{"id":3405,"date":"2022-09-06T11:02:27","date_gmt":"2022-09-06T11:02:27","guid":{"rendered":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/?post_type=insight&p=3405"},"modified":"2025-11-14T13:26:38","modified_gmt":"2025-11-14T13:26:38","slug":"die-klassische-einrede-der-baufalligkeit-versagt","status":"publish","type":"insight","link":"https:\/\/rfblegal.co.uk\/de\/einblicke\/die-klassische-einrede-der-baufalligkeit-versagt\/","title":{"rendered":"Die klassische Einrede der Bauf\u00e4lligkeit zieht nicht"},"content":{"rendered":"

Rudi Ramdarshan and Marissa Lawrence were successful in obtaining possession of a high-value Eigenschaft<\/a> in Westminster, despite the tenant being an Assured Tenant, the original tenancy being lost, and issues of disrepair<\/a> being raised.<\/p>\n\n\n\n

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Hintergrund<\/strong><\/p>\n\n\n\n

The firm was instructed by one of its portfolio landlords in respect of Wohnen<\/a> premises in Westminster. The premises was a flat located in a building owned by Westminster Council, and which was located within a conservation area. The client was the owner of a long lease<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

The tenant had been occupying the property since 1997, at first under a fixed term assured tenancy, which upon expiry of the fixed term, became a statutory<\/a> periodic assured tenancy. The tenant had raised issues of disrepair which resulted in the client deciding to decant the tenant and fully renovate the property.<\/p>\n\n\n\n

Following the renovation, the tenant fell into arrears<\/a>. In February 2018, the landlord<\/a> served a section 8 notice on the tenant on the basis of rent arrears<\/a> relying on ground 10. Following expiry of the notice, the tenant remained in arrears and possession proceedings were issued.<\/p>\n\n\n\n

Die Taktik des Beklagten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A common tactic by defendants<\/a> when facing<\/a> possession proceedings based on rent arrears is to raise allegations of disrepair and to seek to suggest that such a sum reduces or extinguishes the rental arrears. In practice, despite the Court having the power to order possession at a first hearing summarily when faced with an unmeritorious defence, Courts are reluctant to do so without a factual enquiry which often means requiring expert and factual evidence<\/a>. This tactic can delay possession being granted for months if not years, all the while arrears are likely to continue to accrue. In addition, landlords are faced with having to shoulder the zus\u00e4tzlich<\/a> costs of a full trial.<\/p>\n\n\n\n

In response to the claim for possession and arrears, the tenant issued a defence and counterclaim. The tenant included multiple claims<\/a> within her counterclaim, with a large portion being dedicated to alleged disrepair at the premises and damages flowing from the landlord\u2019s alleged breach<\/a> of duty under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1987.<\/p>\n\n\n\n

Throughout the progress of litigation<\/a>, the landlord (through RFB and their agents) requested access to the premises in order to (1) investigate any alleged disrepair and (2) complete any remedial works required.<\/p>\n\n\n\n

Obwohl die Mieterin sowohl ihrem eigenen Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr Bausch\u00e4den als auch dem Sachverst\u00e4ndigen des Vermieters Zutritt gew\u00e4hrte, verweigerte sie dem Vermieter fortw\u00e4hrend den Zutritt mit der Begr\u00fcndung, dass ihre Habseligkeiten auf Kosten des Vermieters eingelagert werden m\u00fcssten. Die in den R\u00e4umlichkeiten gelagerten Habseligkeiten der Mieterin bestanden aus zahlreichen schwarzen M\u00fclls\u00e4cken, die, wie der Sachverst\u00e4ndige des Vermieters feststellte, fast 70% des Raums in den R\u00e4umlichkeiten einnahmen.<\/p>\n\n\n\n

Der Vermieter und seine Beauftragten machten weiterhin geltend, dass sie jederzeit bereit, willens und in der Lage gewesen seien, etwaige Reparaturen durchzuf\u00fchren, der Mieter jedoch den Zugang stets verweigerte oder Termine mit Handwerkern absagte \u2013 oft erst am Tag der Besichtigung.<\/p>\n\n\n\n

