Rudi Ramdarshan und Marissa Lawrence gelang es, den Besitz einer hochwertigen Immobilie in Westminster zu erlangen, obwohl der Mieter einen gesicherten Mietvertrag hatte, der urspr\u00fcngliche Mietvertrag verloren gegangen war und M\u00e4ngel geltend gemacht wurden.<\/p>\n\n\n\n
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Hintergrund<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Kanzlei wurde von einem ihrer Portfolio-Vermieter im Zusammenhang mit Wohnr\u00e4umen in Westminster beauftragt. Bei den R\u00e4umlichkeiten handelte es sich um eine Wohnung in einem Geb\u00e4ude, das sich im Besitz des Westminster Council befand und in einem Denkmalschutzgebiet lag. Der Mandant war Inhaber eines Erbpachtvertrags.<\/p>\n\n\n\n Der Mieter bewohnte die Immobilie seit 1997, zun\u00e4chst im Rahmen eines befristeten Mietvertrags, der nach Ablauf der Laufzeit in ein gesetzliches unbefristetes Mietverh\u00e4ltnis \u00fcberging. Der Mieter hatte M\u00e4ngel beanstandet, woraufhin der Auftraggeber beschloss, den Mieter umzusiedeln und die Immobilie vollst\u00e4ndig zu renovieren.<\/p>\n\n\n\n Nach der Renovierung geriet der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug. Im Februar 2018 stellte der Vermieter dem Mieter aufgrund der Mietr\u00fcckst\u00e4nde unter Berufung auf Grund 10 eine K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df \u00a7 8 zu. Nach Ablauf der K\u00fcndigungsfrist war der Mieter weiterhin im R\u00fcckstand, woraufhin ein R\u00e4umungsverfahren eingeleitet wurde.<\/p>\n\n\n\n Die Taktik des Beklagten<\/strong><\/p>\n\n\n\n Eine g\u00e4ngige Taktik von Beklagten in R\u00e4umungsverfahren aufgrund von Mietr\u00fcckst\u00e4nden besteht darin, M\u00e4ngel am Mietobjekt geltend zu machen und zu suggerieren, dass diese die Mietr\u00fcckst\u00e4nde mindern oder aufheben. In der Praxis z\u00f6gern die Gerichte jedoch, dies zu tun, ohne eine Tatsachenfeststellung vorzunehmen, was oft die Hinzuziehung von Sachverst\u00e4ndigen und die Vorlage von Sachbeweisen erfordert, obwohl das Gericht befugt ist, bei einer unbegr\u00fcndeten Verteidigung bereits in der ersten Verhandlung im Schnellverfahren die R\u00e4umung anzuordnen. Diese Taktik kann die Gew\u00e4hrung der R\u00e4umung um Monate, wenn nicht sogar Jahre verz\u00f6gern, w\u00e4hrend die Mietr\u00fcckst\u00e4nde wahrscheinlich weiter anwachsen. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen Vermieter die zus\u00e4tzlichen Kosten eines vollst\u00e4ndigen Gerichtsverfahrens tragen.<\/p>\n\n\n\n Als Reaktion auf die Klage auf R\u00e4umung und Zahlung der Mietr\u00fcckst\u00e4nde reichte die Mieterin eine Klageerwiderung und eine Widerklage ein. Die Mieterin hat in ihrer Widerklage mehrere Anspr\u00fcche geltend gemacht, wobei ein gro\u00dfer Teil sich auf angebliche M\u00e4ngel an der Wohnung sowie auf Sch\u00e4den bezog, die sich aus der angeblichen Pflichtverletzung des Vermieters gem\u00e4\u00df \u00a7 11 des Mietgesetzes von 1987 ergaben.