{"id":7817,"date":"2025-12-03T11:54:37","date_gmt":"2025-12-03T11:54:37","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=7817"},"modified":"2025-12-03T11:54:43","modified_gmt":"2025-12-03T11:54:43","slug":"widerstand-gegen-die-verlangerung-eines-gewerbemietvertrags-absicht-des-vermieters-das-gelande-unter-f-zu-sanieren","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/widerstand-gegen-die-verlangerung-eines-gewerbemietvertrags-absicht-des-vermieters-das-gelande-unter-f-zu-sanieren\/","title":{"rendered":"Widerspruch gegen die Verl\u00e4ngerung eines gewerblichen Mietvertrags - Absicht des Vermieters, das Grundst\u00fcck F zu sanieren\u00a0"},"content":{"rendered":"

Seit \u00fcber siebzig Jahren ist die Landlord and Tenant Act 1954<\/a> (\u2018das Gesetz\u2019) bildet den Eckpfeiler des gewerblichen Immobilienrechts in England und Wales und versucht, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Gesch\u00e4ftsmietern und den legitimen Eigentumsrechten der Vermieter zu schaffen. <\/p>\n\n\n\n

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? <\/h2>\n\n\n\n

Sofern ein Gewerbemietvertrag nicht aus dem Gesetz ausgeklammert wird und bestimmte Voraussetzungen erf\u00fcllt sind, hat ein Gewerbemieter in der Regel das Recht, nach Ablauf der Vertragslaufzeit in den Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen zu bleiben oder einen neuen Mietvertrag zu \u00e4hnlichen Bedingungen abzuschlie\u00dfen, was auch als \u2018Sicherheit der Besitzverh\u00e4ltnisse\u2019 bezeichnet wird. <\/p>\n\n\n\n

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit enden Gesch\u00e4ftsmietvertr\u00e4ge mit Sicherheit nicht automatisch. Das Mietverh\u00e4ltnis wird zu den gleichen Bedingungen fortgesetzt, bis entweder der Vermieter oder der Mieter es gem\u00e4\u00df dem Gesetz k\u00fcndigt. <\/p>\n\n\n\n

Derzeit sind gewerbliche Mietverh\u00e4ltnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten von der Sicherheit des Mietverh\u00e4ltnisses ausgeschlossen. Im Juni 2025 hat die Rechtskommission jedoch \u2018... kam vorl\u00e4ufig zu dem Schluss, dass der Schwellenwert von sechs Monaten angehoben werden sollte, und erwartet, dass sie in ihrem zweiten Konsultationspapier \u00fcber eine Anhebung des Schwellenwerts auf 2 Jahre beraten wird<\/em>.\u2019 Ob und wann das Parlament diese Empfehlung annehmen wird, bleibt abzuwarten. <\/p>\n\n\n\n

Wie erkenne ich, ob ein Gewerbemieter eine Besitzstandsgarantie hat? <\/h2>\n\n\n\n

Um festzustellen, ob ein Mietvertrag nicht unter die Bestimmungen des Gesetzes \u00fcber die Sicherheit des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00e4llt, muss zun\u00e4chst der bestehende Mietvertrag sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcft werden. <\/p>\n\n\n\n

Der Pachtvertrag selbst sollte eine Klausel enthalten, in der ausdr\u00fccklich erkl\u00e4rt wird, dass beide Parteien zugestimmt haben, aus dem Gesetz von 1954 auszusteigen, und dass das ordnungsgem\u00e4\u00dfe Verfahren eingehalten wurde.  <\/p>\n\n\n\n

Der Vermieter muss dem Mieter eine f\u00f6rmliche \u2018Abmahnung\u2019 zukommen lassen, in der er erkl\u00e4rt, dass er auf sein Recht auf Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags gem\u00e4\u00df dem Landlord and Tenant Act 1954 verzichtet. <\/p>\n\n\n\n

