{"id":5529,"date":"2024-10-10T15:34:00","date_gmt":"2024-10-10T15:34:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=5529"},"modified":"2025-11-14T13:36:59","modified_gmt":"2025-11-14T13:36:59","slug":"das-gesetz-uber-die-rechte-von-mietern-welche-anderungen-hat-die-arbeit-vorgenommen","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/das-gesetz-uber-die-rechte-von-mietern-welche-anderungen-hat-die-arbeit-vorgenommen\/","title":{"rendered":"Gesetzentwurf \u00fcber die Rechte von Mietern - was zu erwarten ist"},"content":{"rendered":"

Am 11. September 2024 ver\u00f6ffentlichte die Labour-Regierung den lang erwarteten Gesetzentwurf zu den Rechten von Mietern<\/a>. It is expected that this legislation wird<\/a> become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord<\/a> groups making substantial representations on its contents.<\/p>\n\n\n\n

Der Gesetzentwurf enth\u00e4lt mehrere wichtige Punkte, mit denen sich Vermieter vertraut machen sollten jetzt<\/em><\/strong> um sich auf die Auswirkungen vorzubereiten. Zu den wesentlichen \u00c4nderungen geh\u00f6rt die Einf\u00fchrung eines neuen Mietrechtssystems, das darauf abzielt, die Sicherheit und Stabilit\u00e4t der Mieter zu verbessern.<\/p>\n\n\n\n

Einf\u00fchrung in den Gesetzentwurf<\/h2>\n\n\n\n

The Renters\u2019 Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Section 21 \u201cno-fault\u201d evictions<\/a>, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier Eigenschaft<\/a> on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).<\/p>\n\n\n\n

Das Ende von Abschnitt 21<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nun ist es offiziell, dass \u00a7 21<\/a> \u2018R\u00e4umungen \u2019ohne Verschulden\u201c werden schrittweise abgeschafft.<\/p>\n\n\n\n

Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, dies durch die Abschaffung der \u201eAssured Shorthold Tenancies\u201c (ASTs) und deren Ersetzung durch \u201ePeriodic Assured Tenancies\u201c mit einer maximalen Laufzeit von einem Monat zu erreichen. Diese bedeutende \u00c4nderung bedeutet, dass Vermieter den Besitz nicht mehr gem\u00e4\u00df \u00a7 21 zur\u00fcckerlangen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt, der gesetzlich festgelegt wird, werden alle ASTs in England \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um gesetzliche, periodische oder befristete Mietvertr\u00e4ge handelt \u2013 in \u201ePeriodic Assured Tenancies\u201c umgewandelt, sofern nicht bereits ein Verfahren gem\u00e4\u00df Abschnitt 21 l\u00e4uft. Dieser Zeitpunkt wird voraussichtlich kurz nach der k\u00f6niglichen Zustimmung zum Gesetzentwurf liegen, entsprechend dem Wahlversprechen der Labour-Partei.<\/p>\n\n\n\n

Neue Gr\u00fcnde f\u00fcr den Besitz gem\u00e4\u00df \u00a7 8<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In unseren vorherigen Artikeln haben wir einige der neuen Gr\u00fcnde er\u00f6rtert, deren Aufnahme in Abschnitt 8<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Wie bereits bei der vorherigen Fassung dieses Gesetzentwurfs (dem \u201eRenters Reform Bill\u201c) wird es neue Gr\u00fcnde f\u00fcr eine R\u00e4umung geben, die folgende Bereiche abdecken:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Der Vermieter, der die Immobilie verkaufen m\u00f6chte; und<\/li>\n\n\n\n
  2. Der Vermieter oder ein Familienmitglied, das in der Immobilie wohnen m\u00f6chte.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Keiner dieser Gr\u00fcnde kann innerhalb des ersten Jahres des Mietverh\u00e4ltnisses geltend gemacht werden, wobei die Dauer des vorherigen AST-Mietverh\u00e4ltnisses auf diesen Zeitraum angerechnet wird. Zudem sind Vermieter verpflichtet, eine K\u00fcndigungsfrist von vier Monaten einzuhalten. Beabsichtigt der Vermieter, die Immobilie zu verkaufen, gilt nach Zustellung der K\u00fcndigung eine zw\u00f6lfmonatige Sperrfrist, w\u00e4hrend der die Immobilie nicht erneut vermietet oder zur Vermietung angeboten werden darf.<\/p>\n\n\n\n

    Wenn ein Vermieter die Immobilie vor Ablauf dieser Frist erneut vermietet oder auf den Markt bringt, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 7.000 \u00a3, die von der Kommunalbeh\u00f6rde verh\u00e4ngt wird.<\/p>\n\n\n\n