<\/p>\n\n\n\n Im Verlauf des Rechtsstreits beantragte der Vermieter (\u00fcber RFB und deren Beauftragte) Zugang zu den R\u00e4umlichkeiten, um (1) angebliche M\u00e4ngel zu untersuchen und (2) erforderliche Instandsetzungsarbeiten durchzuf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n Obwohl die Mieterin sowohl ihrem eigenen Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr Bausch\u00e4den als auch dem Sachverst\u00e4ndigen des Vermieters Zutritt gew\u00e4hrte, verweigerte sie dem Vermieter fortw\u00e4hrend den Zutritt mit der Begr\u00fcndung, dass ihre Habseligkeiten auf Kosten des Vermieters eingelagert werden m\u00fcssten. Die in den R\u00e4umlichkeiten gelagerten Habseligkeiten der Mieterin bestanden aus zahlreichen schwarzen M\u00fclls\u00e4cken, die, wie der Sachverst\u00e4ndige des Vermieters feststellte, fast 70% des Raums in den R\u00e4umlichkeiten einnahmen.<\/p>\n\n\n\n Der Vermieter und seine Beauftragten machten weiterhin geltend, dass sie jederzeit bereit, willens und in der Lage gewesen seien, etwaige Reparaturen durchzuf\u00fchren, der Mieter jedoch den Zugang stets verweigerte oder Termine mit Handwerkern absagte \u2013 oft erst am Tag der Besichtigung.<\/p>\n\n\n\n Der Prozess<\/strong><\/p>\n\n\n\n In der m\u00fcndlichen Verhandlung zu diesem Verfahren wurden der Mieter und die Vertreter des Vermieters zu den Themen Meldung von M\u00e4ngeln, Zugangsanfragen, verweigerter Zugang sowie zum Zustand der R\u00e4umlichkeiten nach der vorangegangenen Renovierung befragt.<\/p>\n\n\n\n In seinem Urteil stellte HHJ Luba QC fest, dass er den von den Vertretern des Vermieters vorgelegten Beweisen den Vorzug gab. HHJ Luba QC \u00e4u\u00dferte sich ausdr\u00fccklich zur Behandlung der Immobilie durch den Mieter, insbesondere dazu, dass die \u00fcberm\u00e4\u00dfige Lagerung von schwarzen M\u00fclls\u00e4cken etwaige angebliche Probleme in den R\u00e4umlichkeiten versch\u00e4rfen w\u00fcrde. HHJ Luba QC stellte ferner fest, dass sich die Immobilie nach der vorangegangenen Renovierung in einem guten Zustand befand. HHJ Luba QC befand, dass die Verschlechterung des Zustands der Immobilie nach der Renovierung nach Abw\u00e4gung der Wahrscheinlichkeiten eher auf eine unsachgem\u00e4\u00dfe Nutzung durch den Mieter zur\u00fcckzuf\u00fchren sei als auf eine angebliche Pflichtverletzung des Vermieters.<\/p>\n\n\n\n Richterin Luba QC ordnete an, die gesamte Widerklage des Mieters abzuweisen, wozu auch der gesamte Anspruch wegen baulicher M\u00e4ngel und Schadensersatz geh\u00f6rte.<\/p>\n\n\n\n Zweifellos ein positives Ergebnis, doch der Mandant musste seit Zustellung der Mitteilung eine Wartezeit von vier Jahren in Kauf nehmen.<\/p>\n\n\n\n G\u00fcltigkeit von Mieterh\u00f6hungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ein weiterer zentraler Punkt der Verteidigung und der Gegenklage des Mieters war, dass die Mieterh\u00f6hungen des Vermieters nicht der im Mietvertrag festgelegten Form entsprachen und daher ung\u00fcltig seien. Der Mieter nahm in seine Gegenklage einen Anspruch auf R\u00fcckerstattung der angeblich zu viel gezahlten Miete auf.