Der Prozess<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In der m\u00fcndlichen Verhandlung zu diesem Verfahren wurden der Mieter und die Vertreter des Vermieters zu den Themen Meldung von M\u00e4ngeln, Zugangsanfragen, verweigerter Zugang sowie zum Zustand der R\u00e4umlichkeiten nach der vorangegangenen Renovierung befragt.<\/p>\n\n\n\n

In his judgment, HHJ Luba QC found that he preferred the evidence put forward by the landlord\u2019s agents. HHJ Luba QC specifically commented on the tenant\u2019s treatment of the property, in particular that the excessive storage of black bin sacks would exacerbate any alleged issues at the premises. HHJ Luba QC also held that following the previous renovation, the Property was left in a good standard<\/a> of condition. HHJ Luba QC held that the deterioration in the state of the Property following the renovation was, on the balance of probabilities, more likely to flow from tenant misuse than any alleged breach of duty by the landlord.<\/p>\n\n\n\n

Richterin Luba QC ordnete an, die gesamte Widerklage des Mieters abzuweisen, wozu auch der gesamte Anspruch wegen baulicher M\u00e4ngel und Schadensersatz geh\u00f6rte.<\/p>\n\n\n\n

Zweifellos ein positives Ergebnis, doch der Mandant musste seit Zustellung der Mitteilung eine Wartezeit von vier Jahren in Kauf nehmen.<\/p>\n\n\n\n

G\u00fcltigkeit von Mieterh\u00f6hungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Another<\/a> central element of the tenant\u2019s defence and counterclaim was that the landlord\u2019s rent increases had failed to follow the form set out in the tenancy agreement<\/a> and, as such, were invalid. The tenant included in their counterclaim a claim for the return of alleged overpaid rent.<\/p>\n\n\n\n

Die Bestimmungen des Mietvertrags, die sich auf Mieterh\u00f6hungen bezogen, lauteten wie folgt:-<\/p>\n\n\n\n

\u201cDie gem\u00e4\u00df diesem Vertrag zu zahlende Miete betr\u00e4gt:\u2013<\/p>\n\n\n\n

a. Bis zum ersten Anpassungstermin die Anfangsmiete und<\/p>\n\n\n\n

b. W\u00e4hrend jedes aufeinanderfolgenden Anpassungszeitraums eine Miete (\u2018die neue Miete\u2019), die dem h\u00f6heren der folgenden Betr\u00e4ge entspricht:<\/p>\n\n\n\n

I. Die unmittelbar vor dem Anpassungsstichtag f\u00e4llige Miete zuz\u00fcglich 51 % davon;<\/p>\n\n\n\n

II. Die Miete, die gem\u00e4\u00df Absatz 3 unten festgesetzt wird;<\/p>\n\n\n\n

Die Der Vermieter hat vor jeder \u00dcberpr\u00fcfung<\/em> \u201ddem Mieter die neue Miete f\u00fcr den Anpassungszeitraum schriftlich mitzuteilen.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Im Laufe der Jahre hatten Mieter und Vermieter es sich zur Gewohnheit gemacht, die Miete bereits vor Beginn der Anpassungsfrist zu vereinbaren. Der Vermieter schrieb dem Mieter oft, dass die Miete erh\u00f6ht werden m\u00fcsse, woraufhin Mieter und Vermieter Verhandlungen aufnahmen, um sich auf eine neue Miete zu einigen. Diese Miete lag unter dem Betrag, der gem\u00e4\u00df den Bestimmungen des Mietvertrags h\u00e4tte verlangt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

In the counterclaim, the tenant alleged that (1) the rent increases were invalid as they did not follow the formula set out in the tenancy agreement and (2) rent increase notices<\/a> were required to be sent out to the tenant in advance of the review date, informing the tenant of the new rent.<\/p>\n\n\n\n

