{"id":6872,"date":"2025-08-26T13:27:15","date_gmt":"2025-08-26T13:27:15","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&#038;p=6872"},"modified":"2025-11-14T13:48:57","modified_gmt":"2025-11-14T13:48:57","slug":"anfechtung-der-erbbaurechtsreform-stellt-die-zukunft-der-wichtigsten-bestimmungen-in-frage","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/anfechtung-der-erbbaurechtsreform-stellt-die-zukunft-der-wichtigsten-bestimmungen-in-frage\/","title":{"rendered":"Reform des Erbbaurechts: Gerichtliche Anfechtung stellt Zukunft der wichtigsten Bestimmungen in Frage\u00a0"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Die <a href=\"https:\/\/www.legislation.gov.uk\/ukpga\/2024\/22\/contents\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Gesetz zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024<\/a> (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. For decades, the system had been criticised for complexity, imbalance, and cost. By removing marriage value, capping the treatment of ground rent, and reducing cost burdens, Parliament sought to make <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/verletzung-eines-gewerbemietvertrags-vermieter-sollten-sich-davor-huten-auf-ihr-recht-auf-verwirkung-zu-verzichten\/\">lease<\/a> extensions and <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/dienstleistungen\/personenrecht\/vermogensrechtliche-streitigkeiten\/erbbaurechtszuteilung\/\">enfranchisement<\/a> more affordable and accessible.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Yet, only a year later, the Act\u2019s most consequential reforms face a formidable challenge in the High Court. In July 2025, six major freeholders and charitable estates launched a <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/dienstleistungen\/personenrecht\/einwanderungsbehorden\/gerichtliche-uberprufungen\/\">gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung<\/a>. The outcome <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/kann-ein-testament-meine-fruheren-vertrage-aufheben\/\">wird<\/a> determine whether the central pillars of leasehold reform survive intact or are curtailed at the very moment they were due to take effect.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Warum eine Reform des Erbbaurechts notwendig war&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Leasehold has long been controversial. Leaseholders own their homes for a term of years but remain bound to pay ground rent and service charges, and must navigate complex rules if they wish to extend their lease or buy the freehold. Critics argued the system disproportionately favoured <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/ein-leitfaden-fur-gewerbliche-vermieter-stellt-die-annahme-der-miete-durch-einen-vermittler-einen-verzicht-auf-das-recht-auf-einbehaltung-dar\/\">Vermieter<\/a>, particularly in high-value urban areas where premiums could be very high.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eines der umstrittensten Elemente war der Heiratswert - ein zus\u00e4tzlicher Betrag, der zu zahlen ist, sobald ein Pachtvertrag unter 80 Jahre f\u00e4llt, und der die \u201cHeirat\u201d zwischen dem Wert des Eigentums und dem des Pachtrechts widerspiegelt. Die P\u00e4chter argumentierten, dies sei ein unfairer Gewinn f\u00fcr die Verp\u00e4chter. Die Erbbaurechtsnehmer hingegen sahen darin die Anerkennung eines echten finanziellen Interesses.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Rufe nach Reformen wurden lauter, nachdem die Grenfell-Trag\u00f6die Schwachstellen im Schutz der P\u00e4chter aufgedeckt und die \u00d6ffentlichkeit auf die eskalierenden Nebenkosten aufmerksam gemacht hatte. Parlamentarische Aussch\u00fcsse dr\u00e4ngten wiederholt auf eine umfassende Reform, die in dem Gesetz von 2024 gipfelte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit dem Gesetz sollten drei strukturelle Probleme angegangen werden: Bewertung, Dauer der Laufzeit und Kosten.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Bewertung&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Abschaffung des Heiratswertes;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Der Erbbauzins wird bei der Berechnung der Pr\u00e4mien auf einer gedeckelten Basis (0,1% des Wertes des freien Eigentums) behandelt;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Neue vorgeschriebene S\u00e4tze, die durch sekund\u00e4re Rechtsvorschriften festgelegt werden sollen, um die Bewertungen vorhersehbarer und billiger f\u00fcr die P\u00e4chter zu machen.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Laufzeit des Mietvertrags&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Verl\u00e4ngerungsrechte f\u00fcr Wohnungen und H\u00e4user werden auf 990 Jahre verl\u00e4ngert.