cornerstone of Gewerbeimmobilie<\/a> law in England<\/a> and Wales, attempting to balance the interests of business<\/a> tenants and the legitimate Eigenschaft<\/a> rights of landlords. <\/p>\n\n\n\n

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? <\/h2>\n\n\n\n

Unless a Gesch\u00e4ftsmiete<\/a> is \u2018contracted out\u2019 of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right<\/a> to remain in occupation of the business premises<\/a> after the contractual term ends or the right to a new lease<\/a> on similar terms, also known as \u2018security of tenure\u2019. <\/p>\n\n\n\n

At the expiry of the contractual term, business leases with security<\/a> of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. <\/p>\n\n\n\n

Derzeit sind gewerbliche Mietverh\u00e4ltnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten von der Sicherheit des Mietverh\u00e4ltnisses ausgeschlossen. Im Juni 2025 hat die Rechtskommission jedoch \u2018\u2026provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing<\/a> the threshold to 2 years<\/em>.\u2019 Whether and when Parliament wird<\/a> adopt this recommendation remains to be seen. <\/p>\n\n\n\n

Wie erkenne ich, ob ein Gewerbemieter eine Besitzstandsgarantie hat? <\/h2>\n\n\n\n

Um festzustellen, ob ein Mietvertrag nicht unter die Bestimmungen des Gesetzes \u00fcber die Sicherheit des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00e4llt, muss zun\u00e4chst der bestehende Mietvertrag sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcft werden. <\/p>\n\n\n\n

Der Pachtvertrag selbst sollte eine Klausel enthalten, in der ausdr\u00fccklich erkl\u00e4rt wird, dass beide Parteien zugestimmt haben, aus dem Gesetz von 1954 auszusteigen, und dass das ordnungsgem\u00e4\u00dfe Verfahren eingehalten wurde.  <\/p>\n\n\n\n

Der Vermieter muss dem Mieter eine f\u00f6rmliche \u2018Abmahnung\u2019 zukommen lassen, in der er erkl\u00e4rt, dass er auf sein Recht auf Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags gem\u00e4\u00df dem Landlord and Tenant Act 1954 verzichtet. <\/p>\n\n\n\n

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Dies k\u00f6nnte eine einfache Erkl\u00e4rung sein, wenn der Mieter die Mitteilung mindestens 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat; oder <\/p>\n\n\n\n

A statutory<\/a> declaration, sworn before a solicitor, if the tenant received the notice less than 14 days before entering into the lease. <\/p>\n\n\n\n

Kann ein Vermieter eine Mietvertragsverl\u00e4ngerung ablehnen, wenn er das Grundst\u00fcck sanieren m\u00f6chte?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

There are various grounds on which a commercial landlord<\/a> can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. <\/p>\n\n\n\n

Das Gesetz sieht vor, dass ein Vermieter, der sich der Verl\u00e4ngerung eines gesicherten Gewerbemietvertrags widersetzen m\u00f6chte, eine Bekanntmachung gem\u00e4\u00df Abschnitt 25 des Gesetzes (\u2018s25 notice\u2019) mit einer K\u00fcndigungsfrist von mindestens sechs und h\u00f6chstens zw\u00f6lf Monaten zustellen muss. <\/p>\n\n\n\n

When unter<\/a> a \u2018hostile\u2019 s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: <\/p>\n\n\n\n

\u2018...bei Beendigung des laufenden Mietverh\u00e4ltnisses beabsichtigt der Vermieter... die zum Betrieb geh\u00f6renden Geb\u00e4ude oder einen wesentlichen Teil dieser Geb\u00e4ude abzurei\u00dfen oder umzubauen oder wesentliche Bauarbeiten im Betrieb oder in einem Teil davon durchzuf\u00fchren, wenn er dies vern\u00fcnftigerweise nicht tun kann, ohne in den Besitz des Betriebs zu gelangen\u2019.\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With Immobilienentwicklung<\/a> pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims<\/a> have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about<\/a> the evidential burden required to successfully oppose renewal. <\/p>\n\n\n\n

Muss der Vermieter nur nachweisen, dass der physische Besitz der Immobilie erforderlich ist, damit ein Antrag nach \u00a7 25 erfolgreich ist? <\/h2>\n\n\n\n