    Der zuvor vorgeschlagene Grund 8A, der sich auf Mietr\u00fcckst\u00e4nde bezog, wurde gestrichen. Der Grund 8 (zwingende R\u00e4umung wegen Mietr\u00fcckst\u00e4nden) bleibt jedoch bestehen, wobei die Mindestdauer der Mietr\u00fcckst\u00e4nde von zwei Monaten auf drei Monate erh\u00f6ht und die K\u00fcndigungsfrist von zwei auf vier Wochen verl\u00e4ngert wurde.<\/p>\n\n\n\n

    Vorgeschriebene Unterlagen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Vermieter, die Immobilien mit bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen erworben haben, bei denen die urspr\u00fcnglichen Eigent\u00fcmer die Anforderungen gem\u00e4\u00df \u00a7 21 nicht erf\u00fcllt haben \u2013 wie beispielsweise die Vorlage von Gassicherheitszertifikaten und Energieausweisen \u2013, k\u00f6nnen nun ein wenig aufatmen. Gem\u00e4\u00df \u00a7 8 ist es nicht erforderlich, diese Dokumente zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses vorzulegen, um die R\u00fcckgabe der Immobilie zu erwirken.<\/p>\n\n\n\n

    Vermieter sollten jedoch weiterhin sicherstellen, dass die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich der Bereitstellung dieser Unterlagen erf\u00fcllt werden, da eine Nichtbeachtung erhebliche Probleme nach sich ziehen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n

    Es ist wichtig zu beachten, dass im Rahmen dieses Gesetzentwurfs keine R\u00e4umungsanordnung erlassen werden kann (au\u00dfer bei antisozialem Verhalten), wenn die Anforderungen an den Mietkautionsschutz nicht erf\u00fcllt sind.<\/p>\n\n\n\n

    Mietr\u00fcckzahlungsanordnungen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Der Gesetzentwurf zu den Mieterrechten sieht auch \u00c4nderungen bei den Mietr\u00fcckzahlungsanordnungen (Rent Repayment Orders, RROs) vor. Derzeit liegt die Verantwortung f\u00fcr Verst\u00f6\u00dfe gegen die Vorschriften f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user (HMO) bei der Partei, die die Immobilie verwaltet bzw. kontrolliert. F\u00fcr Vermieter, die \u2019Rent-to-Rent\u201c-Modelle abgeschlossen haben, bedeutete dies bisher, dass der zwischengeschaltete Vermieter haftbar war.<\/p>\n\n\n\n

    Nach dem neuen Gesetzentwurf zu Mieterrechten haften \u00fcbergeordnete Vermieter f\u00fcr Mietr\u00fcckzahlungsanordnungen. Vermieter sollten daher bei der Vereinbarung von \u201eRent-to-Rent\u201c-Vertr\u00e4gen Vorsicht walten lassen und sicherstellen, dass eine sorgf\u00e4ltige Pr\u00fcfung durchgef\u00fchrt wird. Auch wenn garantierte Mieteinnahmen und ein geringerer Verwaltungsaufwand verlockend sein m\u00f6gen, k\u00f6nnten diese Vereinbarungen aufgrund von Mietr\u00fcckzahlungsanordnungen zu h\u00f6heren Kosten f\u00fchren, die etwaige Einsparungen bei weitem \u00fcbersteigen.<\/p>\n\n\n\n

    Wie nach geltendem Recht k\u00f6nnen Mieter eine Mietr\u00fcckerstattungsverf\u00fcgung beantragen, wenn ein Versto\u00df gegen eine HMO-Genehmigung vorliegt, wenn f\u00fcr die Immobilie eine HMO-Genehmigung (obligatorisch oder zus\u00e4tzlich) h\u00e4tte vorliegen m\u00fcssen, dies jedoch nicht der Fall war, und wenn f\u00fcr die Immobilie eine selektive Genehmigung h\u00e4tte vorliegen m\u00fcssen, was von der zust\u00e4ndigen Kommunalbeh\u00f6rde am Standort der Immobilie abh\u00e4ngt. Vermieter sollten sich stets \u00fcber \u00c4nderungen in dem Gebiet, in dem sich ihre Immobilien befinden, auf dem Laufenden halten, um sicherzustellen, dass sie \u00fcber die erforderlichen Genehmigungen verf\u00fcgen.<\/p>\n\n\n\n

    Zudem wird der von den RROs abgedeckte Zeitraum von 12 Monaten auf 24 Monate verl\u00e4ngert, und Mieter haben zwei Jahre Zeit, um einen Antrag auf Erlass einer Verf\u00fcgung zu stellen. Das bedeutet, dass ein Mieter wegen eines Versto\u00dfes eine RRO beantragen k\u00f6nnte und der Vermieter, falls er f\u00fcr haftbar befunden wird, dem Mieter m\u00f6glicherweise 24 Monatsmieten zur\u00fcckzahlen m\u00fcsste.<\/p>\n\n\n\n

    Der Gesetzentwurf f\u00fchrt zudem neue Straftatbest\u00e4nde ein, die zu einer Anordnung zur R\u00fcckzahlung der Miete f\u00fchren k\u00f6nnen, darunter:<\/p>\n\n\n\n