Der Mieter h\u00e4tte eine Erkl\u00e4rung unterzeichnen m\u00fcssen, in der er best\u00e4tigt, dass er die Abmahnung erhalten und die Konsequenzen verstanden hat. <\/p>\n\n\n\n

Dies k\u00f6nnte eine einfache Erkl\u00e4rung sein, wenn der Mieter die Mitteilung mindestens 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat; oder <\/p>\n\n\n\n

Eine eidesstattliche Erkl\u00e4rung vor einem Anwalt, wenn der Mieter die K\u00fcndigung weniger als 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat. <\/p>\n\n\n\n

Kann ein Vermieter eine Mietvertragsverl\u00e4ngerung ablehnen, wenn er das Grundst\u00fcck sanieren m\u00f6chte?\u00a0<\/h2>\n\n\n\n

Es gibt verschiedene Gr\u00fcnde, aus denen sich ein gewerblicher Vermieter der Gew\u00e4hrung eines neuen Mietvertrags widersetzen kann, darunter auch die in \u00a7 30(1)(f) des Gesetzes enthaltenen Gr\u00fcnde. Danach ist der Vermieter berechtigt, sich der Erteilung eines neuen Mietvertrags zu widersetzen, wenn er wirklich die feste Absicht hat, die R\u00e4umlichkeiten zu sanieren oder umfangreiche Bauarbeiten durchzuf\u00fchren, und zu diesem Zweck den freien Besitz ben\u00f6tigt. <\/p>\n\n\n\n

Das Gesetz sieht vor, dass ein Vermieter, der sich der Verl\u00e4ngerung eines gesicherten Gewerbemietvertrags widersetzen m\u00f6chte, eine Bekanntmachung gem\u00e4\u00df Abschnitt 25 des Gesetzes (\u2018s25 notice\u2019) mit einer K\u00fcndigungsfrist von mindestens sechs und h\u00f6chstens zw\u00f6lf Monaten zustellen muss. <\/p>\n\n\n\n

Bei der Zustellung einer \u2018feindseligen\u2019 S25-Mitteilung zur Ablehnung der Mietvertragsverl\u00e4ngerung muss sich der Vermieter auf einen der sieben in S30(1) des Gesetzes genannten Gr\u00fcnde berufen, wobei nur einer davon nachgewiesen werden muss. Grund (f) ist einer dieser Gr\u00fcnde und erlaubt es dem Vermieter, sich der Verl\u00e4ngerung zu widersetzen, wenn: <\/p>\n\n\n\n

\u2018...bei Beendigung des laufenden Mietverh\u00e4ltnisses beabsichtigt der Vermieter... die zum Betrieb geh\u00f6renden Geb\u00e4ude oder einen wesentlichen Teil dieser Geb\u00e4ude abzurei\u00dfen oder umzubauen oder wesentliche Bauarbeiten im Betrieb oder in einem Teil davon durchzuf\u00fchren, wenn er dies vern\u00fcnftigerweise nicht tun kann, ohne in den Besitz des Betriebs zu gelangen\u2019.\u2019<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Die Anwendung von Ground (f) stellt eine heikle Abw\u00e4gung zwischen konkurrierenden Interessen dar: dem Recht des Vermieters, seinen Immobilienbestand zu entwickeln und zu verbessern, und der Sicherheit des Mieters. Angesichts des zunehmenden Drucks auf die Immobilienentwicklung im gesamten Vereinigten K\u00f6nigreich, insbesondere in Stadtzentren, die eine Erneuerung erfahren, werden Anspr\u00fcche nach Grund (f) immer h\u00e4ufiger. Manchmal sind die Vermieter unsicher, welche Beweise erforderlich sind, um sich erfolgreich gegen eine Erneuerung zu wehren. <\/p>\n\n\n\n

Muss der Vermieter nur nachweisen, dass der physische Besitz der Immobilie erforderlich ist, damit ein Antrag nach \u00a7 25 erfolgreich ist? <\/h2>\n\n\n\n