<\/p>\n\n\n\n Die Bestimmungen des Mietvertrags, die sich auf Mieterh\u00f6hungen bezogen, lauteten wie folgt:-<\/p>\n\n\n\n \u201cDie gem\u00e4\u00df diesem Vertrag zu zahlende Miete betr\u00e4gt:\u2013<\/p>\n\n\n\n a. Bis zum ersten Anpassungstermin die Anfangsmiete und<\/p>\n\n\n\n b. W\u00e4hrend jedes aufeinanderfolgenden Anpassungszeitraums eine Miete (\u2018die neue Miete\u2019), die dem h\u00f6heren der folgenden Betr\u00e4ge entspricht:<\/p>\n\n\n\n I. Die unmittelbar vor dem Anpassungsstichtag f\u00e4llige Miete zuz\u00fcglich 51 % davon;<\/p>\n\n\n\n II. Die Miete, die gem\u00e4\u00df Absatz 3 unten festgesetzt wird;<\/p>\n\n\n\n Die Der Vermieter hat vor jeder \u00dcberpr\u00fcfung<\/em> \u201ddem Mieter die neue Miete f\u00fcr den Anpassungszeitraum schriftlich mitzuteilen.\u201c<\/p>\n\n\n\n Im Laufe der Jahre hatten Mieter und Vermieter es sich zur Gewohnheit gemacht, die Miete bereits vor Beginn der Anpassungsfrist zu vereinbaren. Der Vermieter schrieb dem Mieter oft, dass die Miete erh\u00f6ht werden m\u00fcsse, woraufhin Mieter und Vermieter Verhandlungen aufnahmen, um sich auf eine neue Miete zu einigen. Diese Miete lag unter dem Betrag, der gem\u00e4\u00df den Bestimmungen des Mietvertrags h\u00e4tte verlangt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n In der Widerklage machte der Mieter geltend, dass (1) die Mieterh\u00f6hungen ung\u00fcltig seien, da sie nicht der im Mietvertrag festgelegten Formel entspr\u00e4chen, und dass (2) die Mitteilungen \u00fcber die Mieterh\u00f6hung dem Mieter vor dem Stichtag zuzusenden seien, um ihn \u00fcber die neue Miete zu informieren.<\/p>\n\n\n\n Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass (1) die Parteien eine Miete vereinbaren konnten, die von der im Mietvertrag festgelegten Formel abwich, und (2) die Anforderung einer Mietsteigerungsmitteilung nicht die Form einer ausl\u00f6senden Mitteilung hatte (d. h., die Mietsteigerung wurde erst mit dem Erhalt einer g\u00fcltigen Mietsteigerungsmitteilung wirksam). Vielmehr handelte es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen Mitteilung lediglich um eine informative Mitteilung, die den Mieter dar\u00fcber in Kenntnis setzte, wie hoch seine Miete sein w\u00fcrde. Die Mitteilung h\u00e4tte den Vermieter nicht einmal dazu verpflichtet, die genaue Miete anzugeben \u2013 lediglich den anzuwendenden Mechanismus (sei es unter Bezugnahme auf den RPI oder eine 5%-Erh\u00f6hung, da der Mieter dies selbst berechnen konnte). Bei strenger Auslegung des Mietvertrags h\u00e4tte die Mitteilung bis sp\u00e4testens 23:59 Uhr am Abend vor dem n\u00e4chsten Anpassungszeitraum erfolgen k\u00f6nnen. <\/p>\n\n\n\n Im Kreuzverh\u00f6r w\u00e4hrend der Verhandlung r\u00e4umte die Mieterin ein, dass es f\u00fcr sie und den Vermieter \u00fcblich war, die zu zahlende Miete privat zu vereinbaren, wobei diese niedriger war als der Betrag, den sie laut Mietvertrag als f\u00e4llig anerkannt hatte. Die Mieterin gab au\u00dferdem zu, dass die Miete, die sie zahlte, aus Wohngeld und freiwilligen Wohnbeihilfen stammte. Die Mieterin beharrte dennoch darauf, dass sie Anspruch auf die R\u00fcckerstattung etwaiger nicht gezahlter Mieten habe und sich dann privat mit dem Wohngeldamt in Verbindung setzen werde, um zu kl\u00e4ren, wer die \u00dcberzahlung behalten solle.