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass (1) die Parteien eine Miete vereinbaren konnten, die von der im Mietvertrag festgelegten Formel abwich, und (2) die Anforderung einer Mietsteigerungsmitteilung nicht die Form einer ausl\u00f6senden Mitteilung hatte (d. h., die Mietsteigerung wurde erst mit dem Erhalt einer g\u00fcltigen Mietsteigerungsmitteilung wirksam). Vielmehr handelte es sich bei der im Mietvertrag vorgesehenen Mitteilung lediglich um eine informative Mitteilung, die den Mieter dar\u00fcber in Kenntnis setzte, wie hoch seine Miete sein w\u00fcrde. Die Mitteilung h\u00e4tte den Vermieter nicht einmal dazu verpflichtet, die genaue Miete anzugeben \u2013 lediglich den anzuwendenden Mechanismus (sei es unter Bezugnahme auf den RPI oder eine 5%-Erh\u00f6hung, da der Mieter dies selbst berechnen konnte). Bei strenger Auslegung des Mietvertrags h\u00e4tte die Mitteilung bis sp\u00e4testens 23:59 Uhr am Abend vor dem n\u00e4chsten Anpassungszeitraum erfolgen k\u00f6nnen.   <\/p>\n\n\n\n

During the tenant\u2019s cross-examination at trial, she admitted that it was the usual course of action for herself and the landlord to privately agree the rent which was to be paid<\/a>, which was lower than that which she accepted could be due under the tenancy agreement. The tenant also admitted that the rent which she had was by way of housing<\/a> benefit and discretionary housing payments. The tenant still asserted she should be entitled to the return of any unpaid rent and would then privately liaise with the housing benefit office to determine who would keep the overpayment.<\/p>\n\n\n\n

Richterin Luba QC schloss sich der Auslegung der Mietanpassungsklauseln des Mietvertrags durch den Vermieter an und ordnete daher an, dass die Miete bis zum Anpassungszeitpunkt im M\u00e4rz 2018 zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart war und auf diese Betr\u00e4ge festgesetzt wurde.<\/p>\n\n\n\n

Danach w\u00fcrde sich die Miete mangels ausdr\u00fccklicher Vereinbarung entweder unter Bezugnahme auf den Einzelhandelspreisindex oder um 51 % erh\u00f6hen, je nachdem, welcher Wert h\u00f6her ist. Dies f\u00fchrte ab 2018 zu einer erheblichen Mieterh\u00f6hung. HHJ Luba QC stellte fest, dass die Mitteilung zur Mietanpassung keine ausl\u00f6sende Mitteilung darstellte, sondern, wie vom Vermieter geltend gemacht, eine informative Mitteilung, in der die Methode zur Erh\u00f6hung der Miete dargelegt wurde, da der Mieter im Mietvertrag durch die Durchf\u00fchrung der Berechnungen eine ausdr\u00fcckliche Best\u00e4tigung dar\u00fcber erhalten hatte, wie hoch die Miete in jedem Anpassungszeitraum sein w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n

Of further relevance, during the tenant\u2019s cross-examination, it was discussed what position the tenant would be left in if the rent were to increase beyond that payable immediately before March 2018. The tenant stated that if the rent increased beyond that figure, they would not be able to afford the rent and would have to explore the possibility of obtaining part-time employment<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Schlussfolgerungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Unter summary<\/a>, this case was beleaguered by several factors which would frustrate and complicate even the most straightforward of rent arrears possession cases. As Property Litigators wird<\/a> know, the combination of the legal aid defendant and a disrepair counterclaim often spell delay in the mind of Claimant Landlords, and it is all too common to see unmeritorious disrepair counterclaims being taken all the way to trial due to parties refusing to make reasonable concessions, and indeed the Court\u2019s backlog meaning listing dates for a trial for disrepair are often a long wait.<\/p>\n\n\n\n

Das Urteil von Richterin Luba QC in diesem Fall war sachlich und wohl\u00fcberlegt und bescherte dem klagenden Vermieter den lang ersehnten Sieg. Der Fall zeigt, dass Mieter zwar unbegr\u00fcndete Vorw\u00fcrfe wegen baulicher M\u00e4ngel vorbringen k\u00f6nnen, um die R\u00e4umung hinauszuz\u00f6gern, die Gerichte jedoch letztendlich den Blick auf das Wesentliche richten und die R\u00e4umung anordnen werden.<\/p>\n\n\n\n

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Zus\u00e4tzliche Informationen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Autorin der Meldung: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":3406,"parent":0,"menu_order":0,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"om_disable_all_campaigns":false,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[],"tags":[81],"class_list":["post-3405","insight","type-insight","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","tag-litigation-team-dj"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t