Der Vermieter muss nachweisen, dass er den rechtlichen und nicht nur den physischen Besitz der R\u00e4umlichkeiten verlangt. Zum Beispiel, in Heath v Drown<\/em><\/a> Der Mietvertrag des Mieters enthielt einen Vorbehalt, der es dem Vermieter gestattete, die Wohnung zu betreten und Arbeiten auszuf\u00fchren. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass der Vermieter, wenn er (\u00fcber den Mietvertrag) bereits das Recht hatte, das Geb\u00e4ude zu betreten und die entsprechenden Arbeiten auszuf\u00fchren, keinen uneingeschr\u00e4nkten rechtm\u00e4\u00dfigen Besitz ben\u00f6tigte und der Antrag nach Grund f) somit scheitern w\u00fcrde. <\/p>\n\n\n\n

Welche Arbeiten sind f\u00fcr einen gewerblichen Vermieter, der seine Immobilie sanieren m\u00f6chte, relevant, um zu entscheiden, ob einer Mietvertragsverl\u00e4ngerung erfolgreich widersprochen werden kann? <\/p>\n\n\n\n

Grund f) gilt nur f\u00fcr Arbeiten, die im \u201cBetrieb\u201d (der Teil des Grundst\u00fccks, den der P\u00e4chter f\u00fcr die Zwecke seines Unternehmens nutzt) durchgef\u00fchrt werden sollen, wie er in Joel gegen Swaddle<\/em>.<\/a> Wenn in den R\u00e4umlichkeiten gearbeitet wird, aber nicht an Teilen der R\u00e4umlichkeiten, die durch den Mietvertrag vermietet werden und die der Mieter nicht zu Gesch\u00e4ftszwecken nutzt, ist Grund f) nicht anwendbar. <\/p>\n\n\n\n

In j\u00fcngerer Zeit, Sainsbury's Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets<\/em> Ltd<\/em><\/a> best\u00e4tigt, dass \u201cder Betrieb\u201d f\u00fcr die Zwecke eines Antrags nach Buchstabe f) die R\u00e4umlichkeiten bezeichnet eigentlich<\/em> zum Zeitpunkt der Anh\u00f6rung vom Mieter bewohnt. In diesem Fall hatte der Vermieter geplant, den bestehenden Boden des Untergeschosses auszuheben und eine neue Untermauerung zu schaffen. Da der Mietvertrag zwar das Kellergeschoss, nicht aber die darunter liegende Ebene umfasste, befand das Gericht, dass diese Arbeiten unter<\/em> die Beteiligung und nicht innerhalb<\/em> der Betrieb und ist letztlich irrelevant f\u00fcr den Widerstand des Vermieters gegen einen neuen Mietvertrag. <\/p>\n\n\n\n

Ein Mieter kann auch w\u00e4hrend des Verfahrens die bewohnte Fl\u00e4che verkleinern, um den Antrag des Vermieters abzuwehren, wenn sich die geplanten Arbeiten nur auf Teile au\u00dferhalb des Betriebs beziehen.   <\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer Gesichtspunkt f\u00fcr das Gericht ist das Ausma\u00df der St\u00f6rung des Gesch\u00e4ftsbetriebs des Mieters w\u00e4hrend der Bauarbeiten. Zwar wird jeder Fall einzeln betrachtet, doch wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass der Vermieter nach Grund (f) erfolgreich sein wird, wenn der Mieter f\u00fcr 12 oder mehr Wochen von der Wohnung ausgeschlossen wird, da dieses Ausma\u00df der St\u00f6rung den Vermieter dazu zwingt, die R\u00e4umlichkeiten rechtm\u00e4\u00dfig in Besitz zu nehmen. <\/p>\n\n\n\n

Auf welche Art von Arbeiten kann sich ein Vermieter nach Grund (f) berufen? <\/h2>\n\n\n\n