<\/p>\n\n\n\n Richterin Luba QC schloss sich der Auslegung der Mietanpassungsklauseln des Mietvertrags durch den Vermieter an und ordnete daher an, dass die Miete bis zum Anpassungszeitpunkt im M\u00e4rz 2018 zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war und auf diese Betr\u00e4ge festgesetzt wurde.<\/p>\n\n\n\n Danach w\u00fcrde sich die Miete mangels ausdr\u00fccklicher Vereinbarung entweder unter Bezugnahme auf den Einzelhandelspreisindex oder um 51 % erh\u00f6hen, je nachdem, welcher Wert h\u00f6her ist. Dies f\u00fchrte ab 2018 zu einer erheblichen Mieterh\u00f6hung. HHJ Luba QC stellte fest, dass die Mitteilung zur Mietanpassung keine ausl\u00f6sende Mitteilung darstellte, sondern, wie vom Vermieter geltend gemacht, eine informative Mitteilung, in der die Methode zur Erh\u00f6hung der Miete dargelegt wurde, da der Mieter im Mietvertrag durch die Durchf\u00fchrung der Berechnungen eine ausdr\u00fcckliche Best\u00e4tigung dar\u00fcber erhalten hatte, wie hoch die Miete in jedem Anpassungszeitraum sein w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n Von weiterer Bedeutung war, dass im Kreuzverh\u00f6r des Mieters er\u00f6rtert wurde, in welcher Lage sich der Mieter befinden w\u00fcrde, sollte die Miete \u00fcber den unmittelbar vor M\u00e4rz 2018 zu zahlenden Betrag hinaus steigen. Der Mieter erkl\u00e4rte, dass er sich die Miete nicht mehr leisten k\u00f6nnte, sollte sie \u00fcber diesen Betrag hinaus steigen, und dass er dann die M\u00f6glichkeit pr\u00fcfen m\u00fcsste, eine Teilzeitbesch\u00e4ftigung aufzunehmen.<\/p>\n\n\n\n Schlussfolgerungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass dieser Fall von mehreren Faktoren gepr\u00e4gt war, die selbst die einfachsten R\u00e4umungsklagen wegen Mietr\u00fcckst\u00e4nden erschweren und verz\u00f6gern w\u00fcrden. Wie Immobilienrechtsanw\u00e4lte wissen, f\u00fchrt die Kombination aus einem Prozesskostenhilfeempf\u00e4nger als Beklagten und einer Gegenklage wegen baulicher M\u00e4ngel in den Augen der klagenden Vermieter oft zu Verz\u00f6gerungen, und es kommt nur allzu h\u00e4ufig vor, dass unbegr\u00fcndete Gegenklagen wegen M\u00e4ngeln bis zur Verhandlung durchgezogen werden, weil die Parteien sich weigern, angemessene Zugest\u00e4ndnisse zu machen, und weil der R\u00fcckstau bei den Gerichten dazu f\u00fchrt, dass die Terminierung einer Verhandlung wegen M\u00e4ngeln oft lange auf sich warten l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n Das Urteil von Richterin Luba QC in diesem Fall war sachlich und wohl\u00fcberlegt und bescherte dem klagenden Vermieter den lang ersehnten Sieg. Der Fall zeigt, dass Mieter zwar unbegr\u00fcndete Vorw\u00fcrfe wegen baulicher M\u00e4ngel vorbringen k\u00f6nnen, um die R\u00e4umung hinauszuz\u00f6gern, die Gerichte jedoch letztendlich den Blick auf das Wesentliche richten und die R\u00e4umung anordnen werden.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Zus\u00e4tzliche Informationen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Autorin der Meldung: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3406,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[81],"class_list":["post-3405","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"yoast_head":"\n