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Kosten&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>General rule that each side bears their own non-litigation costs in enfranchisement and <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/dienstleistungen\/wirtschaftsrecht\/geschaft-mit-immobilienstreitigkeiten\/kommerzielle-mietverlangerungen\/\">Mietvertragsverl\u00e4ngerung<\/a> claims, with very limited exceptions;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00c4nderungen des Verwaltungsrechts, um die Einziehung der Kosten der Vermieter von den P\u00e4chtern zu begrenzen.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Andere Reformen&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vereinfachung des Anspruchs auf Verwaltungsrechte;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Bestimmungen \u00fcber die Transparenz der Geb\u00fchren f\u00fcr die Immobilienverwaltung;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Abschaffung des Erfordernisses der zweij\u00e4hrigen Besitzdauer f\u00fcr die Aus\u00fcbung der gesetzlichen Rechte.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einige Ma\u00dfnahmen, wie die Abschaffung der zweij\u00e4hrigen Eigentumsregel (in Kraft seit Januar 2025), sind bereits in Kraft getreten. Andere, wie die 990-Jahres-Frist und die neuen Bewertungss\u00e4tze, bed\u00fcrfen noch der Sekund\u00e4rgesetzgebung.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Juli 2025 verhandelte der Divisional Court (Holgate LJ und Foxton J) eine viert\u00e4gige gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung, die von sechs Kl\u00e4gern - The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity und The Portal Trust - angestrengt wurde. Zusammen kontrollieren oder verwalten sie rund 390.000 Erbpachtrechte. Ihre Anfechtung richtet sich direkt gegen die Bewertungsreformen.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Argumente der Freeholder&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Antragsteller machen Folgendes geltend:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Marriage value is a <a href=\"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/dienstleistungen\/wirtschaftsrecht\/geschaft-mit-immobilienstreitigkeiten\/gewerbliche-nutzer\/\">Eigenschaft<\/a> right protected by Article 1, Protocol 1 of the European Convention on Human Rights. Abolishing it represents an unlawful deprivation of property.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Durch die Begrenzung des Erbbauzinses wird ihnen in ungerechter Weise der tats\u00e4chliche wirtschaftliche Wert ihres Verm\u00f6gens vorenthalten.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Die neue Kostenregelung hindert sie daran, rechtm\u00e4\u00dfige Ausgaben zu erstatten, was wiederum einen Eingriff in die Eigentumsrechte darstellt.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Insgesamt sind die Reformen unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig und f\u00fchren zu Verlusten in dreistelliger Millionenh\u00f6he, ohne dass ein ausgewogenes Verh\u00e4ltnis zwischen \u00f6ffentlichem Interesse und privaten Rechten hergestellt wird.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Die Verteidigung der Regierung&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Staatssekret\u00e4r verteidigt die Reformen als legitime sozialpolitische Ma\u00dfnahme, mit der ein jahrzehntelanges Ungleichgewicht beseitigt werden soll. Das Parlament sei berechtigt, Gesetze zur Erschwinglichkeit und Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu erlassen. Die Regierung behauptet auch, dass der Heiratswert selbst kein \u201cBesitz\u201d im Sinne der EMRK sei, sondern vielmehr ein reformf\u00e4higes gesetzliches Konstrukt.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Was geschah bei der Anh\u00f6rung?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aus Berichten des Gerichts geht hervor, dass die Richter der Idee des Ehewerts als Eigentumsrecht skeptisch gegen\u00fcberstanden. Sie bezweifelten auch, dass die von den Eigent\u00fcmern geltend gemachten finanziellen Verluste, die zwar erheblich sind, das \u00f6ffentliche Interesse an einer Reform \u00fcberwiegen. Das Urteil wurde zur\u00fcckgestellt, eine Entscheidung wird sp\u00e4ter im Jahr 2025 erwartet.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zu Beginn des Jahres wurden Antr\u00e4ge von P\u00e4chterkampagnengruppen auf Intervention abgelehnt. Kritiker argumentieren, dass dies dazu gef\u00fchrt hat, dass die P\u00e4chter, die eigentlich davon profitieren sollten, kein direktes Mitspracherecht in den Verfahren haben.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Reform verz\u00f6gert&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Einige Elemente des LAFRA sind bereits in Kraft getreten. P\u00e4chter m\u00fcssen nicht mehr zwei Jahre warten, bevor sie eine Verl\u00e4ngerung des Pachtvertrags beantragen k\u00f6nnen, und das Recht auf Verwaltung wurde ausgeweitet.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Andere wegweisende Reformen bleiben jedoch aufgeschoben. Die geplanten Verl\u00e4ngerungen der Pachtvertr\u00e4ge auf 990 Jahre und weitere Kontrollen der Geb\u00fchren f\u00fcr die Immobilienverwaltung h\u00e4ngen von sekund\u00e4ren Rechtsvorschriften ab. Diese Ma\u00dfnahmen werden nun aufgeschoben, w\u00e4hrend die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung fortgesetzt wird.