Grund f) bezieht sich auf den Abriss, den Wiederaufbau oder wesentliche Bauarbeiten an der Gesamtheit oder einem wesentlichen Teil der zum Betrieb geh\u00f6renden R\u00e4umlichkeiten. Arbeiten, die der Verp\u00e4chter bereits im Rahmen des Pachtvertrags (oder aufgrund eines stillschweigenden Zugangsrechts) durchf\u00fchren darf, fallen nicht darunter (Romulus Trading Company Ltd gegen Henry Smith's Charity Trustees<\/em><\/a>).<\/em> Dies gilt auch f\u00fcr Reparaturen, zu deren Durchf\u00fchrung sich beide Parteien verpflichtet haben. Wenn der Vermieter Reparaturen durchf\u00fchren muss, ohne dass ein ausdr\u00fcckliches Betretungsrecht besteht, wird das Betretungsrecht stillschweigend gew\u00e4hrt und die Arbeiten sind von der Gegenleistung ausgeschlossen. <\/p>\n\n\n\n

Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter gestattet, die Immobilie zu betreten, um Verbesserungen vorzunehmen, kann ausreichen, um umfangreiche Arbeiten zu genehmigen. Dieses Recht ist jedoch eingeschr\u00e4nkt, wenn der Mietvertrag den Vermieter auch zur Wiederherstellung aller durch die Arbeiten verursachten Sch\u00e4den verpflichtet. In solchen F\u00e4llen kann der Vermieter nicht weitermachen, wenn die Wiederherstellung nicht m\u00f6glich ist. Wenn die geplanten Arbeiten beispielsweise die dauerhafte Entfernung von W\u00e4nden beinhalten, anstatt sie zu ersetzen, kann der Vermieter seine Verpflichtung zur \u2018Wiederherstellung\u2019 des Schadens nicht erf\u00fcllen.  <\/p>\n\n\n\n

Was gilt als \u2018Abriss\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Unter Ivorygrove Ltd gegen Global Grange Ltd<\/em><\/a>, <\/em>stellte das Gericht fest, dass der Begriff \"Abriss\" nach seiner gew\u00f6hnlichen Bedeutung auszulegen ist und die physische Zerst\u00f6rung des Geb\u00e4udes erfordert. <\/p>\n\n\n\n

Damit der Grund f) Anwendung findet, m\u00fcssen die R\u00e4umlichkeiten abbruchf\u00e4hig sein, und der Ausschluss von tragenden W\u00e4nden aus dem Abbruch schlie\u00dft nicht aus, dass die R\u00e4umlichkeiten abbruchf\u00e4hig sind. Unter Pumperninks of Piccadilly Ltd gegen Land Securities Plc und andere<\/em><\/a>, <\/em>entschied der Court of Appeal, dass der Grund f) anwendbar ist, wenn es sich um einen Abriss der Struktur handelt, die die interne Wohnung tr\u00e4gt, oder um die interne Wohnung selbst. <\/p>\n\n\n\n

In jedem Fall ist zu pr\u00fcfen, ob es sich bei den \u2018Arbeiten\u2019 um einen Abriss handelt, der einen wesentlichen Teil des Geb\u00e4udes betrifft (Atkinson gegen Bettison<\/em><\/a>)<\/em>, ist eine Frage des Sachverhalts.   <\/p>\n\n\n\n

Was versteht man unter \u2018Wiederaufbau\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Der Wiederaufbau erfordert die \u00c4nderung der Struktur des Geb\u00e4udes, in der Regel durch den Abriss bestehender Elemente und deren Ersatz in anderer Form (P<\/em><\/a>ercy E Cadle and Company Ltd gegen Jacmarch Properties Ltd<\/em><\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Bei der Beurteilung der Absicht des Vermieters, umzubauen, sollte das Gericht die Gesamtheit der geplanten Arbeiten ber\u00fccksichtigen, einschlie\u00dflich der vorbereitenden und abschlie\u00dfenden Arbeiten (Romulus Handel<\/em>). Zum Beispiel die Verputzarbeiten an einer neu gebauten Wand. <\/p>\n\n\n\n