Der Vermieter muss nachweisen, dass er den rechtlichen und nicht nur den physischen Besitz der R\u00e4umlichkeiten verlangt. Zum Beispiel, in Heath v Drown<\/em><\/a> the tenant\u2019s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via<\/a> the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. <\/p>\n\n\n\n

Welche Arbeiten sind f\u00fcr einen gewerblichen Vermieter, der seine Immobilie sanieren m\u00f6chte, relevant, um zu entscheiden, ob einer Mietvertragsverl\u00e4ngerung erfolgreich widersprochen werden kann? <\/p>\n\n\n\n

Grund f) gilt nur f\u00fcr Arbeiten, die im \u201cBetrieb\u201d (der Teil des Grundst\u00fccks, den der P\u00e4chter f\u00fcr die Zwecke seines Unternehmens nutzt) durchgef\u00fchrt werden sollen, wie er in Joel gegen Swaddle<\/em>.<\/a> Wenn in den R\u00e4umlichkeiten gearbeitet wird, aber nicht an Teilen der R\u00e4umlichkeiten, die durch den Mietvertrag vermietet werden und die der Mieter nicht zu Gesch\u00e4ftszwecken nutzt, ist Grund f) nicht anwendbar. <\/p>\n\n\n\n

In j\u00fcngerer Zeit, Sainsbury's Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets<\/em> Ltd<\/em><\/a> best\u00e4tigt, dass \u201cder Betrieb\u201d f\u00fcr die Zwecke eines Antrags nach Buchstabe f) die R\u00e4umlichkeiten bezeichnet eigentlich<\/em> zum Zeitpunkt der Anh\u00f6rung vom Mieter bewohnt. In diesem Fall hatte der Vermieter geplant, den bestehenden Boden des Untergeschosses auszuheben und eine neue Untermauerung zu schaffen. Da der Mietvertrag zwar das Kellergeschoss, nicht aber die darunter liegende Ebene umfasste, befand das Gericht, dass diese Arbeiten unter<\/em> die Beteiligung und nicht innerhalb<\/em> der Betrieb und ist letztlich irrelevant f\u00fcr den Widerstand des Vermieters gegen einen neuen Mietvertrag. <\/p>\n\n\n\n

Ein Mieter kann auch w\u00e4hrend des Verfahrens die bewohnte Fl\u00e4che verkleinern, um den Antrag des Vermieters abzuwehren, wenn sich die geplanten Arbeiten nur auf Teile au\u00dferhalb des Betriebs beziehen.   <\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> consideration<\/a> for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant\u2019s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. <\/p>\n\n\n\n

Auf welche Art von Arbeiten kann sich ein Vermieter nach Grund (f) berufen? <\/h2>\n\n\n\n

Grund f) bezieht sich auf den Abriss, den Wiederaufbau oder wesentliche Bauarbeiten an der Gesamtheit oder einem wesentlichen Teil der zum Betrieb geh\u00f6renden R\u00e4umlichkeiten. Arbeiten, die der Verp\u00e4chter bereits im Rahmen des Pachtvertrags (oder aufgrund eines stillschweigenden Zugangsrechts) durchf\u00fchren darf, fallen nicht darunter (Romulus Trading Company Ltd gegen Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Dies gilt auch f\u00fcr Reparaturen, zu deren Durchf\u00fchrung sich beide Parteien verpflichtet haben. Wenn der Vermieter Reparaturen durchf\u00fchren muss, ohne dass ein ausdr\u00fcckliches Betretungsrecht besteht, wird das Betretungsrecht stillschweigend gew\u00e4hrt und die Arbeiten sind von der Gegenleistung ausgeschlossen. <\/p>\n\n\n\n

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible\u2014for instance, if the proposed works involve permanently removing<\/a> walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  <\/p>\n\n\n\n

Was gilt als \u2018Abriss\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Unter Ivorygrove Ltd gegen Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>stellte das Gericht fest, dass der Begriff \"Abriss\" nach seiner gew\u00f6hnlichen Bedeutung auszulegen ist und die physische Zerst\u00f6rung des Geb\u00e4udes erfordert. <\/p>\n\n\n\n