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr viele P\u00e4chter ist die Unsicherheit akut. Eine aktuelle Opinium-Umfrage, \u00fcber die die Times im Juli 2025 berichtete, ergab, dass fast 60% der P\u00e4chter Schwierigkeiten hatten, ihre Wohnungen zu verkaufen, w\u00e4hrend bei etwa drei Vierteln die Nebenkosten im vergangenen Jahr gestiegen waren. Der Mangel an Klarheit \u00fcber die Reform hat die Haushalte vor finanzielle und praktische Probleme gestellt.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wie geht es weiter?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das vorbehaltene Urteil wird dar\u00fcber entscheiden, ob die wichtigsten Bestimmungen des LFRA 2024 intakt bleiben. Es sind im Wesentlichen drei Ergebnisse m\u00f6glich:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Reformen in vollem Umfang aufrechterhalten&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>P\u00e4chter erhalten g\u00fcnstigere und l\u00e4ngere Pachtverl\u00e4ngerungen mit geringeren Kosten.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Erbbauberechtigte verlieren den Heiratswert und m\u00fcssen mit niedrigeren Erbbauzinsen rechnen.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Teilerfolg f\u00fcr Freeholder&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Das Gericht kann einigen Anfechtungen stattgeben (z. B. in Bezug auf die Kostendeckung), w\u00e4hrend es anderen stattgibt.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Herausforderung gelingt in vollem Umfang&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>M\u00f6glicherweise muss das Parlament die Gesetzgebung \u00fcberarbeiten, was die Reform weiter verz\u00f6gern und die P\u00e4chter weiterhin in Ungewissheit lassen w\u00fcrde.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Praktische Auswirkungen im Jahr 2025&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>F\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer: Die Unsicherheit \u00fcber die Bewertung der Verm\u00f6genswerte h\u00e4lt an. Enfranchisement-Portfolios k\u00f6nnen je nach Ergebnis neu bewertet werden.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>F\u00fcr Erbp\u00e4chter: Verhandlungen und Verk\u00e4ufe sind nach wie vor schwierig, und die K\u00e4ufer sind zur\u00fcckhaltend, bis Klarheit herrscht.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>F\u00fcr Darlehensgeber: Hypothekenanbieter beobachten die Situation genau, da die Verf\u00fcgbarkeit von Finanzierungen f\u00fcr kurze Mietvertr\u00e4ge von einer vorhersehbaren Bewertung abh\u00e4ngt.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>F\u00fcr den Wohnungsmarkt: Die Verz\u00f6gerung der Reform untergr\u00e4bt das Vertrauen, was sich wiederum auf die Mobilit\u00e4t und die Erschwinglichkeit auswirkt.&nbsp;&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Schlussfolgerung&nbsp;&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung des Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ist ein entscheidender Moment f\u00fcr das Immobilienrecht. F\u00fcr die Regierung ist es ein Test, ob das Parlament die seit langem versprochene \u00dcberarbeitung des Erbbaurechts aus Gr\u00fcnden der Fairness durchf\u00fchren kann. F\u00fcr die Erbbaurechtsnehmer geht es um den Schutz von Verm\u00f6genswerten in Milliardenh\u00f6he. F\u00fcr die P\u00e4chter geht es um den Unterschied zwischen der M\u00f6glichkeit, das Pachtverh\u00e4ltnis zu fairen Bedingungen zu verl\u00e4ngern oder zu befristen, oder um das Festhalten an einem System, das seit langem als veraltet und unausgewogen kritisiert wird.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Erwartung des Urteils im Laufe dieses Jahres m\u00fcssen sich sowohl Vermieter als auch Mieter auf einige ungewisse Monate einstellen. Die einzige Gewissheit ist, dass das Ergebnis die Zukunft des Erbbaurechts f\u00fcr die n\u00e4chsten Jahrzehnte neu gestalten wird.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mietvertragsverl\u00e4ngerungen und Enfranchisement: Kontakt&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ben Lewis ist Associate Solicitor in der Abteilung f\u00fcr Rechtsstreitigkeiten und Entrechtung bei RFB. F\u00fcr Anfragen zu diesem Thema kontaktieren Sie bitte Ben Lewis per E-Mail unter <a href=\"mailto:B.Lewis@rfblegal.co.uk\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">B.Lewis@rfblegal.co.uk<\/a> oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.&nbsp;&nbsp;<\/p>","protected":false},"author":12,"featured_media":6873,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[81],"class_list":["post-6872","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-property-litigation","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t<!-- All in One SEO 4.9.10 - aioseo.com -->\n\t<meta name=\"description\" content=\"The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. 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