Es ist wichtig, die verschiedenen Entscheidungen zu erw\u00e4hnen, die in I<\/em>vorygrove<\/em> und Global Grange Ltd gegen Marazzi und andere<\/em><\/a>, in dem sich derselbe Vermieter, der \u00e4hnliche Umbauarbeiten in beiden Geb\u00e4uden durchf\u00fchren wollte, gegen die Verl\u00e4ngerung des Mietvertrags nach Grund f) wehrte, jedoch mit ersterem Erfolg und mit letzterem nicht. <\/p>\n\n\n\n

Unter Ivorygrove<\/em>, Der Gerichtshof stellte fest, dass es sich bei den Arbeiten um den Abriss und den Wiederaufbau eines wesentlichen Teils des Geb\u00e4udes handelte, aber in Marazzi<\/em> Das Gericht entschied, dass es sich bei den Arbeiten nicht um einen Umbau eines wesentlichen Teils der R\u00e4umlichkeiten handelte, so dass der Antrag bei Gericht scheiterte und der Vermieter sich dem Recht des Mieters auf eine Mietverl\u00e4ngerung nicht widersetzen konnte. <\/p>\n\n\n\n

Was sind \u2018wesentliche Arbeiten\u2019 im Sinne von Buchstabe f)? <\/h2>\n\n\n\n

Eine h\u00e4ufig gestellte Frage der meisten Vermieter. In diesem Zusammenhang wird \u2018erheblich\u2019 nicht unbedingt an einem finanziellen Aspekt gemessen, obwohl die Kosten eine relevante \u00dcberlegung darstellen, sondern vielmehr an der Art, dem Umfang und den Auswirkungen auf die physische Struktur oder den Charakter der R\u00e4umlichkeiten. So sind beispielsweise gr\u00f6\u00dfere Erweiterungen, die Versetzung von tragenden W\u00e4nden oder gro\u00df angelegte bauliche Ver\u00e4nderungen in der Regel f\u00f6rderf\u00e4hig. Dagegen sind Routinereparaturen und kosmetische Verbesserungen in der Regel nicht f\u00f6rderf\u00e4hig. Der entscheidende Unterschied liegt darin, ob es sich bei den Arbeiten tats\u00e4chlich um Bau-, Abriss- oder Umbauarbeiten handelt, wie sie in der Baubranche \u00fcblicherweise verstanden werden, und ob es sich um die Schaffung von etwas Neuem handelt und nicht um die Ver\u00e4nderung von etwas Vorhandenem (Botterill gegen Bedfordshire County Council)<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus pr\u00fcfen die Gerichte auch, ob es sich um einen echten Wiederaufbau oder nur um einen Vorwand handelt. Wenn ein Vermieter vorschl\u00e4gt, die Wohnung abzurei\u00dfen und in nahezu identischer Form wieder aufzubauen, stellt sich die Frage, ob es sich tats\u00e4chlich um eine Sanierung oder lediglich um die Beseitigung von Mietern handelt. Die Gerichte verlangen zwar nicht, dass der Vermieter eine wirtschaftliche Rechtfertigung f\u00fcr seine Pl\u00e4ne nachweist, aber das Fehlen eines offensichtlichen Nutzens aus den geplanten Arbeiten kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit der vom Vermieter erkl\u00e4rten Absicht aufkommen lassen. <\/p>\n\n\n\n

Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Gerichtshof zwar Bauarbeiten, die struktureller Natur sind, als einen wichtigen Gesichtspunkt ansieht, dies aber keine Voraussetzung f\u00fcr die Zwecke des Grundes f) ist (Ivorygrove<\/em>). <\/p>\n\n\n\n

Im Folgenden sind einige Beispiele f\u00fcr Entscheidungen des Gerichtshofs zu Bauwerken aufgef\u00fchrt, wobei diese Aufz\u00e4hlung nicht als abschlie\u00dfende Liste zu verstehen ist: <\/p>\n\n\n\n