Damit der Grund f) Anwendung findet, m\u00fcssen die R\u00e4umlichkeiten abbruchf\u00e4hig sein, und der Ausschluss von tragenden W\u00e4nden aus dem Abbruch schlie\u00dft nicht aus, dass die R\u00e4umlichkeiten abbruchf\u00e4hig sind. Unter Pumperninks of Piccadilly Ltd gegen Land Securities Plc und andere<\/em><\/a>, <\/em>the Court of Berufung<\/a> held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. <\/p>\n\n\n\n

In jedem Fall ist zu pr\u00fcfen, ob es sich bei den \u2018Arbeiten\u2019 um einen Abriss handelt, der einen wesentlichen Teil des Geb\u00e4udes betrifft (Atkinson gegen Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, ist eine Frage des Sachverhalts.   <\/p>\n\n\n\n

Was versteht man unter \u2018Wiederaufbau\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Der Wiederaufbau erfordert die \u00c4nderung der Struktur des Geb\u00e4udes, in der Regel durch den Abriss bestehender Elemente und deren Ersatz in anderer Form (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd gegen Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Bei der Beurteilung der Absicht des Vermieters, umzubauen, sollte das Gericht die Gesamtheit der geplanten Arbeiten ber\u00fccksichtigen, einschlie\u00dflich der vorbereitenden und abschlie\u00dfenden Arbeiten (Romulus Handel<\/em>). Zum Beispiel die Verputzarbeiten an einer neu gebauten Wand. <\/p>\n\n\n\n

It is important to mention the different decisions<\/a> reached in I<\/em>vorygrove<\/em> und Global Grange Ltd gegen Marazzi und andere<\/em><\/a>, in dem sich derselbe Vermieter, der \u00e4hnliche Umbauarbeiten in beiden Geb\u00e4uden durchf\u00fchren wollte, gegen die Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags nach Grund f) wehrte, jedoch mit ersterem Erfolg und mit letzterem nicht. <\/p>\n\n\n\n

Unter Ivorygrove<\/em>, Der Gerichtshof stellte fest, dass es sich bei den Arbeiten um den Abriss und den Wiederaufbau eines wesentlichen Teils des Geb\u00e4udes handelte, aber in Marazzi<\/em> Das Gericht entschied, dass es sich bei den Arbeiten nicht um einen Umbau eines wesentlichen Teils der R\u00e4umlichkeiten handelte, so dass der Antrag bei Gericht scheiterte und der Vermieter sich dem Recht des Mieters auf eine Mietverl\u00e4ngerung nicht widersetzen konnte. <\/p>\n\n\n\n

Was sind \u2018wesentliche Arbeiten\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Often a common question asked by most landlords, in this context<\/a>, \u2018substantial\u2019 is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions<\/a>, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry<\/a> and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill gegen Bedfordshire County Council)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus pr\u00fcfen die Gerichte auch, ob es sich um einen echten Wiederaufbau oder nur um einen Vorwand handelt. Wenn ein Vermieter vorschl\u00e4gt, die Wohnung abzurei\u00dfen und in nahezu identischer Form wieder aufzubauen, stellt sich die Frage, ob es sich tats\u00e4chlich um eine Sanierung oder lediglich um die Beseitigung von Mietern handelt. Die Gerichte verlangen zwar nicht, dass der Vermieter eine wirtschaftliche Rechtfertigung f\u00fcr seine Pl\u00e4ne nachweist, aber das Fehlen eines offensichtlichen Nutzens aus den geplanten Arbeiten kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit der vom Vermieter erkl\u00e4rten Absicht aufkommen lassen. <\/p>\n\n\n\n

Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Gerichtshof zwar Bauarbeiten, die struktureller Natur sind, als einen wichtigen Gesichtspunkt ansieht, dies aber keine Voraussetzung f\u00fcr die Zwecke des Grundes f) ist (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Im Folgenden sind einige Beispiele f\u00fcr Entscheidungen des Gerichtshofs zu Bauwerken aufgef\u00fchrt, wobei diese Aufz\u00e4hlung nicht als abschlie\u00dfende Liste zu verstehen ist: <\/p>\n\n\n\n